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从2015年“3·30新政”至今，中央到地方打出了一系列鼓励和支持购房需求的政策“组合拳”，取消一些限制性政策、房贷利率优惠面扩大、央行多次降准降息、下调除北上广深之外地区房地产交易环节契税和营业税等，房地产市场交易逐步激活。2015年浙江省房地产市场销售规模扩大明显，商品房销售面积和销售额都大幅增长。从商品房销售面积来看，增长十分明显。2016年上半年全省商品房销售面积为3848.72万平方米，同比增长50.0%。其中，商品住宅销售面积3339.96万平方米，同比增长50.5%；办公楼销售面积136.75万平方米，同比增长74.7%；商业营业用房销售面积181.76万平方米，同比增长7.3%；其他房屋销售面积190.25万平方米，同比增长91.4%。从全省商品房销售额来看，增长也十分显著。2016年上半年全省商品房销售额为4248.91亿元，同比增长91.4%，其中，商品住宅销售额3788.03亿元，同比增长59.1%；办公楼销售额150.33亿元，同比增长91.1%；商业营业用房销售额232.53亿元，同比增长23.8%；其他房屋销售额78.03亿元，同比增长89.8%。
虽然2016年上半年全省商品房销售规模扩大，各级政府持续出台的去库存政策初显成效。但是要看到，由于前期政策作用“释放”和市场需求“透支”，加之热点城市纷纷出台抑制市场过热的政策，房地产如何去库存仍然是当前我国房地产市场面临的重大现实问题。本文围绕“房地产如何去库存”这个主题，以浙江省为例，首先分析浙江省商品房库存的结构和特点，然后结合市场供求关系变化趋势分析，从政府、企业、消费者、媒体等方面提出相应对策和建议，以供大家参考。
一、房地产市场库存的结构和特点
1.总体库存量仍然较大
2016年上半年虽然房地产政策环境较为宽松，房地产市场销售规模扩大，但由于受国内经济增速下降以及房地产市场库存量较大等因素影响，全省总体库存压力仍然较大。根据浙江省房地产统计数据，2016年上半年全省商品房待售面积增幅为14.6%，与2015年全省商品房待售面积增幅21.4%相比，全省商品房待售面积增幅有所下降，这主要得益于2016年上半年房地产政策宽松和市场销售活跃。从近几年商品房待售面积增幅来看，2013年、2014年、2015年和2016年上半年全省商品房待售面积增幅分别为43.8%、46.4%、21.4%和14.6%，虽然增长幅度总体趋势下降，但其增幅全部为正增长，这表明每年待售商品房建筑面积总量持续增加（见图1）。
根据国家统计局的定义，商品房待售面积是指已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。也就是说上述数据只是商品房待售面积的一部分，若考虑已经开始销售还未竣工、新拿土地未开工、闲置未开工等方面的潜在库存，全省商品房库存还要更多。
2.城市和区域库存分化明显
从全省房地产市场结构来看，全省房地产市场的各个维度分化加剧，城市之间、区域之间、产品之间以及开发商之间都表现出分化态势。
一是城市分化。随着高速公路、高铁的日益发达，以及大城市聚集了优质教育、医疗等资源，大量具有较强购买力的人群选择到大城市买房，而一些三四线城市由于购房需求面临着大城市“抽血”和特色化小镇“截流”的双重压力，商品住房去库存压力加大，使得城市房地产市场分化明显加剧。例如，2016年上半年杭州市、温州市等城市商品房销售面积增长幅度分别达到67.8%和65.7%，而一些三四线城市商品房销售面积增长幅度不大；再如，丽水市、绍兴市商品房销售面积增长幅度只有9.5%和21.2% （见表1）。可见，城市之间房地产市场分化已经非常明显。
二是区域分化。以杭州市房地产市场为例，2016年上半年杭州市萧山区的奥体城、钱江世纪城等板块，由于G20峰会和亚运会举办所带来的利好预期，商品房市场交易异常活跃。同样，余杭区的未来科技城板块，由于梦想小镇和城西科创大走廊等大型项目建设，商品住宅交易规模也大幅度上升。而杭州市区的临平、下沙、九堡、闲林等板块，虽然经过多年发展，但商品房交易量却表现一般。
