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【摘要】随着我国城市化建设的大力推进，房地产企业面临着新的发展机遇与挑战。为了遏制当下房价上涨过快的问题，我国政府推出了一系列的宏观调控政策，房地产企业的暴利时代已经结束。面对这样的宏观环境，房地产企业应当及时调整自身的发展战略与开发策略，合理降低生产成本、打造自身品牌形象，奠定企业的可持续性发展之路，从而保证房地产企业能够适应市场的发展需求。
【关键词】房地产企业；发展战略；开发策略
一、引言
我国的房地产行业诞生于19世纪70年代末期，经过多年的发展，尤其是近10年来的发展，房地产行业已经成为了我国经济的增长点和消费热点，成为了名副其实的“龙头”产业，对促进消费、拉动内需、促进国民经济增长等方面都发挥了举足轻重的作用。在我国加入WTO之后，我国经济与国际经济逐步接轨，市场开放程度与透明程度都在很大程度上得到了提升。我国房地产行业面临着更加激烈的市场竞争，房地产企业的发展模式将会有一个实质性的变化，将从以往过度注重速度和规模的理念，朝着注重质量和效率的方向进行转变，品牌营造与开发将成为未来房地产项目开发的关键。近年来，针对我国房价上涨过快的问题，政府出台了一系列的宏观调控政策，主要是涉及严格限制批而未用的土地和调整住房公积金贷款利率等方面，这些房地产调控政策的密集出台给房地产行业的发展提出了新的挑战。当下，我国政府尤其关注房价问题、民生问题，对于正处于调整时期的房地产企业来说，应该对未来的发展战略进行新的思考，尤其是一些中小型的房地产开发企业，更面临着严峻的生存压力。如何在复杂的市场环境中成功定位自身的发展战略，盘活既有资源，将成为房地产企业管理者需要做出的选择。
二、房地产行业的宏观环境分析
1.经济环境因素分析
房地产行业需要宏观经济的发展作为基础，只有物价稳定，GDP保持增长，才有可能不断提高居民的可支配收入，也才有改善居住条件的客观需求。近年来，我国的城市化进程已经明显加快，城镇居民总人数已经得到了大幅度的增长，城市化率不断攀升。随着经济的持续稳定发展，城镇居民的人均可支配收入也不断升高，人们对于居住条件的要求也不断提高，这位房地产行业的发展提供了良好的外部环境。根据西方发达国家的经验，人们一旦满足了基本的“吃、穿、用”需求之后，就会对“住、行”产生较为强势的有效需求。这一经验也在我国得到了印证。
2.技术环境因素
随着我国社会主义市场经济的发展，人民的生活水平已经得到了极大的提高，现代住宅不仅需要满足人们居住、休息的空间，同时也要满足人们的社交、办公的需求。鉴于此，房地产企业在项目开发的过程中，要注意迎合消费者多元化的需求，不断追求更高的建筑品质和科技含量。在住宅的区域选择、户型设计、功能设置等方面，要充分体现出“以人为本”的理念，在具体的实施过程中更要注意绿色环保，高度重视消费者的健康和生活的私密性。通过对新技术、新材料的使用，进一步降低能耗、节约资源，不断提高住宅的建设效率和质量，切实改善人民的住房条件。
3.社会文化环境因素
目前，我国正处在城市化建设的关键节点，据有关专家推测，在保持现有经济快速发展的基础上，未来10年间我国城市化的进程很有可能进一步加快。主要原因来自于以下几个方面：首先，当代年轻人普遍受教育程度较高，有着从农村向城镇转移的强烈愿望，并且先行的农村土地制度，也在很大程度上限制了规模经营发展，这更促进了农村人口尤其是青年人向城镇转移的热情。其次，虽然目前我国在经济建设方面取得了举世瞩目的成就，但是在公共服务和公共产品的提供上，农村和城镇仍然存在着较大的差距，这也是吸引农村人口大量向城镇转移的重要因素。可以预见，在未来的10年里，不仅是我国城镇居民住房条件继续改善的历史时期，同时也是房地产企业持续成长和发展的机遇，住房消费将继续推动经济的快速增长。
