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摘要：本文主要针对房地产开发项目在工程造价的管理思路上展开了探索。从决策规划阶段对工程造价的管理、对房地产开发项目当中的投资估算进行编制、施工阶段对工程造价的管理，这几方面提出了一些造价管理的策略。
关键词：房地产开发;项目工程;造价管理
前言：房地产项目开发在工程造价方面的管理贯穿了整个项目的建设周期，在建设领域中属于一项非常重要的工作，是提高建设质量、对资金的有效使用、科学管理的实现、降低工程在成本方面的控制以及造价的一项重要手段。房地产项目的开发工程当中的造价管理，就是在工程质量得到保障的大前提之下让工程造价得到降低，尽最大可能在经济方面收获最大化的效益，让房地产在开发方面的投资得到最大的收益，因此针对房地产开发的项目，在工程造价管理方面进行探究是很有必要的。
1 决策规划阶段对工程造价的管理
1.1 编制项目开发的报告
项目开发报告指的是房地产项目在整个开发当中实行决策的一项重要依据。只有对项目在市场方面做好了相关的调研活动，确定消费的市场以及消费的群体，通过对开发项目当中已经定位的业主在需求方面进行深入的了解，保障项目能够与其相互适应。在开发项目中对报告进行编制的时候，要充分的注意和所在城市在功能分区、建筑物当中的距离要求以及规划要求方面进行相互结合。此外，对房地产项目在制定实际开发方案的时候要严格注意节约土地面积，对地形地貌进行充分的利用，要尽最大可能让布置看起来能够紧凑合理，让土地费用得到降低，让投入的成本得到减少。
1.2 对房地产开发项目在投资估算方面进行编制
投资估算指的是房地产开发在建设的前期工作当中一项非常重要的任务，投资估算就是对开发项目在经济效果方面进行分析、研究的一项重要依据，也是整个项目在决策当中的主要依据。
对投资估算进行编制的时候，项目人员要从工程规模、项目内容这些方面，对涉及到的工程内容、设计的意图做出真实的反映，对费用的构成展开合理、周到的分析，进而让估算在质量方面得到保障。通过对施工设计方案进行优化设计以及技术设计，根据工程在造价管理方面的原则，对投资估算当中可能存在的动态因素在变化方面进行合理的预测，為房地产开发项目在下个阶段对工程的造价控制奠定一个良好的基础[1]。
2 对房地产开发项目当中的投资估算进行编制
2.1总规划设计优化设计的方案
2.1.1总平面的规划设计
对房地产开发项目在总平面规划进行设计的时候，要从以下两个方面开始着手：其一，要对建筑物在建筑密度以及容积率方面进行合理的确定，尽量让用地面积得到节约，让房地产企业在成本投入方面得到降低，对房地产项目在工程造价方面进行严格的控制;其二，房地产开发的项目在总平面的规划设计方面必须要严格的结合城市在基础设施方面的资源情况，对路、讯、气、电、水、下排的管线实现科学的综合设计。
2.1.2 对设计方案进行优化
房地产开发项目当中的设计方案对于整个项目在成败以及盈利方面起到决定性的作用。只有让项目在施工技术设计方案上的合理性、科学性得到保障，才能够让项目工程在造价管理方面得到更好的实施，让项目在利润方面实现最大化。就是通过对设计方案进行优化，对技术施工方案进行结合，让房地产开发项目能够实现预期所预设的利润。
2.2 在工程的招投标阶段对工程造价实施控制
2.2.1 制定招投标的条件
第一，对设计方案实行招投标的制度。
设计方案的招投标制度，就是从每个投标方案当中选择一个成本最合理、技术最先进的方案作为房地产开发项目在实行当中的一个最优方案。通过对招投标制度在方案方面进行设计，能够让设计方案在科学性、合理性、优化性方面得到保障，进而让项目投资商在经济利益方面实现最大化，避免因为设计方案出现问题让房地产开发项目在金融方面的效益的被迫降低。
第二，根据项目具体情况确定出投标的合理条件。
对设计项目当中包含的新技术、新工艺、新材料，是没有定额项目、没有单价、信息价可供参考的，因此要重点说明，投标人需要明确在投标时要以综合价格进行报价，避免在结算时出现纠纷现象。
2.3 在技术设计以及施工图设计阶段对造价的控制
2.3.1 对图纸的会审工作进行加强
对于工程联系单、施工组织的设计方案、图纸的会审等这些要进行非常严格的审查，只有对图纸的会审工作进行加强，才可以有效的保证工程变更发生在施工前期。特别是在设计这一阶段，一定要克服好设计的方案当中存在的一些问题，尽最大可能使用最低的成本在工程方面取得最好的效果。负责施工图设计的小组必须在交出设计图之前，组织资产经营部、造价部、工程部、总工办进行集体的多方会审，对图纸在审核方面工作予以加强。通常通过非常严格的会审，尽最大可能发现设计当中有可能存在的一些不足之处，尽早对其进行设计更改，让房地产开发项目在设计的质量方面得到提高，避免因为设计不够到位进而让整个项目在经济效益以及运营情况方面造成不利影响。
2.3.2 单位施工的设计阶段实行的造价控制
