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摘要：我国经济已经进入了“新常态”，商业地产企业的发展开始逐渐从高速发展趋于平稳转变，在这个阶段商业地产应当注重企业内部的管理，对成本进行管控和优化以期可以寻找新的利润增长点。
关键词：商业地产；成本；管控
不论是商业地产还是住宅类地产，近年来都是人们热衷于讨论的问题，同时，也逐渐成为我国经济增长的一个支柱行业。但是由于房地产业需求逐渐得到满足，房地产市场的竞争也逐渐趋于白热化。针对这个市场现象，政府出台了很多的相关政策，例如在今年两会期间提出的“去库存”等，都是促进房地产行业蓬勃发展的方式之一。但是除了政府予以政策支持以外，商业地产要想在激烈的竞争中获取一定的市场份额，必须从自身出发，寻找新的利润增长点，对商业地产的经营管理的重点予以调整，尽可能的加快投资的回收以期可以按时归还银行的贷款，为商业地产企业谋取更多的利润。要知道，商业地产企业是资金密集型企业的典型代表之一，而且资金的需求量是非常大的，开发周期有长有短，成本支出在资金需求中所占比例是非常高的，因此，商业地产进行成本管控，以期可以优化商业地产的成本管控，减少成本支出。
一、成本管控的原则和重要性
（一）成本管控的原则
要知道，房地产企业的成本管控是环环相扣的，每个关键环节的成本管控情况都会对商业地产的整体成本管控形成影响，有些关键环节的成本管控甚至会影响以后环节的成本管控，因此，在进行成本管控之前应当确定商业地产成本管控的原则，以此为指导来商业地产项目的实施，以期可以降低成本，提高利润。在进行成本管控原则的确定之前首先要明晰商业地产的各个关键的环节。首先要进行的工作是项目预测，例如确定项目完成之后的销售目标客户群等；然后要进行的工作是综合计划，确定整个项目的开发和项目完成后的工作整体计划，包括整体计划和具体计划；接着是在项目进行时的执行控制，发现与计划不符的事项和费用及时的进行成本控制；接下来的步骤是精细核算，对发生的成本准确的进行归集，为后期的分析工作打下坚实的基础；最后是重点分析，对出现的成本差异进行仔细分析，找出差异的原因，从而避免下一次项目开发出现同样的情况。
成本管控的首要原则是整体目标成本的最低，要予以注意的是成本管控不能仅仅以某一个关键环节的成本最低，而应当将整个项目的目标成本最低，往往目标成本最低的情况下，有些关键环节的成本并不是最低的。其次要注意的是全面成本管控原则，该原则要求参与商业地产的所有员工都参与到成本管控的工作中去，借助商业地产企业所有员工的整体力量，在各个部门之间建立起良好的沟通渠道，以便需要进行成本沟通时可以及时的得到解决。接着是建立完善的责任制度。成本责任制是成本管控实现目标成本最低的一个重要保障，将涉及到成本管控的所有员工的职能和责任进行明确，然后对其实现各自的职责情况进行考核和评价，以此种方式来对员工进行激励可以更好地达到成本管控的目标。最好一个原则是科学化的原则，运用科学化的成本管控方式将会取得事半功倍的效果，科学化的方法不仅包含科学的预测、决策的方法，还包括价值工程、不确定分析法等科学的成本处理和分析方法。
（二）成本管控对商业地产的重要性
商业地产的成本管控和优化不论是对于目前达到成本节约、利润增长有着显著地效果，对于商业地产企业的长期战略发展也起着奠基石的作用。如果商业地产的成本管控和优化工作未达到理想的效果，严重的情况下甚至会影响商业地产的发展趋势和状况，因此，在商业地产中进行成本管控是非常重要的。可以从以下几个方面来说明成本管控对商业地产的重要性：首先，对商业地产进行成本管控可以直接降低相关项目的成本和企业日常经营管理费用，从而提高企业的经营利润。其次，对商业地产的开发项目进行成本管控优化可以降低投资该项目产生的风险，也可以实现较高的回报率。接着，成本管控优化的工作效率高，成果显著可以使得商业地产企业尽快的收回投资，减少过多的不确定性。最后，成本的管控和優化在一定程度上可以提高相关资源的使用效率，在可能的情况下也可以实现经济效益与社会效益的有效统一。这也是国家对所有房地产企业的内在要求。
二、商业地产成本管控和优化的若干措施
（一）在项目的投资决策阶段进行成本管控和优化
为了使得项目后续阶段的成本可以得到大体的控制，在项目的投资决策时就要对整个项目的实施情况进行成本的管控，一旦投资决策出现问题，后续的支出不能保证可以全部收回，或者一些项目的支出会形成浪费，这些都会使得项目的投资风险增加，因此，事先的成本管控是非常有必要的，不仅可以保证项目投资决策的正确性，还可以减少投资损失以及成本浪费现象。投资决策阶段的成本管控主要依赖的是编制的可研成本以及商业地产企业各部门之间的积极沟通和相互配合，使得可研成本的编制是全民性的。但是需要注意的是，可研成本的编制以及投资决策工作都是系统性、专业性非常强的工作，只有使得可研成本测算的准确性才可以使得投资决策时正确的。在进行可研成本的编制时，非常有必要结合各个部门以及开发项目的实际情况进行，确保可研成本不是“纸上谈兵”，在实际的项目中是可以顺利的实施下去的。
