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摘要：房地产产业在我国现在经济发展中占据着举足轻重的地位，它的发展情况关系到无数人的切身利益。自今年年初以来，中国房地产的商品房价格出现了两种截然不同的情况。一方面，大城市尤其是一线城市出现了不正常的爆炸式增长，尤其是深圳、南京；另一方面，无数三四线城市商品房在政府的激励政策下依然难以销售。面对现在这种不正常的经济情况，今天我们以日本20世纪90年代的泡沫经济为例，分析日本泡沫经济出现的原因以及如何避免中国出现类似的泡沫经济。
关键词：房地产；泡沫经济；启示
中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.19.004
日本的房地产泡沫经济通常认为是在1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月发生的经济现象。在这短短的几年里，日本经济经历了从疯狂的经济增长到经济崩溃的历程。在这个以投机投资为主的经济增长的过程后，日本付出了沉重的代价来消化这个苦果。这次日本的泡沫经济的破灭给日本经济带来毁灭性的打击，使得在接下来的10余年里日本的经济发展毫无进展，这十年通常被称为“失去的十年”。
日本经济的不正常发展起源于1985年9月在美国纽约签订了影响日元走势的“广场协议”。日本认为日元只会升值20%左右，但实际上，日元的升值就像脱缰的野马一样，一发不可收拾，但是这并没有令日本在国际交易中处于劣势。在当时日元每年持续升值5%左右，只要外国资本兑换成日元，就肯定是有收益的，因而大量的国际资本进入日本。在外国的资本的刺激下，日本的各种投资产品出现了爆炸式增长，1985年至1991年中，日本的股票价格以每年30%的速度增长，土地价格以每年15%的速度增长。与股票市场、房地产市场火爆相比，日本制造业受到了日元升值带来的消极影响。大量的制造业企业产品销售受阻，被迫破产，仅1986年就破产了3000余家企业。虽然实体经济举步维艰，但是在外国资本的引导下，日本的房地产和金融市场一直处于高速的增长。日本央行这时候没有正确的发现了经济运行的问题，采用了扩张性的财政政策并且不断的降低官方贴现率，增加货币供给量并且出台6兆日元的经济刺激计划，后期又追加4兆亿的经济刺激计划。然而这些措施并没有使得实体经济走出困境，反而让更多的投机分子更轻松的取得资本，使本来投向制造业的资金也流向了金融房地产市场中。这样的政策对日本本就不正常经济现象来说，等同于火上浇油。等到日本在1991年泡沫经济被戳破时，出现了下列几个疯狂的现象。在股市上，从1985年到1989年，日经平均指数从13113涨到38916点，在4年的时间翻了2倍；东交所的上市公司价值从169万亿日元涨到527万亿日元，同样翻了两倍，恐怖的是，在1989年东京证券交易所的公司价值是当年日本的GDP的1.3倍；比这严重的是房地产的泡沫，1985年到1988年期间东京的商用地价格指数从120涨到334.2，仅仅3年就涨了2倍。1990年，号称一个东京就可以买下美国全国，房地产泡沫高到匪夷所思的程度；银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金，让非理性的银行信贷迅速扩张，使银行无法面对即将到来的经济危机；日本央行不断推行金融自由化的策略，使得资本在市场中流动得越来越自由，受到央行的管制也愈来愈小，对投机分子不作为让日本经济的泡沫越做越大。
1989年末，日本政府意识到经济的失控，在短短10个月里就将原来2.5%的超低官方贴现率升到6%，要知道签订广场协议前的官方贴现率也只有5%。同年3月份，从大藏省开始的限制土地融资的政策在日本全面实施使得资本无法进入到房地产行业。原本扩张性的财政政策一下就变成了紧缩新财政政策，让日本的经济泡沫无法继续运行下去，日本经济最终迎来了“硬着陆”。1991年1月，日本的股市突然崩溃，紧接着房地产价格也随之不断下跌。到1992年，在一年的时间里东交所和东京房地产价值分别下降了230万亿日元和93万亿日元。股价暴跌几乎让日本所有的金融机构陷入了巨额亏损，各大银行为了保持资产，也开始惜贷，并且加紧收回贷款，导致一些中小金融机构濒临破产。在这之后日本各行业都相继崩溃，日本经济陷入了难以挣脱的沼泽中。在经济崩溃后，日本大部分的民众从富有的房地产持有者瞬间变成了负翁，大量的房地产信贷抵押贷款难以收回，使得日本银行的坏账迅速增加。经济崩溃的影响还体现在对民众心理打击上，泡沫经济时日本民众坚信的银行不倒，房地产不降价在一夜之间崩塌。随后的一系列经济打击令日本民众对日本经济彻底丧失了信心。而这种情况一直持续到了新世纪的到来。
