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摘要:随着经济建设的迅猛发展，我国大多数城市都在进行轰轰烈烈的城市的改造工作，尤其是老小区改造的项目建设，由于老小区的项目建设在我国依然处于初级阶段，目前还没有一个统一的管理模式，很多城市老小区的建设在模式上都会遇到一些管理上的问题，本文主要对老小区建设改造的问题进行探讨和研究，为老小区建设的管理模式的构建积累了一些经验。
关键词:存在的问题主要原因 对策
Abstract: with the rapid development of economic construction, the majority of our city in the transformation of the city with vigour and vitality, especially the old district renovation project construction, the old residential projects in China is still in the primary stage, there is not a unified management model, a lot of the old city residential construction will encounter some management problems in the model are discussed and studied in this paper, the main problems on the transformation of old residential construction, accumulated some experience for the construction of the old district construction management mode.
Keywords: main countermeasures problem
中图分类号：TU71 文献标识码：A
前言：城市的建设和管理是一项十分重要的工作，近年来，我国城市建设推进的速度较快，城市的管理力度较大，尤其是老小区的建设项目的任务越来越重，在此基础上，如何有效地提升老小区建设的工作理念，进一步提高城市老小区的环境和人民居住的环境，是当前城市建设中一项主要的任务，也是广大人民群众热切期盼的，因此，我们必须深刻认识到城市老小区改造的重要性，加强老小区建设管理的不单是整个城市的建设的课题，也是一项民生任务，更是一项关系全局的大事。
一、近年来我国老小区建设存在的问题
随着经济的发展，我国城市建设取得了令人瞩目的成就，社会的发展是一种社会事实与社会价值相统一的一种社会的变迁，目前，我国正处与传统社会向现代社会、农业社会向工业社会、封闭社会向开放社会变迁和发展的转型时期，以改革开放为主要形式的社会转型，城市老小区的建设管理的内容包括；城市结构的转变、机制的转变、利益调整以及观念的更新等全方面的转变。转型的速度与过去相比大大的增加，因此，使得城市老小区的建设项目往往具有一定的社会问题。这些问题主要有结构性、变迁性、病态性与心理性相结合。
(一)目前老小区改造在管理方面存在的问题
1、信息的滞后性、管理被动的后置。
当老小区管理方面发生问题后，除了城管监察 大队在执勤巡逻中发现以外，大多数的情况是群众拨打电话进行反应、信访，或者媒体进行曝光专业管理部门才知道，这样问题的解决要耽误很长的时间，使问题不能在发现后，及时有效的解决。城市管理被动后置。
2、管理多头、职能交叉
政府的管理职能交叉进行，实施多头管理，出现问题时，很容易造成有的事故无人问津的、有的事故多头管理的局面，诸如，交通管理部门规定工地运输材料的货车只能在夜间9点后进城，而晚上11点后，建筑施工会造成扰民，因此环保局又会严格要求建筑施工单位严格按照环境保护噪声夜间标准进行处置。
3、突击式、运动式的管理
老小区的建设管理模式没有建立一套长效的管理机制，一般都是根据工作需要尽心个突击式、运动式的管理。这样对于发生的问题没有及时解决，最终导致问题越积越多，屡禁不止，越管越多的局面。
4、管理粗放
管理粗放是老小区建设管理模式的一个主要特点。老小区建设管理粗放主要表现在以下几个方面；一是规划和管理滞后。诸如在小区市政配套设施的建设和管理问题上，对于应该建设的公厕、垃圾桶（房）、停车场地、存车处等市政的配套设施出现未建、少建或者建而不全、布局不合理，在新建和老旧小区的物业服务和管理方面，普遍存在管理的滞后以及管理不到位的现象。二是城市管理各部门管理一般沿用传统的管理模式，对于管理没有走科学创新的管理之路、因此导致小区的管理综合执法通讯方式比较落后，资源沟通不及时，没有建立一套现代化的网络监控系统。三是执法人员的专业水平普遍较低，无法胜任其担任的执法任务，小区建设管理队伍整体素质普遍较低，高水平、高层次管理的人才较少，中青年干部所占的的的比例较少，年轻技术骨干人数较少。
二、存在问题的主要原因
（一）政府管理不到，没有形成集中、统一的管理模式。
城市管理工作主要把重点放在了具体城市部件管理，而政府对老小区建设的管理总体的职责却没有有效的体现出来，而且市政管委与城市管理其他部门大部分是平级的关系，导致对相关部门的组织、协调和管理职能没有得到充分的发挥，只是维持松散的业务指导关系。这样很难满足城市建设的发展需求。
