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摘 要：本文对影响房地产价格的因素进行了分析，并以吉林省房地产市场为例，运用系统战略思维方式对吉林省房地产市场供需状况进行研究，希望本文可以为吉林省房地产市场政策的制定提供借鉴意义。
关键词：房地产价格；影响因素
房地产价格是房地产价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
一、影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素，可以分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
1.经济因素，主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
2.社会因素，包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响作用比较复杂，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。
3.行政与政治因素。行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。
4.房地产内在因素和周边环境因素，主要指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。
二、影响房地产市场供给的因素
房地产供给是指房地产开发商和出售者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：
供给量 = 存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量
+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
影响房地产市场供给的因素有如下几种：
1.房地产市场价格
价格是影响房地产供给的首要因素，在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
2.土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
3.资金供应量和利率
由于房地产开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。
4.税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%～15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，则会导致房地产的供给量的减少。
5.建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。
6.房地产开发商对未来的预期
这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。
三、影响房地产市场需求的因素
房地产需求是指房地产消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。
1.国民经济发展水平
经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，国民经济发展速度快，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之，则相反。
2.居民收入水平和消费结构
居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。
3.房地产价格
房地产价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。
4.城市化水平
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化水平的高低是影响房地产需求的重要因素。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
5.国家有关经济政策
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。 6.消费者对未来的预期
这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。
四、吉林省房地产市场供需状况分析
笔者在上述分析研究的基础上，以吉林省为例，通过选取2002～2012年《吉林省统计年鉴》和“中国人民银行网站”的截面数据，经过计量分析，用线性回归方程将其与可能的相关因素进行了拟合，经过多次因素筛选和甄别，运用spss17.0，对吉林省房地产市场的供需状况进行分析。（表1）
由Regression Mean Square=5.766E14，Residual Mean Square=4.086E12，F=141.119，P=0.000，可知在5%的显著水平下，线性回归显著。（表2）
可知，偏相关系数结果为：
常数项（Constant）= -5279000.364；
房屋销售价格回归系数=7441.890，回归系数的标准误差（Std. Error）=626.456，回归系数的t检验的t值=11.879，P=0.000，在5%的显著水平下有效。（表3）
由Regression Mean Square=9.315E13，Residual Mean Square=1.222E11，F=762.369，P=0.000，可知在5%的显著水平下，线性回归显著。（表4）
可知，偏相关系数结果为：
常数项（Constant）= -5585330.609；
房屋销售价格回归系数=1520.48，回归系数的标准误差（Std. Error）=443.246，回归系数的t检验的t值=3.430，P=0.009，在5%的显著水平下有效；
房屋销售价格回归系数=611.617，回归系数的标准误差（Std. Error）=98.963，回归系数的t检验的t值=6.180，P=0.000，在5%的显著水平下有效。
因此，我们认为这两个回归系数都有显著意义。求得回归方程为：
D=-5585330.609+1520.48 X1+611.617X2+ε
通过上述分析，我们会发现，方程的房地产销售价格的系数和其经济学意义正好相反。
在一般的商品市场上，由于替代效应和收入效应的作用，商品价格上升会导致需求下降，需求曲线具有负斜率而向下倾斜，而根据数据推导出来的需求曲线并非如此，这在实证上说明了近几年房价和房地产需求同方向变动的趋势。
在房价一直飙升的情况下，房地产市场的需求不降反升，看似违背了经济学规律。这是因为，目前的吉林省房地产市场上不仅存在着真实需求，还存在着大量的投资需求。近年来，随着二手房市场的活跃和银行及其它金融机构融资的便利性，房地产市场上的投机资金呈几何级数增长，当市场上的总需求中投资需求所占的分量越来越重，从而会导致总需求曲线失真。
作者简介：王哲夫，吉林大学副研究员，行政管理学在读博士。
关键词：房地产价格；影响因素
房地产价格是房地产价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
一、影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素，可以分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
1.经济因素，主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
2.社会因素，包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响作用比较复杂，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。
3.行政与政治因素。行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。
4.房地产内在因素和周边环境因素，主要指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。
二、影响房地产市场供给的因素
房地产供给是指房地产开发商和出售者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：
供给量 = 存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量
+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
影响房地产市场供给的因素有如下几种：
1.房地产市场价格
价格是影响房地产供给的首要因素，在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
2.土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
3.资金供应量和利率
由于房地产开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。
4.税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%～15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，则会导致房地产的供给量的减少。
5.建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。
6.房地产开发商对未来的预期
这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。
三、影响房地产市场需求的因素
房地产需求是指房地产消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。
1.国民经济发展水平
经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，国民经济发展速度快，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之，则相反。
2.居民收入水平和消费结构
居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。
3.房地产价格
房地产价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。
4.城市化水平
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化水平的高低是影响房地产需求的重要因素。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
5.国家有关经济政策
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。 6.消费者对未来的预期
这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。
四、吉林省房地产市场供需状况分析
笔者在上述分析研究的基础上，以吉林省为例，通过选取2002～2012年《吉林省统计年鉴》和“中国人民银行网站”的截面数据，经过计量分析，用线性回归方程将其与可能的相关因素进行了拟合，经过多次因素筛选和甄别，运用spss17.0，对吉林省房地产市场的供需状况进行分析。（表1）
由Regression Mean Square=5.766E14，Residual Mean Square=4.086E12，F=141.119，P=0.000，可知在5%的显著水平下，线性回归显著。（表2）
可知，偏相关系数结果为：
常数项（Constant）= -5279000.364；
房屋销售价格回归系数=7441.890，回归系数的标准误差（Std. Error）=626.456，回归系数的t检验的t值=11.879，P=0.000，在5%的显著水平下有效。（表3）
由Regression Mean Square=9.315E13，Residual Mean Square=1.222E11，F=762.369，P=0.000，可知在5%的显著水平下，线性回归显著。（表4）
可知，偏相关系数结果为：
常数项（Constant）= -5585330.609；
房屋销售价格回归系数=1520.48，回归系数的标准误差（Std. Error）=443.246，回归系数的t检验的t值=3.430，P=0.009，在5%的显著水平下有效；
房屋销售价格回归系数=611.617，回归系数的标准误差（Std. Error）=98.963，回归系数的t检验的t值=6.180，P=0.000，在5%的显著水平下有效。
因此，我们认为这两个回归系数都有显著意义。求得回归方程为：
D=-5585330.609+1520.48 X1+611.617X2+ε
通过上述分析，我们会发现，方程的房地产销售价格的系数和其经济学意义正好相反。
在一般的商品市场上，由于替代效应和收入效应的作用，商品价格上升会导致需求下降，需求曲线具有负斜率而向下倾斜，而根据数据推导出来的需求曲线并非如此，这在实证上说明了近几年房价和房地产需求同方向变动的趋势。
在房价一直飙升的情况下，房地产市场的需求不降反升，看似违背了经济学规律。这是因为，目前的吉林省房地产市场上不仅存在着真实需求，还存在着大量的投资需求。近年来，随着二手房市场的活跃和银行及其它金融机构融资的便利性，房地产市场上的投机资金呈几何级数增长，当市场上的总需求中投资需求所占的分量越来越重，从而会导致总需求曲线失真。
作者简介：王哲夫，吉林大学副研究员，行政管理学在读博士。