三、新形势下房地产企业制定发展战略与开发策略的主要方向
1.房地产企业需要建立起城市运营商的意识
房地产企业在未来的发展之路上，需要建立起服务城市建设的思想。从目前的发展态势来看，城市土地的经营质量是决定城市是否能够得到科学发展的关键。从这个角度来看，房地产企业的经营范围与城市经营之间有着极大的关联。我国房地产企业由此获得了前所未有的发展机遇，同时也面临着更大的调整。所谓城市运营商，是政府与市场之间不可或缺的中间环节，需要根据我国宏观调控的具体政策来对城市进行统一布局和规划。有实力的城市运营商往往会在整合多个房地产开发商的基础上，通过投资、经营等商业模式打造出一个全新的现代化区域城市，能够在很大程度上促进整个社会经济的发展。面对国家越来越严格的宏观调控政策，房地产企业需要将发展模式定位到未来城市运营商的角色上来，从而将社会效益和经济效益有机结合，为房地产企业赢得更大的发展空间。目前，我国的房地产企业面临着一个关键的发展与转型时期，及时制定科学的发展战略与开发策略，可以帮助企业获得更多的潜在效益。
2.合理降低成本，践行规模化发展战略
面对新的发展形势，我国房地产企业应该合理降低成本，践行规模化发展战略。随着我国经济的快速发展和城市化建设的推进，房地产企业也随之得到了前所未有的发展机遇。然而，在这样的过程中，却出现了房地产局部过热和结构性的问题，政府对此高度重视，采取了一系列有力的宏观调控措施。在这样的政策背景下，房地产企业以前凭借圈地就能够获得暴利的时期已经一去不复返了，鉴于此，低成本、规模化的发展战略将是房地产企业保持核心竞争力的一项重要策略。通常来说，房地产企业的开发项目都存在资金流量大、开发周期长、流程繁复等特点，因此需要制定出科学、严格的成本管理制度，通过一系列的管理方法和程序，重视规模化发展，降低房地产企业的运行成本。由此可见，房地产企业在自身的发展过程中，需要及时、深入地掌握国家的宏观调控政策，充分分析市场反馈，总结自身进行规模发展的优势，从而促进房地产企业能够维持一个较低的销售成本，不仅能够获得可观的目标利润，同时还能够促进整个房地产行业的长远健康发展。
3.面对宏观调控，房地产企业亟需凭借品牌效应进一步拓展市场
受到宏观经济波动的影响以及国家越来越严格的宏观调控措施，房地产企业必须将对信息的管理，作为一项重要的经营活动来常抓不懈。通过将市场、客户、资金、技术、成本等因素的整合，建立起崭新的管理运营模式，尽快将信息与信息之间的及时有效沟通变为现实。当下，房地产企业需要源源不断地将住宅商品推向市场，需要取得消费者的认可，品牌运营问题也就随之而来。随着我国人民生活水平的普遍提高，房地产企业逐步意识到过去的发展理念和开发策略如果不及时加以调整，是难以适应当下购房者的多元化需求的。鉴于此，房地产企业在具体的项目实施过程中，需要更加倾力于打造配套设施齐全、工程质量优秀、售后服务信誉好、生态环境建设领先的高水准项目，从而营造出自身独特的品牌效应。除此之外，房地产企业在发展过程中，也同样需要具备一定的前瞻性，能够尽早掌握城市的规划方向，将自身的发展同国家的战略需要紧密结合起来，建造出更多能够迎合市场需求的精品房源，为整个社会的经济发展添砖加瓦。
四、结语
面对着国家越来越严格的宏观调控政策，可以预见，在未来的几年中，房地产企业的调整序幕也即将拉开。对于广大的房地产企业来说，面对竞争日趋激烈的市场环境，如果不用发展的眼光看待这个行业的发展，那么必然会在行业调整中出现经营不佳，难以适应市场需求等问题，随之被市场淘汰。由此可见，房地产企业必须及时对自身的发展战略和开发策略进行重新思考与定位，才能够保证自身能够在发展过程中抓住机遇，做大做强，不断得到完善与提升。
参考文献：
