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以居住功能的保留和改善为标准，将当前上海里弄更新划分为四类：取消居住、部分居住、高端居住和改善居住。现有里弄的更新方式要么缺乏推广性，要么与里弄居民的期望存有很大差距。如果上海整体居住水平持续提高，而里弄居住条件的改善无法满足居民的更新需求，那么里弄保护是缺乏功能支撑的。里弄更新不仅要改善居民的居住环境，也要改变人口结构，充分利用里弄居住的文化特性、包容性、创意性和长久性，因势利导，使其与不同群体的居住需求相匹配。在逐步疏解里弄居住困难群体的同时，实现里弄居住绅士化、移民化、创意化、适老化等多种更新方式，从而提高里弄的宜居性和多元包容性，使上海里弄居住功能的更新和上海的城市发展阶段相匹配。
上海里弄； 居住； 文化； 功能更新； 包容； 多元
C913.31A004509
虽然里弄在上海建筑史上曾经创造过辉煌，有关里弄的记忆也让上海市民充满留恋，但里弄的现实居住情况却不尽如人意。由于里弄房屋老旧，设施不完善，居住拥挤，不少里弄居民急切盼望拆迁。20092014年上海的里弄被拆了三分之一[1]。作为上海历史和文化象征的里弄需要得到保护，而且需要成片地被保护，这已经在政府决策层达成了共识。一边是拆迁的期盼，一边是保护的需要。那么：（1）里弄能够满足居民日益增长的居住需求吗？在上海平均居住水平稳步提升的背景下，若里弄居住条件不能有效得到改善，里弄居民就很难在此安心居住，里弄保护就缺乏有效的功能支撑和社会基础。（2）里弄能够得到有效的保护吗？在市场化改革的背景下，面对成片的里弄、高密度的居住人口、困难的居住条件，仅靠政府单方面的投入来保护里弄是远远不够的，而多数里弄的建筑已有近百年的历史，对其进行系统全面的维修和保护又显得刻不容缓。
既要满足居民的居住需求，又要满足里弄的保护要求，就需要对里弄进行有效的更新。对里弄更新的核心问题，学界主要的研究有：（1）小规模渐进的更新方式。人们发现大规模拆除和改造里弄的弊端后，又提出了小规模渐进的更新方式。认为里弄保护，不仅仅是保护建筑环境，也要保护现有的社会关系网络。[23]（2）调整产权关系，理顺政府、市场、居民之间的责、权、利，激发保护和更新的活力。不少学者从制度经济学的角度，对里弄更新保护进行了研究。他们认为，里弄建筑的产权关系制约了里弄的更新与保护，需要调整，但观点存在分歧。有倾向里弄建筑产权私有的，有倾向公有的，也有倾向共有的。他们在学理上对之进行了辨析和论证。[49]（3）里弄建筑和空间环境具体的更新方式。比如里弄的适老化改造，里弄公共空间的改造，里弄建筑保护的技术和措施等。[1013]
概括来讲，已有的研究主要从建筑环境、社会关系网络、产权关系等三方面入手来分析里弄的更新和保护，虽然有将里弄产权关系与里弄空间环境更新交叉的研究[14]，但总体来说，单角度的多，跨角度的少。少有将里弄的更新与现有居民的疏解、城市居民的多元居住需求结合起来的研究。本研究将里弄更新放在城市发展的大背景下，分析城市居民的居住需求与里弄空间环境特征的匹配性，期望在疏散一些里弄人口的前提下，将合适的人群导入里弄空间，满足不同层次居民的居住需求，实现里弄的多种居住价值，为里弄保护注入社会力量，走出与现有更新不同的方式。
一、 现有上海里弄保护更新方式分类
研究里弄更新模式是为寻找与城市发展阶段相匹配的里弄功能。里弄的传统功能是居住，更新就涉及居住功能的置换、保留和改善，以此为标准，将现有的里弄更新方式分为以下四类：
1.取消居住功能——全部商业化
全部商业化，如无居住功能保留的新天地方式。新天地改造时间早，地理区位好，拥有独特的全国文物保护单位——“中国共产党第一次代表大会会址”，由知名且富经验的地产开发商——瑞安地产开发，其更新后成为上海的新地标，也迅速成为全国各地城市更新模仿的案例。新天地改造后，没有保留居住功能，主要有商业、餐饮、表演等企业入驻，让人们在市中心的石库门房子里品茶、喝酒、聊天、看表演、逛商店，这成为一种新的商业消费方式。新天地每天人流密集，里弄的商业价值得到了很大的体现。
2.部分居住功能——部分商业化
部分商业化，如部分居住功能被保留的田子坊方式。田子坊的改造始于陈逸飞、尔冬强等艺术家的入驻。田子坊原名“志成坊”，位于上海泰康路210弄，现名是当代画家黄永玉取古代画家田子方名字的谐音而来。弄堂工厂曾经是上海里弄的一个特色。志成坊原有无线电厂、塑料厂等弄堂工厂。改革开放后，这些工厂由于环境保护等因素的限制逐渐萎缩，原有工厂办不下去了，空出来了很多厂房。艺术家们看中了这里的文化氛围和低租金，利用里弄原有的老厂房办起了工作室。[15]艺术家们的设计和活动很快吸引了画廊、咖啡吧、酒吧、餐饮等企业的跟进。里弄的居民把底层的住宅租给商家或者由自己经营。在里弄功能自发转变的同时，政府介入来改造里弄的基础设施，从而引导田子坊向创意产业集聚区发展。2005年，田子坊成为上海第一批挂牌的文化创意产业聚集区。田子坊最大的特色是里弄里还保留有居住功能，居住、商业、文化创意产业都融合在里弄里。
3.高端居住开发——居住贵族化
拆除后重建高端居住的建业里方式。建业里建造于1930年代，位于上海建国西路和岳阳路，1994年被列为上海市第二批优秀历史建筑。2004年建业里成为上海八个成片保护改造历史文化风貌区和优秀历史建筑的试点之一。2008年拥有建业里产权的徐房集团对建业里的东弄和中弄进行了拆除复建。里弄新建房屋的骨架是钢筋水泥，在原有三层的基础上又向地下挖了两层，地下二层停车，地下一层作为房屋的使用空间，采光通过一层的玻璃地板获得。房屋的外立面为红砖或者贴面。改造后的建业里在居住条件和品质上都有很大的提升，最小的戶型总建筑面积约269299平方米，最大的户型面积则达到约478574平方米。建业里在2012年的房价已经达到每平方米13万元人民币，绝对属于上海的高端住宅了[16]。但2012年改造完工后，建业里一直处于封闭状态。2017年建业里嘉佩乐酒店开业，此前定位的高端居住区变成了酒店和商业项目，55栋高级联体式别墅作为酒店对外经营，还有40套服务式公寓及4，000平方米左右的沿街商业。 4.改善居住功能——空间宜居化
居住功能改善的步高里方式。步高里位于陕西南路 287 弄，建于1930年代，与建业里同属一家房地产开发商建造。1989 年被列入上海市第一批优秀近代建筑名单。在世博会举办之前，各方出资、出力对步高里进行了较为全面的修缮和改造。首先，考虑尽量给居民装上马桶。开发商选择了占地小能够适应里弄复杂管道条件的马桶。二是对厨房进行装修。先在厨房贴上瓷砖，再理顺电线和管道，又粉刷墙面、天花板和外立面。三是对房屋的结构进行维护。对房屋屋顶的防水进行了重新处理。重新修缮后，居民们对改善了的居住条件感到满意。[17]2017年，上海虹口的春阳里又推出了新的整体成套改造方案。采取原居民不外迁，在保留里弄整体风貌、修缮外立面等基础上对里弄内部进行成套化改造，增加厨房、卫生间。第一批的46户被改造后，其余的1，000多户再后续分批推进。
以上四种方式是上海在实践中的探索，推动了里弄的更新。但城市的快速发展使里弄保护的任务更加紧迫，需要探索更多、更具操作性、更贴近保护的更新方式。
二、 现有上海里弄保护更新方式的局限与后果
