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打3月17号开始到今天，已经过去了一个多月，随着十几道房产追杀令陆续出台，市场观望氛围渐浓。不断有业主降价几十万出售房产的消息传来，买涨不买跌的铁律更加得到印证。京城从年初的乌烟瘴气调到了惶惶不安频道。人们开始想起上世纪90年代发生在日本的房地产泡沫破裂事件，小心翼翼地将泡沫破灭前的情形一一比对，满心期待得出一个不一样的結论。中国房地产会重蹈日本当年的覆辙吗？
先来看一段对话。
一栋30多层的公寓旁边。
仲道：这是你买的公寓？
吉田：是，一来这里我就心烦。
仲道：这里不错啊，离地铁很近又安静，在东京应该算是很难得的了。
吉田：那当然，当初买房交了定金来抽签的人是房源的20倍。
仲道：那你可真够幸运的。
吉田：谈不上幸运，我没抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人。
仲道：咱们公司在泡沫时期也投资不动产？
吉田：这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，泡沫怎么可能这么大。
仲道：看来你当初参加抽签就好了，很可能抽不上，如果不买这个房子现在境况应该会好得多。
吉田：不可能，就算买不上这个楼盘，也会买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。
仲道：那你这泡沫烦心病是命中注定了。
吉田：对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射出来，就是从那栋楼里发射出来。但是，在当时的环境里，这种烦恼，如果一定要称作烦恼的话，是一定要有的。大家都这样。
仲道：既然你很可能一辈子都住不进自己购买的公寓，那为什么不卖了呢？
吉田：开玩笑，我交了那么贵的首付，还支付了十年的按揭，怎么可能卖掉呢，房价还会再涨回来的！
仲道：如果当初房价刚开始下跌的时候你就果断卖掉，就不会有现在的烦恼了。
吉田：是这样，可是我又不是神，谁会想到泡沫一直破了十年，房价不但不涨还一直在跌，现在这个房子对我来说就是“食之无味弃之可惜”的鸡肋啊，这根鸡肋就插在我胸口上，想想就疼。
仲道：泡沫刚刚刺破的时候，好像大家也并不着急卖房，是不是大家相信房价还会涨回来？
吉田：是，至少坚信房价不会下跌得这样厉害，而且一跌就是十年。
仲道：人们是基于什么做出这样的判断？怎么会有只涨不跌的房子呢？日本的普通百姓说句话都要提前在脑子里过一下，搞不懂的事情根本就不会做，是什么原因让他们坚信房价会一直上涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，那为什么还要降低其他方面的支出来买房买地呢？
吉田：很难讲，你知道，虽然每个人都有自己不同的处境和依据，但普通民众是很难形成严谨的逻辑性判断的，所以得出这样的结论，依据的不过是一般的常识性判断。那时候日本经济主要依靠出口，日元升值会对出口形成严重阻碍，所以正常情况下政府一定会通过增发货币促使日元贬值，如果每年持续增发货币，房价是不会跌的。
仲道：那为什么不增发货币呢？
吉田：是呀！都已经十年了，这十年，房价地价都一直在下跌，全日本的不动产价值持续性缩水，但是丝毫看不出政府有增发货币的意思。
仲道：好几届政府都这样搞，就一定有坚持不增发的理由，你怎么看？
吉田：我不会看，这是钱，大家都会看就不是钱了。
仲道 ：唉，看来想看明白就只能等下次泡沫了。
日本失去的十年
中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾对日本房地产泡沫做深入研究。他发现，地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物价指数之比为2512， 1990年涨到6812， 短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时， 日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。日本房地产泡沫已经达到了一触即破的程度。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。在1971—1979年，东京、大阪和名古屋土地价格分别保持年均9.1%、8%和7.8%的增长速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。
1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额（72万亿）的5.3倍。从地价来看，1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，涨幅达350%。在日本六大城市中，住宅、商业和工业用地的价格从1970年的6000美元/平方米，飙升到1991年的6.2万美元/平方米，涨幅达10倍之多，创下了前所未闻的记录。1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。泡沫程度的严重性可见一斑。随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在稀缺的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
