论文部分内容阅读
9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。明确规定，对申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中同人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，
这人民银行、银监会为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，从防范房地产信货风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施很多业内人士认为从目前房地产市场情况看，政策的出台将在一定程度上抑制投资性购房需求，特别在是抑制投机性购房比例起到了很大的作用，从而缓解市场供需矛盾，平抑房产价格，但也有人对此持反对态度。人们都在观望，“房贷新政”将会带来怎样的结果。
北京
据《北京晚报》报道，由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象。据北京多家经纪公司统计数据显示，“十一”期间因购买第二套房首付提高而引发的退单率达8％。退单情况主要集中在单价为1万～2万元的中高档物业。
深圳
国庆黄金周期问，深圳楼市陷入冰河期，七天新房成交仅为82套，平均每天不到12套。与成交惨淡相一致的，国庆期间新房的成交价也有所下降，均低于节前的价格。节日期间，尽管开发商进行了一系列促销活动，但深圳新房成交却仍然急剧下降。专家称，按深圳正常的市场消化量，每天应成交近300套，目前的销售情况表明成交彻底跌落到了谷底，楼市观望气氛非常浓厚。
上海
据《第一财经日报》报道，在上海，贷款新政策已明显影响有“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。中介公司统计显示，黄金周期间，二手房的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅高达四成以上。相对于“五一”长假， “十一”黄金周二手房实际的成交总金额锐减40％，看房量也只有半年前的一半左右。在成交一直较为活跃的区域，甚至在长假期间出现“零”成交。
在国内各大城市纷纷提高第二套房首付之后，作为省会城市的济南却依然风平浪静，从我市一家银行日前发放的通知来看，一些90平方米以下，5年以上楼龄的物业，若买房者符合银行的条件，贷款首付甚至可以降低到20％。
济南市公积金管理中心副主任李侃表示，“我市利用公积金贷款购第二套房屋者比例较小，几乎不存在炒房现象，因此暂时不会调整第二套住房公积金贷款首付。”
同时他也表示，该中心会密切关注济南楼市及公积金贷款购第二套房的动向，“如果出现利用公积金贷款炒房等投机行为，我市也不排除出台相关政策的可能。”
而对于开发商来说，政策的变动对他们影响也不是很大，部分开发商依然对济南楼市持乐观态度，他们业内人士认为，提高第二套房首付比例意味着房贷紧缩，对贷款购房者会有一定的影响，但对近期整体房产市场销售情况影响不会太大。记者走访了中建文化城、中润世纪广场等几家大型楼盘，售楼处工作人员表示，从政策公布当天的销售情况看，楼市没有受到很大影响。
“高端买家”反应不大
刘艳玲女士是一家外企公司的高级主管，她认为，高端物业的购房者大多都属于二次甚至多次置业，但首付比例由三成提高至四成的规定，对这类购房者几乎没有影响，因为这类购房者大多拥有较为扎实的经济基础。她已经购买了两套住房，昨日又购置了一套水景洋房。三次实际购房过程中，她的首付比例从来都没有低于过40％，“首付多一点可以少承担些利息”。刘艳玲的观点受到了绝大多数被调查者的赞同。在一个开盘的高端房产项目现场，记者随机调查了10位二次购房置业者后发现，70％的人认为，首付比例的提高对于别墅、花园洋房等高端物业市场不会产生影响；20％的被调查者认为“有一点影响”；只有1人明确表示“影响较大”。他们认为，首付和利率的上调真正影响到的是那些经济收入相对较低的二次置业者。
专家热议：
对于股市大盘有利好
天相投资公司首席宏观分析师石磊：政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。
购房需求将大降三成
汉宇地产总经理施宏害：提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控。“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30％左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降。”
新政抑制房价是空想
北京师范大学金融研究中心主任钟伟：在商品住房供不应求的情况下，“提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准人，但在南京、杭州等二级市场上要有所限制。
对房价影响不太大
