论文部分内容阅读
摘 要 近年来，我国房地产市场波动剧烈，大部分的研究主要集中于讨论影响房地产价格波动的因素方面，而对于房地产业与国民经济其他产业之间的关系和内在结构的研究则较少。本文利用投入产出分析方法，建立投入产出分析模型，从投入结构和分配结构等方面定量地研究北京市房地产市场波动与其他相关产业的关联程度。然后用影响力系数和感应度系数测算了北京市房地产业对经济的拉动与推动作用。关键词 投入产出模型 房地产市场 关联度分析中图分类号：F293.3
文献标识码：A一、引言
房地产市场具有产业关联度大、融资量大、产业链长、波及面广以及资金密集等特点，是拉动国民经济增长的主要产业之一。房地产市场的波动影响国民经济的增长速度，能够促进经济结构的变化，影响国民经济各产业间的协调发展。房地产价格的变化会影响国家的产业结构、产业政策和产业的协调发展。因此，加强我国房地产业的宏观调控和监督管理非常重要，同时对于促进我国房地产业与国民经济其他产业的协调发展具有重要意义。
关于房地产市场波动对国民经济影响的文章很多。张秋舫（1997）指出房地产业对其他相关产业有回顾效应、前瞻效应以及旁侧效应，但仅仅进行了定向描述和简单列举，并没有进行量化分析。梁云芳（2006）利用2005年第三季度的数据重点研究了房地产价格影响因素和房地产投资与经济增长之间的关系，但没有对国民经济的影响进行多角度的分析。刘水杏、王国军（2004）利用投入产出分析方法定量研究了我国以及美、日、英、澳四个发达国家房地产业与其关联产业的前向关联、后向关联以及环向关联，并定性分了了房地产业的旁侧效应，但是却没有考虑房地产价格的影响，仅仅研究房地产业的产业关联效应，对房地产政策参考意义有限。二、主要研究内容以及数据来源
本文以投入产出模型为基础，利用直接消耗系数和完全消耗系数从投入结构分析房地产业的后向直接关联和完全关联产业。利用直接分配系数和完全分配系数从分配结构分析房地产业的前向直接关联和完全关联产业。对于北京市房地产业对经济的拉动和推动作用则采用影响力系数和感应度系数。最后根据分析研究结果提出发展房地产业的政策建议。
若经济体分为n个产业部门，Xi表示第i个产业的总产出，Xij表示第j个产业生产必须使用i产业产品作为中间投入的需求，Yi为经济体系对第i个产业的最终需求，最终需求大致分为三部分，即消费部分、投资部分、出口部分。根据投入产出表，可以得出反映各种产业生产之间的技术经济联系，也即直接消耗系数，它是指第i产业投入价值占j产业总产值的比例。直接消耗系数越大，说明某产业对提供要素产业的直接需求越大，产业之间的直接关联度也越大。用A表示直接消耗系数矩阵，代入投入产出的平衡关系式 中，可以得到。其中 是“列昂节夫逆矩阵”也称为“投入产出逆矩阵”。完全消耗系数 表示生产单位j最终产品所要直接消耗的i产品数量和间接消耗的i产品数量之和。用B表示完全消耗系数矩阵，得。完全消耗系数越大，说明一个产业对另一个产业的需求影响越大，产业之间的完全关联度越大。直接分配系数 是i部门产品分配给j部门使用部分所占比例，用R表示直接分配系数矩阵。直接分配系数越大，说明i产业对j产业的直接供给推动作用越明显。完全分配系数是一个从产出方向分析产业之间的直接和间接技术经济联系的指标。其经济含义是，某产业或部门每一个单位增加值通过直接或间接联系向另一个产业或部门提供的完全分配量。完全分配系数可以依据完全消耗系数计算而得，其公式为，其中 为总产出对角矩阵， 为总产出对角矩阵的逆矩阵。完全分配系数越大，说明一个产业对另一个产业的完全供给推动作用越大，产业之间的前向关联度也越大。根据完全消耗系数矩阵，可以推算出影响力系数和感应度系数。影响力系数为完全消耗系数矩阵的列和除以完全消耗系数各列和的平均值。当影响力系数大于1时表示该部门的影响力超过各部门的平均水平，反之亦然。影响力系数越大，该部门对整个经济的拉动作用也越大。感应度系数为完全消耗系数矩阵的行和除以完全消耗系数各行和的平均值。感应度系数大于1表示该部门的被影响程度超过各部门的平均水平，反之亦如此。感应度系数越大，该部门对整个经济的推动作用也越大。三、实证分析
（一）北京市房地产业与其他产业的关联度分析。
通过对2002—2007年北京市房地产业的投入结构和分配结构进行动态比较，结果表明，2007年北京市42产业中与房地产业有后向直接关联关系的产业共有36个，所有42个产业都与房地产业有后向完全关联关系。2002和2007年与北京市房地产业后向直接关联度最大的产业有一些变化，但金融业和租赁和商务服务业始终稳定处于第一和第二位。在房地产每百元产值中，需要直接消耗金融保险业5.4元，这说明北京市房地产业对金融保险业的依赖性还是比较大的，因此金融保险业的状况将直接影响北京市房地产市场的繁荣程度。从房地产业完全消耗系数分析来看，北京市房地产业对金融保险业、租赁和商务服务业、燃气生产和供应业和住宿与餐饮业等产业的带动效应最大。这些产业是房地产业重要的相关产业。为促进这些产业的健康发展，需要合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模，以避免因房地产业发展过度或发展不足，引起经济大幅震荡，产业链条脱节。