三是产品分化。“商冷住热”的现象仍然持续。由于前几年房地产调控政策，使得商业地产积累了较大规模的库存量。同时，商业地产市场在整体经济形势低迷、工业园区等物业类型的蚕食、电商等新经济体的冲击下，销售整体低迷。房地产去库存政策刺激下虽然房地产市场有所回暖，但总体上以商品住宅为主，商业地产的去化速度有限，商业地产供过于求的问题越发严重。
四是企业分化。房地产企业在销售量、市场份额、产品驾驭能力、品牌影响力、顾客美誉度等方面差距拉大，优势企业在从商品房市场和土地市场的集中度进一步提高。根据浙报传媒地产研究院分析，2016年上半年杭州市区销售前10大开发企业总销售金额达到658亿元，占市区总销售额的42%，其中，绿城集团销售额达160亿元，滨江房产销售额121亿元。
3.非住宅库存问题较为突出
近几年，由于受城市发展战略、国家房地产调控政策以及房地产业转型升级等众多因素的影响，非住宅项目发展较快（特别是商业综合体的开发），先后开发建设了许多大型商业地产项目，从而造成非住宅房地产项目库存量较多的状况。
以杭州市为例，根据浙江大学房地产研究中心测算，截至2016年4月底，市区非住宅商品房待售面积约为2060.03万平方米（见表2）。若按照2016年1-4月市区非住宅商品房年均274.20万平方米销售速度计算，市区非住宅库存去化周期约为7.51年。按照近1年市区非住宅年均销售面积179.40万平方米计算，市区非住宅库存去化周期约为11.48年。按照近两年市区非住宅年均销售面积162.25万平方米来计算，市区非住宅库存去化周期约为12.70年。分区域来看，各城区非住宅商品房库存量也非常大。主城区、萧山区、余杭区和富阳区非住宅商品房库存去化周期（按照近1年市区非住宅年均销售面积）分别为8.19年、14.23年、20.47年和6.46年。各城区去化周期都非常长，其中余杭区非住宅去库存压力最大。 从典型区域调查来看，也存在非住宅商品房过剩问题。以杭州市区城东新城为例，根据规划城东新城将建造八大商业综合体，这八大城市综合体总用地面积约为116.75万平方米，约占城东新城可利用土地的1/3。按3.2容积率进行计算，城东新城这八大综合体商办用途用地的总建筑面积约为267.8万平方米（不含东站交通枢纽综合体的建筑面积）。根据城东新城控制性详细规划，还有部分规划商办用地分散分布在城东新城区域内，这部分建筑体量约为120万平方米。也就是说，城东新城区域内规划的商办用地总建筑面积将达到387.8万平方米。而同样是交通枢纽节点的上海虹桥商务区核心区南北片区规划总建筑面积约为166.7万平方米，其中，商业及商务办公总量约为138.1万平方米。根据相关专业机构调查，目前上海虹桥商务区商务办公楼供大于求，开发企业经营压力较大。上海虹桥商务区作为一个国际化的商务中心，其商务办公楼的需求量应远大于杭州城东新城，杭州市作为一个区域性的政治、经济、文化、商贸中心，其功能辐射范围应比上海范围小。而城东新城规划的商办建筑面积约为387.8万平方米，已经大于上海虹桥商务区166.7万平方米的建筑面积。虽然城东新城这八大综合体功能定位有些区别，在规划综合体功能时，明确了各个综合体的产业构成和特点。但与上海虹桥新城相比，城东新城的商务办公供应量过大。
二、房地产去库存的对策建议
在经济下行压力进一步加大的背景下，作为横跨消费与投资两大领域的房地产业发展对稳增长具有举足轻重作用。中共中央政治局在研究2016年经济工作的会议通稿中提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。引起社会各界的高度关注，再次凸显房地产业在本轮经济发展中的作用，也指明了房地产业存在的主要问题和宏观政策调整的方向。总体来看，房地产去库存需要社会各界共同努力，才能促使房地产业健康稳定发展。
1.政府层面：加快供给侧改革，加速房地产去库存
一是要摸清家底，全面公开信息。要摸清存量房源利用情况的家底，核查库存数据，找出库存的根本原因，才能因地制宜对症下药。1984年全国曾开展过第一次住房普查，基本查清了当时我国城镇房屋状况和居民居住水平，为随后各级政府安排城镇建设、住房制度改革和住宅商品化推进等提供了重要的科学依据。30多年来，我国各地都没有再次开展住房普查，从而造成政府对城镇房屋状况和居民居住水平情况不清，各方盲目决策。因此，建议政府有关部门进行一次全省范围内的房屋大普查，包括商品住房、各类办公商业用房、棚户区改造项目、10%留用地项目等房屋情况，从而为政府合理供地，同时也为开发企业理性拿地提供决策依据。