长江商学院金融学教授周春生：宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。
摩根士丹利债券部副总裁张力：我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住、还是带有一定投资性质，我认为价格比较合理的物业还是应该积极选购，现在不买的话，将来还会更贵。
提高首付能打压房价吗
童大焕(知名时评人，财经评论专栏作家)
有人认为第二套房贷首付比例提高是楼市调控以来最猛烈的一次金融调控，将会有30％左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降，但人们期望房价下降从而让更多人买得起房的愿望恐怕要落空。
首先，流动性过剩并未解决。当前一些银行之所以在政策出台前就提高首付比，多半是因为年度信贷额度已将近用完，无米下锅。
其次，《通知》说得很清楚，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而当前拥有两套以上住房的人中，相当多的人通过福利分房或者城市祖传房屋获得了一套甚至多套不用贷款的房屋。因此，该政策对当前实际拥有二套房屋的主流人群并不起作用，实际上限制的是他们的第三套房。在这批二套房主流人群之外的投资者，在房地产市场中占比很小，即使能够限制得住，其对房市的影响也非常有限。
第三，该政策还得考虑银行的信息共享程度， 同时银行也缺乏足够的能力对一个家庭是否拥有两套以上商贷房进行甄别。它可以针对个人和配偶，但很难针对家庭。而对于真正有心投资楼市的人来说，规避这一政策的办法也多种多样，比如用父母和成年子女的名义买房，甚至通过假离婚等等。
此番提高第二套房贷的首付和利率，其意并不在打压和稳定房价，而在于为银行规避风险。通过此种办法，那些自有资金充足、能够承担较高贷款利率的优质客户将成为银行的座上宾，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将不再成为受银行欢迎的对象，哪怕其购买第二套房是为了正常的住房升级。这就对这部分人造成了不公平。
因此，该政策的最大副作用是，改善型需求的购房者也会受政策抑制。该政策无疑大大减慢了要求住房升级的庞大人群的步伐，打压了他们升级居住条件的正当追求。为了最大限度减少这一副作用，是否可以尝试按人均标准居住面积贷款，而不是按套数进行贷款?在标准居住面积以内的，仍实行20％首付制和优惠利率，多余部分才上浮。当然，操作起来可能比较麻烦，而且人均居住面积的标准也是因时而变化，随社会进步而不断提高的。
但有一点，试图通过抑制需求来抑制房价或者放慢房价上涨的步伐，还没有被证明过是一种行之有效的办法。相反，它只会人为地增加市场的监管和交易成本，使社会陷于更多人为的不必要的“内耗”当中。中低收入人群的住房问题，依然主要应该靠通过国家用政策性住房保障来解决：一部分人进入廉租房体系，另一部分人进入经济适用房体系。其中，包括了政府提供免费居住用地、对相关住房的建设采取税收优惠等政策。而另一部分最为广大的中间层，处于上接近不了市场、下又享受不到直接住房保障的尴尬境地，对于他们，国家通过大幅度优惠贷款利率以及其个税的减免等措施，帮助他们向市场要住房。这样的权利诉求，比水中捞月般地渴望房价下跌现实得多。
警惕“间接效应” 杨红旭(上海易居房地产研究院高级评论员)
房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提门购房门槛，抑制投资、投机行为。总之一句话，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论：因为正如近三年已连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，房价高昂头颅；因为推动楼价上涨的因素非常多元，相当复杂，如果其它因素都没改变，则单靠幅度不大的提高首付比例，无异于杯水车薪。
从市场需求来看影响，一方面是富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响不大。二是普通收入家庭的改善型需求，他们财力一般，已经有套房改房，或其他居住质量较差的私有房，有二次置业的需要，若提高第二套房的首付比例，对其影响最大。
对于投资和投机者而言，提高首付的负面影响比较微弱，许多真正有钱的投资客并不太依赖于银行贷款，对于有一定资本又特别喜欢买房，甚至是短线炒房的投资者而言，他们倾向于利用银行贷款的杠杆作用，提高首付对他们会有一定程度的影响，其实也正是政策着重打击的对象，其投资行为往往潜藏着很大的风险，但即便如此，他们也有进行规避的手段，比如借用亲友的身份证买房。
总而言之，提高个贷首付比例，直接的、整体的影响力并不大，毕竟各家商业银行并不是“一条心”，优质个贷依然是他们抢食的对象，而且还会变着花样争业务。但是，最值得购房人谨慎的是，提高首付反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑——对购房者亦同理。这一“间接效应”有可能会引发市场心理预期发生改变!完全有可能使楼市上涨步子放缓，个别热点城市则有可能出现“阶段性拐点”。
