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[摘要] 本文在详细分析近年房价上涨的各因素后，提出了有效调控房价之良策：实施累进式物业税。本文还给出了实施累进式物业税的具体方案，并对实施累进式物业税的法理依据和实施效果等進行了详细分析。
[关键词] 累进式 物业税 调控 房地产 房价
上个世纪80年代后期日元对美元大幅升值，带动房地产价格一路飙升，形成泡沫。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的水平，堪称世界经济领域的奇观。但好景不长，随着日元下跌，1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降，日本经济陷入长达十多年的萧条期，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产，其深远影响至今难以准确估算。今天我国的经济形势与日本当时的情形比较相似，人民币对美元持续升值，房价在上涨。中国会不会重蹈日本的复辙？
近几年来中央政府和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，但效果却不尽人意，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。为什么针对房价的新政策频出，而房价仍不停地上涨？可能是政策的效应滞后，也可能是政策的针对性不够。作为一家之言，笔者通过对当前房价上涨的现状和原因分析，借鉴国外实施物业税的经验，认为应在国内实施累进式物业税。实施累进式物业税对政府有利，对平民百姓有利，对投机性购房者不利，从而可以挤压房地产需求中的泡沫，有望使房价稳定乃至下降。通过调节累进式物业税中有关参数，可以有效调控房价。
一、房价上涨原因分析
房价为什么异常上涨？为什么政府越调控房价越上涨？只有认真分析、找出导致房价异常上涨的主要原因后，才能有的放矢，提出真正解决房价虚高的良策。
1.稀缺的土地
建房屋需要土地，而土地属于稀缺资源，特别是好地段的土地，有限且不可再生。从这个角度来看，全世界的房价总体都会上升，只不过上升的速度不同而已。以前总是说中国地大物博，但若用总人口除之，则人均资源非常少。中国与美国的陆地面积差不多，但中国现在是13亿人口，而美国刚上3亿，人均不到美国的四分之一。因此，我们必须采用更严厉的政策，才能保护稀缺的土地资源，为子孙后代多留下些赖以生存的土地，以使我们国家能更好的持续发展。
2.希望房价持续上涨的地方政府
从政府的角度来看，在当前财税体制下房价的上涨对地方政府有百利而无一害。首先是房价上涨后当地的GDP也跟着上涨，地方政府的业绩有了，其次房价上涨后各种税费、土地出让金大幅度增加，地方政府将得到实实在在的财力方面的好处。对于有远见的政府，应该看到房价太高，会导致人才流失、企业外迁，从而降低城市的竞争力。
3.推波助澜的房地产开发商
房地产开发商本来仅希望在弥补成本费用的基础上加上适当的利润能将房屋卖出去就心满意足了，但看见房价上涨迅猛，炒房者获利颇丰后，就动了自己参与炒房的念头，于是囤积居奇、捂房惜售现象层出不穷，由此导致供不应求现象加剧，加速房价上涨。
有的人认为房价上涨主要是房地产开发商的责任，提出要限房价，打击坐庄，扫除囤积居奇。这样会有作用吗？在当前过热的需求下，假如开发商按限价把房卖出来，“炒房”者立刻会把房价“炒”上去，暴利转移到“炒房”者手中。开发商会手握着房源看着“炒房”者盈利吗？于是才有了捂房惜售现象。为什么汽车制造商不捂车惜售？因为人们知道汽车放在仓库里不但不会升值，还要支付有关成本费用、还会贬值，所以没有人囤积汽车。如果人们预期房价涨幅不大甚至下降，还要支付较多的保有费用，他还会囤房吗？
4.旺盛的房屋需求者
目前的房屋购买者可简单划分为以下几类：
(1)正常需要者。那些出于安居乐业或者改善原有住房条件的目的，购买住房的人们。这类人群的购房需求是最合理的，不管什么时候政府都有义务帮助他们实现购房的愿望。
(2)未来需要者。这些人本可以不急于购房的，比如说刚刚出来工作的，财力不足，工作也不稳定，将来不知会在哪里工作，现在购房可能会成为沉重的包袱，迟些时候购房会比较合适。但看见房价迅猛上涨，迟了一年房价就增了十多二十万，别无选择，只好硬着头皮购房。如果房价稳定，这些人是不会急于购房的。