关于这次日本泡沫经济的爆发，我们可以从内外两个方面来分析原因。其一是泡沫经济爆发的外部因素：（1）广场协议的签订。这次协议的最终结果是日元迅速升值，而且与日本所认为的升值20%相去甚远。升值的日元在美国的操纵下，逐渐进入美国，一方面增持了大量的美国国债，为美国减轻了国债压力；另一方面投资了美国的房地产行业，成为了美国房地产泡沫的主要承担者，加剧了日本的泡沫经济发展。（2）金融自由化。为了方便美英等欧洲国家在日本资本市场资金的自由流动，美英操控日本央行取消了原有的金融体制并逐步实施了金融自由化。在金融自由化的逐步实施中，政府对资金的管理能力逐步下降，到最后，各种金融投机活动合法化，成为了日本经融经济的一个重要组成部分。各种投机活动在泡沫经济中不断将资金投入看似一本万利的房地产，股票中，而政府无法进行约束，加剧了日本泡沫经济扩大。（3）西方国家一手主演的“威尼斯骗局”。即由一大批资本同时进入一个有限的，近似饱和的市场，哄抬物价，使资本虚假膨胀，在资本膨胀到一定程度时迅速推出该市场，获取差价利益，同时也会导致该市场的崩溃。日本在二战后迅速完成了战后重建并且让经济高速发展成为了世界第二大经济体，创造了属于日本的经济奇迹。如此强大的且经济持续增长的日本绝对不是欧美国家所期望看到的，于是在经济利益和国家利益的驱使下，欧美国家向日本伸出了魔爪。其二是泡沫经济爆发的内部因素：（1）本国市场趋近饱和，产生大量的剩余资本。日本人口众多而又占地狭小，资源有限，在发展到一定程度后，投资机会减少。由于贸易顺差的存在，日本金融市场又存在大量的逐年增加的剩余资本。这时候在日本稀缺的土地资源进入了日本投资者的眼里，在当时看来土地价格是肯定不会下跌的，这些剩余资本在金融机构的引导下逐渐进入了股票和房地产市场。（2）日本畸形的产业结构。二战后，日本政府因地适宜创建了一套具有日本特色的适合日本经济发展的产业结构和从业机制。随着经济的发展这套机制的缺点逐渐的显现出来，即从业人员终身从事某一项工作，无法从事和拓展新的领域创造新的投资机会。而日本当时的产业调整又遭受到了社会的巨大的助力，成效甚微，剩余资本继续产生，由于无处可去，继续流向金融房地产领域，助长了泡沫经济膨胀。（3）日本央行数次政策失误。广场协议签订后，日本政府没有意识到问题的严重性，反而实行宽松的财政政策，增加货币供应量，助长了泡沫经济的形成和扩大，这是日本央行的第一次失误；日本不断放宽的金融政策形成了过于宽松的金融体系导致日本对本国的资本的控制不足，使得政府在面对大量的投机资本时无法做出及时的有效的回应，只能依靠市场的被动调节来处理这些问题，这是日本央行在当时政策作为方面的又一次失误；当日本经济已经膨胀到极致时，日本央行迅速的采用紧缩的财政政策，使得日本泡沫经济没有缓和机会便被戳破，一手将膨胀的日本经济送入谷底，“硬着陆”的日本经济迎来了跳楼式的崩溃，这是日本央行的第三次失误。 经济泡沫破灭后，日本经济并没有任何的缓和，整个20世纪90年代甚至21世纪初日本经济都是在经济衰落中挣扎的，直到2005年日本经济才勉强走出衰退。泡沫经济的后遗症影响深远而又全面。从个人到国家、从微观到宏观、时时刻刻、方方面面都能感受到泡沫经济的危害。