在所有有关房地产泡沫的记忆中，日本20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响， 以至于整个90年代被称为“失去的十年”。
日本房地产市场曾经历两次重要调整
值得注意的是，巴曙松提到了日本房地产市场两次差异明显的周期性调整。这两次调整的情况很值得中国目前关注。 第一次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，使得房价在短暂的下调后，重返上升周期。这里的原因是：首先，虽然20世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长的过渡时期，增长率也有明显下滑，但仍远远高于其他发达国家，日本仍有一定的增长潜力，而且到1986年，日本成为仅次于美国的世界第二经济大国。其次，虽然20世纪70年代日本的城市化速度已从高位开始回落，但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进，也正是在这一时期，日本城市化达到拐点。从数据上观察，1947～1965年的近20年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。
进入70年代之后，日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进，到1985年时，城市化率已经达到76.7%的历史高点。因此，在这两个基本面因素的支撑下，虽然当时石油危机的外生冲击所引发的通货膨胀使一部分投资性资金进入市场并助推房价，但由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重，这也使得70年代的房地产市场总体上尚处于可控的范围之内。也正是基于同样的原因，也使得房价在经历短暂的外生冲击又迅速调整到原有的上升周期。整体上这次“上升—高位回落—再上升”的周期性调整所持续的时间仅为三年左右。
第二次周期性调整幅度较大，持续的时间较长，原因在于城市化已经尾声，真实需求基本释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。
这里的原因是：首先，20世纪70年代后期，城市化率达到高点，同时由于住房需求在70年代的大规模释放，因此对住宅的刚性需求开始逐步回落，房地产市场开始失去基本面的支撑，投资性需求逐步居于主导地位。其次，宽松的货币与金融条件使投资性需求所引发房价加速上涨。20世纪80年代，日元的升值与日本的金融自由化引发国际资本的大规模流入；同时，日本为了摆脱货币升值对出口竞争力的伤害，开始实施宽松的货币与低利率政策，这进一步使得成本低廉的资金进入房地产市场。更为重要的是，房价的上涨使房地产的抵押价值增大，银行的放贷规模也不断放大。从数据上看，从1981到1989年时间里，日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%，因此，内外流动性一起助推房价，泡沫水平难以维持。
在投资性需求主导的情况下，货币政策的突然收紧使得这部分需求快速离去，市场经历剧烈的波动，由于不存在基本的需求支撑，房地产市场进入漫长的调整过程。
中国的房地产泡沫会破吗？
瑞穗證券亚洲首席经济学家沈建光撰文提及日本当年房地产泡沫，提及与几个东京投资者讨论时对方提出的几个问题很值得研究：一是中国一线城市房价如此之高，到底是谁在与泡沫共舞，购房者是何种投机心态？二是既然中国与日本泡沫破灭前有诸多相似之处，中国房地产泡沫破灭是否也为期不远？
实际上，从接触的实际情况来看，日本人普遍认为当下的中国很像当年泡沫破裂前的日本，例如，住房贷款大量增加、土地价格的普遍上涨、劳动力不足导致潜在增长率下滑、本国货币流动性膨胀等等。暂且不论中国的情况有没有那么糟，如何避免重蹈日本当年覆辙是中国政策制定者和经济学家都在认真考虑的问题。
在沈建光看来，短期内中国的房地产泡沫不会破，而且很有可能继续膨胀。三个异于日本当年的因素支撑该观点：
第一，在房价高企的一线城市购房的并非富豪，而多为刚需及改善性购房，且多为新房及学区房购置需求，以城市中产阶级为主，值得关注的一点是，手握多套存量房的“富豪”已在抛售房产，移民或投资海外。
第二，中国一线城市的资源集中程度难以比拟。中国特殊的国情使得一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会，独有的户籍制度极大限制了要素流通，成为这种高度集中资源的保护罩。另外，中国住房租赁市场的不成熟导致一线城市新市民倾向于尽早购置自有住房。教育资源分布的不均衡，导致中国特有的学区房现象，在一定程度上成为推高房价的始作俑者。
第三，目前中国的购房资金来源与日本当年存在很大不同。日本当年的购房热潮更多是因为经济的极大发展使得民众短期内取得了巨大财富，而中国目前更多的是，以父母毕生积蓄，并举全家之力，帮助孩子在一线城市完成首次置业。同时，中国父母帮忙照顾第三代的现象在一线城市极为普遍，这直接催生了市场的改善性需求。