(3)国内投资与投机者。国内一些有投资意识的精明人，看到房价一路上涨，便利用自有的、亲戚朋友的和银行的资金进行房屋的投资。据报纸报道，在不少城市，一人一次性购买十几二十套住房的现象已经不再是新闻，就笔者认识的工薪阶层的朋友中，有的现在就购有三四套住房。这些人的行为是导致房价上涨的重要力量。
(4)境外投资与投机者。另一股不可忽视的推动房价上涨的力量是境外投资与投机者，他们看好中国房价上涨和人民币升值的预期，以各种形式投资国内房市，并大力推动房价上涨，几年后待房价、人民币升值到一定程度时，他们就从中国房市撤出。他们可以得到中国大陆房价上涨、人民币升值带来的巨大利润，而国内经济将会面临灾难性的后果。据黎友焕的研究，认为有3000亿美元外资进入内地炒楼。这个数字不一定准确，但为数不少的外资进入内地炒楼，应该是不争的事实。
5.充裕的资金
近年来中国对外贸易持续顺差，导致中国官方外汇储备连创新高，据新华网北京2007年7月11日电(记者张旭东、安蓓、白洁纯)，中国人民银行11日傍晚公布数据称,到2007年6月末,国家外汇储备余额为13326亿美元。 这意味着结汇累计发行货币总量接近10万亿元人民币。另外还有一些来源不明资金为分享中国经济高速发展的大餐，悄悄潜入境内。由此导致资金流动性严重过剩，这些资金必然要找出路，于是流向股市，流向房市，结果是股市火爆，房价猛涨。这些资金今后如果不流出问题倒不大，但这些为谋利而来的资金今后必会撤出，就会导致灾难性的后果。
6.房屋开发、购销环节的税费
现在与房地产开发、销售相关的各种税费，多达几十种，有的人认为房地产税费超过房价的三分之一，甚至更多。这些税费必然会加到房屋成本中去，从而推高房价。
有的学者提出大量增加供给，使得供需平衡。理论上是对的，但实际上很难做到，即使做到了将来的后果也很严重。如果是彩电、汽车等一般消费品供不应求，大量生产增加供给从而满足需求是对的。但住房的增加要耗费土地，耗费稀缺的土地资源，政府难以拿出足够的土地来满足现在异常的房屋需求。现在是住宅大量空置与供不应求共存。如果房屋的供应真的达到现在的需求，将包含现时大量的投机性需求，一旦房市泡沫破裂，将会有大量的空置房显现，这些耗费稀缺土地资源的空置房将成为城市建设中的包袱。因此笔者认为适度增加供应是对的，但并非要增加到完全满足当前需求的程度，政府要做的是抑制楼市投机性需求，使得消除投机性需求后的楼市达到供需平衡，保护人们赖以生存稀缺的土地。
经济学原理告诉我们，市场成交价格取决于供求双方的力量对比，在求大于供条件下，卖方起主导作用；在供大于求条件下，则买方起主导作用；而在供求平衡条件下，成本对价格有重要影响。现在明显是卖方市场，供不应求。几年前还是供需基本平衡（有的地方是供大于求）的情况，怎么会迅速转变为供不应求呢？经过上面的分析，笔者认为最主要的原因是房屋需求中增加了大量的境内、境外投资与投机者。据报纸报道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。如果住房是一般的消费品，消费者购买几十套住房对社会对国家没有影响，但是，住房要耗费稀缺的土地资源。少数人低持有成本占有大量的住房，导致以致加剧住房的供不应求，真正需要居住的购房者只能被动地接受高房价，承担卖方转移过来的各种税费。
综上分析可知，⑴土地的稀缺性是客观存在，难以改变；⑵地方政府为城市建设需要一定财力保证的愿望应设法满足；⑶房地产开发商在住房供需基本平衡的条件下无法兴风作浪；⑷房地产开发、销售环节的有关税费可以减免；⑸关键是要抑制过多占用住房的需求和投机性的需求，使得过量的资金不要流向房市，从而降低和稳定房价。
二、实施累进式物业税的理由及效用分析
1.要降低、稳定房价，应该实行累进式物业税
根据以上的讨论和国外的经验，我们认为欲有效调控房价应该开征物业税，并应考虑以下因素：
(1)不应增加平民百姓的居住成本。即对于每一位有境内户籍的居民应定一个免征额，以保障平民百姓的安居。这个免征额应取住房面积数为好，因为全国各地房价相差太大，若取免征额为房屋价值的话，就会有些地方觉得太高，而有些地方认为太低，并且这个免征额应该依据各地的实际情况来确定。