这人民银行、银监会为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，从防范房地产信货风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施很多业内人士认为从目前房地产市场情况看，政策的出台将在一定程度上抑制投资性购房需求，特别在是抑制投机性购房比例起到了很大的作用，从而缓解市场供需矛盾，平抑房产价格，但也有人对此持反对态度。人们都在观望，“房贷新政”将会带来怎样的结果。
北京
据《北京晚报》报道，由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象。据北京多家经纪公司统计数据显示，“十一”期间因购买第二套房首付提高而引发的退单率达8％。退单情况主要集中在单价为1万～2万元的中高档物业。
深圳
国庆黄金周期问，深圳楼市陷入冰河期，七天新房成交仅为82套，平均每天不到12套。与成交惨淡相一致的，国庆期间新房的成交价也有所下降，均低于节前的价格。节日期间，尽管开发商进行了一系列促销活动，但深圳新房成交却仍然急剧下降。专家称，按深圳正常的市场消化量，每天应成交近300套，目前的销售情况表明成交彻底跌落到了谷底，楼市观望气氛非常浓厚。
上海
据《第一财经日报》报道，在上海，贷款新政策已明显影响有“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。中介公司统计显示，黄金周期间，二手房的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅高达四成以上。相对于“五一”长假， “十一”黄金周二手房实际的成交总金额锐减40％，看房量也只有半年前的一半左右。在成交一直较为活跃的区域，甚至在长假期间出现“零”成交。
在国内各大城市纷纷提高第二套房首付之后，作为省会城市的济南却依然风平浪静，从我市一家银行日前发放的通知来看，一些90平方米以下，5年以上楼龄的物业，若买房者符合银行的条件，贷款首付甚至可以降低到20％。
济南市公积金管理中心副主任李侃表示，“我市利用公积金贷款购第二套房屋者比例较小，几乎不存在炒房现象，因此暂时不会调整第二套住房公积金贷款首付。”
同时他也表示，该中心会密切关注济南楼市及公积金贷款购第二套房的动向，“如果出现利用公积金贷款炒房等投机行为，我市也不排除出台相关政策的可能。”
而对于开发商来说，政策的变动对他们影响也不是很大，部分开发商依然对济南楼市持乐观态度，他们业内人士认为，提高第二套房首付比例意味着房贷紧缩，对贷款购房者会有一定的影响，但对近期整体房产市场销售情况影响不会太大。记者走访了中建文化城、中润世纪广场等几家大型楼盘，售楼处工作人员表示，从政策公布当天的销售情况看，楼市没有受到很大影响。
“高端买家”反应不大
刘艳玲女士是一家外企公司的高级主管，她认为，高端物业的购房者大多都属于二次甚至多次置业，但首付比例由三成提高至四成的规定，对这类购房者几乎没有影响，因为这类购房者大多拥有较为扎实的经济基础。她已经购买了两套住房，昨日又购置了一套水景洋房。三次实际购房过程中，她的首付比例从来都没有低于过40％，“首付多一点可以少承担些利息”。刘艳玲的观点受到了绝大多数被调查者的赞同。在一个开盘的高端房产项目现场，记者随机调查了10位二次购房置业者后发现，70％的人认为，首付比例的提高对于别墅、花园洋房等高端物业市场不会产生影响；20％的被调查者认为“有一点影响”；只有1人明确表示“影响较大”。他们认为，首付和利率的上调真正影响到的是那些经济收入相对较低的二次置业者。
专家热议：
对于股市大盘有利好
天相投资公司首席宏观分析师石磊：政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。
购房需求将大降三成
汉宇地产总经理施宏害：提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控。“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30％左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降。”
新政抑制房价是空想
北京师范大学金融研究中心主任钟伟：在商品住房供不应求的情况下，“提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准人，但在南京、杭州等二级市场上要有所限制。
对房价影响不太大
长江商学院金融学教授周春生：宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。
