张亮，一家大型房地产集团的信息系统主管，目前参与开发商业地产的商业运营管理平台。该集团的系统建设正处于阶段性收尾工作，即将上线。该系统开发完之后，将处于行业领先地位。
　　“在国内，商业地产运营方面的信息化成熟产品并不多，而我们几乎是‘第一个吃螃蟹的人’。该系统完善之后，有利于地产公司分析商铺业态，提高商铺的入驻率和收入。”
　　
　　某房地产集团信息主管 张亮
　　
　　尽管张亮尚不到而立之年，但已有近5年信息化主管的经验。他认为，这几年信息化正逐渐与业务融合，这种趋势必定会对管理人员提出新的要求。信息主管要把握这种需求，必须要懂行业和业务的发展方向。
　　
　　四年经验
　　张亮是IT专业出身，学的是计算机科学与技术专业。在他看来，这是最为“正宗”的计算机专业。毕业之后，张亮去绿创环保集团做了一年业务。该集团主要研究噪声治理、能源控制和工业废气污染治理方面的民营企业，一年收入近两亿元。
　　一年之后，由于张亮“自己的性格不适合做业务”，正好集团正在组建IT部门，将他抽调过去，全面负责集团的信息化工作。这一段经历为张亮打开了信息化之门。绿创环保集团的信息化从此起步，从软硬件环境开始建设，实施了一些行业应用软件。张亮的优势在于，又做过业务，也懂计算机，能迅速找到两者之间的契合点。“当时逐步引入外包的概念，将一些不重要的系统外包给系统集成商，也减轻了IT部门的压力。”
　　张亮说，为了寻找更大的发展平台，或者是为了进入我国经济比较重要的行业，他来到现在所在的地产集团。该集团是深交所上市公司，主要专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，最近几年被新加坡的投资公司控股。截止到2008年底，该集团已经在全国持有或者管理25个商业地产项目。
　　由于商业地产行业刚刚起步，所以，该领域的信息化还不成熟，参与的IT厂商也不多。所谓商业地产和一般的地产有所区别，大部分指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从功能和经营模式上来说，与普通的住宅、公寓、别墅等有较大区别。
　　张亮除了规划公司的信息化项目之外，目前的精力主要是执行开发和完善商业地产的管理分析平台，他直接向总体负责信息化的经理汇报工作。
　　
　　核心是基础数据
　　
　　张亮所在的集团总部位于北京市中心，楼下是一家大卖场。这栋大厦就是和该卖场合作开发的。算起来，该集团持有或管理的商业产品分为几类：一类定位是社区型购物中心，满足人们日常生活需求；一类是社区型购物中心的升级版，增设了符合时尚、休闲和娱乐等更为丰富的业态；还有一类是高档购物中心。
　　普遍来说，商业地产大多是以购物中心、大卖场和各类专业主题商场的类型出现，通常也叫“Shopping Mall”，比如中粮旗下的大悦城系列。
　　张亮分析说，业内有不同的商业地产模式，每一种各有优势。有些商业地产是为大型商户订单开发的，如他现在所在的大厦。而有些是在开发完之后，整体出租给某个大型商业连锁公司，如出租给沃尔玛、家乐福等，这类超市被称为主力店，而出租给规模稍微小一点的店铺叫做次主力店，如像屈臣氏这种类型的。还有一些商业地产根据定位，将一定比例的面积散租给零散商铺。
　　可以说，商业地产的开发模式各不相同，主要根据地理位置、客户流量来定位模式。不同业态的模式决定了商业地产管理者关注一些数据，如哪些是优质商铺？它们的盈利能力如何？每周（每日）的销售量是多少？销售集中的时间段？商铺的产品等等？
　　“商业管理平台主要是基于POS机的，主要用来收集商户的数据，以满足管理者对商业项目的分析能力和把握能力。”张亮举例说。
　　普遍来讲，商业地产需要不断淘汰商铺，吸引优质商铺入驻，这种更换也就是租户置换率。据统计，商业地产在开业1年内，租户置换率达到20%