[1]李铮.宏观调控下房地产行业的新特点及未来发展趋势[J].金融经济，2011（18）
[2]常宏.国有房地产企业发展战略研究[J].西部资源，2013（2）
[3]尹满庆.国家房地产政策宏观调控下房地产开发企业发展战略研讨[J].决策咨询，2013（4）
【关键词】房地产企业；发展战略；开发策略
一、引言
我国的房地产行业诞生于19世纪70年代末期，经过多年的发展，尤其是近10年来的发展，房地产行业已经成为了我国经济的增长点和消费热点，成为了名副其实的“龙头”产业，对促进消费、拉动内需、促进国民经济增长等方面都发挥了举足轻重的作用。在我国加入WTO之后，我国经济与国际经济逐步接轨，市场开放程度与透明程度都在很大程度上得到了提升。我国房地产行业面临着更加激烈的市场竞争，房地产企业的发展模式将会有一个实质性的变化，将从以往过度注重速度和规模的理念，朝着注重质量和效率的方向进行转变，品牌营造与开发将成为未来房地产项目开发的关键。近年来，针对我国房价上涨过快的问题，政府出台了一系列的宏观调控政策，主要是涉及严格限制批而未用的土地和调整住房公积金贷款利率等方面，这些房地产调控政策的密集出台给房地产行业的发展提出了新的挑战。当下，我国政府尤其关注房价问题、民生问题，对于正处于调整时期的房地产企业来说，应该对未来的发展战略进行新的思考，尤其是一些中小型的房地产开发企业，更面临着严峻的生存压力。如何在复杂的市场环境中成功定位自身的发展战略，盘活既有资源，将成为房地产企业管理者需要做出的选择。
二、房地产行业的宏观环境分析
1.经济环境因素分析
房地产行业需要宏观经济的发展作为基础，只有物价稳定，GDP保持增长，才有可能不断提高居民的可支配收入，也才有改善居住条件的客观需求。近年来，我国的城市化进程已经明显加快，城镇居民总人数已经得到了大幅度的增长，城市化率不断攀升。随着经济的持续稳定发展，城镇居民的人均可支配收入也不断升高，人们对于居住条件的要求也不断提高，这位房地产行业的发展提供了良好的外部环境。根据西方发达国家的经验，人们一旦满足了基本的“吃、穿、用”需求之后，就会对“住、行”产生较为强势的有效需求。这一经验也在我国得到了印证。
2.技术环境因素
随着我国社会主义市场经济的发展，人民的生活水平已经得到了极大的提高，现代住宅不仅需要满足人们居住、休息的空间，同时也要满足人们的社交、办公的需求。鉴于此，房地产企业在项目开发的过程中，要注意迎合消费者多元化的需求，不断追求更高的建筑品质和科技含量。在住宅的区域选择、户型设计、功能设置等方面，要充分体现出“以人为本”的理念，在具体的实施过程中更要注意绿色环保，高度重视消费者的健康和生活的私密性。通过对新技术、新材料的使用，进一步降低能耗、节约资源，不断提高住宅的建设效率和质量，切实改善人民的住房条件。
3.社会文化环境因素
目前，我国正处在城市化建设的关键节点，据有关专家推测，在保持现有经济快速发展的基础上，未来10年间我国城市化的进程很有可能进一步加快。主要原因来自于以下几个方面：首先，当代年轻人普遍受教育程度较高，有着从农村向城镇转移的强烈愿望，并且先行的农村土地制度，也在很大程度上限制了规模经营发展，这更促进了农村人口尤其是青年人向城镇转移的热情。其次，虽然目前我国在经济建设方面取得了举世瞩目的成就，但是在公共服务和公共产品的提供上，农村和城镇仍然存在着较大的差距，这也是吸引农村人口大量向城镇转移的重要因素。可以预见，在未来的10年里，不仅是我国城镇居民住房条件继续改善的历史时期，同时也是房地产企业持续成长和发展的机遇，住房消费将继续推动经济的快速增长。
三、新形势下房地产企业制定发展战略与开发策略的主要方向
1.房地产企业需要建立起城市运营商的意识