（二）专业管理部门的职权没有明确
老小区建设的管理部门较多，各管理部门自成系统，相互独立，职权分散，造成老小区建设没有一个统一的专业管理部门，而小区一旦出现问题，又会涉及到很多部门，各部门相互推脱责任，使得问题得不到及时、有效的解决，严重阻碍了老小区的建设管理工作的正常进行。
（三）缺乏有效地监督和评价机制
我国老小区的建设管理流程普遍缺乏监督，在小区的建设管理中一旦出现问题，还要本部门自行处理，时间一长，堆积的问题越来越多，工作量越来越大，最后形成了“四个没人管”的弊端；一是发现问题没人管，二是发现问题快慢没人管，三是处理问题及时与否没人管；四是问题如何处理的最终结果没人管。因此，老小区的建设管理缺乏日常的监督和评价机制，缺乏公众的参与。
三、构建老小区建设管理模式的措施
（一）加强城市的管理人员的综合素质培训
按照城市管理新模式的要求，编制城管工作手册，给老小区建设管理人员每人发放一本，对老小区的建设管理人员进行全方位、持续性的培训，不断地提升管理人员的管理理念、道德观念，提升他们的业务技能包括工作流程、服务规范以及工作标准等内容
（二）建立与老小区建设管理文化相配套的制度、规则
要制定和完善老小區建设管理人员的工作制度，对他们进行全方位、定量、定责管理，规范管理中的服务行为，加强老小区建设管理配套设施的建设。
（三）要突出城市管理的重要性，逐步优化城市管理的体制机制
城市老小区建设管理无功即过，小进亦退，必须进一步增强老小区城市管理工作的责任感、紧迫感使命感，统一思想提高认识，逐步优化城市管理体制的机制，当前，城市老小区的建设全国正在如火如荼的进行，要优化老小区建设管理的体制机制就要解决以下三个方面的问题；一是如何形成城市管理的合理问题。二是如何完善社区管理机制问题，社区是老小区建设管理的落脚点，尤其是对老小区建设的周边社区进行管理，相关部门要积极的配合。三是如何加强小区物业管理问题，要认真研究当下形式物业的管理模式，加快启动老小区的封闭式的管理工作，抓好新小区的物业管理，同时，继续抓好城乡结合部以及城市周边环境整治工作提升城市的对外形象。
总结：老小区的建设管理是老小区改造的一项重要内容，对老小区人们的生活质量有着直接的关系，根据目前，我国老小区建设管理中普遍存在的问题进行了探讨，并分析了问题产生的主要原因，并针对问题的根源制定了科学合理的措施。
参考文献
[1] 陈平. 依托数字城市技术, 创建城市管理新模式[J]. 中国科学院院刊, 2005, 3(2).
[2] 孙丽娟. 城市社区" 三位一体" 管理模式及对策研究 [D][D]. 山东师范大学, 2008.
[3] 张弘武, 张帆. 城市旧楼区管理的探讨[J]. 中国房地产, 2006 (2): 45-48.
[4] 方晓红. 浅谈城市老旧住宅小区的综合整治与改造——以铜陵市人民小区整治工程为例[J]. 铜陵职业技术学院学报, 2012 (2): 52-53.
关键词:存在的问题主要原因 对策
Abstract: with the rapid development of economic construction, the majority of our city in the transformation of the city with vigour and vitality, especially the old district renovation project construction, the old residential projects in China is still in the primary stage, there is not a unified management model, a lot of the old city residential construction will encounter some management problems in the model are discussed and studied in this paper, the main problems on the transformation of old residential construction, accumulated some experience for the construction of the old district construction management mode.
Keywords: main countermeasures problem
中图分类号：TU71 文献标识码：A
前言：城市的建设和管理是一项十分重要的工作，近年来，我国城市建设推进的速度较快，城市的管理力度较大，尤其是老小区的建设项目的任务越来越重，在此基础上，如何有效地提升老小区建设的工作理念，进一步提高城市老小区的环境和人民居住的环境，是当前城市建设中一项主要的任务，也是广大人民群众热切期盼的，因此，我们必须深刻认识到城市老小区改造的重要性，加强老小区建设管理的不单是整个城市的建设的课题，也是一项民生任务，更是一项关系全局的大事。
一、近年来我国老小区建设存在的问题