二是坚持分类调控、因城施策的原则。目前我国房地产市场复苏与2009年政策救市后的报复性上涨性质完全不同，当前房地产市场总体上趋于饱和，需求已经从“量”向“质”的方向发展。同时，当前房地产市场复苏过程中商品房成交规模虽然扩大，但各城市差异巨大，“市场分化”将是未来房地产市场的主旋律，区域之间、城市之间、板块之间、项目之间、产品之间都会延续分化走势。因此，房地产去库存一定要区别对待，不能千篇一律，要根据不同城市做具体方案设计，同时手段上要多样化。政府相关部门要站在“新常态”和“供给侧结构性改革”的宏观背景下，把“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务联系起来，制定的房地产政策应该坚持“分类调控、分城施策”的原则，避免“大水漫灌”，同时，还要强化风险意识，促进转型升级。
三是强化源头控制、建立匹配供地机制。受土地财政的影响，各地政府对土地出让都有内在的冲动，对房地产市场的心理是怕冷不怕热，一旦房地产市场回暖，就开始大规模供地。因此，要控制好房地产用地供应的规模、布局和节奏，稳定土地市场预期，必须要从制度设计上遏制地方政府脱离市场消化能力的大规模供地机制。建议浙江省政府相关部门根据各市（县）前3年商品房平均成交规模、新增人口、库存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限规模，对库存量特别大、去化周期特别长的地方必须停止给予供地指标。地方政府应根据不同层级的区域与板块市场销售量、库存量、合理的去化速度科学安排规划指标和供地节奏，提高供需匹配度，从供地的源头防止供给的过量。
四是实施货币安置政策，打通保障房与商品住房对接通道。在商品房供大于求的城市，政府要下决心停止建设保障房，全面推进货币化补贴和货币化安置政策。根据民生证券对北京市棚改货币化安置带来商品住宅需求模拟结果，北京市棚改货币化安置能够带来至少50%商品住宅需求。因此，库存量较大的城市可以通过棚户区货币化安置形式对城市进行改造，政府将实物建设的资金转化为居民的购房补贴或租房补贴，居民拿钱直接到市场上购房或租房，既减轻政府建设与管理压力，又加快去库存。另外，对于必须实物安置保障房项目的城市，也可以通过回购商品房作为保障房，打通保障房与商品住房对接通道，这样既能更好地满足住房保障需求，也能有效地消化房地产库存。
五是提高供给住房的质量，增强住房宜居性。政府相关部门要提高商品房交付的质量标准，包括小区内的配套设施要求，加强对施工环节质量的监管，全面建立开发商与施工企业诚信体系。同时，政府要加快住宅区基础设施与配套设施的建设，公交、菜场、学校、社区医院等同步建设、同步交付，特别要重视优质教育资源的均等化，增强可居住性。
2.房地产企业：管控风险，转型升级和创新发展
在政策引导的同时，市场倒逼机制正在发挥作用。对于大多数房地产企业而言，生存环境的压力和风险越来越大，在管控风险、稳健经营的基础上，转型升级和创新发展成为房地产企业的战略方向。
一是转变思路，创新模式。“新常态”意味着国家发展进入了新的阶段，高速度、数量型、外延扩张的时期已经结束，创新性、可持续、内涵发展成为时代主题。与此对应的是房地产业“黄金十年”已经结束，房地产企业必须调整企业经营思路，告别原来的业务模式，形成新时期企业发展战略。在这个阶段，无论企业大小强弱，都站在新的起点，每个企业家都要深入思考自己企业的历史、现状和未来，明确自己的定位和目标，并由此引领企业发展方向和模式创新，实现“内生性”可持续发展。 二是盘活资产，稳健经营。战略思考和模式调整是一个痛苦的过程，一切皆有可能，一切都有风险，企业的选择千差万别。在这个过程中，会出现很多摇摆、波动和风险，保持企业现金流的稳定十分关键。为此，企业应该对企业资产状况进行评估，做好财务和现金流规划，盘活资产，稳健经营，管控风险，谋求长远发展和可持续经营。