(2)增加房屋保有环节的成本，降低房屋交易环节的成本。这样可以降低房屋的空置率，加速房屋的流通，提高房屋的使用效率。
(3)税率的确定不应是统一的，而应随占用房屋面积的增加而提高。这样可使境内境外投机者不愿超出财力多占住房，不敢“炒房”，税率也可根据社会经济形势的变化而调整。
(4)物业税的开征应该纳入地方政府的财政收入。地方政府负责当地的城市建设，负责解决当地人民的居住问题，地方政府没钱不行，没法办事。把物业税纳入地方政府的财政收入，政府有了稳定的税源，就不必指望获得较高的土地出让金，就有了解决百姓住房问题的资本。
注意到这些因素，要有效调控房价，应采用的办法就是：实施累进式物业税。世界上绝大多数成熟的市场经济国家都开征了物业税。我们建议的累进式物业税的特点是税率随着占房面积的增大而提高。为什么要采用递增的税率呢？因为开征物业税后，房主为降低房屋持有成本会将空置房出租，如果税率一致，房主就会把物业税转嫁给承租人，而不急于转让房屋。采用递增的税率，税率较高的物业税难以转嫁，如果不是用于自住，房主就会考虑将房屋出售。我国的土地资源紧缺，非递增的税率无法将投机者挤出房市。
2.累进式物业税具体方案
本文以下所提物业税主要是指针对房屋所征的税。根据国际上的经验，以及权责利相统一的原则，笔者认为累进式物业税宜纳入地方税，作为市、县级的财政收入，用于经济适用房、廉租房的建设，低收入人群及外来务工人员的住房补贴，以及城市公共设施的建设等。我们设计的累进式物业税主要包括以下内容：
(1)以家庭为单位，户口为依据，人均占用房屋面积为A平方米以下的免交物业税。
(2)人均占用房屋面积在A平方米以上、2A平方米以下的，超出A平方米部分按税率R交纳物业税。
(3)人均占用房屋面积在2A平方米以上、3A平方米以下的，超出A平方米少于2A平方米部分按稅率R交纳物业税，超出2A平方米部分按税率2R交纳物业税。
(4)以此类推，超出3A平方米部分按税率3R交税，超出4A平方米部分按税率4R交税……
若用x表示人均占用房屋面积，f(x)表示应交纳的物业税，则可用以下公式表示，其中n表示家庭人口数，R表示物业税税率，S表示房屋每平方米面积房价。
上式是一个分段函数，我们可以写出它的一般项公式。设 kA＜x≤(k+1)A，k为非负整数，则
（1）
人们习惯于用全家房屋面积来考虑问题，设t=nx是全家占有房屋面积，则当kA＜t/n≤(k+1)A时，应交物业税函数为
（2）
公式说明：物业税税率R可由全国人大或者授权国家税务总局确定范围，由各省或市人大根据各省市具体情况确定本地适用的R，当要促进房地产发展时可以降低R，当需要降低过旺的房屋需求时可以提高R。A是免征物业税的人均面积数，可由各地级市根据各地的实际住房、土地情况确定，例如取A＝30，免税的人均面积是30平方米，一般三口之家的免税面积就是90平方米，对于大多数平民百姓用于居住的面积是够了。中小城市可取大一些，比如对于中城市定为40，小城市50。每平方米面积房价S可根据同地段上一年二手房成交均价的8折确定。取8折的理由是：二手房成交均价中可能含有装修费，当年房价可能会低于上一年，有的纳税人的房屋由于楼层、朝向等原因低于成交均价。由指定部门对各地段房价S确定后通过报纸、网站向社会公布，以利于公民纳税。
3.有效调控房价作用分析
对公式（2）求导，可得边际函数
由此可知边际物业税依赖于三个参数：物业税税率R、单位面积房价S、超出免税面积的倍数k。其中R与S对于同一地区的居民来说是相同的，区别在于k。对于平民百姓，人均住房面积不超过免税面积的，k=0，边际物业税为0；对于中产阶层以上的，若住房面积大一些，人均面积超过免税面积一两倍，适当增加一些物业税也不算什么负担；至于那些投机“炒房”的，拥有多套住房，比如拥有超过免税面积10倍以上的，边际物业税将不低于10RS，面对如此的税负增长率，他们将难以承受，就会将多余的房屋出售。这些抛出来的多余房屋将彻底改变现在房屋的供求关系，更重要的是改变人们对房价走势的预期，大幅度降低投机性需求，将使房价下降至合理的价位。