要保护里弄，就要更新里弄，使里弄与城市的发展阶段相适应。但是更新面临的两大核心问题是：修缮资金从哪里来？居民疏散到哪里去？在上文提到的四种更新方式中，前三种都是通过商业化使里弄的商业价值得到提升，从而获得资金，并使全部或部分原居民迁出。只有第四种是政府投资并提高了居住水平，原居民也没有迁出。下面分析现有更新方式的价值、局限和后果。
1.商业化更新适应面有限
提到上海的里弄更新，人们一定会讲新天地和田子坊。新天地模式也被中国很多城市所模仿。的确，新天地更新取得了巨大的成功。它成功地创造了上海的新地标，将里弄以新的方式向全世界展示。但不论是新天地，还是田子坊，其更新都是将原居民迁出，其居住功能变成了商业模式。两者的区位、交通、建筑、历史条件都处于里弄中的上层。里弄只有具备这些条件，外来资金才愿意进来，居民才有可能被迁出，从而实现空间与人口结构的双重更新。所以，里弄商业化更新的道路只有在很少数的里弄才可以走。即使一些里弄更新走了这样的道路，也不一定能够持续发展。在上海，与新天地差不多同一时期的更新项目——多伦路文化名人街，在更新刚刚完成时其知名度还很高，但现在知晓的人就不多了。多伦路周边里弄的文化底蕴很深厚，又处于四川北路商业圈，离地铁站也不算太远，但多伦路的商业发展就一直不温不火，多伦路的影响力也有限。田子坊的商业发展从占主流的文化创意产品到餐饮娱乐消费盛行，也反映了里弄发展商业、保持文化独特性的困难。所以，新天地、田子坊的成功对现有里弄的更新不具有太多的参考价值。
2.高端居住开发社会认可度低
建业里的开发时间长达十多年，从2012年改造完成后又沉寂了四五年，到2016年底才对外宣布别墅式酒店即将开放。在长长的时间背后是对里弄更新方式、产权、功能定位的争议。首先，开发方将里弄拆除后重建，其目的是既要恢复石库门的独门独户又要符合停车等现实需要。这受到了很多权威专家的批评，被认为是假古董。他们认为这虽与里弄很像，但属于没有生命力的蜡像。其次，更新的过程是原居民完全迁出的过程，里弄原有的人际关系和社会网络全没有了。原里弄260栋房屋内，居住了3，000多人。如果按改造后独门独户的方式居住，只可容纳90多户人家，居住人口将变为原来的约十分之一。据现在被改造成的开放的酒店所预定的价格来看，低的要3，700多元人民币一晚，贵的要32，000多元人民币一晚。[18]昂贵的价格必然将大多数消费者排斥在外。作为上海日常居住的里弄实现如此华丽转身，变得连普通市民都无法亲近的事实还是有些让人难以接受。原建业里的居民看到今天的建业里，其失落应该多于自豪。建业里具体的功能定位后来虽有所改变，但核心没有变，就是上海居住的高端体验。从实施的过程和社会反响来看，以重建方式实现的里弄贵族化居住体验，其认可度不高。
3.改善居住更新与居民需求差距大
步高里刚更新修缮后，居民感觉比较满意，但随着时间的推移，居民的满意感就下降了。之所以出现这种情况：一方面是刚改造完成时，居民的参照标准是以前没有独立卫生间、厨房的居住条件。从不好到好，从没有到有，居民的获得感是提高的。但另一方面，里弄居民参照的背景是整个上海。随着上海城市建设水平的提升，全市居民居住条件普遍提高。相比较而言，里弄居住条件的改善就比较有限，与居民想象的应有水平存在差距。越随时间推移，居民的不满意感就越明显，因为里弄更新的速度赶不上上海城市发展的速度。上海城市建设水平越提高，里弄与城市的反差就越大。从明亮、整洁、崭新的现代街景转到昏暗、杂乱、老旧的里弄，居民的心理落差较大。里弄虽然充满了历史、记忆、社会支持和关系网络，但毕竟居住条件不佳。只有有限的居住环境改善，而没有人口的疏解，居民所期望的居住环境是难以实现的。综上所述，以改善居住条件为主的步高里模式，一定程度上满足了居民改善居住条件的要求，但与居民实际的需求还有很大的距离。
4.更新方式局限的社会后果
在观念上，大家都认同里弄是上海的象征；但在实践上，要保护里弄，就要有合适的路径，既能平衡好各方的利益，又能保护里弄。同时，这些路径还要有一定的普适性。从上海里弄更新的实践看，商业开发模式适用面有限，高端居住开发的社会认可度低，改善居住的更新方式与居民的实际需求有差距。由于合适的更新方式少，导致里弄的拆迁速度很快。里弄无法以更新的方式参与城市的发展，拆迁就是必然。里弄是上海的历史、上海的象征。城市在发展，如果里弄无法融入城市的发展，无法适应城市发展的需要，那么里弄将退出上海的历史舞台。但为后代留下上海里弄，当代人无疑负有不可推卸的历史责任。
在没有更新的里弄中，部分居民认为，他们生活在21世纪的上海，居住条件却是20世纪的，他们急切盼望改善居住条件。笔者在上海众多里弄调研时，不时有居民围过来，急切地问：“要拆迁了吗？什么时候拆迁？”“你们的调查对帮助我们拆迁有没有用？”“能不能帮我们向上面反映一下，尽快动迁？”“快来看看我们居住的條件，一家几口就挤在几平方米的小阁楼里，连腰都不能伸直。” “解放都快70年了，我们的居住条件还停留在解放前。”“不要看我们是上海人，你们在外地看见过这么差的居住条件吗？”看了这些里弄居民的实际居住情况，我们深切地感受到他们急切搬离里弄的心情。里弄要保护下来，但以文化保护之名让里弄居民住在环境极其不佳的地方，对这部分居民不公平。[19]让居住于其中的居民感到满意，感到幸福，是里弄保护更新的重要标准。 对上海现存里弄的更新，已有的更新方式可借鉴性不高。在快速的城市发展进程中，更新的缺位导致拆迁的上位，拆迁成了里弄居民的希望，如果没有探索出具有可操作性的居民满意且保护有效的更新方式，结果要么是里弄被拆迁，要么是居民继续憋屈地生活在里弄。
三、 上海里弄居住功能更新的基础
无论是拆除里弄，还是保护了里弄但里弄居民生活不幸福，这些都不是我们愿意看到的结果。那么探索里弄保护更新的道路就显得更加迫切。历史上，里弄是上海居民日常生活的空间，直到1990年代，仍然有近一半以上的上海市民居住在里弄。[20]如今居住在里弄里的上海市民占比已经不足10%，里弄的居住功能之于上海已经今非昔比。里弄不再是上海居民居住的主要载体，而且现有里弄建筑老旧、居住密度大，面对新建商品房的各种优势，里弄吸引市民居住的优势在哪里？
1.里弄居住的文化特性
上海里弄有老式里弄、新式里弄、花园里弄等多种类型，其中一部分设计精良、保存完好、有历史文化故事的里弄至今仍然受到人们的喜爱，在购房、租房市场上都特别抢手。以近年流行的住房出租网站“爱彼迎”（Airbnb）为例，法租界、石库门、阁楼等都是热搜词，具有传统上海里弄居住风格的房子更容易出租，由此还催生出一个新的产业。有人把有特色的里弄房屋买下来或者租下来，按设计风格装修，再转租出去。设计装修时将里弄特有的文化特征与现代生活需求结合起来，彰显里弄房屋独特的文化品位。当然，里弄房屋出租的价格也上去了。一些区位好、品相好、成套率高的里弄房屋逐渐被里弄居住文化爱好者买下来，他们将之装修后居住进去。还有些里弄的原居民，在生活条件改善后，对里弄的房屋进行重新修缮，里面兼有蓄水、养花、种草的功能，让人们走进院落就产生别有洞天的感觉，使房子里面处处体现上海弄堂的傳统习俗和文化。上海里弄居住的文化特性正被部分原住民、外来居民、外国人所发现和喜爱，并以他们自己的方式去实现。目前，这样的改造还处于自发的分散状态。
2.里弄居住的包容性