三是多元投资，分享发展。在经历“黄金十年”后，多数房地产企业都完成了“原始积累”，企业资产规模和资金实力比较雄厚，为转型升级和模式创新奠定了坚实基础。在传统房地产开发投资业务难度增加、风险提高的情况下，应该逐步从“开发商”向“投资商”转变，积极探索多元化投资机会。但是也必须看到，在科技进步加速、市场需求多变、商业模式颠覆的今天，投资机会层出不穷，投资风险变幻莫测，房地产企业进入任何新的领域都要十分谨慎。除了资产规模大、资金实力强、资产质量好等优势外，多元化投资要以“外行”思维，选择优秀的专业性投资标的，适当分散风险，分享其他产业发展的红利。
四是创新产品，开拓“蓝海”。经过20多年的大规模快速开发，多数城市住宅和商业地产都趋于饱和，传统产品的市场空间越来越小。但是，这并不意味着房地产成为夕阳产业。正如张瑞敏所言，“没有疲弱的市场，只有疲软的产品”。对于坚守房地产开发业务的企业，如果能够针对城市发展、人口转换、生产方式变革和生活方式演化等所出现的新需要，细分市场，针对产业结构调整、商业业态变革和家庭消费升级，开发创新性产品，构建企业核心竞争力，房地产的“蓝海”就会不断出现。
3.购房消费者：加强风险意识，理性购买房产
一是要深刻了解房地产投资风险。中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产。购房本身是一种投资行为，购房投资存在三重风险。其一，这种投资数额较大，通常需要依靠银行贷款，那么必须要连续性投资（还款），否则前期投资就会受到损失，所以对购房者的收入的积累和工作的稳定要求较高，积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增，失房风险极大。其二，这种投资的变现相对股票等证券复杂程度较大，税费、时间等交易成本较高，变现较难，一旦因考虑不周购房不适当，再更换住房成本很高，特别是在人口流动性小的城市更是如此。其三，利率上升或房价下跌的风险，如，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房就大量出现。
二是要理性消费。消费者的理性消费和整个房地产市场的理性发展，是相互作用的关系，非理性消费会助推房价上涨，而理性的消费则来自对市场稳定的预期。因此，作为消费者更要从自身做起，减少房地产市场非理性消费行为，消费者可以从以下几个方面进行着手：一方面，明确消费目标，加强消费的计划性。作为消费者首先要有一个明确的消费目标，这种目标是和自身的经济收入水平相适应的，既不超前也不滞后，再通过计划性消费减少冲动消费行为。另一方面，培养合理的消费习惯，提高消费水平。消费习惯对消费者理性消费，减少非理性消费具有重要的意义，这要求消费者对国家房产政策和消费者个人的收入水平以及自身的消费偏好有一个清醒的认识，从而量力而行，合理安排各项消费支出。
4.新闻媒体：客观报道，引导舆论正确导向
房地产市场是社会各方高度关注的敏感话题，房地产市场总体上不确定因素仍然较多，特别需要各级各类新闻媒体从有利于房地产市场健康稳定角度出发，进一步发挥作用，加强正面宣传引导。
一是要有利于促进市场预期稳定。舆论的正确导向，对房地产市场预期具有十分重要的影响，只有引导市场预期不断趋于稳定，才能实现房地产市场健康稳定发展。新闻媒体对房地产市场的预测、分析或倾向性报道，具有很强的传播性、导向性，容易导致房地产市场短期内的较大波动。因此，迫切需要广大新闻媒体从有利于促进市场预期稳定的角度出发，客观、公正、全面报告房地产有关事件，正确引导消费者的住房消费。
二是要有利于维护社会和谐。房地产市场复苏期，也是矛盾纠纷的多发期，广大新闻媒体要多做理性和道义文章，积极引导和化解矛盾，更好地为民生服务。新闻媒体要关注现象，剖析表象，不仅仅要做市场信息简单的传播，还要从经济社会的全局出发，做真正意义上的房地产经济报道，传播有意义的信息，传播有价值的信息，杜绝以讹传讹、传播小道消息和未经证实的消息，避免渲染“日光盘”、抢购、崩盘等一起恐慌的情绪化信息，从而造成不必要的紧张气氛。
