摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标，对如何完善我国房地产宏观调控提出建议。
　　关键词：房地产；宏观调控；问题；目标 ；思考
　　前 言
　　为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控。对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早，但是，对我国房地产宏观调控政策进行评估，并且制定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产宏观调控的讨论，主要集中在房地产宏观调控政策的有效性、必要性和可行性方面。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标，对如何完善我国房地产宏观调控做出思考，提出了一些建议。
　　一、我国房地产宏观调控存在的主要问题
　　1．房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一，宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行，形成滞后性。其二，宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场，解决短期经济问题，而房地产市场是区域性较强的市场，易造成部分区域适应性差。其三，宏观调控政策执行不力。“上有政策，下有对策”，在政策执行过程中，部门利益与地方利益冲突，调控细则歪曲调控政策，政策执行者不作为、政策执行不到位等。
　　二是房地产宏观调控失效问题。其一，宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中，会因各种问题使经济惩罚力度不够，使得执行大打折扣，造成投资回报远大于经济性惩罚，致使政策经济性约束性失效。其二，宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策，皆是针对某个具体问题或现象。其三，宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
　　2．房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一，宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加，投资炒房和囤房盛行，房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市，加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房，而高档住房成交拉动房价，使得中端房价也跟随上升，中端住房出现泡沫。因此，调控使得房价越调越高，住房越来越困难，房地产市场环境变得更加恶劣。其二，房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减，房价出现短暂回调后又升到较高水平，使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明，房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向，改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。
　　二是房地产市场系統问题。其一，房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨，投机者信心高涨。其二，我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行，政府宏观调控不力，使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难，消费市场逐渐萎缩，投资市场成为主流。其三，投资者与消费者矛盾更加激烈，一方面是开发商与消费者的矛盾，征税增加开发成本，而开发商会将税收纳入房价，将赋税转嫁给了购房者，房价越高，购房越困难，开发商与购房者矛盾僵化；另一方面是投机者与购房者的矛盾，如为抑制投资，提高税率，但同时增加了自住、投机购房者的购买成本，可投机者掌握大量资本，并不受其影响，他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率，就不愿退出房地产投机市场，反而使自住需求减少，结果造成一方面投机者拥有大量空置房，另一方面购房者又买不起房，于是二者矛盾愈演愈烈。
　　二、房地产宏观调控的终极目标
　　在不同的历史时期，房地产宏观调控的目标是不同的。2011年国务院房地产宏观调控政策明确要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布”。可见中央政府此次房地产宏观调控政策的目标指向“本地区年度新建住房价格”，对于各城市房地产宏观调控价格增长速度却没有硬性规定。为了贯彻国务院房地产宏观调控政策，全国各地城市确定了不同的房地产宏观调控目标。近些年来我国在制定房地产宏观调控政策的时候，出现了一种“平均价格综合症”----政策制定者只看到平均价格，而没有对房地产市场进行细分，更没有把保障性住房价格与房地产市场价格区分开来，从而使房地产宏观调控政策非但不能起到稳定价格的作用，反而对房地产市场价格的上涨起到推波助澜的作用。
　　房地产宏观调控的基本目标应该是充分满足居民的住房需要，在制定房地产宏观调控政策的时候，各级地方政府应当充分发挥地方人民代表大会的作用，在充分征求居民意见的基础上，合理区分投资性需求与消费性需求，并且把房地产看作是一个由政府介入多方博弈的特殊市场，只有这样才能在增加社会保障性住房需求的情况下，确定合理的房地产宏观调控目标。对消费性住房需求，政府应当雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，合理确定社会保障性住房价格，并且鼓励具备条件的居民购买商品房；对于投资型住房需求，政府应当开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房牟取暴利。
　　在特殊的历史时期，政府限制房地产市场价格，稳定房地产市场很有必要，但是，如果政府事先确定房地产市场价格的增长幅度，并试图以此来稳定房地产市场，那么，显然是缘木求鱼。政府限制房地产市场价格的调控政策，不仅会彻底地扭曲房地产市场的运行机制，从而使房地产市场资源配置发生紊乱，间接影响到房地产消费市场。事实证明，当商品房成为稀缺资源的时候，商品房的价格就会持续上涨。政府要想从根本上解决房地产市场发展中存在的问题，必须调整房地产市场资源配置方式，在保证基本耕地面积的前提下，通过增加商品房土地供应量，逐步降低房地产市场价格。与此同时，严格按照《城市规划法》的规定，政府在城市的中心部位兴建大量的社会保障性住房，为居民的住房消费打下坚实的基础。