历史上，上海的里弄居民就是形形色色的，他们既有各类社会精英，也有各种小商贩。他们既有来自全国各地的移民，也有来自世界各地的外国侨民。[21]但1949年以后，随着户籍制度对人口流动的限制，里弄居民基本都为上海本地的市民。改革开放后，随着人口流动和住房制度的改革，里弄居民的构成又开始多元化了。里弄的上海人在减少，外来移民在增多，尤其是外来农民工在增多。在一些被调查的里弄，外来农民工占比达一半以上。根据上海里弄的调研估计，在里弄居住的农民工比例约为37.49%2016年上海同济城市规划设计院、同济大学社会学系合作在上海调查了105条里弄、1，159名里弄居民，数据根据调研结果估计。。大家可能会好奇，作为上海的象征，怎么居住在里弄的农民工比例居然有这么高？其实，历史上，里弄的特征就是包容，《七十二家房客》《上海屋檐下》《万家灯火》等作品都表现了底层外来移民拥挤生活在里弄的状况[22]。今天的里弄对于外来农民工来说仍有吸引力和包容力。首先，里弄房屋区位好，这对于从事服务业的居民来说，非常便利。其次，里弄房间出租灵活，房租便宜。在市中心，里弄的居住现状限制了其房租的价格，但对农民工来说这正是需要的。市中心满足基本生活需要的低租金里弄房屋，为外来农民工提供了合适的居住场所。以最有上海特征的里弄来容纳外来农民工，历经沧桑的里弄再次显示了它的包容性。
3.里弄居住的创意性
“亭子间作家”一词是对20世纪2040年代上海一大批作家的称呼。“亭子间”是里弄房屋的一个独立房间，面积一般约六七平方米，层高约两米多。因其相对独立，租金便宜，成为当时年轻作家中意的住所。从亭子间走出了巴金、茅盾、郁达夫、周扬等一批鼎鼎大名的文学家[23]。除了亭子间外，当时的作家还利用里弄周边便宜的咖啡馆，在非高峰时段聚在一起喝便宜的咖啡，他们天南地北地聊天，以激发创作灵感。能将亭子间与作家联系起来的一个重要原因，是因为他们的很多重要作品都是在亭子间完成的。亭子间虽然狭小，但周围的作家多、交流机会多，为年轻的作家又提供了成长的空间。田子坊最初的转型，也是由一批艺术家入住所带动。正如雅各布所讲“新点子需要老房子”一样，[24]很多创意人士愿意居住在里弄，不仅因为里弄历史上就有过创意的辉煌，还有现实的需要。首先，里弄的区位优良、交通便利，周边服务设施齐全，生活方式的可选择性强。其次，里弄的亭子间、阁楼、前楼等房间可以相对独立地被出租，各房间的居民可以相对独立地使用，这降低了租房的成本，有利于怀揣梦想还不名一文的年轻人租用。再次，里弄特有的空间形式增加了住户间互相认识和交流的机会，可互相激发创作的灵感和催发各种创意的诞生。最后，里弄特有的历史文化为各类创意产业提供了文化氛围。理论上讲，今天的上海里弄同样有可能成为未来“亭子间设计师”“亭子间画家”等创意人才的孵化空间。
4.里弄居住的长久性
上海保留里弄的最大一笔社会财富是居住在里弄的老居民。里弄的文化价值不仅体现在建筑空间上，也体现在居民的社会关系网络上。居住在里弄的老年人经历了里弄的历史、变迁和沧桑，他们生命的各个时期都充满了对里弄的回忆，他们是里弄的见证者、亲历者，他们与里弄一起在变老。虽然里弄里有老人盼望拆迁搬出去，但对于更多的老年人来说，他们还是希望继续居住在里弄。根据上海的调查，大于60岁的老年人愿意搬迁的比例低于其他年龄段的居民。愿意搬迁的老人是因为虽然他们在里弄生活了很长时间，但他们在里弄这样的小空间里憋屈地生活了一辈子，也留下了太多的不堪和泪水，搬出里弄是他们最大的希望和解脱根据访谈，一些大于60岁的老人愿意搬迁也非出于本意，而是子女年纪大了需要婚房，他们希望通过拆迁来改善子女的居住条件。。更多的老人留恋里弄的区位、环境和社会关系网络。首先，里弄周边的配套，尤其是医疗设施是齐全方便的，这对于老人来说非常重要。其次，里弄外面的绿化、公共空间、购物环境等都是老人们所熟悉喜欢的。最后，老人非常看重里弄的邻里关系和社会支撑。自己平时有个小事情，周边的居民都可以来帮助。这些里弄老居民都不愿意搬迁，担心搬迁后寿命会缩短，他们最希望里弄被保护下来，而且环境变得更好。我们在调查里弄时经常会发现这样的老人，虽然他们自己或子女在里弄外面有很好的商品房，但他们更愿意住在里弄，更习惯里弄的生活环境和方式。所以，上海有一批土生土长的里弄老人希望继续扎根里弄。 在里弄居住更新方面，不同层面的市民已经认识到里弄的文化特性、包容性、创意性、长久性，并以自下而上的方式形成了一些更新和保护里弄的方法，政府可以顺应趋势，解决关键问题，探索出新的更新方式。
四、 未来上海里弄居住功能更新的方式探讨
据上海市政府的规划安排，上海将保留约730万平方米的传统里弄住宅，以传承城市文脉，留住城市记忆[25]。因里弄建筑已有几十上百年的历史，要继续发挥其居住功能，就需持续对之进行修缮。此外，里弄人口密度大，人均居住面积约为上海城镇平均水平的二分之一根据上海同济城市规划设计研究院、同济社会学系2016年在上海105个里弄的调查，估计里弄人均居住面积约10.81平方米。据《上海统计年鉴2016》统计，2015年上海城镇人均住房居住面积是18.1平方米。，仅修缮不疏解人口难以提高居民的居住满意度。要修缮建筑和疏解人口，面临的核心问题是：钱从哪来？人往哪去？
上海里弄中现有主要的居住人口可分为四类：（1）本地老年人。其子女成年后搬到外面去居住，老年人继续生活在里弄。以前两到三代人居住在一起，现在只剩下一到两个人居住，居住的密度是下降的。（2）本地几代人共同居住。他们因为自身经济条件的限制，无法改变现有居住状况，其居住密度很高，居住环境不佳，与上海平均居住水平有很大的差距，他们有迫切改善居住条件的愿望，但自身又无能为力。（3）外地来沪务工人员。里弄房屋区位好、租金低，外来务工人员为了工作方便、节省支出，选择在里弄高密度居住，其居住条件是艰苦的。（4）外来的上海人、外地人、外国人。 这些人原不生活在里弄，但他们看重里弄居住的文化性、创意性等特征，他们进入里弄生活，其经济条件较好，在里弄的居住条件相对较好。
几代人共同居住在里弄的居民是真正的居住困难群体，他们有强烈改变现有居住状况的愿望，全部或部分迁出此部分居民对于保护里弄、缓解社会矛盾都有利。因为，此部分居民经济能力有限，需要政府的政策介入。其他三类群体基本是主动选择自愿居住在里弄的。他们有本来就居住在里弄、愿意在此继续生活下去的，也有从外面搬迁进来的。根据调查，不少里弄外来迁入的人口占比已经超过了50%。迁入人口的房源多数是从原房屋承租人那里转租而来。上海里弄房屋多数属公有产权，居民享有房屋的租用权，但租用权也可以转让、继承，他们还可以享受房屋转租的收益。有转租就说明有原居住人口在迁出、新人口在迁入的情况，政府就有介入的可能，引导转租，从而调整里弄人口的构成和密度。
在保留居住功能的前提下，里弄保护成本难以通过商业的方式转移到更多人的身上。但里弄商业开发模式的成功，使大家习惯了里弄保护和使用的资金实行自我平衡的模式，希望里弄延续居住功能的同时能够实现里弄保护的资金平衡。不少研究聚焦在关于里弄房屋的产权上，研究者也是希望通过对里弄房屋产权关系的理顺来提高里弄的使用效率，明确里弄的保护责任。一个无法回避的事实是：里弄是上海的文化遗产，仅靠居住在里弄里的人来保护里弄、承擔保护里弄的责任是不公平的，也是不现实的。更何况，里弄中还聚集了不少居住困难群体，他们连最基本的居住条件都难以得到保障，怎么可能积极投身里弄的保护呢？所以，里弄虽然有价值，期望保护和使用的自我资金平衡还是有难度的。那么政府投入资金来保护里弄就是必然，只是在资金一时难以筹措时，实行渐进分批分类投入的方式，这既保障居民的基本居住需求，也保护了里弄的持续居住使用。以政府的资金投入，盘活里弄的居住功能，激发社会资金参与里弄的保护，这也是一条探索之路。