三是要有利于推动行业发展。客观来讲，房地产业在国民经济中占有重要的位置，房地产业健康稳定地发展，对我国经济社会发展都起着非常重要的作用。为此，新闻媒体等要加强全省房地产市场的正面引导，深入解读政策措施，客观报道房地产市场形势，加强对房地产项目的宣传报道，正确引导广大群众树立正确的商品房消费观念，规范房地产市场信息发布行为，增强投资和消费信心，为房地产市场平稳健康发展营造良好的舆论氛围。
参考文献：
1.万江滔.新经济形式下房地产企业的筹资方式分析.新经济.2016.2
2.虞晓芬.加快供给侧改革加速房地产去库存.浙江经济.2016.2
3.周飞虎 邵明艳 逄锦雪.金融支持房地产去库存面临的制约因素——以吉林省为例.吉林金融研究.2016.1
李求军/责任编辑
虽然2016年上半年全省商品房销售规模扩大，各级政府持续出台的去库存政策初显成效。但是要看到，由于前期政策作用“释放”和市场需求“透支”，加之热点城市纷纷出台抑制市场过热的政策，房地产如何去库存仍然是当前我国房地产市场面临的重大现实问题。本文围绕“房地产如何去库存”这个主题，以浙江省为例，首先分析浙江省商品房库存的结构和特点，然后结合市场供求关系变化趋势分析，从政府、企业、消费者、媒体等方面提出相应对策和建议，以供大家参考。
一、房地产市场库存的结构和特点
1.总体库存量仍然较大
2016年上半年虽然房地产政策环境较为宽松，房地产市场销售规模扩大，但由于受国内经济增速下降以及房地产市场库存量较大等因素影响，全省总体库存压力仍然较大。根据浙江省房地产统计数据，2016年上半年全省商品房待售面积增幅为14.6%，与2015年全省商品房待售面积增幅21.4%相比，全省商品房待售面积增幅有所下降，这主要得益于2016年上半年房地产政策宽松和市场销售活跃。从近几年商品房待售面积增幅来看，2013年、2014年、2015年和2016年上半年全省商品房待售面积增幅分别为43.8%、46.4%、21.4%和14.6%，虽然增长幅度总体趋势下降，但其增幅全部为正增长，这表明每年待售商品房建筑面积总量持续增加（见图1）。
根据国家统计局的定义，商品房待售面积是指已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。也就是说上述数据只是商品房待售面积的一部分，若考虑已经开始销售还未竣工、新拿土地未开工、闲置未开工等方面的潜在库存，全省商品房库存还要更多。
2.城市和区域库存分化明显
从全省房地产市场结构来看，全省房地产市场的各个维度分化加剧，城市之间、区域之间、产品之间以及开发商之间都表现出分化态势。
一是城市分化。随着高速公路、高铁的日益发达，以及大城市聚集了优质教育、医疗等资源，大量具有较强购买力的人群选择到大城市买房，而一些三四线城市由于购房需求面临着大城市“抽血”和特色化小镇“截流”的双重压力，商品住房去库存压力加大，使得城市房地产市场分化明显加剧。例如，2016年上半年杭州市、温州市等城市商品房销售面积增长幅度分别达到67.8%和65.7%，而一些三四线城市商品房销售面积增长幅度不大；再如，丽水市、绍兴市商品房销售面积增长幅度只有9.5%和21.2% （见表1）。可见，城市之间房地产市场分化已经非常明显。
二是区域分化。以杭州市房地产市场为例，2016年上半年杭州市萧山区的奥体城、钱江世纪城等板块，由于G20峰会和亚运会举办所带来的利好预期，商品房市场交易异常活跃。同样，余杭区的未来科技城板块，由于梦想小镇和城西科创大走廊等大型项目建设，商品住宅交易规模也大幅度上升。而杭州市区的临平、下沙、九堡、闲林等板块，虽然经过多年发展，但商品房交易量却表现一般。
三是产品分化。“商冷住热”的现象仍然持续。由于前几年房地产调控政策，使得商业地产积累了较大规模的库存量。同时，商业地产市场在整体经济形势低迷、工业园区等物业类型的蚕食、电商等新经济体的冲击下，销售整体低迷。房地产去库存政策刺激下虽然房地产市场有所回暖，但总体上以商品住宅为主，商业地产的去化速度有限，商业地产供过于求的问题越发严重。
四是企业分化。房地产企业在销售量、市场份额、产品驾驭能力、品牌影响力、顾客美誉度等方面差距拉大，优势企业在从商品房市场和土地市场的集中度进一步提高。根据浙报传媒地产研究院分析，2016年上半年杭州市区销售前10大开发企业总销售金额达到658亿元，占市区总销售额的42%，其中，绿城集团销售额达160亿元，滨江房产销售额121亿元。
