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中央商务区（Central Business District，简称CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，作为城市的核心，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通信条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。
一、中央商务区在现代化经济社会发展中的功能定位
一是城市的中心。CBD大都位于城市的黄金地带，具有最完善的现代化的基础设施和良好环境，是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心区。占地面积一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其总建筑面积少则五六百万平方米，多则上千万平方米，是城市经济活动的最主要集中区域。
二是第三产业的中心。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。比如金融、保险、信托、证券、中介、会计等等。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
三是现代建筑的展示中心。CBD特定的职能，要求区内的建筑必须高密度、高容积率。中央商务中心区往往是高楼林立，超高层建筑比比皆是，一般单体建筑都超过三、五万平方米。
因为中央商务区不同于传统意义的商圈，也不同于各类办公集中区，所以，对于商务区首先不能从微观上看，一个中央商务区是一个城市现代经济的浓缩，由服务业的顶端业态组合而成，既要有良好的办公环境，又要有一流的商务活动空间，少了互补关系，中央商务区都是不完整的，所以建设中央商务区要注重引进产业的相互配套关系，注重建设和招商的整体性，要有统筹意识。
二、银川阅海湾中央商务区目前所处的阶段和面临的任务
阅海湾中央商务区位于银川市核心区金凤区北部，总规划面积2.8平方公里，总建筑面积约520万平方米。商务区西、南两边毗邻3万余亩的银川阅海湿地公园，生态环境得天独厚。周边道路交通体系完善，自治区、银川市党政机关密集，会展中心、艺术中心等大型公共设施一应俱全，大型商业网点错落分步，属于城市中心的中心。
根据目前的建设进展情况，商务区已经完成了第一阶段的任务：基础设施建设与前期宣传、前期招商，现在开始进入到第二阶段：招商、运营、服务并重阶段。如果说第一阶段我们是成功的，是因为属于起步期，我们有一定的经验，那么第二阶段相对来讲就有一定难度，因为有许多我们不熟悉的问题，需要有更多的智慧和勇气来迎难而上，逐一破解。新的阶段有哪些任务和要求呢？
一是如何加强运营管理服务，实现可持续发展。目前商务区全部基础设施建设基本完成，进入收尾阶段，除了协调水电气等配套管网与外部大管网的并入，剩下的就是物业服务，也就是解决落地项目施工前期的用水、用电、土方拉运等具体问题。所以从大的方面讲，我们的基础建设阶段和环境营造工作已经结束，2014年6月2日正式对外开园就是一个承上启下的转折点。现在面临的主要任务就是如何运营管理服务。现有的组织框架既不是管委会，又不是国有企业，只是银川市的事业单位，职能上的特点，使得商务区在园区建设阶段还可以发挥政府部门的协调统筹优势，但是到了后期运营阶段，就显得力不从心了，因为后期需要的是更多的市场操作、商业运作，要有全新的观念、全新的思维、全新的架构。如果不调整方向，继续按现行方式走下去，有可能会出现以下情况：1.落地项目各行其是，盲目开发，甚至变相于地产开发，一卖了之，最后与商务区的发展目标背道而驰。2.商务区服务中心与企业成为两张皮，企业与服务中心没有任何关系，商务区建成后自然转变成一个街区，服务中心作为项目前期服务部门失去存在意义。3.对当地形不成带动作用。因为不能统筹商务区的产业发展和配套工程，商务区无法形成产业集群优势，也就无法带动当地经济社会发展。所以，在第二阶段，要重点加快完善商务区运营管理服务的相关制度及办法，为商务区可持续发展奠定基础。
