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据中国社科院财贸所近期出版的《中国住房发展报告》预测:2010年第1季度至2010年第4季度房价将呈现春暖秋凉、震荡增长现象。
全球经济缓慢复苏,各国住房市场表现不一
2009年12月出版的《中国住房发展报告》显示:全球经济正在缓慢复苏。由于各国中央银行与政府对金融系统进行了有效干预,金融市场状况的改善程度要明显好于预期。国际货币基金组织2009年10月初调高了2010年世界经济增长的预测值至3.1%。总体预测,2010年将是恢复性增长的一年,2011年将有望开始真正意义上的复苏,2012年将步入正常发展轨道。
全球通货膨胀充满不确定性。进入2009年后,大宗商品价格开始恢复上涨。全球总需求发生大幅变化的可能性较低,总需求将不会明显推动全球通胀。而全球流动性是否将再次推动全球通胀上涨,存在很大不确定性。
全球金融系统缓慢恢复。主要发达经济体将继续维持政策利率在零附近,有下调空间的经济体甚至可能进一步下调利率。但是,不能排除面临通胀上涨压力的经济体,央行可能会采取加息手段以控制通胀。如果发达经济体中央银行与政府政策措施得当,可以预见全球金融市场形势将持续得到改善。但是,可能出现的全球流动性问题过剩应得到各国监管部门重视。
各国住房市场表现不一。2010年全球住房市场走势除受各国住房市场自身的周期性调整影响之外,住房市场回稳乃至复苏将与全球金融市场状况的变化相联系。全球主要经济体住房市场可能不会得到金融系统(特别是证券化市场)的有力支持,使全球房价普遍处于增长放缓或衰退的局面很难得到明显改善。某些发达经济体住房价格可能还需经历一定幅度的下行调整,并将持续一段时间。
2010年,全球经济恢复的差异性,通货膨胀预期,加上人民币升值的压力,使得中国住房市场面临一定的国际热钱冲击的挑战。
春暖秋凉 震荡增长
中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《经济》记者采访时表示:“具体而言,2010年第1季度销售量可能出现缓降,而价格基本保持平稳;第2季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大;第3、4季度价格与销售量可能稳定或出现下降,开发投资上升或保持稳定。”(参见表1)
2010年第1季度～2010年第4季度预测的依据是:投机引发市场波动,政策影响市场走势。
从供给方面看,开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好,开发企业普遍资金较充裕,短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。
从消费需求方面看,近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响,但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用,总体上真实住房需求不会出现太大的波动。
从投机需求方面看,住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因,它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察,融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。
从投资方面看,由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大,因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间,甚至在经济增长低于预期时,政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。
经济将持续复苏,住房投资作用增强
经济增长持续较快复苏:工业增加值增速有所加快,建筑业和第三产业活跃度增加,国内生产总值快速增长,预计2010年GDP增长率有望达到9%。
社会需求投资主导难变:投资维持快速增长,政府投资增速略有回落,但社会民间投资将逐渐增加;消费稳中有升,将缓慢步入上升通道;净出口缓慢恢复,进出口降幅减缓,对外贸易缓慢恢复,但顺差快速增长短时难期。
物价上涨压力增长:居民消费价格增长加快,助推通货膨胀预期;大宗商品和资产价格震荡上行。工业品出厂价格止跌回升,未来将小幅上行;原材料、燃料和动力购进价格,回升趋势基本确立,未来震荡上行。
住房投资作用增强:信贷政策和市场形势宽松,住房投资快速增加。这主要是因为信贷政策总体上会依然维持宽松的局面,加之住房价格基本在高位维持稳定,吸引政府供给土地和开发企业投资住房开发。由于外需2010年依然不容乐观,消费需求也不会迅速增长,政府投资能力受到的限制越来越多,政府支持住房投资以带动内需,从而刺激经济增长的动力加大。根据前面的有关分析,如果需要住房投资带动0.8个百分点的经济增长,那么需要维持24%左右的住房投资增长率,而根据市场形势和开发企业意愿,这样的住房投资增长率也是可能的。
2009年和2010年主要宏观经济指标的预测情况见表2。
城市化规模呈现高峰,城市化区域增长相对均衡
“2009～2010年中国城市化进程会继续加速推进。城市化地域规模继续扩大,人口规模呈现高峰。根据预测,2009年中国城镇化率将达到62934万人,城镇人口比重将达到46.7%,比2008年提高一个百分点;2010年我国城镇人口将达到64729万人,城镇人口比重将达到47.7%,比2009年提高一个百分点;中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速增加。用地规模继续增长,产业用地恢复增长,基础设施用地增加,住房用地扩大,二线城市和落后地区用地量扩大。”倪鹏飞强调说。
城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡。战略规划密集制定,行政体制试点扩大,基本制度创新继续探索,综合改革试验进一步深化和扩大。城市化体系的大都市化趋势将继续延续,城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势,中西部地区城市化明显加快。
城市化推动住房真实需求明显增长。2009～2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响,将创造更多一些真实需求,进一步改善住房供给的条件,刺激大中城市住房需求。同时,伴随着中国整体经济形势的不断好转,中西部地区的住房需求仍将保持较为旺盛的态势,而东部地区住房需求将得以恢复。