把我国现在经济情况同当年的日本经济情况相比，我们能发现许多相似的地方。比如西方国家不断压迫人民币升值，市场存在大量的过剩资本，房地产价格的飙升，房地产成为一项保险的投资项目以及宽松的货币政策。正所谓前史之鉴后事之师，我们必须要警惕经济的发展，时时保持忧患意识，不能被现在经济增长现象迷惑。我们要认真研究各种可能出现的情况，做好防范措施。从日本泡沫形成的主要原因来看，我们可以有以下的政策措施：（1）坚持汇率自主，不受国外影响。我们可以适当的升值，也可以适当贬值，前几年人民币有一个迅速增长的时期，直接导致了许多沿海制造业企业的破产，我们应当引以为戒。（2）规范金融体系的制度。现今，我国的金融体系中还有许多的不规范的地方，还有许多不成熟的地方。我国目前是以一行三会为主的金融监管格局，但是从实践看这个格局还是有许多金融问题难以解决，中国应该建立宏观与微观相结合的监督管理体制，尤其是财政政策的实施与管理相结合的体制。建立能够预测，控制金融风险的体制。（3）扩大内需，刺激消费，提高群众的消费水平。由于中国千百年来的习惯，中国群众喜欢存钱大于消费，可能一个不起眼的家庭，一下就能拿出大量的存款。我国人民不愿意消费的一大原因是对未来的不确定，政府对百姓没有做到基本的保障，使人民不敢消费。如果政府在以后可以建立健全保障系统，相信中国人民的消费收入水平都会提高。（4）改善中国产业结构，增加投资方向。在日本泡沫经济时期，大量资金进入房地产的一个重要原因就是日本当时没有合适的投资机会，房地产是最稳定的投资产品，这和现在的中国何其相似。当前中国的市场中，最不缺的就是资本，最缺的就是好的投资项目。所以政府应当引导国家的产业结构优化，增加创新型企业比重，增加投资者的投资机会。（5）制定及时有效的财政货币政策。央行应该时时刻刻关注金融市场变动，及时的制定合理的财政政策，不能受西方国家的干扰。不能像日本央行一样，制定的政策都慢半拍。（6）警惕西方的经济陷阱，防止进入经济圈套。西方在市场经济的路上已经走了很多年，而我国才刚刚迈开脚步。在市场经济中无论是在理论还是在经验上都比不过西方，我们不仅要辩证的看待西方的经济理论，还要警惕西方资本在我国境内的流动。要知道无论是泡沫经济时代的日本，还是苏联解体后的俄罗斯经济都有西方国家操纵的影子。
参考文献
[1]杜艺中.日本泡沫经济的在回顾于启示[J].金融与经济，2010，（4）.
[2]熊名奇，米运生.日本泡沫经济与中国当前经济对比分析[J].商业研究，2010，（01）.
[3]余辉.日本泡沫经济分析[D].吉林：吉林大学，2007，（4）.
[4]周爽.房地产泡沫生成机理及政策建议[J].现代商贸工业，2016，（3）.
[5]昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].发展战略研究，2010，（07）.
关键词：房地产；泡沫经济；启示
中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.19.004
日本的房地产泡沫经济通常认为是在1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月发生的经济现象。在这短短的几年里，日本经济经历了从疯狂的经济增长到经济崩溃的历程。在这个以投机投资为主的经济增长的过程后，日本付出了沉重的代价来消化这个苦果。这次日本的泡沫经济的破灭给日本经济带来毁灭性的打击，使得在接下来的10余年里日本的经济发展毫无进展，这十年通常被称为“失去的十年”。
日本经济的不正常发展起源于1985年9月在美国纽约签订了影响日元走势的“广场协议”。日本认为日元只会升值20%左右，但实际上，日元的升值就像脱缰的野马一样，一发不可收拾，但是这并没有令日本在国际交易中处于劣势。在当时日元每年持续升值5%左右，只要外国资本兑换成日元，就肯定是有收益的，因而大量的国际资本进入日本。在外国的资本的刺激下，日本的各种投资产品出现了爆炸式增长，1985年至1991年中，日本的股票价格以每年30%的速度增长，土地价格以每年15%的速度增长。与股票市场、房地产市场火爆相比，日本制造业受到了日元升值带来的消极影响。大量的制造业企业产品销售受阻，被迫破产，仅1986年就破产了3000余家企业。虽然实体经济举步维艰，但是在外国资本的引导下，日本的房地产和金融市场一直处于高速的增长。日本央行这时候没有正确的发现了经济运行的问题，采用了扩张性的财政政策并且不断的降低官方贴现率，增加货币供给量并且出台6兆日元的经济刺激计划，后期又追加4兆亿的经济刺激计划。