（二）在项目的规划设计阶段进行成本管控和优化
目前，大部分的目标成本的定稿和实施仅仅在开发项目实际的规划方案确定后的一小段时间进行，这样要求的目的是使得成本可以得到前置。要知道，可研成本是决定目标成本很大的一个因素，在进行目标成本的确定过程中往往伴随着将可研阶段的指标、标准和方案进行落实和细化。目标成本一旦确定下来，往往在后期都不会再次更改。因此，在进行规划设计确定目标成本时就要保持着控制成本的心态，在规划设计阶段对成本进行管控和优化可以从以下几个方面开始准备：商业地产的具体用途，园林景观的占地比，整个商业地产的层数，项目结构是否具有经济性等。目标成本在规划方案确定的时候就随之确定了，因此，要保证目标成本的确定时合理合规的，就必须保证在制定规划设计时是科学且合理的，这必然是开发项目得以顺利开展的一个重要基石。还有一点需要注意的是项目成本的可控性，规划设计对项目进入市场以及后期的实际获利情况都会产生很大的影响，基于此，在这个阶段对成本进行管控和优化是具有很深远的意义的。
（三）在项目的施工阶段进行成本管控和优化
依照商业地产项目签订的合同为大方向，并且对商业地产企业的设定的目标成本以及企业本身对成本管理的实际情况来进行成本的管控，制定出完善的成本管理制度，使得项目在施工阶段出现问题可以依照制度确定责任部门以及责任人，这样的成本制度才可以使得在整个施工期间可以实现权责分明，对成本费用的支出也可以更好地掌控。除此之外，做好合同资金计划管理工作也是非常有必要的。在项目正式开始施工时，需要根据施工现场的实际情况以及施工进度的安排编制出资金的支付计划表。事先将资金支出表进行制定，可以为后续资金的合理使用以及成本支出的节约，从而为项目实际收益的提升提供有利的条件和现实基础。
参考文献：
[1]史伟龙.新常态下，房地产项目的成本管控[J].城市开发，2015（8）：76-77.
[2]刘正.探讨房地产开发项目的成本控制[J].低碳世界，2015（14）：158-159.
[3]吴忠福，沈紫珺.基于BIM的房地产开发项目动态成本管理[J].中国管理信息化，2015（18）：40-41.
（作者单位：大悦城（天津）有限公司）
关键词：商业地产；成本；管控
不论是商业地产还是住宅类地产，近年来都是人们热衷于讨论的问题，同时，也逐渐成为我国经济增长的一个支柱行业。但是由于房地产业需求逐渐得到满足，房地产市场的竞争也逐渐趋于白热化。针对这个市场现象，政府出台了很多的相关政策，例如在今年两会期间提出的“去库存”等，都是促进房地产行业蓬勃发展的方式之一。但是除了政府予以政策支持以外，商业地产要想在激烈的竞争中获取一定的市场份额，必须从自身出发，寻找新的利润增长点，对商业地产的经营管理的重点予以调整，尽可能的加快投资的回收以期可以按时归还银行的贷款，为商业地产企业谋取更多的利润。要知道，商业地产企业是资金密集型企业的典型代表之一，而且资金的需求量是非常大的，开发周期有长有短，成本支出在资金需求中所占比例是非常高的，因此，商业地产进行成本管控，以期可以优化商业地产的成本管控，减少成本支出。
一、成本管控的原则和重要性
（一）成本管控的原则
要知道，房地产企业的成本管控是环环相扣的，每个关键环节的成本管控情况都会对商业地产的整体成本管控形成影响，有些关键环节的成本管控甚至会影响以后环节的成本管控，因此，在进行成本管控之前应当确定商业地产成本管控的原则，以此为指导来商业地产项目的实施，以期可以降低成本，提高利润。在进行成本管控原则的确定之前首先要明晰商业地产的各个关键的环节。首先要进行的工作是项目预测，例如确定项目完成之后的销售目标客户群等；然后要进行的工作是综合计划，确定整个项目的开发和项目完成后的工作整体计划，包括整体计划和具体计划；接着是在项目进行时的执行控制，发现与计划不符的事项和费用及时的进行成本控制；接下来的步骤是精细核算，对发生的成本准确的进行归集，为后期的分析工作打下坚实的基础；最后是重点分析，对出现的成本差异进行仔细分析，找出差异的原因，从而避免下一次项目开发出现同样的情况。