全球经济缓慢复苏,各国住房市场表现不一
2009年12月出版的《中国住房发展报告》显示:全球经济正在缓慢复苏。由于各国中央银行与政府对金融系统进行了有效干预,金融市场状况的改善程度要明显好于预期。国际货币基金组织2009年10月初调高了2010年世界经济增长的预测值至3.1%。总体预测,2010年将是恢复性增长的一年,2011年将有望开始真正意义上的复苏,2012年将步入正常发展轨道。
全球通货膨胀充满不确定性。进入2009年后,大宗商品价格开始恢复上涨。全球总需求发生大幅变化的可能性较低,总需求将不会明显推动全球通胀。而全球流动性是否将再次推动全球通胀上涨,存在很大不确定性。
全球金融系统缓慢恢复。主要发达经济体将继续维持政策利率在零附近,有下调空间的经济体甚至可能进一步下调利率。但是,不能排除面临通胀上涨压力的经济体,央行可能会采取加息手段以控制通胀。如果发达经济体中央银行与政府政策措施得当,可以预见全球金融市场形势将持续得到改善。但是,可能出现的全球流动性问题过剩应得到各国监管部门重视。
各国住房市场表现不一。2010年全球住房市场走势除受各国住房市场自身的周期性调整影响之外,住房市场回稳乃至复苏将与全球金融市场状况的变化相联系。全球主要经济体住房市场可能不会得到金融系统(特别是证券化市场)的有力支持,使全球房价普遍处于增长放缓或衰退的局面很难得到明显改善。某些发达经济体住房价格可能还需经历一定幅度的下行调整,并将持续一段时间。
2010年,全球经济恢复的差异性,通货膨胀预期,加上人民币升值的压力,使得中国住房市场面临一定的国际热钱冲击的挑战。
春暖秋凉 震荡增长
中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《经济》记者采访时表示:“具体而言,2010年第1季度销售量可能出现缓降,而价格基本保持平稳;第2季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响,销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大;第3、4季度价格与销售量可能稳定或出现下降,开发投资上升或保持稳定。”(参见表1)
2010年第1季度～2010年第4季度预测的依据是:投机引发市场波动,政策影响市场走势。
从供给方面看,开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好,开发企业普遍资金较充裕,短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。
从消费需求方面看,近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响,但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用,总体上真实住房需求不会出现太大的波动。
从投机需求方面看,住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因,它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察,融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。
从投资方面看,由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大,因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间,甚至在经济增长低于预期时,政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。
经济将持续复苏,住房投资作用增强
经济增长持续较快复苏:工业增加值增速有所加快,建筑业和第三产业活跃度增加,国内生产总值快速增长,预计2010年GDP增长率有望达到9%。
社会需求投资主导难变:投资维持快速增长,政府投资增速略有回落,但社会民间投资将逐渐增加;消费稳中有升,将缓慢步入上升通道;净出口缓慢恢复,进出口降幅减缓,对外贸易缓慢恢复,但顺差快速增长短时难期。
物价上涨压力增长:居民消费价格增长加快,助推通货膨胀预期;大宗商品和资产价格震荡上行。工业品出厂价格止跌回升,未来将小幅上行;原材料、燃料和动力购进价格,回升趋势基本确立,未来震荡上行。
住房投资作用增强:信贷政策和市场形势宽松,住房投资快速增加。这主要是因为信贷政策总体上会依然维持宽松的局面,加之住房价格基本在高位维持稳定,吸引政府供给土地和开发企业投资住房开发。由于外需2010年依然不容乐观,消费需求也不会迅速增长,政府投资能力受到的限制越来越多,政府支持住房投资以带动内需,从而刺激经济增长的动力加大。根据前面的有关分析,如果需要住房投资带动0.8个百分点的经济增长,那么需要维持24%左右的住房投资增长率,而根据市场形势和开发企业意愿,这样的住房投资增长率也是可能的。
2009年和2010年主要宏观经济指标的预测情况见表2。
城市化规模呈现高峰,城市化区域增长相对均衡
“2009～2010年中国城市化进程会继续加速推进。城市化地域规模继续扩大,人口规模呈现高峰。根据预测,2009年中国城镇化率将达到62934万人,城镇人口比重将达到46.7%,比2008年提高一个百分点;2010年我国城镇人口将达到64729万人,城镇人口比重将达到47.7%,比2009年提高一个百分点;中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速增加。用地规模继续增长,产业用地恢复增长,基础设施用地增加,住房用地扩大,二线城市和落后地区用地量扩大。”倪鹏飞强调说。
城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡。战略规划密集制定,行政体制试点扩大,基本制度创新继续探索,综合改革试验进一步深化和扩大。城市化体系的大都市化趋势将继续延续,城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势,中西部地区城市化明显加快。
城市化推动住房真实需求明显增长。2009～2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响,将创造更多一些真实需求,进一步改善住房供给的条件,刺激大中城市住房需求。同时,伴随着中国整体经济形势的不断好转,中西部地区的住房需求仍将保持较为旺盛的态势,而东部地区住房需求将得以恢复。