累进式物业税这剂“药”会不会太猛，影响到房地产市场的发展呢？在我们的方案中有两个可调参数：免税面积A和税率R。中小城市的A可定得大一些，对于R也可依据当地经济情况进行调节，当房屋供应紧张，房价上涨厉害时，可调高R，反之可调低R。当R趋于零时，应交物业税也趋于零，累进式物业税的作用迅速弱化。所以各地政府可根据当地情况调节这两个参数，使经济发展、房价、居住条件达到较佳值。
4.开征累进式物业税的法理依据
(1)开征累进式物业税对于缓解分配领域中的不合理状况具有十分重要的意义。物业税是依据资源的占有程度来征收的，开征差别税率的物业税，可以通过税收手段抑制富人过度占有资源、特别是占有优质资源。这在税收理论上被称之为“财富分配说”，即开征物业税可以重新分配社会财富，缓解社会财富分配不均的作用。
(2)开征累进式物业税可以优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。我国目前存在大量存量地产，包括土地存量、新房市场和二手房市场的空置房，它们的存在为房地产市场的健康发展埋下隐患。由于这方面问题是由长期预期收益大于持有成本造成的，所以解决它也只能从增加持有成本入手。开征累进式物业税符合“资源配置说”的税收理论，即物业税开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。
5.累进式物业税的特点与优越性
这种方案的特点是人均占用的房屋面积越大，单位面积房屋的税负就越重。这样做是合理的，因为房屋要占用稀缺资源土地，我们不能为了今天部分人的过度享受，而浪费后人的生存土地。今天多占用房屋，就应该多纳税，政府通过税收政策来调节、抑制过高的住房需求，符合持续发展的原则。至于那些购房后用于倒卖的，此方案将大幅度增加他们的持有成本，占房越多成本越高，如果将来房价的上涨部分不能弥补所有成本的话，他们将无利可图，多数人将会选择退出投机行列。
只有迫使投机者退出购房队伍，房价才有可能回到合理的价位。消去投机者的需求才是真实的住房需求，政府有义务也有能力解决这部分需求。
采用累进式物业税，对平民百姓有好处，一般家庭3口之家，住房面积在90平方米之内免交物业税，房价有望大幅度下降，百姓买得起也住得起房；对于中产阶层以上的，可以住得大一些好一些，适当出一些物业税，对他们来说也不是很大的负担；对于政府来说也大有好处，首先能获得长期稳定的税源，其次可降低、稳定房价，解决百姓的住房问题、民生问题，有利于社会的和谐稳定。
采用累进式物业税，对境内境外居民一视同仁。由于境外居民没有国内户口，所以他们在境内买的房屋都要交物业税，买一套自住的房屋税负不会太重，买得太多则也要交纳较高的物业税，从而能有效的抑制境外人士在境内大量购房的欲望。采用此种方法抑制境外人士大量购房比政府出台专门政策限制境外人士购房的套数，更符合市场经济的要求。
异地购房者由于没有当地户口，故无免征面积平方数，即所有异地购房都需交物业税，从而提高异地“炒房”的成本，达到抑制异地“炒房”的效果。异地购房者在户口所在地已经享受物业税免征待遇，在异地保有房屋交纳物业税也是合理的。
三、关于累进式物业税的进一步思考
有的国家对每户人家的第一套房免征物业税，我们为什么不考虑采用这种方式呢？因为五六十平方米面积是一套，三四百平方米面积也是一套，人们就会趋向于购买大的房屋，在我们这样一个土地资源缺乏的国家是不合适的；另外，为了避税，有的家庭可能采取假离婚的形式（离婚后就是两个家庭）来获得两套免税房，这对于社会稳定是不利的。基于以上考虑，我们认为按照人均面积数来确定免征标准是合理的，是符合我们国情的。
有的人认为应该对大户型房屋开征保有税，对小户型免征。那么什么是大户型呢？如果定义120平方米以上是大户型，那么两套80平方米的就不算了，把相邻的两套买下来，打通或者不打通该不该征税？有钱人买上十套八套小户型房屋静候房价上涨，又如何应对？所以如果仅对大户型房屋开征保有税，既难以实施、缺乏公平，又无法抑制异常上涨的房价。
对于新建楼房，可根据报建计划中完工日期加上一段销售期之后，开始向房地产开发商征收物业税。这就使得開发商不敢囤房、捂房。
对于一般企业、公司生产经营所用的房屋，可在一定约束条件下不按累进式征收物业税。至于其他一些需要减免的情况，另行考虑。
为鼓励出租房屋，可采用房东与承租人适用物业税税率孰低法纳税，即如果房东这套房屋本应该按税率2R纳税，而承租人若拥有这套房时应按税率R纳税，则可根据有关证明材料按照税率R纳税。