摩根士丹利债券部副总裁张力：我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住、还是带有一定投资性质，我认为价格比较合理的物业还是应该积极选购，现在不买的话，将来还会更贵。
提高首付能打压房价吗
童大焕(知名时评人，财经评论专栏作家)
有人认为第二套房贷首付比例提高是楼市调控以来最猛烈的一次金融调控，将会有30％左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降，但人们期望房价下降从而让更多人买得起房的愿望恐怕要落空。
首先，流动性过剩并未解决。当前一些银行之所以在政策出台前就提高首付比，多半是因为年度信贷额度已将近用完，无米下锅。
其次，《通知》说得很清楚，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而当前拥有两套以上住房的人中，相当多的人通过福利分房或者城市祖传房屋获得了一套甚至多套不用贷款的房屋。因此，该政策对当前实际拥有二套房屋的主流人群并不起作用，实际上限制的是他们的第三套房。在这批二套房主流人群之外的投资者，在房地产市场中占比很小，即使能够限制得住，其对房市的影响也非常有限。
第三，该政策还得考虑银行的信息共享程度， 同时银行也缺乏足够的能力对一个家庭是否拥有两套以上商贷房进行甄别。它可以针对个人和配偶，但很难针对家庭。而对于真正有心投资楼市的人来说，规避这一政策的办法也多种多样，比如用父母和成年子女的名义买房，甚至通过假离婚等等。
此番提高第二套房贷的首付和利率，其意并不在打压和稳定房价，而在于为银行规避风险。通过此种办法，那些自有资金充足、能够承担较高贷款利率的优质客户将成为银行的座上宾，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将不再成为受银行欢迎的对象，哪怕其购买第二套房是为了正常的住房升级。这就对这部分人造成了不公平。
因此，该政策的最大副作用是，改善型需求的购房者也会受政策抑制。该政策无疑大大减慢了要求住房升级的庞大人群的步伐，打压了他们升级居住条件的正当追求。为了最大限度减少这一副作用，是否可以尝试按人均标准居住面积贷款，而不是按套数进行贷款?在标准居住面积以内的，仍实行20％首付制和优惠利率，多余部分才上浮。当然，操作起来可能比较麻烦，而且人均居住面积的标准也是因时而变化，随社会进步而不断提高的。
但有一点，试图通过抑制需求来抑制房价或者放慢房价上涨的步伐，还没有被证明过是一种行之有效的办法。相反，它只会人为地增加市场的监管和交易成本，使社会陷于更多人为的不必要的“内耗”当中。中低收入人群的住房问题，依然主要应该靠通过国家用政策性住房保障来解决：一部分人进入廉租房体系，另一部分人进入经济适用房体系。其中，包括了政府提供免费居住用地、对相关住房的建设采取税收优惠等政策。而另一部分最为广大的中间层，处于上接近不了市场、下又享受不到直接住房保障的尴尬境地，对于他们，国家通过大幅度优惠贷款利率以及其个税的减免等措施，帮助他们向市场要住房。这样的权利诉求，比水中捞月般地渴望房价下跌现实得多。
警惕“间接效应” 杨红旭(上海易居房地产研究院高级评论员)
房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提门购房门槛，抑制投资、投机行为。总之一句话，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论：因为正如近三年已连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，房价高昂头颅；因为推动楼价上涨的因素非常多元，相当复杂，如果其它因素都没改变，则单靠幅度不大的提高首付比例，无异于杯水车薪。
从市场需求来看影响，一方面是富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响不大。二是普通收入家庭的改善型需求，他们财力一般，已经有套房改房，或其他居住质量较差的私有房，有二次置业的需要，若提高第二套房的首付比例，对其影响最大。
对于投资和投机者而言，提高首付的负面影响比较微弱，许多真正有钱的投资客并不太依赖于银行贷款，对于有一定资本又特别喜欢买房，甚至是短线炒房的投资者而言，他们倾向于利用银行贷款的杠杆作用，提高首付对他们会有一定程度的影响，其实也正是政策着重打击的对象，其投资行为往往潜藏着很大的风险，但即便如此，他们也有进行规避的手段，比如借用亲友的身份证买房。
总而言之，提高个贷首付比例，直接的、整体的影响力并不大，毕竟各家商业银行并不是“一条心”，优质个贷依然是他们抢食的对象，而且还会变着花样争业务。但是，最值得购房人谨慎的是，提高首付反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑——对购房者亦同理。这一“间接效应”有可能会引发市场心理预期发生改变!完全有可能使楼市上涨步子放缓，个别热点城市则有可能出现“阶段性拐点”。