可是，真的有只涨不跌的房子吗？
无论破与不破，房子都已成为民众心中无法吹散的雾霾。
先来看一段对话。
一栋30多层的公寓旁边。
仲道：这是你买的公寓？
吉田：是，一来这里我就心烦。
仲道：这里不错啊，离地铁很近又安静，在东京应该算是很难得的了。
吉田：那当然，当初买房交了定金来抽签的人是房源的20倍。
仲道：那你可真够幸运的。
吉田：谈不上幸运，我没抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人。
仲道：咱们公司在泡沫时期也投资不动产？
吉田：这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，泡沫怎么可能这么大。
仲道：看来你当初参加抽签就好了，很可能抽不上，如果不买这个房子现在境况应该会好得多。
吉田：不可能，就算买不上这个楼盘，也会买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。
仲道：那你这泡沫烦心病是命中注定了。
吉田：对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射出来，就是从那栋楼里发射出来。但是，在当时的环境里，这种烦恼，如果一定要称作烦恼的话，是一定要有的。大家都这样。
仲道：既然你很可能一辈子都住不进自己购买的公寓，那为什么不卖了呢？
吉田：开玩笑，我交了那么贵的首付，还支付了十年的按揭，怎么可能卖掉呢，房价还会再涨回来的！
仲道：如果当初房价刚开始下跌的时候你就果断卖掉，就不会有现在的烦恼了。
吉田：是这样，可是我又不是神，谁会想到泡沫一直破了十年，房价不但不涨还一直在跌，现在这个房子对我来说就是“食之无味弃之可惜”的鸡肋啊，这根鸡肋就插在我胸口上，想想就疼。
仲道：泡沫刚刚刺破的时候，好像大家也并不着急卖房，是不是大家相信房价还会涨回来？
吉田：是，至少坚信房价不会下跌得这样厉害，而且一跌就是十年。
仲道：人们是基于什么做出这样的判断？怎么会有只涨不跌的房子呢？日本的普通百姓说句话都要提前在脑子里过一下，搞不懂的事情根本就不会做，是什么原因让他们坚信房价会一直上涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，那为什么还要降低其他方面的支出来买房买地呢？
吉田：很难讲，你知道，虽然每个人都有自己不同的处境和依据，但普通民众是很难形成严谨的逻辑性判断的，所以得出这样的结论，依据的不过是一般的常识性判断。那时候日本经济主要依靠出口，日元升值会对出口形成严重阻碍，所以正常情况下政府一定会通过增发货币促使日元贬值，如果每年持续增发货币，房价是不会跌的。
仲道：那为什么不增发货币呢？
吉田：是呀！都已经十年了，这十年，房价地价都一直在下跌，全日本的不动产价值持续性缩水，但是丝毫看不出政府有增发货币的意思。
仲道：好几届政府都这样搞，就一定有坚持不增发的理由，你怎么看？
吉田：我不会看，这是钱，大家都会看就不是钱了。
仲道 ：唉，看来想看明白就只能等下次泡沫了。
日本失去的十年
中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾对日本房地产泡沫做深入研究。他发现，地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物价指数之比为2512， 1990年涨到6812， 短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时， 日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。日本房地产泡沫已经达到了一触即破的程度。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。在1971—1979年，东京、大阪和名古屋土地价格分别保持年均9.1%、8%和7.8%的增长速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。
1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额（72万亿）的5.3倍。从地价来看，1980—1990年京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上，其中，东京都地价从1980年的19.7万日元/平米上涨到89.1万日元/平米，涨幅达350%。在日本六大城市中，住宅、商业和工业用地的价格从1970年的6000美元/平方米，飙升到1991年的6.2万美元/平方米，涨幅达10倍之多，创下了前所未闻的记录。1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。泡沫程度的严重性可见一斑。随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在稀缺的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