3.非住宅库存问题较为突出
近几年，由于受城市发展战略、国家房地产调控政策以及房地产业转型升级等众多因素的影响，非住宅项目发展较快（特别是商业综合体的开发），先后开发建设了许多大型商业地产项目，从而造成非住宅房地产项目库存量较多的状况。
以杭州市为例，根据浙江大学房地产研究中心测算，截至2016年4月底，市区非住宅商品房待售面积约为2060.03万平方米（见表2）。若按照2016年1-4月市区非住宅商品房年均274.20万平方米销售速度计算，市区非住宅库存去化周期约为7.51年。按照近1年市区非住宅年均销售面积179.40万平方米计算，市区非住宅库存去化周期约为11.48年。按照近两年市区非住宅年均销售面积162.25万平方米来计算，市区非住宅库存去化周期约为12.70年。分区域来看，各城区非住宅商品房库存量也非常大。主城区、萧山区、余杭区和富阳区非住宅商品房库存去化周期（按照近1年市区非住宅年均销售面积）分别为8.19年、14.23年、20.47年和6.46年。各城区去化周期都非常长，其中余杭区非住宅去库存压力最大。 从典型区域调查来看，也存在非住宅商品房过剩问题。以杭州市区城东新城为例，根据规划城东新城将建造八大商业综合体，这八大城市综合体总用地面积约为116.75万平方米，约占城东新城可利用土地的1/3。按3.2容积率进行计算，城东新城这八大综合体商办用途用地的总建筑面积约为267.8万平方米（不含东站交通枢纽综合体的建筑面积）。根据城东新城控制性详细规划，还有部分规划商办用地分散分布在城东新城区域内，这部分建筑体量约为120万平方米。也就是说，城东新城区域内规划的商办用地总建筑面积将达到387.8万平方米。而同样是交通枢纽节点的上海虹桥商务区核心区南北片区规划总建筑面积约为166.7万平方米，其中，商业及商务办公总量约为138.1万平方米。根据相关专业机构调查，目前上海虹桥商务区商务办公楼供大于求，开发企业经营压力较大。上海虹桥商务区作为一个国际化的商务中心，其商务办公楼的需求量应远大于杭州城东新城，杭州市作为一个区域性的政治、经济、文化、商贸中心，其功能辐射范围应比上海范围小。而城东新城规划的商办建筑面积约为387.8万平方米，已经大于上海虹桥商务区166.7万平方米的建筑面积。虽然城东新城这八大综合体功能定位有些区别，在规划综合体功能时，明确了各个综合体的产业构成和特点。但与上海虹桥新城相比，城东新城的商务办公供应量过大。
二、房地产去库存的对策建议
在经济下行压力进一步加大的背景下，作为横跨消费与投资两大领域的房地产业发展对稳增长具有举足轻重作用。中共中央政治局在研究2016年经济工作的会议通稿中提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场”。引起社会各界的高度关注，再次凸显房地产业在本轮经济发展中的作用，也指明了房地产业存在的主要问题和宏观政策调整的方向。总体来看，房地产去库存需要社会各界共同努力，才能促使房地产业健康稳定发展。
1.政府层面：加快供给侧改革，加速房地产去库存
一是要摸清家底，全面公开信息。要摸清存量房源利用情况的家底，核查库存数据，找出库存的根本原因，才能因地制宜对症下药。1984年全国曾开展过第一次住房普查，基本查清了当时我国城镇房屋状况和居民居住水平，为随后各级政府安排城镇建设、住房制度改革和住宅商品化推进等提供了重要的科学依据。30多年来，我国各地都没有再次开展住房普查，从而造成政府对城镇房屋状况和居民居住水平情况不清，各方盲目决策。因此，建议政府有关部门进行一次全省范围内的房屋大普查，包括商品住房、各类办公商业用房、棚户区改造项目、10%留用地项目等房屋情况，从而为政府合理供地，同时也为开发企业理性拿地提供决策依据。