然而这些措施并没有使得实体经济走出困境，反而让更多的投机分子更轻松的取得资本，使本来投向制造业的资金也流向了金融房地产市场中。这样的政策对日本本就不正常经济现象来说，等同于火上浇油。等到日本在1991年泡沫经济被戳破时，出现了下列几个疯狂的现象。在股市上，从1985年到1989年，日经平均指数从13113涨到38916点，在4年的时间翻了2倍；东交所的上市公司价值从169万亿日元涨到527万亿日元，同样翻了两倍，恐怖的是，在1989年东京证券交易所的公司价值是当年日本的GDP的1.3倍；比这严重的是房地产的泡沫，1985年到1988年期间东京的商用地价格指数从120涨到334.2，仅仅3年就涨了2倍。1990年，号称一个东京就可以买下美国全国，房地产泡沫高到匪夷所思的程度；银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金，让非理性的银行信贷迅速扩张，使银行无法面对即将到来的经济危机；日本央行不断推行金融自由化的策略，使得资本在市场中流动得越来越自由，受到央行的管制也愈来愈小，对投机分子不作为让日本经济的泡沫越做越大。
1989年末，日本政府意识到经济的失控，在短短10个月里就将原来2.5%的超低官方贴现率升到6%，要知道签订广场协议前的官方贴现率也只有5%。同年3月份，从大藏省开始的限制土地融资的政策在日本全面实施使得资本无法进入到房地产行业。原本扩张性的财政政策一下就变成了紧缩新财政政策，让日本的经济泡沫无法继续运行下去，日本经济最终迎来了“硬着陆”。1991年1月，日本的股市突然崩溃，紧接着房地产价格也随之不断下跌。到1992年，在一年的时间里东交所和东京房地产价值分别下降了230万亿日元和93万亿日元。股价暴跌几乎让日本所有的金融机构陷入了巨额亏损，各大银行为了保持资产，也开始惜贷，并且加紧收回贷款，导致一些中小金融机构濒临破产。在这之后日本各行业都相继崩溃，日本经济陷入了难以挣脱的沼泽中。在经济崩溃后，日本大部分的民众从富有的房地产持有者瞬间变成了负翁，大量的房地产信贷抵押贷款难以收回，使得日本银行的坏账迅速增加。经济崩溃的影响还体现在对民众心理打击上，泡沫经济时日本民众坚信的银行不倒，房地产不降价在一夜之间崩塌。随后的一系列经济打击令日本民众对日本经济彻底丧失了信心。而这种情况一直持续到了新世纪的到来。
关于这次日本泡沫经济的爆发，我们可以从内外两个方面来分析原因。其一是泡沫经济爆发的外部因素：（1）广场协议的签订。这次协议的最终结果是日元迅速升值，而且与日本所认为的升值20%相去甚远。升值的日元在美国的操纵下，逐渐进入美国，一方面增持了大量的美国国债，为美国减轻了国债压力；另一方面投资了美国的房地产行业，成为了美国房地产泡沫的主要承担者，加剧了日本的泡沫经济发展。（2）金融自由化。为了方便美英等欧洲国家在日本资本市场资金的自由流动，美英操控日本央行取消了原有的金融体制并逐步实施了金融自由化。在金融自由化的逐步实施中，政府对资金的管理能力逐步下降，到最后，各种金融投机活动合法化，成为了日本经融经济的一个重要组成部分。各种投机活动在泡沫经济中不断将资金投入看似一本万利的房地产，股票中，而政府无法进行约束，加剧了日本泡沫经济扩大。（3）西方国家一手主演的“威尼斯骗局”。即由一大批资本同时进入一个有限的，近似饱和的市场，哄抬物价，使资本虚假膨胀，在资本膨胀到一定程度时迅速推出该市场，获取差价利益，同时也会导致该市场的崩溃。日本在二战后迅速完成了战后重建并且让经济高速发展成为了世界第二大经济体，创造了属于日本的经济奇迹。如此强大的且经济持续增长的日本绝对不是欧美国家所期望看到的，于是在经济利益和国家利益的驱使下，欧美国家向日本伸出了魔爪。其二是泡沫经济爆发的内部因素：（1）本国市场趋近饱和，产生大量的剩余资本。日本人口众多而又占地狭小，资源有限，在发展到一定程度后，投资机会减少。由于贸易顺差的存在，日本金融市场又存在大量的逐年增加的剩余资本。这时候在日本稀缺的土地资源进入了日本投资者的眼里，在当时看来土地价格是肯定不会下跌的，这些剩余资本在金融机构的引导下逐渐进入了股票和房地产市场。（2）日本畸形的产业结构。二战后，日本政府因地适宜创建了一套具有日本特色的适合日本经济发展的产业结构和从业机制。