随着经济的发展，我国城市建设取得了令人瞩目的成就，社会的发展是一种社会事实与社会价值相统一的一种社会的变迁，目前，我国正处与传统社会向现代社会、农业社会向工业社会、封闭社会向开放社会变迁和发展的转型时期，以改革开放为主要形式的社会转型，城市老小区的建设管理的内容包括；城市结构的转变、机制的转变、利益调整以及观念的更新等全方面的转变。转型的速度与过去相比大大的增加，因此，使得城市老小区的建设项目往往具有一定的社会问题。这些问题主要有结构性、变迁性、病态性与心理性相结合。
(一)目前老小区改造在管理方面存在的问题
1、信息的滞后性、管理被动的后置。
当老小区管理方面发生问题后，除了城管监察 大队在执勤巡逻中发现以外，大多数的情况是群众拨打电话进行反应、信访，或者媒体进行曝光专业管理部门才知道，这样问题的解决要耽误很长的时间，使问题不能在发现后，及时有效的解决。城市管理被动后置。
2、管理多头、职能交叉
政府的管理职能交叉进行，实施多头管理，出现问题时，很容易造成有的事故无人问津的、有的事故多头管理的局面，诸如，交通管理部门规定工地运输材料的货车只能在夜间9点后进城，而晚上11点后，建筑施工会造成扰民，因此环保局又会严格要求建筑施工单位严格按照环境保护噪声夜间标准进行处置。
3、突击式、运动式的管理
老小区的建设管理模式没有建立一套长效的管理机制，一般都是根据工作需要尽心个突击式、运动式的管理。这样对于发生的问题没有及时解决，最终导致问题越积越多，屡禁不止，越管越多的局面。
4、管理粗放
管理粗放是老小区建设管理模式的一个主要特点。老小区建设管理粗放主要表现在以下几个方面；一是规划和管理滞后。诸如在小区市政配套设施的建设和管理问题上，对于应该建设的公厕、垃圾桶（房）、停车场地、存车处等市政的配套设施出现未建、少建或者建而不全、布局不合理，在新建和老旧小区的物业服务和管理方面，普遍存在管理的滞后以及管理不到位的现象。二是城市管理各部门管理一般沿用传统的管理模式，对于管理没有走科学创新的管理之路、因此导致小区的管理综合执法通讯方式比较落后，资源沟通不及时，没有建立一套现代化的网络监控系统。三是执法人员的专业水平普遍较低，无法胜任其担任的执法任务，小区建设管理队伍整体素质普遍较低，高水平、高层次管理的人才较少，中青年干部所占的的的比例较少，年轻技术骨干人数较少。
二、存在问题的主要原因
（一）政府管理不到，没有形成集中、统一的管理模式。
城市管理工作主要把重点放在了具体城市部件管理，而政府对老小区建设的管理总体的职责却没有有效的体现出来，而且市政管委与城市管理其他部门大部分是平级的关系，导致对相关部门的组织、协调和管理职能没有得到充分的发挥，只是维持松散的业务指导关系。这样很难满足城市建设的发展需求。
（二）专业管理部门的职权没有明确
老小区建设的管理部门较多，各管理部门自成系统，相互独立，职权分散，造成老小区建设没有一个统一的专业管理部门，而小区一旦出现问题，又会涉及到很多部门，各部门相互推脱责任，使得问题得不到及时、有效的解决，严重阻碍了老小区的建设管理工作的正常进行。
（三）缺乏有效地监督和评价机制
我国老小区的建设管理流程普遍缺乏监督，在小区的建设管理中一旦出现问题，还要本部门自行处理，时间一长，堆积的问题越来越多，工作量越来越大，最后形成了“四个没人管”的弊端；一是发现问题没人管，二是发现问题快慢没人管，三是处理问题及时与否没人管；四是问题如何处理的最终结果没人管。因此，老小区的建设管理缺乏日常的监督和评价机制，缺乏公众的参与。
三、构建老小区建设管理模式的措施
（一）加强城市的管理人员的综合素质培训
按照城市管理新模式的要求，编制城管工作手册，给老小区建设管理人员每人发放一本，对老小区的建设管理人员进行全方位、持续性的培训，不断地提升管理人员的管理理念、道德观念，提升他们的业务技能包括工作流程、服务规范以及工作标准等内容
（二）建立与老小区建设管理文化相配套的制度、规则
要制定和完善老小區建设管理人员的工作制度，对他们进行全方位、定量、定责管理，规范管理中的服务行为，加强老小区建设管理配套设施的建设。
（三）要突出城市管理的重要性，逐步优化城市管理的体制机制
城市老小区建设管理无功即过，小进亦退，必须进一步增强老小区城市管理工作的责任感、紧迫感使命感，统一思想提高认识，逐步优化城市管理体制的机制，当前，城市老小区的建设全国正在如火如荼的进行，要优化老小区建设管理的体制机制就要解决以下三个方面的问题；一是如何形成城市管理的合理问题。二是如何完善社区管理机制问题，社区是老小区建设管理的落脚点，尤其是对老小区建设的周边社区进行管理，相关部门要积极的配合。三是如何加强小区物业管理问题，要认真研究当下形式物业的管理模式，加快启动老小区的封闭式的管理工作，抓好新小区的物业管理，同时，继续抓好城乡结合部以及城市周边环境整治工作提升城市的对外形象。
总结：老小区的建设管理是老小区改造的一项重要内容，对老小区人们的生活质量有着直接的关系，根据目前，我国老小区建设管理中普遍存在的问题进行了探讨，并分析了问题产生的主要原因，并针对问题的根源制定了科学合理的措施。
参考文献
[1] 陈平. 依托数字城市技术, 创建城市管理新模式[J]. 中国科学院院刊, 2005, 3(2).
[2] 孙丽娟. 城市社区" 三位一体" 管理模式及对策研究 [D][D]. 山东师范大学, 2008.
[3] 张弘武, 张帆. 城市旧楼区管理的探讨[J]. 中国房地产, 2006 (2): 45-48.
[4] 方晓红. 浅谈城市老旧住宅小区的综合整治与改造——以铜陵市人民小区整治工程为例[J]. 铜陵职业技术学院学报, 2012 (2): 52-53.