二是如何尽快形成聚集效应，实现建设初衷。宁夏永久承办“中阿经贸论坛”，是2010年国家为加快实施面向伊斯兰国家和地区的“向西开放”战略，加快构建全方位、多层次、宽领域的内陆开放型经济新格局，努力促进世界各国特别是阿拉伯国家和穆斯林地区与我国各地的经贸合作、项目洽谈和友好交流，而破例批准的。商务区当初建设的一个主要目的是围绕中阿论坛（2013年更名为中阿博览会，两年一届）进行配套，为发展同阿拉伯国家的经贸往来和文化交流提供一个国际化的商务平台，目前中阿博览会的永久会址——宁夏国际会议中心即将完工，但商务区的建设速度远远慢于中阿博览会会址区的建设进度。我们所建设的中央商务区不同于其他发达城市的中央商务区，它是全区唯一的中央商务区，是全国唯一的中阿经贸区，它的建设速度关系到我们加快发展的信心，关系到城市形象的提升，关系到对区域经济的提升，关系到中阿博览会的成果转化，因此它的诞生和全面建成同样重要，不能小步走，而是要抢时间、赶进度，要一鼓作气，力争在最短时间内投入使用，因为运营才是它的最终目的。如果没有高楼林立，没有商务流、人流、资金流，就不能形成倒逼机制，就不能为中阿经贸合作和文化交流提供可以操作的平台。
三是如何做好下一步招商。招商工作是阅海湾中央商务区贯穿始终的一项核心工作，必须因地制宜，因情施策，根据商务区的不同情况和发展的不同阶段，科学确定招商方式、方法，提高招商效果。在建区初期，商务区坚持“招大、选优、引强”的招商原则，以一次招商为主，狠抓量的扩张、注重质的提高。但从实际效果来看，引进37家企业（本地居多），总建筑面积294万平方米，占地897.8亩，其中写字楼实际使用建筑面积不到1/10，其余面积企业用来二次招商，这其中会存在一个因急于销售、追求利润而盲目招商的问题，有房地产开发经验的企业还可以，没有这方面经验的显得力不从心，这个问题已经在个别企业表现出来。这种商务区招大企业，大企业再二次招中小企业的结构，在建设初期的第一阶段还可以，毕竟要吸引人气，而且一开始商务区也没有自持物业，但是长此以往，这种无法控制的招商必定会影响到商务区产业集聚的形成，所以如何将招商的两步走变为一步也是目前要尽快解决的问题。 面对这些形势，解决的途径就是加快改革。没有创新就没有发展。回顾商务区的建设和发展历程，本身就是改革创新的产物。在我们这样一个经济总量小、人口少的欠发达地区，区、市党委、政府大胆决策，启动建设宁夏第一家中央商务区，体现了思维方式的重大转变。在后续的工作中，我们都应坚持用改革的精神开拓创新，用发展的办法解决前进中的问题，坚持用市场经济的规律指导工作，确保各项工作高质量、高水平、高效率。
三、银川阅海湾中央商务区发展远景
加快商务区发展，不仅需要制定正确的发展战略，集中必要的人力、物力、财力，而且需要按照发展市场经济的要求，形成充满活力的体制、机制和超前的理念，否则就不会有先进的行动。
一是要形成产业集聚效应。中央商务区的基础是总部经济，要形成总部经济聚集地，靠常规办法事倍功半，而且不符合市场规律和资本本性，必须要大力引进各种认证、交易等能够聚集资源、信息、资金的中心或行业龙头企业，这样才能形成某一领域或某一方面的产业集群。如北京金融街引进中国人民银行、保监会、证监会、银监会（简称“一行三会”），大量金融机构随之而来。因此，在发展商务区产业方面，宜采取“中心+总部”的模式，集中力量引进若干个行业引领性、带动性企业，往往能够带动一片，强过引进十几个普通中小企业。
二是要树立市场营销意识。商务区建设初期做了大量宣传工作，主要侧重于园区规划和发展前景之类的概念性宣传，随着建设的加快和一个个项目的投入使用，只靠概念宣传，效果已经不太明显了，必须要进入到营销阶段，营销较之宣传不同的是更侧重于取得的实际效果，更具有实战性，而不只是提高知晓率的问题。在营销方面，商务区要树立园区大营销和企业小营销的关系，也就是面上营销和点上营销的关系。商务区和入区企业相比，如同铁锅和豆子的关系，冷豆子进热锅，不炒也热；热豆子进冷锅，炒也不热。所以必须建立营销团队，制订营销计划和企业营销形成互补之势，在具体工作中就是要么引入服务外包方式，要么自己组建营销团队，有针对性地开展对外营销工作。在这方面一定要树立充分的营销意识，建立目标考核机制，建立信息收集、处理体系，增强招商的效果和能力，做到了天天有项目洽谈，周周有企业租买写字楼，季季有项目开工。