投产产出表中所有的42个产业均与房地产业存在某种程度的前向直接关联关系和完全关联关系，房地产业对所有产业均有一定的带动作用，2002和2007年两年间，与北京市房地产业前向直接关联度最大的产业变化不大，比较稳定。从完全分配系数来看，北京市房地产业完全分配系数大的产业主要有管理和社会组织、批发和零售贸易、金融保险业、建筑业以及化学工业等。这些产业是房地产业的相关产业，房地产价格的上涨将会加大这些产业的生产成本，为促进这些产业的健康发展，需要保持房地产价格的稳定。
（二）北京市房地产业对经济的拉动与推动分析。
根据北京市2007年的投入产出表计算影响力系数和感应度系数可知，2007年北京市房地产业的影响力系数为0.58678，位于42个产业的倒数第2；感应度系数为0.55109，位于42个产业的第29位，表明北京市房地产业对经济发展的推动作用相对较小，北京市国民经济的发展对于房地产业的发展影响有限。同时可以看出感应度系数小于影响力系数，北京市国民经济中房地产业承担了助推者的角色，整体上其对国民经济发展的拉动作用大于其所产生的推动作用。
其次，从投入产出表的第二象限着眼分析了北京市房地产业最终需求变化对其他产业的影响。分析说明，资本形成即投资是北京市房地产业增加值的主要部分，房地产业增加值主要是通过资本形成的大量投入和满足居民消费需求来实现的；增加房地产业的投资需求与增加其最终需求对各产业的影响不同，对国民经济的拉动和推动作用也不同，投资的作用更为显著。四、政策建议
根据上述分析，各级政府必须正确认识房地产在国民经济中的地位，适度发展房地产业、规范房地产市场秩序、加强金融监管、促进供求平衡以及提高投机炒房成本，采取各种有效措施坚决遏制房地产价格过快上涨，保持房地产业健康、持续、稳定发展。□ 参考文献：[1]刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究.中国人民大学出版社.[2]向蓉美.投入产出法.西南财经大学出版社.[3]高敏雪,李静萍,许健.国民经济核算原理与中国实践.中国人民大学出版社.[4]易宪容.房地产与金融市场.社会科学文献出版社.[5]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究,2004.[6]刘水杏.房地产业与相关产业关联度的国际比较.财贸经济,2004.
文献标识码：A一、引言
房地产市场具有产业关联度大、融资量大、产业链长、波及面广以及资金密集等特点，是拉动国民经济增长的主要产业之一。房地产市场的波动影响国民经济的增长速度，能够促进经济结构的变化，影响国民经济各产业间的协调发展。房地产价格的变化会影响国家的产业结构、产业政策和产业的协调发展。因此，加强我国房地产业的宏观调控和监督管理非常重要，同时对于促进我国房地产业与国民经济其他产业的协调发展具有重要意义。
关于房地产市场波动对国民经济影响的文章很多。张秋舫（1997）指出房地产业对其他相关产业有回顾效应、前瞻效应以及旁侧效应，但仅仅进行了定向描述和简单列举，并没有进行量化分析。梁云芳（2006）利用2005年第三季度的数据重点研究了房地产价格影响因素和房地产投资与经济增长之间的关系，但没有对国民经济的影响进行多角度的分析。刘水杏、王国军（2004）利用投入产出分析方法定量研究了我国以及美、日、英、澳四个发达国家房地产业与其关联产业的前向关联、后向关联以及环向关联，并定性分了了房地产业的旁侧效应，但是却没有考虑房地产价格的影响，仅仅研究房地产业的产业关联效应，对房地产政策参考意义有限。二、主要研究内容以及数据来源
本文以投入产出模型为基础，利用直接消耗系数和完全消耗系数从投入结构分析房地产业的后向直接关联和完全关联产业。利用直接分配系数和完全分配系数从分配结构分析房地产业的前向直接关联和完全关联产业。对于北京市房地产业对经济的拉动和推动作用则采用影响力系数和感应度系数。最后根据分析研究结果提出发展房地产业的政策建议。