二是坚持分类调控、因城施策的原则。目前我国房地产市场复苏与2009年政策救市后的报复性上涨性质完全不同，当前房地产市场总体上趋于饱和，需求已经从“量”向“质”的方向发展。同时，当前房地产市场复苏过程中商品房成交规模虽然扩大，但各城市差异巨大，“市场分化”将是未来房地产市场的主旋律，区域之间、城市之间、板块之间、项目之间、产品之间都会延续分化走势。因此，房地产去库存一定要区别对待，不能千篇一律，要根据不同城市做具体方案设计，同时手段上要多样化。政府相关部门要站在“新常态”和“供给侧结构性改革”的宏观背景下，把“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务联系起来，制定的房地产政策应该坚持“分类调控、分城施策”的原则，避免“大水漫灌”，同时，还要强化风险意识，促进转型升级。
三是强化源头控制、建立匹配供地机制。受土地财政的影响，各地政府对土地出让都有内在的冲动，对房地产市场的心理是怕冷不怕热，一旦房地产市场回暖，就开始大规模供地。因此，要控制好房地产用地供应的规模、布局和节奏，稳定土地市场预期，必须要从制度设计上遏制地方政府脱离市场消化能力的大规模供地机制。建议浙江省政府相关部门根据各市（县）前3年商品房平均成交规模、新增人口、库存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限规模，对库存量特别大、去化周期特别长的地方必须停止给予供地指标。地方政府应根据不同层级的区域与板块市场销售量、库存量、合理的去化速度科学安排规划指标和供地节奏，提高供需匹配度，从供地的源头防止供给的过量。
四是实施货币安置政策，打通保障房与商品住房对接通道。在商品房供大于求的城市，政府要下决心停止建设保障房，全面推进货币化补贴和货币化安置政策。根据民生证券对北京市棚改货币化安置带来商品住宅需求模拟结果，北京市棚改货币化安置能够带来至少50%商品住宅需求。因此，库存量较大的城市可以通过棚户区货币化安置形式对城市进行改造，政府将实物建设的资金转化为居民的购房补贴或租房补贴，居民拿钱直接到市场上购房或租房，既减轻政府建设与管理压力，又加快去库存。另外，对于必须实物安置保障房项目的城市，也可以通过回购商品房作为保障房，打通保障房与商品住房对接通道，这样既能更好地满足住房保障需求，也能有效地消化房地产库存。
五是提高供给住房的质量，增强住房宜居性。政府相关部门要提高商品房交付的质量标准，包括小区内的配套设施要求，加强对施工环节质量的监管，全面建立开发商与施工企业诚信体系。同时，政府要加快住宅区基础设施与配套设施的建设，公交、菜场、学校、社区医院等同步建设、同步交付，特别要重视优质教育资源的均等化，增强可居住性。
2.房地产企业：管控风险，转型升级和创新发展
在政策引导的同时，市场倒逼机制正在发挥作用。对于大多数房地产企业而言，生存环境的压力和风险越来越大，在管控风险、稳健经营的基础上，转型升级和创新发展成为房地产企业的战略方向。
一是转变思路，创新模式。“新常态”意味着国家发展进入了新的阶段，高速度、数量型、外延扩张的时期已经结束，创新性、可持续、内涵发展成为时代主题。与此对应的是房地产业“黄金十年”已经结束，房地产企业必须调整企业经营思路，告别原来的业务模式，形成新时期企业发展战略。在这个阶段，无论企业大小强弱，都站在新的起点，每个企业家都要深入思考自己企业的历史、现状和未来，明确自己的定位和目标，并由此引领企业发展方向和模式创新，实现“内生性”可持续发展。 二是盘活资产，稳健经营。战略思考和模式调整是一个痛苦的过程，一切皆有可能，一切都有风险，企业的选择千差万别。在这个过程中，会出现很多摇摆、波动和风险，保持企业现金流的稳定十分关键。为此，企业应该对企业资产状况进行评估，做好财务和现金流规划，盘活资产，稳健经营，管控风险，谋求长远发展和可持续经营。
三是多元投资，分享发展。在经历“黄金十年”后，多数房地产企业都完成了“原始积累”，企业资产规模和资金实力比较雄厚，为转型升级和模式创新奠定了坚实基础。在传统房地产开发投资业务难度增加、风险提高的情况下，应该逐步从“开发商”向“投资商”转变，积极探索多元化投资机会。但是也必须看到，在科技进步加速、市场需求多变、商业模式颠覆的今天，投资机会层出不穷，投资风险变幻莫测，房地产企业进入任何新的领域都要十分谨慎。除了资产规模大、资金实力强、资产质量好等优势外，多元化投资要以“外行”思维，选择优秀的专业性投资标的，适当分散风险，分享其他产业发展的红利。