首先，对于里弄居住困难群体而言，对其租用权货币化，根据其困难程度和租用面积制定出租金月补偿标准，他们若愿意迁出就可按月拿到租房补偿金，若不愿意迁出，可以继续居住在里弄。这样，里弄居住困难群体有了改善居住条件的可能，政府虽然投入了一定资金，但这种投入既解决了困难群众的民生，也保护了里弄的建筑，是有意义的投入。其次，对于将里弄房屋转租的居民，政府可以成立第三方机构，以市场价的方式将房子长期租用下来，待改造修缮后再重新转租。最后，对于愿意居住在里弄的居民，政府可根据里弄的特征引导各类居民聚居，以提升里弄的宜居性和居民的归属感，使居民自愿参与里弄的保护。政府在引导里弄人口疏解的同时，将各层次居民的居住需求与里弄的特点结合起来，促进里弄的居住功能更新，具体的方式如下。
1.里弄居住绅士化——中产阶级与更新
上海新建商品房吸引了大量中产阶层迁出里弄。目前，中产阶层有回流里弄的趋势，他们看中的是独立成套的里弄房屋。在上海市场上能够整套出售的里弄房屋总是比较抢手。获得独栋房屋的业主，居住条件大幅改善，因为他们有长期居住的打算，所以更愿意主动积极地修缮房屋，提升里弄的环境品质。
通过市场自发的方式实现里弄人口置换和空间修缮，类似于西方的绅士化进程。由于原里弄居民普遍对退出后的补偿抱有较高的期望，各户居民间又容易存在互相攀比的心理，从一套多户居民变为一户居民的过程是随机、缓慢的。过高的居住密度对所有居住者都不利，但若没有特殊情况，他们又都不愿主动先行退出。政府的政策越不明朗，居民的博弈心态越严重。在绅士化趋势较好的区域，政府应制定出明确的里弄保护更新规划政策，以稳定居民的预期，通过资金补偿，鼓励里弄居民之间、里弄居民与外部居民之间租用权的流转，尤其是从分散的一套多户向一套一户的流转。通过政策的介入，既鼓励有经济实力愿意参与里弄保护的居民入住，也保证了向外搬迁的原住居民的利益。当里弄的人口结构发生了改变，在一套一户居多的情况下，政府按照里弄保护的要求对里弄进行修缮和维护就容易得多，里弄的居住质量和品位自然会提升，从而形成里弄更新的良性循环。
2.里弄居住移民化——农民工与更新
服务于中心城区的保安、保姆、保洁等特别希望自己租住的里弄能够被保留下来，因为里弄拆除后在市中心要找到适合他们的居住地就困难了。虽然现在里弄里也居住了大量的农民工，但没有维护、改造和管理的里弄，存在很多问题和矛盾。一是安全隐患。由于设施老旧、人口密集，非常容易发生火灾。二是里弄的过度使用，不利于里弄的保护和持续使用。三是上海本地居民对外来移民生活习惯和方式的不满和抱怨。四是农民工的归属感不强，他们难以主动参与里弄的治理。 现有农民工居住率高的里弄，表明本地居民多数已经通过市场的方式退出了里弄，政府可以第三方机构的形式将转租的房屋长期承租下来，对之进行较为彻底的维护和保修，再按照一定的规则出租给外来务工人员，这样，对于里弄的保护和更新及农民工融入上海都十分有利。对于里弄的保护而言，通过租用原居民的公租房再转租的方式，政府的资金压力不大，原居民也可长期享有较稳定的租金收入，所以实施的难度较小。由第三方机构从原租户手中长期租用，可以从整体上实现对里弄进行全面的保护和维修，管理部门还可根据里弄的实际情况适当地分割里弄的居住空间，这样既满足了农民工的生活，又不对里弄造成破坏性的使用。里弄还从更新中获得了功能性的基础，体现了上海城市发展的包容性和时代性。对于农民工而言，能够出较低的租金继续生活在改造后的里弄里，既节约了成本，又改善了居住条件，他们无疑会增加对上海的融入感。
3.里弄居住创意化——创客与更新
上海正在建设全球创新中心，实现转型发展，这为各类创客提供了孵化和成长的空间，这也是上海转型发展的必然需求。正如佛罗里达在《创意阶层的崛起》中所提出的，创意人才的集中与空间的特征有关联。里弄对于从事绘画、设计、音乐、文学创作等行业的年轻创客都有一定的吸引力。当创意人才在里弄集聚并达到一定的规模时，就会产生创意生活圈的氛围。
里弄要吸引年轻创意人才在集聚上规模方面仍面临系列问题：一是生活必需设施的完备。除了房间的独立，还需卫浴设施的独立及条件的改善。没有相对独立的卫浴设施，很难吸引年轻人入住。二是相对灵活的租借方式，以适应创意人才流动性强的特点。三是相对便宜的租金，以利于处于创业起步阶段的年轻人入住。四是创意人才的集中。创意是弥散的，人才的空间集中更有利于他们的交流和创意的传播。
政府首先要选取有创意发展潜力的里弄。这些里弄要有文化特色、交通便利，周边要有咖啡馆、酒吧、餐馆等多样的生活、休闲、交流空间，还要有书店、打印店等服务型设施。其次，现有房屋出租率高，政府通过第三方机构长期租用一批房屋，然后按照里弄保护的要求对之进行合理的修缮和维护。根据年轻创客的需求补充卫浴设施，设置合理的房间分隔及管理方式。再次，以创客公寓的形式出租给满足一定条件的年轻创客。
政府通过对里弄有针对性的投入，将里弄形成创客生活圈，这既保护、更新了里弄，打造出城市特色的居住生活区，又孵化和培育了创意人才。
4.里弄居住适老化——老年人与更新
不少老年居民对于里弄有强烈的归属感，更希望里弄能够被保留而且环境变得越来越好。目前，里弄虽有适宜老年人居住的特点，但也存在很多安全隐患。里弄房屋内的楼梯多数比较陡峭，过道狭小昏暗，堆放的杂物又增加了老年人跌倒事件的风险。在对上海里弄的调查中，常听到里弄老人从楼梯上摔倒而去世的事件。为防止老人跌倒的高发，就需对老年人口居多的里弄進行适老化的改造，比如改造里弄的楼梯、清理过道、添加无障碍设施等，为老年人消除障碍和跌倒的风险。
除了安全措施以外，里弄的为老服务也需增加。里弄里有不少高龄独居老人，里弄的厨房、卫浴等设施本就先天不足，老人使用又有失火、滑倒等风险。在老年人集中的里弄，政府可通过空间改造和购买社会服务的方式，安排一些为老服务的小型食堂、公共浴室、洗衣房等，增加老年人生活的便利和选择性，降低老年人自己做饭、洗浴、晾晒等活动可能带来的风险。
政府在做里弄适老化改造的同时可恢复一些如老虎灶等有历史感的民俗空间，再通过第三方机构收购或长期租用一些房屋。待改造完成后，部分收购房屋可以低价出租给愿意居住在里弄的上海老人，对从里弄外迁到郊区的老人可实行优先的政策。另外，部分房屋可以放在爱彼迎（Airbnb）等网站上按市场价出租。
这样，适老化的里弄更新不但适合老年人居住，而且还具有真正的上海实际民俗生活的特色，可以吸引对地道上海里弄日常生活有兴趣的人来租住。原有老居民继续生活在里弄，将里弄的社会关系、社会记忆等在原有空间上保存下来，其相对完整地呈现了上海发展的一个历史片段。各类租客及参观者的到来，又增添了里弄的活力和延续性。
上海老龄化趋势已经形成，里弄适老化改造不但有利于老年人在里弄养老，还可以发挥里弄的民俗特色，是探索里弄更新与里弄养老的一个有益结合。
五、 结语