单位施工的设计阶段需要采取限额设计的方法，对施工图预算进行加强，要把施工设计非常严格的控制到预先概算的范围之内。这一设计阶段要严格的保证单体在布局、建筑设计结构方面的合理性，比如板的布置、框架梁的布置、柱网、桩距等，特别是要重点关注结构设计、桩基这两个方面。
3 施工阶段对工程造价的管理
3.1对工程变更以及现场经济签证实行严格的控制
3.1.1 对房地产开发项目当中的工程变更进行严格的控制
对房地产开发项目的施工过程当中在设计方面发生的变更情况一定要进行严格的控制，一旦经过了认证之后确定是必须要进行设计变更的，应该尽最大可能让变更费用得到降低。此外，房地产企业要通过相关设计变更程序的制定，对设计变更行为进行规范，对项目设计在变更量方面进行严格的控制。
3.1.2 对工程现场开展的签证工作进行严格的控制
在施工过程当中肯定会出现一些不稳定的现场因素，很容易会出现标外工程量导致项目被迫增加的情况，其中就包括井点降水、基础土方量等，因此负责现场的工程师要对施工进行合理的组织安排，在技术方面加强相关测试，严格落实审核以及签证。此外，签证工作必须是严格实行逐级的审核制度，经由造价工程师在审核之后进行签字，再由总监理工程师以及业务方的项目经理经过审核之后再签字才能生效。
3.2 对工程施工造价进行严格的审核。
通过对工程施工造价进行严格的审核，结合房地产开发项目实际的计划进度以及现场施工的具体进度，对施工预算进行及时的核定。尤其是要注意分析那些可能会超出具体施工单位提出的部分工程的报价，要对其进行及时的调整。其一，对工程各项单位工程的造价实行严格的控制，其中包括主要设备以及材料的具体价格。其二，对于一些施工单位没有按照设计施工图完成相应的工程工作，必须按照相关的手续对其进行及时办理，然后在结算当中进行及时的扣除。其三，在对项目进行结算审计的时候，必须按照各个单位在工程量方面进行复核，然后对定额套项进行严格的审核，防止出现漏项、增项以及施工单位出现套高不套低的情况。
结束语：综上所述，房地产项目在开发过程当中，工程造价管理属于十分重要的一项。房地产项目在开发当中对于工程造价管理是从投资决策一直到竣工决算整个过程的管理，直接关系到企业自身的实际利益，要求环环相扣不可断节。要对问题进行不断的分析，对经验进行不断的积累，对造价控制在管理方面进行创新改进，才能让房地产项目在投资管理方面实现控制的目标。
参考文献
[1]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2017（16）：38.
南京雍祥房地产开发有限公司 210000
关键词：房地产开发;项目工程;造价管理
前言：房地产项目开发在工程造价方面的管理贯穿了整个项目的建设周期，在建设领域中属于一项非常重要的工作，是提高建设质量、对资金的有效使用、科学管理的实现、降低工程在成本方面的控制以及造价的一项重要手段。房地产项目的开发工程当中的造价管理，就是在工程质量得到保障的大前提之下让工程造价得到降低，尽最大可能在经济方面收获最大化的效益，让房地产在开发方面的投资得到最大的收益，因此针对房地产开发的项目，在工程造价管理方面进行探究是很有必要的。
1 决策规划阶段对工程造价的管理
1.1 编制项目开发的报告
项目开发报告指的是房地产项目在整个开发当中实行决策的一项重要依据。只有对项目在市场方面做好了相关的调研活动，确定消费的市场以及消费的群体，通过对开发项目当中已经定位的业主在需求方面进行深入的了解，保障项目能够与其相互适应。在开发项目中对报告进行编制的时候，要充分的注意和所在城市在功能分区、建筑物当中的距离要求以及规划要求方面进行相互结合。此外，对房地产项目在制定实际开发方案的时候要严格注意节约土地面积，对地形地貌进行充分的利用，要尽最大可能让布置看起来能够紧凑合理，让土地费用得到降低，让投入的成本得到减少。
1.2 对房地产开发项目在投资估算方面进行编制
投资估算指的是房地产开发在建设的前期工作当中一项非常重要的任务，投资估算就是对开发项目在经济效果方面进行分析、研究的一项重要依据，也是整个项目在决策当中的主要依据。
对投资估算进行编制的时候，项目人员要从工程规模、项目内容这些方面，对涉及到的工程内容、设计的意图做出真实的反映，对费用的构成展开合理、周到的分析，进而让估算在质量方面得到保障。通过对施工设计方案进行优化设计以及技术设计，根据工程在造价管理方面的原则，对投资估算当中可能存在的动态因素在变化方面进行合理的预测，為房地产开发项目在下个阶段对工程的造价控制奠定一个良好的基础[1]。
2 对房地产开发项目当中的投资估算进行编制
2.1总规划设计优化设计的方案
2.1.1总平面的规划设计