物业税每年或者每半年交一次，以户口家庭为单位，自行申报，免税的家庭也要填报申报表。税务部门随机抽查，对于偷逃税款的，严格按有关法律追究其行为。
[关键词] 累进式 物业税 调控 房地产 房价
上个世纪80年代后期日元对美元大幅升值，带动房地产价格一路飙升，形成泡沫。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的水平，堪称世界经济领域的奇观。但好景不长，随着日元下跌，1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降，日本经济陷入长达十多年的萧条期，几十家金融机构倒闭，几千家企业破产，其深远影响至今难以准确估算。今天我国的经济形势与日本当时的情形比较相似，人民币对美元持续升值，房价在上涨。中国会不会重蹈日本的复辙？
近几年来中央政府和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，但效果却不尽人意，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。为什么针对房价的新政策频出，而房价仍不停地上涨？可能是政策的效应滞后，也可能是政策的针对性不够。作为一家之言，笔者通过对当前房价上涨的现状和原因分析，借鉴国外实施物业税的经验，认为应在国内实施累进式物业税。实施累进式物业税对政府有利，对平民百姓有利，对投机性购房者不利，从而可以挤压房地产需求中的泡沫，有望使房价稳定乃至下降。通过调节累进式物业税中有关参数，可以有效调控房价。
一、房价上涨原因分析
房价为什么异常上涨？为什么政府越调控房价越上涨？只有认真分析、找出导致房价异常上涨的主要原因后，才能有的放矢，提出真正解决房价虚高的良策。
1.稀缺的土地
建房屋需要土地，而土地属于稀缺资源，特别是好地段的土地，有限且不可再生。从这个角度来看，全世界的房价总体都会上升，只不过上升的速度不同而已。以前总是说中国地大物博，但若用总人口除之，则人均资源非常少。中国与美国的陆地面积差不多，但中国现在是13亿人口，而美国刚上3亿，人均不到美国的四分之一。因此，我们必须采用更严厉的政策，才能保护稀缺的土地资源，为子孙后代多留下些赖以生存的土地，以使我们国家能更好的持续发展。
2.希望房价持续上涨的地方政府
从政府的角度来看，在当前财税体制下房价的上涨对地方政府有百利而无一害。首先是房价上涨后当地的GDP也跟着上涨，地方政府的业绩有了，其次房价上涨后各种税费、土地出让金大幅度增加，地方政府将得到实实在在的财力方面的好处。对于有远见的政府，应该看到房价太高，会导致人才流失、企业外迁，从而降低城市的竞争力。
3.推波助澜的房地产开发商
房地产开发商本来仅希望在弥补成本费用的基础上加上适当的利润能将房屋卖出去就心满意足了，但看见房价上涨迅猛，炒房者获利颇丰后，就动了自己参与炒房的念头，于是囤积居奇、捂房惜售现象层出不穷，由此导致供不应求现象加剧，加速房价上涨。
有的人认为房价上涨主要是房地产开发商的责任，提出要限房价，打击坐庄，扫除囤积居奇。这样会有作用吗？在当前过热的需求下，假如开发商按限价把房卖出来，“炒房”者立刻会把房价“炒”上去，暴利转移到“炒房”者手中。开发商会手握着房源看着“炒房”者盈利吗？于是才有了捂房惜售现象。为什么汽车制造商不捂车惜售？因为人们知道汽车放在仓库里不但不会升值，还要支付有关成本费用、还会贬值，所以没有人囤积汽车。如果人们预期房价涨幅不大甚至下降，还要支付较多的保有费用，他还会囤房吗？
4.旺盛的房屋需求者
目前的房屋购买者可简单划分为以下几类：
(1)正常需要者。那些出于安居乐业或者改善原有住房条件的目的，购买住房的人们。这类人群的购房需求是最合理的，不管什么时候政府都有义务帮助他们实现购房的愿望。
(2)未来需要者。这些人本可以不急于购房的，比如说刚刚出来工作的，财力不足，工作也不稳定，将来不知会在哪里工作，现在购房可能会成为沉重的包袱，迟些时候购房会比较合适。但看见房价迅猛上涨，迟了一年房价就增了十多二十万，别无选择，只好硬着头皮购房。如果房价稳定，这些人是不会急于购房的。