三是要“快”字当先。商务区的建设目标是国际化、现代化、生态化，但是商务区的经济水平不可能一步到位，达到发达地区的水平，因为经济的发展可以高于地方实际，但不能脱离实际。我们需要的是商务区要尽快成形，因为一是没有大量投入使用的楼宇，就无法形成真正的招商和商气、人气；二是商务区从某种程度来讲是建立在商业地产的基础之上，开出的产业之花，因此当我们在建设的同时，别人也在其他地方建设写字楼。银川市本身就不大，说它是一个超大的中央商务区也不为过，所以地段的好坏只是相对的，在这种情况下一定要有竞争意识。在竞争激烈的情况下，我们的优势最现实的就是“建设快、竣工快、使用快”，如果你慢下来，别人不可能等你，就如同卖水果，第一茬上市的水果价格最高，等其他水果大量上市后，你再想卖出高价基本不可能。在现有商业地产遍地开花的形势，不快则退，市场不等人，因此商务区要趁热打铁，全力加快招商，全力加快建设，否则我们的宣传红利和在市场热度一旦降温，再加热就难上加难了。
四是要创新体制机制。商务区前期建设资金来源于土地出让金，后期资金来源于税收。税收的好坏和企业数量与质量有直接关系，所以服务企业应是商务区重要职责之一，但是服务离不开资金的扶持，靠向上争取政策过于被动也不太现实，唯一的办法是增强自我造血能力，形成商务区内部反哺机制，自己拿钱培育扶持企业，这应该是商务区最大的吸引力。要做到这些，就要树立“政府引导、企业经营、市场运作”的经营理念，借鉴、吸收区内外商务区的成功经验并避免曾经走过的弯路，进行公司化运作模式的体制创新，把政府服务高效化、运作机制市场化作为商务区的一个目标。在具体运作中，可以先开展一些招标代理等方面的简单业，也可以对有意愿投资商务区建设的国有、民营企业和外商投资企业等，各自可按一定比例成立商务区经济发展有限公司。在有了一定的经验积累的基础上，扩大经营范围。在开展公司运作中，要明确一点，就是首先要为商务区企业服务，一是提供高品质的物业服务，使商务区有安全、洁净、办公、办事便利的环境；二是要善于利用区内外现有的各种资源，同银行、保险、财政、行业协会等部门为自身发展建立一个有效运作的金融支持体系，使之成为开发区管理与服务功能的有效延伸，提高各项服务的专业化、市场化和国际化的水平。三是将所有建设用地一次性摘牌，这样可以最大程度减少每个入区项目从审核到摘牌的时间（每个项目经历这样的过程大约需要大半年时间）。
（作者单位：银川阅海湾中央商务区）
责任编辑：王亚兰
一、中央商务区在现代化经济社会发展中的功能定位
一是城市的中心。CBD大都位于城市的黄金地带，具有最完善的现代化的基础设施和良好环境，是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心区。占地面积一般在3至5平方公里，有的甚至更大，其总建筑面积少则五六百万平方米，多则上千万平方米，是城市经济活动的最主要集中区域。
二是第三产业的中心。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。比如金融、保险、信托、证券、中介、会计等等。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。
三是现代建筑的展示中心。CBD特定的职能，要求区内的建筑必须高密度、高容积率。中央商务中心区往往是高楼林立，超高层建筑比比皆是，一般单体建筑都超过三、五万平方米。
因为中央商务区不同于传统意义的商圈，也不同于各类办公集中区，所以，对于商务区首先不能从微观上看，一个中央商务区是一个城市现代经济的浓缩，由服务业的顶端业态组合而成，既要有良好的办公环境，又要有一流的商务活动空间，少了互补关系，中央商务区都是不完整的，所以建设中央商务区要注重引进产业的相互配套关系，注重建设和招商的整体性，要有统筹意识。
二、银川阅海湾中央商务区目前所处的阶段和面临的任务
阅海湾中央商务区位于银川市核心区金凤区北部，总规划面积2.8平方公里，总建筑面积约520万平方米。商务区西、南两边毗邻3万余亩的银川阅海湿地公园，生态环境得天独厚。周边道路交通体系完善，自治区、银川市党政机关密集，会展中心、艺术中心等大型公共设施一应俱全，大型商业网点错落分步，属于城市中心的中心。