上海里弄一百多年的发展史呈现出了极强的包容性。这是上海里弄生命力的体现，也是上海城市精神的体现。新时期上海里弄的更新应在延续包容中有所创新，使居住在里弄的中产阶级、农民工、创客、老年人等各类市民有自豪感、归属感、成就感、安全感。市民的重新回归和里弄宜居性的提升将重塑里弄的居住功能，使其与上海城市发展阶段相匹配，里弄的保护就有了功能基础和社会基础。
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上海里弄； 居住； 文化； 功能更新； 包容； 多元
C913.31A004509
虽然里弄在上海建筑史上曾经创造过辉煌，有关里弄的记忆也让上海市民充满留恋，但里弄的现实居住情况却不尽如人意。由于里弄房屋老旧，设施不完善，居住拥挤，不少里弄居民急切盼望拆迁。20092014年上海的里弄被拆了三分之一[1]。作为上海历史和文化象征的里弄需要得到保护，而且需要成片地被保护，这已经在政府决策层达成了共识。一边是拆迁的期盼，一边是保护的需要。那么：（1）里弄能够满足居民日益增长的居住需求吗？在上海平均居住水平稳步提升的背景下，若里弄居住条件不能有效得到改善，里弄居民就很难在此安心居住，里弄保护就缺乏有效的功能支撑和社会基础。（2）里弄能够得到有效的保护吗？在市场化改革的背景下，面对成片的里弄、高密度的居住人口、困难的居住条件，仅靠政府单方面的投入来保护里弄是远远不够的，而多数里弄的建筑已有近百年的历史，对其进行系统全面的维修和保护又显得刻不容缓。
既要满足居民的居住需求，又要满足里弄的保护要求，就需要对里弄进行有效的更新。对里弄更新的核心问题，学界主要的研究有：（1）小规模渐进的更新方式。人们发现大规模拆除和改造里弄的弊端后，又提出了小规模渐进的更新方式。认为里弄保护，不仅仅是保护建筑环境，也要保护现有的社会关系网络。[23]（2）调整产权关系，理顺政府、市场、居民之间的责、权、利，激发保护和更新的活力。不少学者从制度经济学的角度，对里弄更新保护进行了研究。他们认为，里弄建筑的产权关系制约了里弄的更新与保护，需要调整，但观点存在分歧。有倾向里弄建筑产权私有的，有倾向公有的，也有倾向共有的。他们在学理上对之进行了辨析和论证。[49]（3）里弄建筑和空间环境具体的更新方式。比如里弄的适老化改造，里弄公共空间的改造，里弄建筑保护的技术和措施等。[1013]
概括来讲，已有的研究主要从建筑环境、社会关系网络、产权关系等三方面入手来分析里弄的更新和保护，虽然有将里弄产权关系与里弄空间环境更新交叉的研究[14]，但总体来说，单角度的多，跨角度的少。少有将里弄的更新与现有居民的疏解、城市居民的多元居住需求结合起来的研究。本研究将里弄更新放在城市发展的大背景下，分析城市居民的居住需求与里弄空间环境特征的匹配性，期望在疏散一些里弄人口的前提下，将合适的人群导入里弄空间，满足不同层次居民的居住需求，实现里弄的多种居住价值，为里弄保护注入社会力量，走出与现有更新不同的方式。
一、 现有上海里弄保护更新方式分类
研究里弄更新模式是为寻找与城市发展阶段相匹配的里弄功能。里弄的传统功能是居住，更新就涉及居住功能的置换、保留和改善，以此为标准，将现有的里弄更新方式分为以下四类：
1.取消居住功能——全部商业化
全部商业化，如无居住功能保留的新天地方式。新天地改造时间早，地理区位好，拥有独特的全国文物保护单位——“中国共产党第一次代表大会会址”，由知名且富经验的地产开发商——瑞安地产开发，其更新后成为上海的新地标，也迅速成为全国各地城市更新模仿的案例。新天地改造后，没有保留居住功能，主要有商业、餐饮、表演等企业入驻，让人们在市中心的石库门房子里品茶、喝酒、聊天、看表演、逛商店，这成为一种新的商业消费方式。新天地每天人流密集，里弄的商业价值得到了很大的体现。
2.部分居住功能——部分商业化
部分商业化，如部分居住功能被保留的田子坊方式。田子坊的改造始于陈逸飞、尔冬强等艺术家的入驻。田子坊原名“志成坊”，位于上海泰康路210弄，现名是当代画家黄永玉取古代画家田子方名字的谐音而来。弄堂工厂曾经是上海里弄的一个特色。志成坊原有无线电厂、塑料厂等弄堂工厂。改革开放后，这些工厂由于环境保护等因素的限制逐渐萎缩，原有工厂办不下去了，空出来了很多厂房。艺术家们看中了这里的文化氛围和低租金，利用里弄原有的老厂房办起了工作室。[15]艺术家们的设计和活动很快吸引了画廊、咖啡吧、酒吧、餐饮等企业的跟进。里弄的居民把底层的住宅租给商家或者由自己经营。在里弄功能自发转变的同时，政府介入来改造里弄的基础设施，从而引导田子坊向创意产业集聚区发展。2005年，田子坊成为上海第一批挂牌的文化创意产业聚集区。田子坊最大的特色是里弄里还保留有居住功能，居住、商业、文化创意产业都融合在里弄里。
3.高端居住开发——居住贵族化
拆除后重建高端居住的建业里方式。建业里建造于1930年代，位于上海建国西路和岳阳路，1994年被列为上海市第二批优秀历史建筑。2004年建业里成为上海八个成片保护改造历史文化风貌区和优秀历史建筑的试点之一。2008年拥有建业里产权的徐房集团对建业里的东弄和中弄进行了拆除复建。里弄新建房屋的骨架是钢筋水泥，在原有三层的基础上又向地下挖了两层，地下二层停车，地下一层作为房屋的使用空间，采光通过一层的玻璃地板获得。房屋的外立面为红砖或者贴面。改造后的建业里在居住条件和品质上都有很大的提升，最小的戶型总建筑面积约269299平方米，最大的户型面积则达到约478574平方米。建业里在2012年的房价已经达到每平方米13万元人民币，绝对属于上海的高端住宅了[16]。但2012年改造完工后，建业里一直处于封闭状态。2017年建业里嘉佩乐酒店开业，此前定位的高端居住区变成了酒店和商业项目，55栋高级联体式别墅作为酒店对外经营，还有40套服务式公寓及4，000平方米左右的沿街商业。 4.改善居住功能——空间宜居化
居住功能改善的步高里方式。步高里位于陕西南路 287 弄，建于1930年代，与建业里同属一家房地产开发商建造。1989 年被列入上海市第一批优秀近代建筑名单。在世博会举办之前，各方出资、出力对步高里进行了较为全面的修缮和改造。首先，考虑尽量给居民装上马桶。开发商选择了占地小能够适应里弄复杂管道条件的马桶。二是对厨房进行装修。先在厨房贴上瓷砖，再理顺电线和管道，又粉刷墙面、天花板和外立面。三是对房屋的结构进行维护。对房屋屋顶的防水进行了重新处理。重新修缮后，居民们对改善了的居住条件感到满意。[17]2017年，上海虹口的春阳里又推出了新的整体成套改造方案。采取原居民不外迁，在保留里弄整体风貌、修缮外立面等基础上对里弄内部进行成套化改造，增加厨房、卫生间。第一批的46户被改造后，其余的1，000多户再后续分批推进。
以上四种方式是上海在实践中的探索，推动了里弄的更新。但城市的快速发展使里弄保护的任务更加紧迫，需要探索更多、更具操作性、更贴近保护的更新方式。
二、 现有上海里弄保护更新方式的局限与后果
要保护里弄，就要更新里弄，使里弄与城市的发展阶段相适应。但是更新面临的两大核心问题是：修缮资金从哪里来？居民疏散到哪里去？在上文提到的四种更新方式中，前三种都是通过商业化使里弄的商业价值得到提升，从而获得资金，并使全部或部分原居民迁出。只有第四种是政府投资并提高了居住水平，原居民也没有迁出。下面分析现有更新方式的价值、局限和后果。
1.商业化更新适应面有限