(3)国内投资与投机者。国内一些有投资意识的精明人，看到房价一路上涨，便利用自有的、亲戚朋友的和银行的资金进行房屋的投资。据报纸报道，在不少城市，一人一次性购买十几二十套住房的现象已经不再是新闻，就笔者认识的工薪阶层的朋友中，有的现在就购有三四套住房。这些人的行为是导致房价上涨的重要力量。
(4)境外投资与投机者。另一股不可忽视的推动房价上涨的力量是境外投资与投机者，他们看好中国房价上涨和人民币升值的预期，以各种形式投资国内房市，并大力推动房价上涨，几年后待房价、人民币升值到一定程度时，他们就从中国房市撤出。他们可以得到中国大陆房价上涨、人民币升值带来的巨大利润，而国内经济将会面临灾难性的后果。据黎友焕的研究，认为有3000亿美元外资进入内地炒楼。这个数字不一定准确，但为数不少的外资进入内地炒楼，应该是不争的事实。
5.充裕的资金
近年来中国对外贸易持续顺差，导致中国官方外汇储备连创新高，据新华网北京2007年7月11日电(记者张旭东、安蓓、白洁纯)，中国人民银行11日傍晚公布数据称,到2007年6月末,国家外汇储备余额为13326亿美元。 这意味着结汇累计发行货币总量接近10万亿元人民币。另外还有一些来源不明资金为分享中国经济高速发展的大餐，悄悄潜入境内。由此导致资金流动性严重过剩，这些资金必然要找出路，于是流向股市，流向房市，结果是股市火爆，房价猛涨。这些资金今后如果不流出问题倒不大，但这些为谋利而来的资金今后必会撤出，就会导致灾难性的后果。
6.房屋开发、购销环节的税费
现在与房地产开发、销售相关的各种税费，多达几十种，有的人认为房地产税费超过房价的三分之一，甚至更多。这些税费必然会加到房屋成本中去，从而推高房价。
有的学者提出大量增加供给，使得供需平衡。理论上是对的，但实际上很难做到，即使做到了将来的后果也很严重。如果是彩电、汽车等一般消费品供不应求，大量生产增加供给从而满足需求是对的。但住房的增加要耗费土地，耗费稀缺的土地资源，政府难以拿出足够的土地来满足现在异常的房屋需求。现在是住宅大量空置与供不应求共存。如果房屋的供应真的达到现在的需求，将包含现时大量的投机性需求，一旦房市泡沫破裂，将会有大量的空置房显现，这些耗费稀缺土地资源的空置房将成为城市建设中的包袱。因此笔者认为适度增加供应是对的，但并非要增加到完全满足当前需求的程度，政府要做的是抑制楼市投机性需求，使得消除投机性需求后的楼市达到供需平衡，保护人们赖以生存稀缺的土地。
经济学原理告诉我们，市场成交价格取决于供求双方的力量对比，在求大于供条件下，卖方起主导作用；在供大于求条件下，则买方起主导作用；而在供求平衡条件下，成本对价格有重要影响。现在明显是卖方市场，供不应求。几年前还是供需基本平衡（有的地方是供大于求）的情况，怎么会迅速转变为供不应求呢？经过上面的分析，笔者认为最主要的原因是房屋需求中增加了大量的境内、境外投资与投机者。据报纸报道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。如果住房是一般的消费品，消费者购买几十套住房对社会对国家没有影响，但是，住房要耗费稀缺的土地资源。少数人低持有成本占有大量的住房，导致以致加剧住房的供不应求，真正需要居住的购房者只能被动地接受高房价，承担卖方转移过来的各种税费。
综上分析可知，⑴土地的稀缺性是客观存在，难以改变；⑵地方政府为城市建设需要一定财力保证的愿望应设法满足；⑶房地产开发商在住房供需基本平衡的条件下无法兴风作浪；⑷房地产开发、销售环节的有关税费可以减免；⑸关键是要抑制过多占用住房的需求和投机性的需求，使得过量的资金不要流向房市，从而降低和稳定房价。
二、实施累进式物业税的理由及效用分析
1.要降低、稳定房价，应该实行累进式物业税
根据以上的讨论和国外的经验，我们认为欲有效调控房价应该开征物业税，并应考虑以下因素：
(1)不应增加平民百姓的居住成本。即对于每一位有境内户籍的居民应定一个免征额，以保障平民百姓的安居。这个免征额应取住房面积数为好，因为全国各地房价相差太大，若取免征额为房屋价值的话，就会有些地方觉得太高，而有些地方认为太低，并且这个免征额应该依据各地的实际情况来确定。
(2)增加房屋保有环节的成本，降低房屋交易环节的成本。这样可以降低房屋的空置率，加速房屋的流通，提高房屋的使用效率。