随着经济的发展这套机制的缺点逐渐的显现出来，即从业人员终身从事某一项工作，无法从事和拓展新的领域创造新的投资机会。而日本当时的产业调整又遭受到了社会的巨大的助力，成效甚微，剩余资本继续产生，由于无处可去，继续流向金融房地产领域，助长了泡沫经济膨胀。（3）日本央行数次政策失误。广场协议签订后，日本政府没有意识到问题的严重性，反而实行宽松的财政政策，增加货币供应量，助长了泡沫经济的形成和扩大，这是日本央行的第一次失误；日本不断放宽的金融政策形成了过于宽松的金融体系导致日本对本国的资本的控制不足，使得政府在面对大量的投机资本时无法做出及时的有效的回应，只能依靠市场的被动调节来处理这些问题，这是日本央行在当时政策作为方面的又一次失误；当日本经济已经膨胀到极致时，日本央行迅速的采用紧缩的财政政策，使得日本泡沫经济没有缓和机会便被戳破，一手将膨胀的日本经济送入谷底，“硬着陆”的日本经济迎来了跳楼式的崩溃，这是日本央行的第三次失误。 经济泡沫破灭后，日本经济并没有任何的缓和，整个20世纪90年代甚至21世纪初日本经济都是在经济衰落中挣扎的，直到2005年日本经济才勉强走出衰退。泡沫经济的后遗症影响深远而又全面。从个人到国家、从微观到宏观、时时刻刻、方方面面都能感受到泡沫经济的危害。
把我国现在经济情况同当年的日本经济情况相比，我们能发现许多相似的地方。比如西方国家不断压迫人民币升值，市场存在大量的过剩资本，房地产价格的飙升，房地产成为一项保险的投资项目以及宽松的货币政策。正所谓前史之鉴后事之师，我们必须要警惕经济的发展，时时保持忧患意识，不能被现在经济增长现象迷惑。我们要认真研究各种可能出现的情况，做好防范措施。从日本泡沫形成的主要原因来看，我们可以有以下的政策措施：（1）坚持汇率自主，不受国外影响。我们可以适当的升值，也可以适当贬值，前几年人民币有一个迅速增长的时期，直接导致了许多沿海制造业企业的破产，我们应当引以为戒。（2）规范金融体系的制度。现今，我国的金融体系中还有许多的不规范的地方，还有许多不成熟的地方。我国目前是以一行三会为主的金融监管格局，但是从实践看这个格局还是有许多金融问题难以解决，中国应该建立宏观与微观相结合的监督管理体制，尤其是财政政策的实施与管理相结合的体制。建立能够预测，控制金融风险的体制。（3）扩大内需，刺激消费，提高群众的消费水平。由于中国千百年来的习惯，中国群众喜欢存钱大于消费，可能一个不起眼的家庭，一下就能拿出大量的存款。我国人民不愿意消费的一大原因是对未来的不确定，政府对百姓没有做到基本的保障，使人民不敢消费。如果政府在以后可以建立健全保障系统，相信中国人民的消费收入水平都会提高。（4）改善中国产业结构，增加投资方向。在日本泡沫经济时期，大量资金进入房地产的一个重要原因就是日本当时没有合适的投资机会，房地产是最稳定的投资产品，这和现在的中国何其相似。当前中国的市场中，最不缺的就是资本，最缺的就是好的投资项目。所以政府应当引导国家的产业结构优化，增加创新型企业比重，增加投资者的投资机会。（5）制定及时有效的财政货币政策。央行应该时时刻刻关注金融市场变动，及时的制定合理的财政政策，不能受西方国家的干扰。不能像日本央行一样，制定的政策都慢半拍。（6）警惕西方的经济陷阱，防止进入经济圈套。西方在市场经济的路上已经走了很多年，而我国才刚刚迈开脚步。在市场经济中无论是在理论还是在经验上都比不过西方，我们不仅要辩证的看待西方的经济理论，还要警惕西方资本在我国境内的流动。要知道无论是泡沫经济时代的日本，还是苏联解体后的俄罗斯经济都有西方国家操纵的影子。
参考文献
[1]杜艺中.日本泡沫经济的在回顾于启示[J].金融与经济，2010，（4）.
[2]熊名奇，米运生.日本泡沫经济与中国当前经济对比分析[J].商业研究，2010，（01）.
[3]余辉.日本泡沫经济分析[D].吉林：吉林大学，2007，（4）.
[4]周爽.房地产泡沫生成机理及政策建议[J].现代商贸工业，2016，（3）.
[5]昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整[J].发展战略研究，2010，（07）.