提到上海的里弄更新，人们一定会讲新天地和田子坊。新天地模式也被中国很多城市所模仿。的确，新天地更新取得了巨大的成功。它成功地创造了上海的新地标，将里弄以新的方式向全世界展示。但不论是新天地，还是田子坊，其更新都是将原居民迁出，其居住功能变成了商业模式。两者的区位、交通、建筑、历史条件都处于里弄中的上层。里弄只有具备这些条件，外来资金才愿意进来，居民才有可能被迁出，从而实现空间与人口结构的双重更新。所以，里弄商业化更新的道路只有在很少数的里弄才可以走。即使一些里弄更新走了这样的道路，也不一定能够持续发展。在上海，与新天地差不多同一时期的更新项目——多伦路文化名人街，在更新刚刚完成时其知名度还很高，但现在知晓的人就不多了。多伦路周边里弄的文化底蕴很深厚，又处于四川北路商业圈，离地铁站也不算太远，但多伦路的商业发展就一直不温不火，多伦路的影响力也有限。田子坊的商业发展从占主流的文化创意产品到餐饮娱乐消费盛行，也反映了里弄发展商业、保持文化独特性的困难。所以，新天地、田子坊的成功对现有里弄的更新不具有太多的参考价值。
2.高端居住开发社会认可度低
建业里的开发时间长达十多年，从2012年改造完成后又沉寂了四五年，到2016年底才对外宣布别墅式酒店即将开放。在长长的时间背后是对里弄更新方式、产权、功能定位的争议。首先，开发方将里弄拆除后重建，其目的是既要恢复石库门的独门独户又要符合停车等现实需要。这受到了很多权威专家的批评，被认为是假古董。他们认为这虽与里弄很像，但属于没有生命力的蜡像。其次，更新的过程是原居民完全迁出的过程，里弄原有的人际关系和社会网络全没有了。原里弄260栋房屋内，居住了3，000多人。如果按改造后独门独户的方式居住，只可容纳90多户人家，居住人口将变为原来的约十分之一。据现在被改造成的开放的酒店所预定的价格来看，低的要3，700多元人民币一晚，贵的要32，000多元人民币一晚。[18]昂贵的价格必然将大多数消费者排斥在外。作为上海日常居住的里弄实现如此华丽转身，变得连普通市民都无法亲近的事实还是有些让人难以接受。原建业里的居民看到今天的建业里，其失落应该多于自豪。建业里具体的功能定位后来虽有所改变，但核心没有变，就是上海居住的高端体验。从实施的过程和社会反响来看，以重建方式实现的里弄贵族化居住体验，其认可度不高。
3.改善居住更新与居民需求差距大
步高里刚更新修缮后，居民感觉比较满意，但随着时间的推移，居民的满意感就下降了。之所以出现这种情况：一方面是刚改造完成时，居民的参照标准是以前没有独立卫生间、厨房的居住条件。从不好到好，从没有到有，居民的获得感是提高的。但另一方面，里弄居民参照的背景是整个上海。随着上海城市建设水平的提升，全市居民居住条件普遍提高。相比较而言，里弄居住条件的改善就比较有限，与居民想象的应有水平存在差距。越随时间推移，居民的不满意感就越明显，因为里弄更新的速度赶不上上海城市发展的速度。上海城市建设水平越提高，里弄与城市的反差就越大。从明亮、整洁、崭新的现代街景转到昏暗、杂乱、老旧的里弄，居民的心理落差较大。里弄虽然充满了历史、记忆、社会支持和关系网络，但毕竟居住条件不佳。只有有限的居住环境改善，而没有人口的疏解，居民所期望的居住环境是难以实现的。综上所述，以改善居住条件为主的步高里模式，一定程度上满足了居民改善居住条件的要求，但与居民实际的需求还有很大的距离。
4.更新方式局限的社会后果
在观念上，大家都认同里弄是上海的象征；但在实践上，要保护里弄，就要有合适的路径，既能平衡好各方的利益，又能保护里弄。同时，这些路径还要有一定的普适性。从上海里弄更新的实践看，商业开发模式适用面有限，高端居住开发的社会认可度低，改善居住的更新方式与居民的实际需求有差距。由于合适的更新方式少，导致里弄的拆迁速度很快。里弄无法以更新的方式参与城市的发展，拆迁就是必然。里弄是上海的历史、上海的象征。城市在发展，如果里弄无法融入城市的发展，无法适应城市发展的需要，那么里弄将退出上海的历史舞台。但为后代留下上海里弄，当代人无疑负有不可推卸的历史责任。
在没有更新的里弄中，部分居民认为，他们生活在21世纪的上海，居住条件却是20世纪的，他们急切盼望改善居住条件。笔者在上海众多里弄调研时，不时有居民围过来，急切地问：“要拆迁了吗？什么时候拆迁？”“你们的调查对帮助我们拆迁有没有用？”“能不能帮我们向上面反映一下，尽快动迁？”“快来看看我们居住的條件，一家几口就挤在几平方米的小阁楼里，连腰都不能伸直。” “解放都快70年了，我们的居住条件还停留在解放前。”“不要看我们是上海人，你们在外地看见过这么差的居住条件吗？”看了这些里弄居民的实际居住情况，我们深切地感受到他们急切搬离里弄的心情。里弄要保护下来，但以文化保护之名让里弄居民住在环境极其不佳的地方，对这部分居民不公平。[19]让居住于其中的居民感到满意，感到幸福，是里弄保护更新的重要标准。 对上海现存里弄的更新，已有的更新方式可借鉴性不高。在快速的城市发展进程中，更新的缺位导致拆迁的上位，拆迁成了里弄居民的希望，如果没有探索出具有可操作性的居民满意且保护有效的更新方式，结果要么是里弄被拆迁，要么是居民继续憋屈地生活在里弄。
三、 上海里弄居住功能更新的基础
无论是拆除里弄，还是保护了里弄但里弄居民生活不幸福，这些都不是我们愿意看到的结果。那么探索里弄保护更新的道路就显得更加迫切。历史上，里弄是上海居民日常生活的空间，直到1990年代，仍然有近一半以上的上海市民居住在里弄。[20]如今居住在里弄里的上海市民占比已经不足10%，里弄的居住功能之于上海已经今非昔比。里弄不再是上海居民居住的主要载体，而且现有里弄建筑老旧、居住密度大，面对新建商品房的各种优势，里弄吸引市民居住的优势在哪里？
1.里弄居住的文化特性
上海里弄有老式里弄、新式里弄、花园里弄等多种类型，其中一部分设计精良、保存完好、有历史文化故事的里弄至今仍然受到人们的喜爱，在购房、租房市场上都特别抢手。以近年流行的住房出租网站“爱彼迎”（Airbnb）为例，法租界、石库门、阁楼等都是热搜词，具有传统上海里弄居住风格的房子更容易出租，由此还催生出一个新的产业。有人把有特色的里弄房屋买下来或者租下来，按设计风格装修，再转租出去。设计装修时将里弄特有的文化特征与现代生活需求结合起来，彰显里弄房屋独特的文化品位。当然，里弄房屋出租的价格也上去了。一些区位好、品相好、成套率高的里弄房屋逐渐被里弄居住文化爱好者买下来，他们将之装修后居住进去。还有些里弄的原居民，在生活条件改善后，对里弄的房屋进行重新修缮，里面兼有蓄水、养花、种草的功能，让人们走进院落就产生别有洞天的感觉，使房子里面处处体现上海弄堂的傳统习俗和文化。上海里弄居住的文化特性正被部分原住民、外来居民、外国人所发现和喜爱，并以他们自己的方式去实现。目前，这样的改造还处于自发的分散状态。
2.里弄居住的包容性
