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【摘要】自2000年以来，我国各大中城市房地产业迅速发展，房地产价格普遍快速上涨，中低收入者普遍已经难以承受。并且，房地产价格过高使市场资源配置效率降低，社会成本增加，对居民日常消费等民生问题产生极大的负面影响。
【关键词】房地产价格；民生：资源配置
中图分类号：F239.67 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)10-0021-01
房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合；既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，带动50多个相关产业的发展。在GDP增长中，房地产业对其的贡献高达近25％。而所谓民生问题，就是关系到广大民众的生计问题。在绝大多数城乡居民已经满足了吃穿需要的同时，教育、医疗、住房、就业等问题开始凸显，成为经济社会发展中新的矛盾。在当前的社会背景下，新一轮房地产价格的快速上涨对广大民众的生计影响更为明显。
1房价持续上涨会抑制内需。对居民其它消费产生压缩效应
住房属于大宗商品，购买时需要支出大笔金额，按照现行价格，大部分普通城市居民均无力将其一次付清，只有通过公积金贷款或者商业贷款来筹措。背负沉重的债务。这就等于提前透支了未来的消费开支。为了按时偿还贷款，只有压缩其它消费需求。我国国内市场本身产能过剩，需求不旺，房价的持续上涨必然进一步导致国内市场萎缩。增加对国际市场的依赖。当前，我国制造业依靠劳动力比较成本优势在国际市场占有很大份额。但是长远看，房价高涨将会造成提高劳动者工资水平的压力。劳动力成本优势会缩减。制造业进一步发展面临困难。而且。房地产及房地产相关行业需求的增加，是以更大范围、更多行业的消费需求被抑制为代价的。房价越高，其对内需的破坏性就越大。我认为：要扩大内需，促进其他产业的发展。就必须遏制房价上涨幅度，使其回复到合理水平。
2房价过快上涨会扭曲市场价格体系。导致市场失灵并最终造成资源的无效配置
住房完全市场化的取向在一定程度上没有考虑到低收入群体的承受能力。诚然，市场是以商品的价格来配置资源的。并且我们认为通常认为这种方式是具有效率的。但是。在房地产市场中，由于商品房不但具有居住使用的功能。还能够保值增值，从而兼具了消费品和资本品双重属性。不断上涨的房价释放出的信号最终造成这样的结果：突出的供求矛盾使投资者预期将产生巨大利润空间。于是大量资本进入，凭借其强大的购买力购置房产，很大一部分商品房通过价格机制流向投资者手中。供求矛盾进一步加剧。然后是房价的进一步上涨。过高的房价将大量低收入群体逐渐排斥在房地产市场之外，房地产价格体系扭曲。
这里存在着一个难以解决的矛盾：中高收人者的投资需求与低收入者的消费需求之间的矛盾。中高收人人群早巳满足了住房需要，而且拥有高档的生活条件，购置多套房产将其作为一种投资渠道是符合市场道德标准的。这种投资需求是可以在房地产市场上实现的；而住房作为最基本的生活条件之一，低收人人群购房的消费倾向很高，其居住需求也必须通过市场实现。前者是以价格上涨为追求目标，后者是以相对较低的可承受价格为追求目标，二者博弈的结果是拥有市场势力的房产商和投资者一方获得对市场的支配权，低收人群体无力左右市场价格，只能被动接受——有能力承受就通过银行贷款购买，无力承受就退出市场。市场所追求的效率在这一过程中并没有完全实现，过高的房价将大部分资源配置到投资者手中，需要住房的低收人群体却难以实现其住房需求。最终导致市场失灵。
3房价过高会影响社会公平
改革开放以来。我们提出了“效率优先，兼顾公平”的观点。仅仅注重于从总量上衡量经济成就，仅仅注重于所有社会成员的“总效用”。但是。这样的指导思想，从某种程度上说，通常会掩盖个体成员经济状况的改善或恶化程度。
现在，我国要想构建和谐社会，就必须保证每一个人最基本的经济权益，使各类群体都能安居乐业，以促进社会公平。真正的市场经济国家是按照帕累托改进的原则追求社会公平的，在市场配置资源的过程中。既要保证部分人的状况得到改善，同时，还不至于使另一部分人的状况恶化。而我国房地产市场结果正好相反，部分人通过房价高涨获利的同时。大部分低购买力的人群利益被侵害。仅仅由于供求矛盾导致的房价上涨是符合市场规则。但是，目前推动房价上涨的各种因素中。既有开发商囤积土地、内部认购、捂盘惜售、发布虚假信息诱导消费者的违法违规行为。又有投资者抢购房源、持房待涨、跟风炒作的投机行为。这些违背市场道德的行为因素不能剔除，房价上涨就必然包含不合理的部分。
总之，我认为：需求作为商品房价格上涨最主要的原动力是合理的。但是，一旦投资和投机需求过度介入，商品房必然由消费品演变为资本品，其价格也会开始脱离实际消费群体的支付能力走向虚高。过高的房价将增加居民购房支出，从而波及其它消费领域。并造成社会效率的极大损失。另外，房地产价格的快速上涨不仅会阻碍从农业中分离出来的大量农村劳动力在城市购房，影响城市化进程；而且也会增加我国金融风险，加大通货膨胀的压力，潜在的市场波动风险又将进一步产生更为复杂的民生问题。