若经济体分为n个产业部门，Xi表示第i个产业的总产出，Xij表示第j个产业生产必须使用i产业产品作为中间投入的需求，Yi为经济体系对第i个产业的最终需求，最终需求大致分为三部分，即消费部分、投资部分、出口部分。根据投入产出表，可以得出反映各种产业生产之间的技术经济联系，也即直接消耗系数，它是指第i产业投入价值占j产业总产值的比例。直接消耗系数越大，说明某产业对提供要素产业的直接需求越大，产业之间的直接关联度也越大。用A表示直接消耗系数矩阵，代入投入产出的平衡关系式 中，可以得到。其中 是“列昂节夫逆矩阵”也称为“投入产出逆矩阵”。完全消耗系数 表示生产单位j最终产品所要直接消耗的i产品数量和间接消耗的i产品数量之和。用B表示完全消耗系数矩阵，得。完全消耗系数越大，说明一个产业对另一个产业的需求影响越大，产业之间的完全关联度越大。直接分配系数 是i部门产品分配给j部门使用部分所占比例，用R表示直接分配系数矩阵。直接分配系数越大，说明i产业对j产业的直接供给推动作用越明显。完全分配系数是一个从产出方向分析产业之间的直接和间接技术经济联系的指标。其经济含义是，某产业或部门每一个单位增加值通过直接或间接联系向另一个产业或部门提供的完全分配量。完全分配系数可以依据完全消耗系数计算而得，其公式为，其中 为总产出对角矩阵， 为总产出对角矩阵的逆矩阵。完全分配系数越大，说明一个产业对另一个产业的完全供给推动作用越大，产业之间的前向关联度也越大。根据完全消耗系数矩阵，可以推算出影响力系数和感应度系数。影响力系数为完全消耗系数矩阵的列和除以完全消耗系数各列和的平均值。当影响力系数大于1时表示该部门的影响力超过各部门的平均水平，反之亦然。影响力系数越大，该部门对整个经济的拉动作用也越大。感应度系数为完全消耗系数矩阵的行和除以完全消耗系数各行和的平均值。感应度系数大于1表示该部门的被影响程度超过各部门的平均水平，反之亦如此。感应度系数越大，该部门对整个经济的推动作用也越大。三、实证分析
（一）北京市房地产业与其他产业的关联度分析。
通过对2002—2007年北京市房地产业的投入结构和分配结构进行动态比较，结果表明，2007年北京市42产业中与房地产业有后向直接关联关系的产业共有36个，所有42个产业都与房地产业有后向完全关联关系。2002和2007年与北京市房地产业后向直接关联度最大的产业有一些变化，但金融业和租赁和商务服务业始终稳定处于第一和第二位。在房地产每百元产值中，需要直接消耗金融保险业5.4元，这说明北京市房地产业对金融保险业的依赖性还是比较大的，因此金融保险业的状况将直接影响北京市房地产市场的繁荣程度。从房地产业完全消耗系数分析来看，北京市房地产业对金融保险业、租赁和商务服务业、燃气生产和供应业和住宿与餐饮业等产业的带动效应最大。这些产业是房地产业重要的相关产业。为促进这些产业的健康发展，需要合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模，以避免因房地产业发展过度或发展不足，引起经济大幅震荡，产业链条脱节。
投产产出表中所有的42个产业均与房地产业存在某种程度的前向直接关联关系和完全关联关系，房地产业对所有产业均有一定的带动作用，2002和2007年两年间，与北京市房地产业前向直接关联度最大的产业变化不大，比较稳定。从完全分配系数来看，北京市房地产业完全分配系数大的产业主要有管理和社会组织、批发和零售贸易、金融保险业、建筑业以及化学工业等。这些产业是房地产业的相关产业，房地产价格的上涨将会加大这些产业的生产成本，为促进这些产业的健康发展，需要保持房地产价格的稳定。
（二）北京市房地产业对经济的拉动与推动分析。
根据北京市2007年的投入产出表计算影响力系数和感应度系数可知，2007年北京市房地产业的影响力系数为0.58678，位于42个产业的倒数第2；感应度系数为0.55109，位于42个产业的第29位，表明北京市房地产业对经济发展的推动作用相对较小，北京市国民经济的发展对于房地产业的发展影响有限。同时可以看出感应度系数小于影响力系数，北京市国民经济中房地产业承担了助推者的角色，整体上其对国民经济发展的拉动作用大于其所产生的推动作用。
其次，从投入产出表的第二象限着眼分析了北京市房地产业最终需求变化对其他产业的影响。分析说明，资本形成即投资是北京市房地产业增加值的主要部分，房地产业增加值主要是通过资本形成的大量投入和满足居民消费需求来实现的；增加房地产业的投资需求与增加其最终需求对各产业的影响不同，对国民经济的拉动和推动作用也不同，投资的作用更为显著。四、政策建议
根据上述分析，各级政府必须正确认识房地产在国民经济中的地位，适度发展房地产业、规范房地产市场秩序、加强金融监管、促进供求平衡以及提高投机炒房成本，采取各种有效措施坚决遏制房地产价格过快上涨，保持房地产业健康、持续、稳定发展。□ 参考文献：[1]刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究.中国人民大学出版社.[2]向蓉美.投入产出法.西南财经大学出版社.[3]高敏雪,李静萍,许健.国民经济核算原理与中国实践.中国人民大学出版社.[4]易宪容.房地产与金融市场.社会科学文献出版社.[5]王国军,刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究,2004.[6]刘水杏.房地产业与相关产业关联度的国际比较.财贸经济,2004.