历史上，上海的里弄居民就是形形色色的，他们既有各类社会精英，也有各种小商贩。他们既有来自全国各地的移民，也有来自世界各地的外国侨民。[21]但1949年以后，随着户籍制度对人口流动的限制，里弄居民基本都为上海本地的市民。改革开放后，随着人口流动和住房制度的改革，里弄居民的构成又开始多元化了。里弄的上海人在减少，外来移民在增多，尤其是外来农民工在增多。在一些被调查的里弄，外来农民工占比达一半以上。根据上海里弄的调研估计，在里弄居住的农民工比例约为37.49%2016年上海同济城市规划设计院、同济大学社会学系合作在上海调查了105条里弄、1，159名里弄居民，数据根据调研结果估计。。大家可能会好奇，作为上海的象征，怎么居住在里弄的农民工比例居然有这么高？其实，历史上，里弄的特征就是包容，《七十二家房客》《上海屋檐下》《万家灯火》等作品都表现了底层外来移民拥挤生活在里弄的状况[22]。今天的里弄对于外来农民工来说仍有吸引力和包容力。首先，里弄房屋区位好，这对于从事服务业的居民来说，非常便利。其次，里弄房间出租灵活，房租便宜。在市中心，里弄的居住现状限制了其房租的价格，但对农民工来说这正是需要的。市中心满足基本生活需要的低租金里弄房屋，为外来农民工提供了合适的居住场所。以最有上海特征的里弄来容纳外来农民工，历经沧桑的里弄再次显示了它的包容性。
3.里弄居住的创意性
“亭子间作家”一词是对20世纪2040年代上海一大批作家的称呼。“亭子间”是里弄房屋的一个独立房间，面积一般约六七平方米，层高约两米多。因其相对独立，租金便宜，成为当时年轻作家中意的住所。从亭子间走出了巴金、茅盾、郁达夫、周扬等一批鼎鼎大名的文学家[23]。除了亭子间外，当时的作家还利用里弄周边便宜的咖啡馆，在非高峰时段聚在一起喝便宜的咖啡，他们天南地北地聊天，以激发创作灵感。能将亭子间与作家联系起来的一个重要原因，是因为他们的很多重要作品都是在亭子间完成的。亭子间虽然狭小，但周围的作家多、交流机会多，为年轻的作家又提供了成长的空间。田子坊最初的转型，也是由一批艺术家入住所带动。正如雅各布所讲“新点子需要老房子”一样，[24]很多创意人士愿意居住在里弄，不仅因为里弄历史上就有过创意的辉煌，还有现实的需要。首先，里弄的区位优良、交通便利，周边服务设施齐全，生活方式的可选择性强。其次，里弄的亭子间、阁楼、前楼等房间可以相对独立地被出租，各房间的居民可以相对独立地使用，这降低了租房的成本，有利于怀揣梦想还不名一文的年轻人租用。再次，里弄特有的空间形式增加了住户间互相认识和交流的机会，可互相激发创作的灵感和催发各种创意的诞生。最后，里弄特有的历史文化为各类创意产业提供了文化氛围。理论上讲，今天的上海里弄同样有可能成为未来“亭子间设计师”“亭子间画家”等创意人才的孵化空间。
4.里弄居住的长久性
上海保留里弄的最大一笔社会财富是居住在里弄的老居民。里弄的文化价值不仅体现在建筑空间上，也体现在居民的社会关系网络上。居住在里弄的老年人经历了里弄的历史、变迁和沧桑，他们生命的各个时期都充满了对里弄的回忆，他们是里弄的见证者、亲历者，他们与里弄一起在变老。虽然里弄里有老人盼望拆迁搬出去，但对于更多的老年人来说，他们还是希望继续居住在里弄。根据上海的调查，大于60岁的老年人愿意搬迁的比例低于其他年龄段的居民。愿意搬迁的老人是因为虽然他们在里弄生活了很长时间，但他们在里弄这样的小空间里憋屈地生活了一辈子，也留下了太多的不堪和泪水，搬出里弄是他们最大的希望和解脱根据访谈，一些大于60岁的老人愿意搬迁也非出于本意，而是子女年纪大了需要婚房，他们希望通过拆迁来改善子女的居住条件。。更多的老人留恋里弄的区位、环境和社会关系网络。首先，里弄周边的配套，尤其是医疗设施是齐全方便的，这对于老人来说非常重要。其次，里弄外面的绿化、公共空间、购物环境等都是老人们所熟悉喜欢的。最后，老人非常看重里弄的邻里关系和社会支撑。自己平时有个小事情，周边的居民都可以来帮助。这些里弄老居民都不愿意搬迁，担心搬迁后寿命会缩短，他们最希望里弄被保护下来，而且环境变得更好。我们在调查里弄时经常会发现这样的老人，虽然他们自己或子女在里弄外面有很好的商品房，但他们更愿意住在里弄，更习惯里弄的生活环境和方式。所以，上海有一批土生土长的里弄老人希望继续扎根里弄。 在里弄居住更新方面，不同层面的市民已经认识到里弄的文化特性、包容性、创意性、长久性，并以自下而上的方式形成了一些更新和保护里弄的方法，政府可以顺应趋势，解决关键问题，探索出新的更新方式。
四、 未来上海里弄居住功能更新的方式探讨
据上海市政府的规划安排，上海将保留约730万平方米的传统里弄住宅，以传承城市文脉，留住城市记忆[25]。因里弄建筑已有几十上百年的历史，要继续发挥其居住功能，就需持续对之进行修缮。此外，里弄人口密度大，人均居住面积约为上海城镇平均水平的二分之一根据上海同济城市规划设计研究院、同济社会学系2016年在上海105个里弄的调查，估计里弄人均居住面积约10.81平方米。据《上海统计年鉴2016》统计，2015年上海城镇人均住房居住面积是18.1平方米。，仅修缮不疏解人口难以提高居民的居住满意度。要修缮建筑和疏解人口，面临的核心问题是：钱从哪来？人往哪去？
上海里弄中现有主要的居住人口可分为四类：（1）本地老年人。其子女成年后搬到外面去居住，老年人继续生活在里弄。以前两到三代人居住在一起，现在只剩下一到两个人居住，居住的密度是下降的。（2）本地几代人共同居住。他们因为自身经济条件的限制，无法改变现有居住状况，其居住密度很高，居住环境不佳，与上海平均居住水平有很大的差距，他们有迫切改善居住条件的愿望，但自身又无能为力。（3）外地来沪务工人员。里弄房屋区位好、租金低，外来务工人员为了工作方便、节省支出，选择在里弄高密度居住，其居住条件是艰苦的。（4）外来的上海人、外地人、外国人。 这些人原不生活在里弄，但他们看重里弄居住的文化性、创意性等特征，他们进入里弄生活，其经济条件较好，在里弄的居住条件相对较好。
几代人共同居住在里弄的居民是真正的居住困难群体，他们有强烈改变现有居住状况的愿望，全部或部分迁出此部分居民对于保护里弄、缓解社会矛盾都有利。因为，此部分居民经济能力有限，需要政府的政策介入。其他三类群体基本是主动选择自愿居住在里弄的。他们有本来就居住在里弄、愿意在此继续生活下去的，也有从外面搬迁进来的。根据调查，不少里弄外来迁入的人口占比已经超过了50%。迁入人口的房源多数是从原房屋承租人那里转租而来。上海里弄房屋多数属公有产权，居民享有房屋的租用权，但租用权也可以转让、继承，他们还可以享受房屋转租的收益。有转租就说明有原居住人口在迁出、新人口在迁入的情况，政府就有介入的可能，引导转租，从而调整里弄人口的构成和密度。
在保留居住功能的前提下，里弄保护成本难以通过商业的方式转移到更多人的身上。但里弄商业开发模式的成功，使大家习惯了里弄保护和使用的资金实行自我平衡的模式，希望里弄延续居住功能的同时能够实现里弄保护的资金平衡。不少研究聚焦在关于里弄房屋的产权上，研究者也是希望通过对里弄房屋产权关系的理顺来提高里弄的使用效率，明确里弄的保护责任。一个无法回避的事实是：里弄是上海的文化遗产，仅靠居住在里弄里的人来保护里弄、承擔保护里弄的责任是不公平的，也是不现实的。更何况，里弄中还聚集了不少居住困难群体，他们连最基本的居住条件都难以得到保障，怎么可能积极投身里弄的保护呢？所以，里弄虽然有价值，期望保护和使用的自我资金平衡还是有难度的。那么政府投入资金来保护里弄就是必然，只是在资金一时难以筹措时，实行渐进分批分类投入的方式，这既保障居民的基本居住需求，也保护了里弄的持续居住使用。以政府的资金投入，盘活里弄的居住功能，激发社会资金参与里弄的保护，这也是一条探索之路。