在所有有关房地产泡沫的记忆中，日本20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响， 以至于整个90年代被称为“失去的十年”。
日本房地产市场曾经历两次重要调整
值得注意的是，巴曙松提到了日本房地产市场两次差异明显的周期性调整。这两次调整的情况很值得中国目前关注。 第一次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，使得房价在短暂的下调后，重返上升周期。这里的原因是：首先，虽然20世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长的过渡时期，增长率也有明显下滑，但仍远远高于其他发达国家，日本仍有一定的增长潜力，而且到1986年，日本成为仅次于美国的世界第二经济大国。其次，虽然20世纪70年代日本的城市化速度已从高位开始回落，但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进，也正是在这一时期，日本城市化达到拐点。从数据上观察，1947～1965年的近20年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。
进入70年代之后，日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进，到1985年时，城市化率已经达到76.7%的历史高点。因此，在这两个基本面因素的支撑下，虽然当时石油危机的外生冲击所引发的通货膨胀使一部分投资性资金进入市场并助推房价，但由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重，这也使得70年代的房地产市场总体上尚处于可控的范围之内。也正是基于同样的原因，也使得房价在经历短暂的外生冲击又迅速调整到原有的上升周期。整体上这次“上升—高位回落—再上升”的周期性调整所持续的时间仅为三年左右。
第二次周期性调整幅度较大，持续的时间较长，原因在于城市化已经尾声，真实需求基本释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。
这里的原因是：首先，20世纪70年代后期，城市化率达到高点，同时由于住房需求在70年代的大规模释放，因此对住宅的刚性需求开始逐步回落，房地产市场开始失去基本面的支撑，投资性需求逐步居于主导地位。其次，宽松的货币与金融条件使投资性需求所引发房价加速上涨。20世纪80年代，日元的升值与日本的金融自由化引发国际资本的大规模流入；同时，日本为了摆脱货币升值对出口竞争力的伤害，开始实施宽松的货币与低利率政策，这进一步使得成本低廉的资金进入房地产市场。更为重要的是，房价的上涨使房地产的抵押价值增大，银行的放贷规模也不断放大。从数据上看，从1981到1989年时间里，日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%，因此，内外流动性一起助推房价，泡沫水平难以维持。
在投资性需求主导的情况下，货币政策的突然收紧使得这部分需求快速离去，市场经历剧烈的波动，由于不存在基本的需求支撑，房地产市场进入漫长的调整过程。
中国的房地产泡沫会破吗？
瑞穗證券亚洲首席经济学家沈建光撰文提及日本当年房地产泡沫，提及与几个东京投资者讨论时对方提出的几个问题很值得研究：一是中国一线城市房价如此之高，到底是谁在与泡沫共舞，购房者是何种投机心态？二是既然中国与日本泡沫破灭前有诸多相似之处，中国房地产泡沫破灭是否也为期不远？
实际上，从接触的实际情况来看，日本人普遍认为当下的中国很像当年泡沫破裂前的日本，例如，住房贷款大量增加、土地价格的普遍上涨、劳动力不足导致潜在增长率下滑、本国货币流动性膨胀等等。暂且不论中国的情况有没有那么糟，如何避免重蹈日本当年覆辙是中国政策制定者和经济学家都在认真考虑的问题。
在沈建光看来，短期内中国的房地产泡沫不会破，而且很有可能继续膨胀。三个异于日本当年的因素支撑该观点：
第一，在房价高企的一线城市购房的并非富豪，而多为刚需及改善性购房，且多为新房及学区房购置需求，以城市中产阶级为主，值得关注的一点是，手握多套存量房的“富豪”已在抛售房产，移民或投资海外。
第二，中国一线城市的资源集中程度难以比拟。中国特殊的国情使得一线城市拥有其他城市无可比拟的资源与就业机会，独有的户籍制度极大限制了要素流通，成为这种高度集中资源的保护罩。另外，中国住房租赁市场的不成熟导致一线城市新市民倾向于尽早购置自有住房。教育资源分布的不均衡，导致中国特有的学区房现象，在一定程度上成为推高房价的始作俑者。
第三，目前中国的购房资金来源与日本当年存在很大不同。日本当年的购房热潮更多是因为经济的极大发展使得民众短期内取得了巨大财富，而中国目前更多的是，以父母毕生积蓄，并举全家之力，帮助孩子在一线城市完成首次置业。同时，中国父母帮忙照顾第三代的现象在一线城市极为普遍，这直接催生了市场的改善性需求。
可是，真的有只涨不跌的房子吗？
无论破与不破，房子都已成为民众心中无法吹散的雾霾。