四是创新产品，开拓“蓝海”。经过20多年的大规模快速开发，多数城市住宅和商业地产都趋于饱和，传统产品的市场空间越来越小。但是，这并不意味着房地产成为夕阳产业。正如张瑞敏所言，“没有疲弱的市场，只有疲软的产品”。对于坚守房地产开发业务的企业，如果能够针对城市发展、人口转换、生产方式变革和生活方式演化等所出现的新需要，细分市场，针对产业结构调整、商业业态变革和家庭消费升级，开发创新性产品，构建企业核心竞争力，房地产的“蓝海”就会不断出现。
3.购房消费者：加强风险意识，理性购买房产
一是要深刻了解房地产投资风险。中国人历来有存钱、盖房、置业和为儿孙积攒家产的文化传统，而房产就是家庭中最大的一项资产。购房本身是一种投资行为，购房投资存在三重风险。其一，这种投资数额较大，通常需要依靠银行贷款，那么必须要连续性投资（还款），否则前期投资就会受到损失，所以对购房者的收入的积累和工作的稳定要求较高，积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增，失房风险极大。其二，这种投资的变现相对股票等证券复杂程度较大，税费、时间等交易成本较高，变现较难，一旦因考虑不周购房不适当，再更换住房成本很高，特别是在人口流动性小的城市更是如此。其三，利率上升或房价下跌的风险，如，利率大幅快速上升，房价出现大跌，许多家庭出现了负资产，断供失房就大量出现。
二是要理性消费。消费者的理性消费和整个房地产市场的理性发展，是相互作用的关系，非理性消费会助推房价上涨，而理性的消费则来自对市场稳定的预期。因此，作为消费者更要从自身做起，减少房地产市场非理性消费行为，消费者可以从以下几个方面进行着手：一方面，明确消费目标，加强消费的计划性。作为消费者首先要有一个明确的消费目标，这种目标是和自身的经济收入水平相适应的，既不超前也不滞后，再通过计划性消费减少冲动消费行为。另一方面，培养合理的消费习惯，提高消费水平。消费习惯对消费者理性消费，减少非理性消费具有重要的意义，这要求消费者对国家房产政策和消费者个人的收入水平以及自身的消费偏好有一个清醒的认识，从而量力而行，合理安排各项消费支出。
4.新闻媒体：客观报道，引导舆论正确导向
房地产市场是社会各方高度关注的敏感话题，房地产市场总体上不确定因素仍然较多，特别需要各级各类新闻媒体从有利于房地产市场健康稳定角度出发，进一步发挥作用，加强正面宣传引导。
一是要有利于促进市场预期稳定。舆论的正确导向，对房地产市场预期具有十分重要的影响，只有引导市场预期不断趋于稳定，才能实现房地产市场健康稳定发展。新闻媒体对房地产市场的预测、分析或倾向性报道，具有很强的传播性、导向性，容易导致房地产市场短期内的较大波动。因此，迫切需要广大新闻媒体从有利于促进市场预期稳定的角度出发，客观、公正、全面报告房地产有关事件，正确引导消费者的住房消费。
二是要有利于维护社会和谐。房地产市场复苏期，也是矛盾纠纷的多发期，广大新闻媒体要多做理性和道义文章，积极引导和化解矛盾，更好地为民生服务。新闻媒体要关注现象，剖析表象，不仅仅要做市场信息简单的传播，还要从经济社会的全局出发，做真正意义上的房地产经济报道，传播有意义的信息，传播有价值的信息，杜绝以讹传讹、传播小道消息和未经证实的消息，避免渲染“日光盘”、抢购、崩盘等一起恐慌的情绪化信息，从而造成不必要的紧张气氛。
三是要有利于推动行业发展。客观来讲，房地产业在国民经济中占有重要的位置，房地产业健康稳定地发展，对我国经济社会发展都起着非常重要的作用。为此，新闻媒体等要加强全省房地产市场的正面引导，深入解读政策措施，客观报道房地产市场形势，加强对房地产项目的宣传报道，正确引导广大群众树立正确的商品房消费观念，规范房地产市场信息发布行为，增强投资和消费信心，为房地产市场平稳健康发展营造良好的舆论氛围。
参考文献：
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3.周飞虎 邵明艳 逄锦雪.金融支持房地产去库存面临的制约因素——以吉林省为例.吉林金融研究.2016.1
李求军/责任编辑