成本管控的首要原则是整体目标成本的最低，要予以注意的是成本管控不能仅仅以某一个关键环节的成本最低，而应当将整个项目的目标成本最低，往往目标成本最低的情况下，有些关键环节的成本并不是最低的。其次要注意的是全面成本管控原则，该原则要求参与商业地产的所有员工都参与到成本管控的工作中去，借助商业地产企业所有员工的整体力量，在各个部门之间建立起良好的沟通渠道，以便需要进行成本沟通时可以及时的得到解决。接着是建立完善的责任制度。成本责任制是成本管控实现目标成本最低的一个重要保障，将涉及到成本管控的所有员工的职能和责任进行明确，然后对其实现各自的职责情况进行考核和评价，以此种方式来对员工进行激励可以更好地达到成本管控的目标。最好一个原则是科学化的原则，运用科学化的成本管控方式将会取得事半功倍的效果，科学化的方法不仅包含科学的预测、决策的方法，还包括价值工程、不确定分析法等科学的成本处理和分析方法。
（二）成本管控对商业地产的重要性
商业地产的成本管控和优化不论是对于目前达到成本节约、利润增长有着显著地效果，对于商业地产企业的长期战略发展也起着奠基石的作用。如果商业地产的成本管控和优化工作未达到理想的效果，严重的情况下甚至会影响商业地产的发展趋势和状况，因此，在商业地产中进行成本管控是非常重要的。可以从以下几个方面来说明成本管控对商业地产的重要性：首先，对商业地产进行成本管控可以直接降低相关项目的成本和企业日常经营管理费用，从而提高企业的经营利润。其次，对商业地产的开发项目进行成本管控优化可以降低投资该项目产生的风险，也可以实现较高的回报率。接着，成本管控优化的工作效率高，成果显著可以使得商业地产企业尽快的收回投资，减少过多的不确定性。最后，成本的管控和優化在一定程度上可以提高相关资源的使用效率，在可能的情况下也可以实现经济效益与社会效益的有效统一。这也是国家对所有房地产企业的内在要求。
二、商业地产成本管控和优化的若干措施
（一）在项目的投资决策阶段进行成本管控和优化
为了使得项目后续阶段的成本可以得到大体的控制，在项目的投资决策时就要对整个项目的实施情况进行成本的管控，一旦投资决策出现问题，后续的支出不能保证可以全部收回，或者一些项目的支出会形成浪费，这些都会使得项目的投资风险增加，因此，事先的成本管控是非常有必要的，不仅可以保证项目投资决策的正确性，还可以减少投资损失以及成本浪费现象。投资决策阶段的成本管控主要依赖的是编制的可研成本以及商业地产企业各部门之间的积极沟通和相互配合，使得可研成本的编制是全民性的。但是需要注意的是，可研成本的编制以及投资决策工作都是系统性、专业性非常强的工作，只有使得可研成本测算的准确性才可以使得投资决策时正确的。在进行可研成本的编制时，非常有必要结合各个部门以及开发项目的实际情况进行，确保可研成本不是“纸上谈兵”，在实际的项目中是可以顺利的实施下去的。
（二）在项目的规划设计阶段进行成本管控和优化
目前，大部分的目标成本的定稿和实施仅仅在开发项目实际的规划方案确定后的一小段时间进行，这样要求的目的是使得成本可以得到前置。要知道，可研成本是决定目标成本很大的一个因素，在进行目标成本的确定过程中往往伴随着将可研阶段的指标、标准和方案进行落实和细化。目标成本一旦确定下来，往往在后期都不会再次更改。因此，在进行规划设计确定目标成本时就要保持着控制成本的心态，在规划设计阶段对成本进行管控和优化可以从以下几个方面开始准备：商业地产的具体用途，园林景观的占地比，整个商业地产的层数，项目结构是否具有经济性等。目标成本在规划方案确定的时候就随之确定了，因此，要保证目标成本的确定时合理合规的，就必须保证在制定规划设计时是科学且合理的，这必然是开发项目得以顺利开展的一个重要基石。还有一点需要注意的是项目成本的可控性，规划设计对项目进入市场以及后期的实际获利情况都会产生很大的影响，基于此，在这个阶段对成本进行管控和优化是具有很深远的意义的。
（三）在项目的施工阶段进行成本管控和优化
依照商业地产项目签订的合同为大方向，并且对商业地产企业的设定的目标成本以及企业本身对成本管理的实际情况来进行成本的管控，制定出完善的成本管理制度，使得项目在施工阶段出现问题可以依照制度确定责任部门以及责任人，这样的成本制度才可以使得在整个施工期间可以实现权责分明，对成本费用的支出也可以更好地掌控。除此之外，做好合同资金计划管理工作也是非常有必要的。在项目正式开始施工时，需要根据施工现场的实际情况以及施工进度的安排编制出资金的支付计划表。事先将资金支出表进行制定，可以为后续资金的合理使用以及成本支出的节约，从而为项目实际收益的提升提供有利的条件和现实基础。
参考文献：
[1]史伟龙.新常态下，房地产项目的成本管控[J].城市开发，2015（8）：76-77.
[2]刘正.探讨房地产开发项目的成本控制[J].低碳世界，2015（14）：158-159.
[3]吴忠福，沈紫珺.基于BIM的房地产开发项目动态成本管理[J].中国管理信息化，2015（18）：40-41.
（作者单位：大悦城（天津）有限公司）