根据目前的建设进展情况，商务区已经完成了第一阶段的任务：基础设施建设与前期宣传、前期招商，现在开始进入到第二阶段：招商、运营、服务并重阶段。如果说第一阶段我们是成功的，是因为属于起步期，我们有一定的经验，那么第二阶段相对来讲就有一定难度，因为有许多我们不熟悉的问题，需要有更多的智慧和勇气来迎难而上，逐一破解。新的阶段有哪些任务和要求呢？
一是如何加强运营管理服务，实现可持续发展。目前商务区全部基础设施建设基本完成，进入收尾阶段，除了协调水电气等配套管网与外部大管网的并入，剩下的就是物业服务，也就是解决落地项目施工前期的用水、用电、土方拉运等具体问题。所以从大的方面讲，我们的基础建设阶段和环境营造工作已经结束，2014年6月2日正式对外开园就是一个承上启下的转折点。现在面临的主要任务就是如何运营管理服务。现有的组织框架既不是管委会，又不是国有企业，只是银川市的事业单位，职能上的特点，使得商务区在园区建设阶段还可以发挥政府部门的协调统筹优势，但是到了后期运营阶段，就显得力不从心了，因为后期需要的是更多的市场操作、商业运作，要有全新的观念、全新的思维、全新的架构。如果不调整方向，继续按现行方式走下去，有可能会出现以下情况：1.落地项目各行其是，盲目开发，甚至变相于地产开发，一卖了之，最后与商务区的发展目标背道而驰。2.商务区服务中心与企业成为两张皮，企业与服务中心没有任何关系，商务区建成后自然转变成一个街区，服务中心作为项目前期服务部门失去存在意义。3.对当地形不成带动作用。因为不能统筹商务区的产业发展和配套工程，商务区无法形成产业集群优势，也就无法带动当地经济社会发展。所以，在第二阶段，要重点加快完善商务区运营管理服务的相关制度及办法，为商务区可持续发展奠定基础。
二是如何尽快形成聚集效应，实现建设初衷。宁夏永久承办“中阿经贸论坛”，是2010年国家为加快实施面向伊斯兰国家和地区的“向西开放”战略，加快构建全方位、多层次、宽领域的内陆开放型经济新格局，努力促进世界各国特别是阿拉伯国家和穆斯林地区与我国各地的经贸合作、项目洽谈和友好交流，而破例批准的。商务区当初建设的一个主要目的是围绕中阿论坛（2013年更名为中阿博览会，两年一届）进行配套，为发展同阿拉伯国家的经贸往来和文化交流提供一个国际化的商务平台，目前中阿博览会的永久会址——宁夏国际会议中心即将完工，但商务区的建设速度远远慢于中阿博览会会址区的建设进度。我们所建设的中央商务区不同于其他发达城市的中央商务区，它是全区唯一的中央商务区，是全国唯一的中阿经贸区，它的建设速度关系到我们加快发展的信心，关系到城市形象的提升，关系到对区域经济的提升，关系到中阿博览会的成果转化，因此它的诞生和全面建成同样重要，不能小步走，而是要抢时间、赶进度，要一鼓作气，力争在最短时间内投入使用，因为运营才是它的最终目的。如果没有高楼林立，没有商务流、人流、资金流，就不能形成倒逼机制，就不能为中阿经贸合作和文化交流提供可以操作的平台。
三是如何做好下一步招商。招商工作是阅海湾中央商务区贯穿始终的一项核心工作，必须因地制宜，因情施策，根据商务区的不同情况和发展的不同阶段，科学确定招商方式、方法，提高招商效果。在建区初期，商务区坚持“招大、选优、引强”的招商原则，以一次招商为主，狠抓量的扩张、注重质的提高。但从实际效果来看，引进37家企业（本地居多），总建筑面积294万平方米，占地897.8亩，其中写字楼实际使用建筑面积不到1/10，其余面积企业用来二次招商，这其中会存在一个因急于销售、追求利润而盲目招商的问题，有房地产开发经验的企业还可以，没有这方面经验的显得力不从心，这个问题已经在个别企业表现出来。这种商务区招大企业，大企业再二次招中小企业的结构，在建设初期的第一阶段还可以，毕竟要吸引人气，而且一开始商务区也没有自持物业，但是长此以往，这种无法控制的招商必定会影响到商务区产业集聚的形成，所以如何将招商的两步走变为一步也是目前要尽快解决的问题。 面对这些形势，解决的途径就是加快改革。没有创新就没有发展。回顾商务区的建设和发展历程，本身就是改革创新的产物。在我们这样一个经济总量小、人口少的欠发达地区，区、市党委、政府大胆决策，启动建设宁夏第一家中央商务区，体现了思维方式的重大转变。在后续的工作中，我们都应坚持用改革的精神开拓创新，用发展的办法解决前进中的问题，坚持用市场经济的规律指导工作，确保各项工作高质量、高水平、高效率。
