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【摘要】旅游地产是经济发展到一定程度的必然产物，随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅地产、商业地产开发潮之后，旅游地产已经成为市场的一个热点。
【关键词】旅游地产 开发模式 生态 可持续发展
所谓的旅游地产，实际上是旅游行业与房地产行业的综合。旅游地产项目要依托丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，能够将旅游、休闲、度假、居住融为一体。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在具体产品形式上，包括产权酒店、分时度假产品、度假别墅区、中央游憩区、商业步行街等等模式。
一、中国旅游地产的发展现状
随着国民经济收入的增长，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分，当年人均可支配收入超过5万元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。
1.1旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海
旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市。
1.2旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化
中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
1.3旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业、空间享受和消费功能。
1.4旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富
现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的商务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。
二、中国旅游地产的开发模式
近年来，受益于中国休闲经济的兴起和房地产市场的发展，旅游地产开发如火如荼，百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产，其中不乏大手笔的项目操作。根据笔者的研究，旅游地产的开发主要有以下几种模式：
2.1自然资源型借景开发
自然资源型借景开发模式对较好的自然风景资源依赖度高，我国大多数旅游地产项目都是依托良好的自然景观资源进行开发。按照自然资源的类型不同可以分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。自然资源型借景开发项目由于地处偏远，配套不完善，土地获取成本一般比较低，如果能够成功的实现区域规划和开发，增值潜力巨大，对区域发展具有很强的拉动力和驱动力。另一方面，自然景观资源具备稀缺性，市场对于此类产品的接受度高，房产销售培育期较短，而且往往价格不菲。
2.2文化体验型借景开发
文化体验型借景开发模式主要依托历史文化和民俗文化资源，将文化元素发扬光大，做综合性旅游地产项目。历史文化是中华民族的瑰宝，同时也是发展旅游地产项目的灵魂和宝藏，文化元素可以使景观具备更多的魅力，从而提升其内在价值。
2.3主题公园型造景开发
主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。主题公园是造景的关键，能够聚拢人气，带动人流，吸引旅游人群，华侨城的“旅游”+“地产”备受称道。主题公园带动旅游产业发展，房地产开发创造收益利润，提供庞大现金流，相得益彰，相互借力，从而助推了华侨城集团的大规模扩张。
2.4会议赛事型造景开发
会议赛事型造景开发主要是依赖大型会议和运动赛事提升知名度和品牌影响力，然后在区域内出售度假型房地产盈利，例如博鳌和G20峰会，都大力发展会展经济，强化国际影响力，使得周边区域受益。
2.5主题街区型造景开发
主题街区型造景开发模式主要依靠城市特有的人文景观打造城市名片，集商业、旅游、地产开发于一体的综合型开发。例如北京王府井，上海新天地，苏州观前街等，已经成为当地观光旅游、商业休闲的中心。主题街区型造景开发往往位于城市核心区域，具有历史上的商业文化积淀，属于旧城改造项目，土地价值很高，改造成本巨大，但是项目的单位产出也非常高，而且具备高标准、高起点、高规格的特征，能够在寸土寸金的商业核心区注入旅游文化元素，打造新的城市名片。
三、我国旅游地产现存问题
3.1经营模式单一，缺乏创新
我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
3.2制度的缺失
在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。一些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
3.3理念引导尚需时日
在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。
3.4快速增长的支撑空乏
中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。
四、我国旅游地产的可持续发展研究
从政策层面来看，国家和地方政府对旅游产业的支持也是发展旅游地产项目的重大利好，目前国家为了鼓励地方发展旅游产业，制定了旅游国债项目，各省市每年都有专项的拨款用于旅游项目的开发建设。
旅游地产是一种综合区域开发，超越了陈列式观光旅游的基础层次，更加强调较高层次的娱乐体验式旅游，甚至发展层次的休闲度假式生活方式。从文化挖掘、形式创新、档次提升入手，满足人们日益提高的需求。无论哪种开发模式和盈利模式，都应当找到适合自身的创新点，融合符合自身发展要求的有益元素，依靠主题和亮点拉动整体综合型项目开发，从而引领区域旅游产业和房地产产业的协同发展。对这些模式的深入研究将有助于开拓视野，活跃思维，助力旅游地产项目在激烈的市场竞争中占得先机。
结语：旅游地产是全产业链的行业。与商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性，最后还要有规划有目的求平衡地去开发思路。开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要考虑旅游开发的规模和配套设施对环境的影响。
参考文献：