【关键词】房地产价格；民生：资源配置
中图分类号：F239.67 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)10-0021-01
房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合；既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，带动50多个相关产业的发展。在GDP增长中，房地产业对其的贡献高达近25％。而所谓民生问题，就是关系到广大民众的生计问题。在绝大多数城乡居民已经满足了吃穿需要的同时，教育、医疗、住房、就业等问题开始凸显，成为经济社会发展中新的矛盾。在当前的社会背景下，新一轮房地产价格的快速上涨对广大民众的生计影响更为明显。
1房价持续上涨会抑制内需。对居民其它消费产生压缩效应
住房属于大宗商品，购买时需要支出大笔金额，按照现行价格，大部分普通城市居民均无力将其一次付清，只有通过公积金贷款或者商业贷款来筹措。背负沉重的债务。这就等于提前透支了未来的消费开支。为了按时偿还贷款，只有压缩其它消费需求。我国国内市场本身产能过剩，需求不旺，房价的持续上涨必然进一步导致国内市场萎缩。增加对国际市场的依赖。当前，我国制造业依靠劳动力比较成本优势在国际市场占有很大份额。但是长远看，房价高涨将会造成提高劳动者工资水平的压力。劳动力成本优势会缩减。制造业进一步发展面临困难。而且。房地产及房地产相关行业需求的增加，是以更大范围、更多行业的消费需求被抑制为代价的。房价越高，其对内需的破坏性就越大。我认为：要扩大内需，促进其他产业的发展。就必须遏制房价上涨幅度，使其回复到合理水平。
2房价过快上涨会扭曲市场价格体系。导致市场失灵并最终造成资源的无效配置
住房完全市场化的取向在一定程度上没有考虑到低收入群体的承受能力。诚然，市场是以商品的价格来配置资源的。并且我们认为通常认为这种方式是具有效率的。但是。在房地产市场中，由于商品房不但具有居住使用的功能。还能够保值增值，从而兼具了消费品和资本品双重属性。不断上涨的房价释放出的信号最终造成这样的结果：突出的供求矛盾使投资者预期将产生巨大利润空间。于是大量资本进入，凭借其强大的购买力购置房产，很大一部分商品房通过价格机制流向投资者手中。供求矛盾进一步加剧。然后是房价的进一步上涨。过高的房价将大量低收入群体逐渐排斥在房地产市场之外，房地产价格体系扭曲。
这里存在着一个难以解决的矛盾：中高收人者的投资需求与低收入者的消费需求之间的矛盾。中高收人人群早巳满足了住房需要，而且拥有高档的生活条件，购置多套房产将其作为一种投资渠道是符合市场道德标准的。这种投资需求是可以在房地产市场上实现的；而住房作为最基本的生活条件之一，低收人人群购房的消费倾向很高，其居住需求也必须通过市场实现。前者是以价格上涨为追求目标，后者是以相对较低的可承受价格为追求目标，二者博弈的结果是拥有市场势力的房产商和投资者一方获得对市场的支配权，低收人群体无力左右市场价格，只能被动接受——有能力承受就通过银行贷款购买，无力承受就退出市场。市场所追求的效率在这一过程中并没有完全实现，过高的房价将大部分资源配置到投资者手中，需要住房的低收人群体却难以实现其住房需求。最终导致市场失灵。
3房价过高会影响社会公平
改革开放以来。我们提出了“效率优先，兼顾公平”的观点。仅仅注重于从总量上衡量经济成就，仅仅注重于所有社会成员的“总效用”。但是。这样的指导思想，从某种程度上说，通常会掩盖个体成员经济状况的改善或恶化程度。
现在，我国要想构建和谐社会，就必须保证每一个人最基本的经济权益，使各类群体都能安居乐业，以促进社会公平。真正的市场经济国家是按照帕累托改进的原则追求社会公平的，在市场配置资源的过程中。既要保证部分人的状况得到改善，同时，还不至于使另一部分人的状况恶化。而我国房地产市场结果正好相反，部分人通过房价高涨获利的同时。大部分低购买力的人群利益被侵害。仅仅由于供求矛盾导致的房价上涨是符合市场规则。但是，目前推动房价上涨的各种因素中。既有开发商囤积土地、内部认购、捂盘惜售、发布虚假信息诱导消费者的违法违规行为。又有投资者抢购房源、持房待涨、跟风炒作的投机行为。这些违背市场道德的行为因素不能剔除，房价上涨就必然包含不合理的部分。
总之，我认为：需求作为商品房价格上涨最主要的原动力是合理的。但是，一旦投资和投机需求过度介入，商品房必然由消费品演变为资本品，其价格也会开始脱离实际消费群体的支付能力走向虚高。过高的房价将增加居民购房支出，从而波及其它消费领域。并造成社会效率的极大损失。另外，房地产价格的快速上涨不仅会阻碍从农业中分离出来的大量农村劳动力在城市购房，影响城市化进程；而且也会增加我国金融风险，加大通货膨胀的压力，潜在的市场波动风险又将进一步产生更为复杂的民生问题。