(3)税率的确定不应是统一的，而应随占用房屋面积的增加而提高。这样可使境内境外投机者不愿超出财力多占住房，不敢“炒房”，税率也可根据社会经济形势的变化而调整。
(4)物业税的开征应该纳入地方政府的财政收入。地方政府负责当地的城市建设，负责解决当地人民的居住问题，地方政府没钱不行，没法办事。把物业税纳入地方政府的财政收入，政府有了稳定的税源，就不必指望获得较高的土地出让金，就有了解决百姓住房问题的资本。
注意到这些因素，要有效调控房价，应采用的办法就是：实施累进式物业税。世界上绝大多数成熟的市场经济国家都开征了物业税。我们建议的累进式物业税的特点是税率随着占房面积的增大而提高。为什么要采用递增的税率呢？因为开征物业税后，房主为降低房屋持有成本会将空置房出租，如果税率一致，房主就会把物业税转嫁给承租人，而不急于转让房屋。采用递增的税率，税率较高的物业税难以转嫁，如果不是用于自住，房主就会考虑将房屋出售。我国的土地资源紧缺，非递增的税率无法将投机者挤出房市。
2.累进式物业税具体方案
本文以下所提物业税主要是指针对房屋所征的税。根据国际上的经验，以及权责利相统一的原则，笔者认为累进式物业税宜纳入地方税，作为市、县级的财政收入，用于经济适用房、廉租房的建设，低收入人群及外来务工人员的住房补贴，以及城市公共设施的建设等。我们设计的累进式物业税主要包括以下内容：
(1)以家庭为单位，户口为依据，人均占用房屋面积为A平方米以下的免交物业税。
(2)人均占用房屋面积在A平方米以上、2A平方米以下的，超出A平方米部分按税率R交纳物业税。
(3)人均占用房屋面积在2A平方米以上、3A平方米以下的，超出A平方米少于2A平方米部分按稅率R交纳物业税，超出2A平方米部分按税率2R交纳物业税。
(4)以此类推，超出3A平方米部分按税率3R交税，超出4A平方米部分按税率4R交税……
若用x表示人均占用房屋面积，f(x)表示应交纳的物业税，则可用以下公式表示，其中n表示家庭人口数，R表示物业税税率，S表示房屋每平方米面积房价。
上式是一个分段函数，我们可以写出它的一般项公式。设 kA＜x≤(k+1)A，k为非负整数，则
（1）
人们习惯于用全家房屋面积来考虑问题，设t=nx是全家占有房屋面积，则当kA＜t/n≤(k+1)A时，应交物业税函数为
（2）
公式说明：物业税税率R可由全国人大或者授权国家税务总局确定范围，由各省或市人大根据各省市具体情况确定本地适用的R，当要促进房地产发展时可以降低R，当需要降低过旺的房屋需求时可以提高R。A是免征物业税的人均面积数，可由各地级市根据各地的实际住房、土地情况确定，例如取A＝30，免税的人均面积是30平方米，一般三口之家的免税面积就是90平方米，对于大多数平民百姓用于居住的面积是够了。中小城市可取大一些，比如对于中城市定为40，小城市50。每平方米面积房价S可根据同地段上一年二手房成交均价的8折确定。取8折的理由是：二手房成交均价中可能含有装修费，当年房价可能会低于上一年，有的纳税人的房屋由于楼层、朝向等原因低于成交均价。由指定部门对各地段房价S确定后通过报纸、网站向社会公布，以利于公民纳税。
3.有效调控房价作用分析
对公式（2）求导，可得边际函数
由此可知边际物业税依赖于三个参数：物业税税率R、单位面积房价S、超出免税面积的倍数k。其中R与S对于同一地区的居民来说是相同的，区别在于k。对于平民百姓，人均住房面积不超过免税面积的，k=0，边际物业税为0；对于中产阶层以上的，若住房面积大一些，人均面积超过免税面积一两倍，适当增加一些物业税也不算什么负担；至于那些投机“炒房”的，拥有多套住房，比如拥有超过免税面积10倍以上的，边际物业税将不低于10RS，面对如此的税负增长率，他们将难以承受，就会将多余的房屋出售。这些抛出来的多余房屋将彻底改变现在房屋的供求关系，更重要的是改变人们对房价走势的预期，大幅度降低投机性需求，将使房价下降至合理的价位。
累进式物业税这剂“药”会不会太猛，影响到房地产市场的发展呢？在我们的方案中有两个可调参数：免税面积A和税率R。中小城市的A可定得大一些，对于R也可依据当地经济情况进行调节，当房屋供应紧张，房价上涨厉害时，可调高R，反之可调低R。当R趋于零时，应交物业税也趋于零，累进式物业税的作用迅速弱化。所以各地政府可根据当地情况调节这两个参数，使经济发展、房价、居住条件达到较佳值。