首先，对于里弄居住困难群体而言，对其租用权货币化，根据其困难程度和租用面积制定出租金月补偿标准，他们若愿意迁出就可按月拿到租房补偿金，若不愿意迁出，可以继续居住在里弄。这样，里弄居住困难群体有了改善居住条件的可能，政府虽然投入了一定资金，但这种投入既解决了困难群众的民生，也保护了里弄的建筑，是有意义的投入。其次，对于将里弄房屋转租的居民，政府可以成立第三方机构，以市场价的方式将房子长期租用下来，待改造修缮后再重新转租。最后，对于愿意居住在里弄的居民，政府可根据里弄的特征引导各类居民聚居，以提升里弄的宜居性和居民的归属感，使居民自愿参与里弄的保护。政府在引导里弄人口疏解的同时，将各层次居民的居住需求与里弄的特点结合起来，促进里弄的居住功能更新，具体的方式如下。
1.里弄居住绅士化——中产阶级与更新
上海新建商品房吸引了大量中产阶层迁出里弄。目前，中产阶层有回流里弄的趋势，他们看中的是独立成套的里弄房屋。在上海市场上能够整套出售的里弄房屋总是比较抢手。获得独栋房屋的业主，居住条件大幅改善，因为他们有长期居住的打算，所以更愿意主动积极地修缮房屋，提升里弄的环境品质。
通过市场自发的方式实现里弄人口置换和空间修缮，类似于西方的绅士化进程。由于原里弄居民普遍对退出后的补偿抱有较高的期望，各户居民间又容易存在互相攀比的心理，从一套多户居民变为一户居民的过程是随机、缓慢的。过高的居住密度对所有居住者都不利，但若没有特殊情况，他们又都不愿主动先行退出。政府的政策越不明朗，居民的博弈心态越严重。在绅士化趋势较好的区域，政府应制定出明确的里弄保护更新规划政策，以稳定居民的预期，通过资金补偿，鼓励里弄居民之间、里弄居民与外部居民之间租用权的流转，尤其是从分散的一套多户向一套一户的流转。通过政策的介入，既鼓励有经济实力愿意参与里弄保护的居民入住，也保证了向外搬迁的原住居民的利益。当里弄的人口结构发生了改变，在一套一户居多的情况下，政府按照里弄保护的要求对里弄进行修缮和维护就容易得多，里弄的居住质量和品位自然会提升，从而形成里弄更新的良性循环。
2.里弄居住移民化——农民工与更新
服务于中心城区的保安、保姆、保洁等特别希望自己租住的里弄能够被保留下来，因为里弄拆除后在市中心要找到适合他们的居住地就困难了。虽然现在里弄里也居住了大量的农民工，但没有维护、改造和管理的里弄，存在很多问题和矛盾。一是安全隐患。由于设施老旧、人口密集，非常容易发生火灾。二是里弄的过度使用，不利于里弄的保护和持续使用。三是上海本地居民对外来移民生活习惯和方式的不满和抱怨。四是农民工的归属感不强，他们难以主动参与里弄的治理。 现有农民工居住率高的里弄，表明本地居民多数已经通过市场的方式退出了里弄，政府可以第三方机构的形式将转租的房屋长期承租下来，对之进行较为彻底的维护和保修，再按照一定的规则出租给外来务工人员，这样，对于里弄的保护和更新及农民工融入上海都十分有利。对于里弄的保护而言，通过租用原居民的公租房再转租的方式，政府的资金压力不大，原居民也可长期享有较稳定的租金收入，所以实施的难度较小。由第三方机构从原租户手中长期租用，可以从整体上实现对里弄进行全面的保护和维修，管理部门还可根据里弄的实际情况适当地分割里弄的居住空间，这样既满足了农民工的生活，又不对里弄造成破坏性的使用。里弄还从更新中获得了功能性的基础，体现了上海城市发展的包容性和时代性。对于农民工而言，能够出较低的租金继续生活在改造后的里弄里，既节约了成本，又改善了居住条件，他们无疑会增加对上海的融入感。
3.里弄居住创意化——创客与更新
上海正在建设全球创新中心，实现转型发展，这为各类创客提供了孵化和成长的空间，这也是上海转型发展的必然需求。正如佛罗里达在《创意阶层的崛起》中所提出的，创意人才的集中与空间的特征有关联。里弄对于从事绘画、设计、音乐、文学创作等行业的年轻创客都有一定的吸引力。当创意人才在里弄集聚并达到一定的规模时，就会产生创意生活圈的氛围。
里弄要吸引年轻创意人才在集聚上规模方面仍面临系列问题：一是生活必需设施的完备。除了房间的独立，还需卫浴设施的独立及条件的改善。没有相对独立的卫浴设施，很难吸引年轻人入住。二是相对灵活的租借方式，以适应创意人才流动性强的特点。三是相对便宜的租金，以利于处于创业起步阶段的年轻人入住。四是创意人才的集中。创意是弥散的，人才的空间集中更有利于他们的交流和创意的传播。
政府首先要选取有创意发展潜力的里弄。这些里弄要有文化特色、交通便利，周边要有咖啡馆、酒吧、餐馆等多样的生活、休闲、交流空间，还要有书店、打印店等服务型设施。其次，现有房屋出租率高，政府通过第三方机构长期租用一批房屋，然后按照里弄保护的要求对之进行合理的修缮和维护。根据年轻创客的需求补充卫浴设施，设置合理的房间分隔及管理方式。再次，以创客公寓的形式出租给满足一定条件的年轻创客。
政府通过对里弄有针对性的投入，将里弄形成创客生活圈，这既保护、更新了里弄，打造出城市特色的居住生活区，又孵化和培育了创意人才。
4.里弄居住适老化——老年人与更新
不少老年居民对于里弄有强烈的归属感，更希望里弄能够被保留而且环境变得越来越好。目前，里弄虽有适宜老年人居住的特点，但也存在很多安全隐患。里弄房屋内的楼梯多数比较陡峭，过道狭小昏暗，堆放的杂物又增加了老年人跌倒事件的风险。在对上海里弄的调查中，常听到里弄老人从楼梯上摔倒而去世的事件。为防止老人跌倒的高发，就需对老年人口居多的里弄進行适老化的改造，比如改造里弄的楼梯、清理过道、添加无障碍设施等，为老年人消除障碍和跌倒的风险。
除了安全措施以外，里弄的为老服务也需增加。里弄里有不少高龄独居老人，里弄的厨房、卫浴等设施本就先天不足，老人使用又有失火、滑倒等风险。在老年人集中的里弄，政府可通过空间改造和购买社会服务的方式，安排一些为老服务的小型食堂、公共浴室、洗衣房等，增加老年人生活的便利和选择性，降低老年人自己做饭、洗浴、晾晒等活动可能带来的风险。
政府在做里弄适老化改造的同时可恢复一些如老虎灶等有历史感的民俗空间，再通过第三方机构收购或长期租用一些房屋。待改造完成后，部分收购房屋可以低价出租给愿意居住在里弄的上海老人，对从里弄外迁到郊区的老人可实行优先的政策。另外，部分房屋可以放在爱彼迎（Airbnb）等网站上按市场价出租。
这样，适老化的里弄更新不但适合老年人居住，而且还具有真正的上海实际民俗生活的特色，可以吸引对地道上海里弄日常生活有兴趣的人来租住。原有老居民继续生活在里弄，将里弄的社会关系、社会记忆等在原有空间上保存下来，其相对完整地呈现了上海发展的一个历史片段。各类租客及参观者的到来，又增添了里弄的活力和延续性。
上海老龄化趋势已经形成，里弄适老化改造不但有利于老年人在里弄养老，还可以发挥里弄的民俗特色，是探索里弄更新与里弄养老的一个有益结合。
五、 结语
上海里弄一百多年的发展史呈现出了极强的包容性。这是上海里弄生命力的体现，也是上海城市精神的体现。新时期上海里弄的更新应在延续包容中有所创新，使居住在里弄的中产阶级、农民工、创客、老年人等各类市民有自豪感、归属感、成就感、安全感。市民的重新回归和里弄宜居性的提升将重塑里弄的居住功能，使其与上海城市发展阶段相匹配，里弄的保护就有了功能基础和社会基础。
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