1. 仝德；冯长春；王建华；旅游住宅的概念特点及市场定位分析[J]；中国房地产；2006年03期
2. 陈南江；旅游开发的文脉与主题[J]；规划师；1998年04期
3. 陈才，武传表；中国城市会展旅游发展潜力研究[J]；桂林旅游高等专科学校学报；2003年06期
【关键词】旅游地产 开发模式 生态 可持续发展
所谓的旅游地产，实际上是旅游行业与房地产行业的综合。旅游地产项目要依托丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，能够将旅游、休闲、度假、居住融为一体。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在具体产品形式上，包括产权酒店、分时度假产品、度假别墅区、中央游憩区、商业步行街等等模式。
一、中国旅游地产的发展现状
随着国民经济收入的增长，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分，当年人均可支配收入超过5万元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。
1.1旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海
旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市。
1.2旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化
中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
1.3旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业、空间享受和消费功能。
1.4旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富
现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的商务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。
二、中国旅游地产的开发模式
近年来，受益于中国休闲经济的兴起和房地产市场的发展，旅游地产开发如火如荼，百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产，其中不乏大手笔的项目操作。根据笔者的研究，旅游地产的开发主要有以下几种模式：
2.1自然资源型借景开发
自然资源型借景开发模式对较好的自然风景资源依赖度高，我国大多数旅游地产项目都是依托良好的自然景观资源进行开发。按照自然资源的类型不同可以分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。自然资源型借景开发项目由于地处偏远，配套不完善，土地获取成本一般比较低，如果能够成功的实现区域规划和开发，增值潜力巨大，对区域发展具有很强的拉动力和驱动力。另一方面，自然景观资源具备稀缺性，市场对于此类产品的接受度高，房产销售培育期较短，而且往往价格不菲。
2.2文化体验型借景开发
文化体验型借景开发模式主要依托历史文化和民俗文化资源，将文化元素发扬光大，做综合性旅游地产项目。历史文化是中华民族的瑰宝，同时也是发展旅游地产项目的灵魂和宝藏，文化元素可以使景观具备更多的魅力，从而提升其内在价值。
2.3主题公园型造景开发
主题公园型造景开发模式是以主题公园为拉动的旅游地产综合开发。主题公园是造景的关键，能够聚拢人气，带动人流，吸引旅游人群，华侨城的“旅游”+“地产”备受称道。主题公园带动旅游产业发展，房地产开发创造收益利润，提供庞大现金流，相得益彰，相互借力，从而助推了华侨城集团的大规模扩张。
2.4会议赛事型造景开发
会议赛事型造景开发主要是依赖大型会议和运动赛事提升知名度和品牌影响力，然后在区域内出售度假型房地产盈利，例如博鳌和G20峰会，都大力发展会展经济，强化国际影响力，使得周边区域受益。
2.5主题街区型造景开发
主题街区型造景开发模式主要依靠城市特有的人文景观打造城市名片，集商业、旅游、地产开发于一体的综合型开发。例如北京王府井，上海新天地，苏州观前街等，已经成为当地观光旅游、商业休闲的中心。主题街区型造景开发往往位于城市核心区域，具有历史上的商业文化积淀，属于旧城改造项目，土地价值很高，改造成本巨大，但是项目的单位产出也非常高，而且具备高标准、高起点、高规格的特征，能够在寸土寸金的商业核心区注入旅游文化元素，打造新的城市名片。
三、我国旅游地产现存问题
3.1经营模式单一，缺乏创新
我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。
3.2制度的缺失
在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。一些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
3.3理念引导尚需时日
在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。
3.4快速增长的支撑空乏
中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。
四、我国旅游地产的可持续发展研究
从政策层面来看，国家和地方政府对旅游产业的支持也是发展旅游地产项目的重大利好，目前国家为了鼓励地方发展旅游产业，制定了旅游国债项目，各省市每年都有专项的拨款用于旅游项目的开发建设。
旅游地产是一种综合区域开发，超越了陈列式观光旅游的基础层次，更加强调较高层次的娱乐体验式旅游，甚至发展层次的休闲度假式生活方式。从文化挖掘、形式创新、档次提升入手，满足人们日益提高的需求。无论哪种开发模式和盈利模式，都应当找到适合自身的创新点，融合符合自身发展要求的有益元素，依靠主题和亮点拉动整体综合型项目开发，从而引领区域旅游产业和房地产产业的协同发展。对这些模式的深入研究将有助于开拓视野，活跃思维，助力旅游地产项目在激烈的市场竞争中占得先机。
结语：旅游地产是全产业链的行业。与商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性，最后还要有规划有目的求平衡地去开发思路。开发过程中，不仅要对原有的自然环境实施保护，还要考虑旅游开发的规模和配套设施对环境的影响。
参考文献：
1. 仝德；冯长春；王建华；旅游住宅的概念特点及市场定位分析[J]；中国房地产；2006年03期
2. 陈南江；旅游开发的文脉与主题[J]；规划师；1998年04期
3. 陈才，武传表；中国城市会展旅游发展潜力研究[J]；桂林旅游高等专科学校学报；2003年06期