对房地产开发项目在总平面规划进行设计的时候，要从以下两个方面开始着手：其一，要对建筑物在建筑密度以及容积率方面进行合理的确定，尽量让用地面积得到节约，让房地产企业在成本投入方面得到降低，对房地产项目在工程造价方面进行严格的控制;其二，房地产开发的项目在总平面的规划设计方面必须要严格的结合城市在基础设施方面的资源情况，对路、讯、气、电、水、下排的管线实现科学的综合设计。
2.1.2 对设计方案进行优化
房地产开发项目当中的设计方案对于整个项目在成败以及盈利方面起到决定性的作用。只有让项目在施工技术设计方案上的合理性、科学性得到保障，才能够让项目工程在造价管理方面得到更好的实施，让项目在利润方面实现最大化。就是通过对设计方案进行优化，对技术施工方案进行结合，让房地产开发项目能够实现预期所预设的利润。
2.2 在工程的招投标阶段对工程造价实施控制
2.2.1 制定招投标的条件
第一，对设计方案实行招投标的制度。
设计方案的招投标制度，就是从每个投标方案当中选择一个成本最合理、技术最先进的方案作为房地产开发项目在实行当中的一个最优方案。通过对招投标制度在方案方面进行设计，能够让设计方案在科学性、合理性、优化性方面得到保障，进而让项目投资商在经济利益方面实现最大化，避免因为设计方案出现问题让房地产开发项目在金融方面的效益的被迫降低。
第二，根据项目具体情况确定出投标的合理条件。
对设计项目当中包含的新技术、新工艺、新材料，是没有定额项目、没有单价、信息价可供参考的，因此要重点说明，投标人需要明确在投标时要以综合价格进行报价，避免在结算时出现纠纷现象。
2.3 在技术设计以及施工图设计阶段对造价的控制
2.3.1 对图纸的会审工作进行加强
对于工程联系单、施工组织的设计方案、图纸的会审等这些要进行非常严格的审查，只有对图纸的会审工作进行加强，才可以有效的保证工程变更发生在施工前期。特别是在设计这一阶段，一定要克服好设计的方案当中存在的一些问题，尽最大可能使用最低的成本在工程方面取得最好的效果。负责施工图设计的小组必须在交出设计图之前，组织资产经营部、造价部、工程部、总工办进行集体的多方会审，对图纸在审核方面工作予以加强。通常通过非常严格的会审，尽最大可能发现设计当中有可能存在的一些不足之处，尽早对其进行设计更改，让房地产开发项目在设计的质量方面得到提高，避免因为设计不够到位进而让整个项目在经济效益以及运营情况方面造成不利影响。
2.3.2 单位施工的设计阶段实行的造价控制
单位施工的设计阶段需要采取限额设计的方法，对施工图预算进行加强，要把施工设计非常严格的控制到预先概算的范围之内。这一设计阶段要严格的保证单体在布局、建筑设计结构方面的合理性，比如板的布置、框架梁的布置、柱网、桩距等，特别是要重点关注结构设计、桩基这两个方面。
3 施工阶段对工程造价的管理
3.1对工程变更以及现场经济签证实行严格的控制
3.1.1 对房地产开发项目当中的工程变更进行严格的控制
对房地产开发项目的施工过程当中在设计方面发生的变更情况一定要进行严格的控制，一旦经过了认证之后确定是必须要进行设计变更的，应该尽最大可能让变更费用得到降低。此外，房地产企业要通过相关设计变更程序的制定，对设计变更行为进行规范，对项目设计在变更量方面进行严格的控制。
3.1.2 对工程现场开展的签证工作进行严格的控制
在施工过程当中肯定会出现一些不稳定的现场因素，很容易会出现标外工程量导致项目被迫增加的情况，其中就包括井点降水、基础土方量等，因此负责现场的工程师要对施工进行合理的组织安排，在技术方面加强相关测试，严格落实审核以及签证。此外，签证工作必须是严格实行逐级的审核制度，经由造价工程师在审核之后进行签字，再由总监理工程师以及业务方的项目经理经过审核之后再签字才能生效。
3.2 对工程施工造价进行严格的审核。
通过对工程施工造价进行严格的审核，结合房地产开发项目实际的计划进度以及现场施工的具体进度，对施工预算进行及时的核定。尤其是要注意分析那些可能会超出具体施工单位提出的部分工程的报价，要对其进行及时的调整。其一，对工程各项单位工程的造价实行严格的控制，其中包括主要设备以及材料的具体价格。其二，对于一些施工单位没有按照设计施工图完成相应的工程工作，必须按照相关的手续对其进行及时办理，然后在结算当中进行及时的扣除。其三，在对项目进行结算审计的时候，必须按照各个单位在工程量方面进行复核，然后对定额套项进行严格的审核，防止出现漏项、增项以及施工单位出现套高不套低的情况。
结束语：综上所述，房地产项目在开发过程当中，工程造价管理属于十分重要的一项。房地产项目在开发当中对于工程造价管理是从投资决策一直到竣工决算整个过程的管理，直接关系到企业自身的实际利益，要求环环相扣不可断节。要对问题进行不断的分析，对经验进行不断的积累，对造价控制在管理方面进行创新改进，才能让房地产项目在投资管理方面实现控制的目标。
参考文献
[1]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2017（16）：38.
南京雍祥房地产开发有限公司 210000