三、银川阅海湾中央商务区发展远景
加快商务区发展，不仅需要制定正确的发展战略，集中必要的人力、物力、财力，而且需要按照发展市场经济的要求，形成充满活力的体制、机制和超前的理念，否则就不会有先进的行动。
一是要形成产业集聚效应。中央商务区的基础是总部经济，要形成总部经济聚集地，靠常规办法事倍功半，而且不符合市场规律和资本本性，必须要大力引进各种认证、交易等能够聚集资源、信息、资金的中心或行业龙头企业，这样才能形成某一领域或某一方面的产业集群。如北京金融街引进中国人民银行、保监会、证监会、银监会（简称“一行三会”），大量金融机构随之而来。因此，在发展商务区产业方面，宜采取“中心+总部”的模式，集中力量引进若干个行业引领性、带动性企业，往往能够带动一片，强过引进十几个普通中小企业。
二是要树立市场营销意识。商务区建设初期做了大量宣传工作，主要侧重于园区规划和发展前景之类的概念性宣传，随着建设的加快和一个个项目的投入使用，只靠概念宣传，效果已经不太明显了，必须要进入到营销阶段，营销较之宣传不同的是更侧重于取得的实际效果，更具有实战性，而不只是提高知晓率的问题。在营销方面，商务区要树立园区大营销和企业小营销的关系，也就是面上营销和点上营销的关系。商务区和入区企业相比，如同铁锅和豆子的关系，冷豆子进热锅，不炒也热；热豆子进冷锅，炒也不热。所以必须建立营销团队，制订营销计划和企业营销形成互补之势，在具体工作中就是要么引入服务外包方式，要么自己组建营销团队，有针对性地开展对外营销工作。在这方面一定要树立充分的营销意识，建立目标考核机制，建立信息收集、处理体系，增强招商的效果和能力，做到了天天有项目洽谈，周周有企业租买写字楼，季季有项目开工。
三是要“快”字当先。商务区的建设目标是国际化、现代化、生态化，但是商务区的经济水平不可能一步到位，达到发达地区的水平，因为经济的发展可以高于地方实际，但不能脱离实际。我们需要的是商务区要尽快成形，因为一是没有大量投入使用的楼宇，就无法形成真正的招商和商气、人气；二是商务区从某种程度来讲是建立在商业地产的基础之上，开出的产业之花，因此当我们在建设的同时，别人也在其他地方建设写字楼。银川市本身就不大，说它是一个超大的中央商务区也不为过，所以地段的好坏只是相对的，在这种情况下一定要有竞争意识。在竞争激烈的情况下，我们的优势最现实的就是“建设快、竣工快、使用快”，如果你慢下来，别人不可能等你，就如同卖水果，第一茬上市的水果价格最高，等其他水果大量上市后，你再想卖出高价基本不可能。在现有商业地产遍地开花的形势，不快则退，市场不等人，因此商务区要趁热打铁，全力加快招商，全力加快建设，否则我们的宣传红利和在市场热度一旦降温，再加热就难上加难了。
四是要创新体制机制。商务区前期建设资金来源于土地出让金，后期资金来源于税收。税收的好坏和企业数量与质量有直接关系，所以服务企业应是商务区重要职责之一，但是服务离不开资金的扶持，靠向上争取政策过于被动也不太现实，唯一的办法是增强自我造血能力，形成商务区内部反哺机制，自己拿钱培育扶持企业，这应该是商务区最大的吸引力。要做到这些，就要树立“政府引导、企业经营、市场运作”的经营理念，借鉴、吸收区内外商务区的成功经验并避免曾经走过的弯路，进行公司化运作模式的体制创新，把政府服务高效化、运作机制市场化作为商务区的一个目标。在具体运作中，可以先开展一些招标代理等方面的简单业，也可以对有意愿投资商务区建设的国有、民营企业和外商投资企业等，各自可按一定比例成立商务区经济发展有限公司。在有了一定的经验积累的基础上，扩大经营范围。在开展公司运作中，要明确一点，就是首先要为商务区企业服务，一是提供高品质的物业服务，使商务区有安全、洁净、办公、办事便利的环境；二是要善于利用区内外现有的各种资源，同银行、保险、财政、行业协会等部门为自身发展建立一个有效运作的金融支持体系，使之成为开发区管理与服务功能的有效延伸，提高各项服务的专业化、市场化和国际化的水平。三是将所有建设用地一次性摘牌，这样可以最大程度减少每个入区项目从审核到摘牌的时间（每个项目经历这样的过程大约需要大半年时间）。
（作者单位：银川阅海湾中央商务区）
责任编辑：王亚兰