4.开征累进式物业税的法理依据
(1)开征累进式物业税对于缓解分配领域中的不合理状况具有十分重要的意义。物业税是依据资源的占有程度来征收的，开征差别税率的物业税，可以通过税收手段抑制富人过度占有资源、特别是占有优质资源。这在税收理论上被称之为“财富分配说”，即开征物业税可以重新分配社会财富，缓解社会财富分配不均的作用。
(2)开征累进式物业税可以优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。我国目前存在大量存量地产，包括土地存量、新房市场和二手房市场的空置房，它们的存在为房地产市场的健康发展埋下隐患。由于这方面问题是由长期预期收益大于持有成本造成的，所以解决它也只能从增加持有成本入手。开征累进式物业税符合“资源配置说”的税收理论，即物业税开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。
5.累进式物业税的特点与优越性
这种方案的特点是人均占用的房屋面积越大，单位面积房屋的税负就越重。这样做是合理的，因为房屋要占用稀缺资源土地，我们不能为了今天部分人的过度享受，而浪费后人的生存土地。今天多占用房屋，就应该多纳税，政府通过税收政策来调节、抑制过高的住房需求，符合持续发展的原则。至于那些购房后用于倒卖的，此方案将大幅度增加他们的持有成本，占房越多成本越高，如果将来房价的上涨部分不能弥补所有成本的话，他们将无利可图，多数人将会选择退出投机行列。
只有迫使投机者退出购房队伍，房价才有可能回到合理的价位。消去投机者的需求才是真实的住房需求，政府有义务也有能力解决这部分需求。
采用累进式物业税，对平民百姓有好处，一般家庭3口之家，住房面积在90平方米之内免交物业税，房价有望大幅度下降，百姓买得起也住得起房；对于中产阶层以上的，可以住得大一些好一些，适当出一些物业税，对他们来说也不是很大的负担；对于政府来说也大有好处，首先能获得长期稳定的税源，其次可降低、稳定房价，解决百姓的住房问题、民生问题，有利于社会的和谐稳定。
采用累进式物业税，对境内境外居民一视同仁。由于境外居民没有国内户口，所以他们在境内买的房屋都要交物业税，买一套自住的房屋税负不会太重，买得太多则也要交纳较高的物业税，从而能有效的抑制境外人士在境内大量购房的欲望。采用此种方法抑制境外人士大量购房比政府出台专门政策限制境外人士购房的套数，更符合市场经济的要求。
异地购房者由于没有当地户口，故无免征面积平方数，即所有异地购房都需交物业税，从而提高异地“炒房”的成本，达到抑制异地“炒房”的效果。异地购房者在户口所在地已经享受物业税免征待遇，在异地保有房屋交纳物业税也是合理的。
三、关于累进式物业税的进一步思考
有的国家对每户人家的第一套房免征物业税，我们为什么不考虑采用这种方式呢？因为五六十平方米面积是一套，三四百平方米面积也是一套，人们就会趋向于购买大的房屋，在我们这样一个土地资源缺乏的国家是不合适的；另外，为了避税，有的家庭可能采取假离婚的形式（离婚后就是两个家庭）来获得两套免税房，这对于社会稳定是不利的。基于以上考虑，我们认为按照人均面积数来确定免征标准是合理的，是符合我们国情的。
有的人认为应该对大户型房屋开征保有税，对小户型免征。那么什么是大户型呢？如果定义120平方米以上是大户型，那么两套80平方米的就不算了，把相邻的两套买下来，打通或者不打通该不该征税？有钱人买上十套八套小户型房屋静候房价上涨，又如何应对？所以如果仅对大户型房屋开征保有税，既难以实施、缺乏公平，又无法抑制异常上涨的房价。
对于新建楼房，可根据报建计划中完工日期加上一段销售期之后，开始向房地产开发商征收物业税。这就使得開发商不敢囤房、捂房。
对于一般企业、公司生产经营所用的房屋，可在一定约束条件下不按累进式征收物业税。至于其他一些需要减免的情况，另行考虑。
为鼓励出租房屋，可采用房东与承租人适用物业税税率孰低法纳税，即如果房东这套房屋本应该按税率2R纳税，而承租人若拥有这套房时应按税率R纳税，则可根据有关证明材料按照税率R纳税。
物业税每年或者每半年交一次，以户口家庭为单位，自行申报，免税的家庭也要填报申报表。税务部门随机抽查，对于偷逃税款的，严格按有关法律追究其行为。