房地产企业在未来的发展之路上，需要建立起服务城市建设的思想。从目前的发展态势来看，城市土地的经营质量是决定城市是否能够得到科学发展的关键。从这个角度来看，房地产企业的经营范围与城市经营之间有着极大的关联。我国房地产企业由此获得了前所未有的发展机遇，同时也面临着更大的调整。所谓城市运营商，是政府与市场之间不可或缺的中间环节，需要根据我国宏观调控的具体政策来对城市进行统一布局和规划。有实力的城市运营商往往会在整合多个房地产开发商的基础上，通过投资、经营等商业模式打造出一个全新的现代化区域城市，能够在很大程度上促进整个社会经济的发展。面对国家越来越严格的宏观调控政策，房地产企业需要将发展模式定位到未来城市运营商的角色上来，从而将社会效益和经济效益有机结合，为房地产企业赢得更大的发展空间。目前，我国的房地产企业面临着一个关键的发展与转型时期，及时制定科学的发展战略与开发策略，可以帮助企业获得更多的潜在效益。
2.合理降低成本，践行规模化发展战略
面对新的发展形势，我国房地产企业应该合理降低成本，践行规模化发展战略。随着我国经济的快速发展和城市化建设的推进，房地产企业也随之得到了前所未有的发展机遇。然而，在这样的过程中，却出现了房地产局部过热和结构性的问题，政府对此高度重视，采取了一系列有力的宏观调控措施。在这样的政策背景下，房地产企业以前凭借圈地就能够获得暴利的时期已经一去不复返了，鉴于此，低成本、规模化的发展战略将是房地产企业保持核心竞争力的一项重要策略。通常来说，房地产企业的开发项目都存在资金流量大、开发周期长、流程繁复等特点，因此需要制定出科学、严格的成本管理制度，通过一系列的管理方法和程序，重视规模化发展，降低房地产企业的运行成本。由此可见，房地产企业在自身的发展过程中，需要及时、深入地掌握国家的宏观调控政策，充分分析市场反馈，总结自身进行规模发展的优势，从而促进房地产企业能够维持一个较低的销售成本，不仅能够获得可观的目标利润，同时还能够促进整个房地产行业的长远健康发展。
3.面对宏观调控，房地产企业亟需凭借品牌效应进一步拓展市场
受到宏观经济波动的影响以及国家越来越严格的宏观调控措施，房地产企业必须将对信息的管理，作为一项重要的经营活动来常抓不懈。通过将市场、客户、资金、技术、成本等因素的整合，建立起崭新的管理运营模式，尽快将信息与信息之间的及时有效沟通变为现实。当下，房地产企业需要源源不断地将住宅商品推向市场，需要取得消费者的认可，品牌运营问题也就随之而来。随着我国人民生活水平的普遍提高，房地产企业逐步意识到过去的发展理念和开发策略如果不及时加以调整，是难以适应当下购房者的多元化需求的。鉴于此，房地产企业在具体的项目实施过程中，需要更加倾力于打造配套设施齐全、工程质量优秀、售后服务信誉好、生态环境建设领先的高水准项目，从而营造出自身独特的品牌效应。除此之外，房地产企业在发展过程中，也同样需要具备一定的前瞻性，能够尽早掌握城市的规划方向，将自身的发展同国家的战略需要紧密结合起来，建造出更多能够迎合市场需求的精品房源，为整个社会的经济发展添砖加瓦。
四、结语
面对着国家越来越严格的宏观调控政策，可以预见，在未来的几年中，房地产企业的调整序幕也即将拉开。对于广大的房地产企业来说，面对竞争日趋激烈的市场环境，如果不用发展的眼光看待这个行业的发展，那么必然会在行业调整中出现经营不佳，难以适应市场需求等问题，随之被市场淘汰。由此可见，房地产企业必须及时对自身的发展战略和开发策略进行重新思考与定位，才能够保证自身能够在发展过程中抓住机遇，做大做强，不断得到完善与提升。
参考文献：
[1]李铮.宏观调控下房地产行业的新特点及未来发展趋势[J].金融经济，2011（18）
[2]常宏.国有房地产企业发展战略研究[J].西部资源，2013（2）
[3]尹满庆.国家房地产政策宏观调控下房地产开发企业发展战略研讨[J].决策咨询，2013（4）