　　房地产宏观调控的终极目标应该是，在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。实现房地产宏观调控的既定目标，必须从源头抓起，制定科学完善的城市规划，确保城市的土地能够得到合理利用。当前一些地方政府官员为了追求政绩，频繁修改城市规划，土地出让实际上处于无序状态。
　　城市规划应当民主化、城市拆迁应当民事化、土地出让应当市场化、政府行为应当中立化。具体而言，在城市规划的制定和修改过程中，地方人民代表大会应当充分征求居民的意见，在必要的时候应当按照社区自治的原则，制定具体详细的社区规划方案，确保每一个社区的居民都能充分表达自己的意见，确保城市规划能够充分体现多数人的意愿。城市规划确定之后，政府应当严格依照规划方案办事，在涉及国有土地征收和国有土地上房屋补偿问题时，政府应该严格按照协商一致的原则，充分满足被拆迁人的利益需求，防止政府在城市房屋拆迁过程中与民争利。城市国有土地不再是“净地”出让，政府不能承诺帮助房地产开发商强制拆迁。城市房地产开发土地招标时，政府必须向房地产开发商详细说明土地上建筑物情况，并且要求房地产开发商必须严格依照行政法规实施拆迁。如果房地产开发商强制拆迁，那么，地方政府可以收回出让的土地，剥夺房地产开发商的开发权。在土地出让和房地产拆迁过程中，政府必须处于中立地位，委托社会中介组织从事国有土地的“招牌挂”活动。在处理房屋拆迁纠纷时，政府必须严格依法办事，主动将纠纷提交仲裁机构或者司法机关，不得以行政命令或者行政裁决的方式处理房屋拆迁中所引发的纠纷。
　　妥善地解决了房地产市场发展中存在的问题之后，政府应当花大力气加快社会保障性住房建设，逐步改变我国过度依赖房地产市场解决居民住房所引发的一系列问题。今后我国应当建立社会保障性住房为主、商品房为辅的住房消费体制， 在充分尊重风险投资收益规律的前提下，合理引导社会资金进入房地产市场，通过制定合理的房产税规则，把投资性的房地产市场作为增加地方财政收入的有效渠道，通过提高投资性住房的交易成本，为政府兴建社会保障性住房提供充裕的资金。改变房地产市场走向不可能一蹴而就。但是，如果房地产宏观调控政策“胡子眉毛一把抓”，没有市场细分的概念，那么，房地产宏观调控目标注定难以实现。各个城市制定的房地产宏观调控政策，从表面上来看都有清晰的目标，但是仔细分析人们就会发现，这些政策与居民的预期相去甚远。这些政策的实施非但不能稳定房地产市场价格，反而由于增加了房地产投资风险，从而为房地产市场的异常波动增加了新的变数。
　　三、完善我国房地产宏观调控的思考
　　1．继续改进和完善我国房地产宏观政策调控。弥补房地产宏观调控政策的不足。第一，重视对宏观调控效果评价，制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题，宏观经济政策要适时、针对性地执行，严格执行制定的宏观经济政策。第二，加大宏观调控政策配套措施，提升宏观调控执行力。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象，做到公开、公平、公正执行，努力构建宏观调控政策监督体系。第三，着重分析抑制住房需求的弊端，積极引导住房需求。
　　完善房地产宏观政策调控机制。第一，完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税，主要应增加住房投资成本，而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机，也增加住房消费成本，由此引发住房难问题，因此，很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本，才能抑制投资投机行为，即让投资房地产的收益小于成本，才会抑制投机。第二，完善土地出让机制，最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的招拍挂出让机制，造成了房价的不断提高，建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式，保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂，可以实现土地效率最大化，并且可将这部分资金再投入保障房建设，以解决中低收入人群住房难问题。
　　2． 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控。从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要，需要且有支付能力才构成需求，因此，购买住房的需要并不等于住房需求。实际上，我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念，“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权，因此，只要能满足居住，租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4 ～ 6倍的国际经验，我国的房价收入比大多在10倍以上，再加上的持续高涨，使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生，工资较低，短期内难以承担高房价，因此，购买住房只是一种奢侈而非必需，只有当改善住房需要变成需求时，住房才由奢侈转为必需。
　　从战略调控的理论基础上，保障我国中低收入人群的住房消费权利。中低收入人群住房难问题，既是经济问题，也是社会问题。经济问题由市场解决，社会问题由政府解决，因此，完善住房商品房分配制度，努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利，更要加大保障房建设和完善保障房分配制度，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度，设定保障标准和进入退出机制设计，即无购买商品住房能力时，中低收入人群自动进入保障房分配; 当有能力购买商品房时，又能主动退出保障房分配，还要扩大舆论影响，即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。
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