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【摘 要】 随着国民经济的持续发展，居民对住房的需求不断增长。这一现象带动了商业银行个人住房贷款业务的迅猛发展，使得个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重日渐提高。作为关系民生的特殊商品，住房在我国的金融经济中占举足轻重的地位；作为经营货币的特殊企业，我国的商业银行对化解和控制风险有必不可少的作用。
【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险
一、我国商业银行住房贷款存在的风险
（外部风险）
1、开发商的信用风险
（1）开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。
（2）开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。
（3）购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。
2、道德风险：
道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约的问题。
3、购房人的道德风险
（1）购房人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。
（2）购房人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。有的资金自用并按月还贷，但也有只骗取贷款，并无偿还意愿。
（3）购房人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。
4、开发商的道德风险
（1）开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工按揭购房，套取銀行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款，甚至挪作他用。
（2）开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款，或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。
（3）开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。
5、房贷中介的道德风险。
近来，房贷中介在我国房贷尤其是二手房贷款业务中的作用越来越大，但其也存在着数量众多、品质良莠不齐、道德素质普遍不高的问题。他们只要借款人获得了贷款，就可以拿到佣金，毫无动力关心借款入提供的信息是否准确以及获得的贷款是否合适。也就是说，房贷中介对于房贷合同的履行没有利益，无论借款人的信息是否对称，无论手续是否完备，无论贷款是否合适，他们只要的是中介的费用，如果借款人违约，也与他们无关。
（二）银行内部风险：
1、行业风险
个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续，提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈，，贷款的成本自然将会加大，盈利空间也将会减小，从而相对增大了风险。
2、流动性风险
目前个人住房贷款业务的资金来源基本上依赖于一般储蓄。而个人住房贷款一般都属于中长期贷款，还款期限较长。一般储蓄的资金很难满足住房信贷数量大、期限长的要求。这就给个人住房贷款业务的进一步发展背上巨大的包袱，孕育着较大的风险。外加上其他风险的影响，如果银行持有大量住房贷款的债权，必将对造成资金周转不灵，流动性减弱，加大住房贷款的风险也影响银行的盈利。
3、个人资信系统风险
由于个人资信体系尚未完善，银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前，银行办理个人住房贷款过程中，对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据，对个人信用做出客观的判断有一定的片面性，加之个人住房贷款期限长，借款人未来经济状况的不确定性，银行难以对借款人的财务状况持续监控，使银行信贷资金充满了风险。
4、合规化风险
由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现：
（1）贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。
（2）信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。
（3）档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。
（4）有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。
这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。
2、我国商业银行个人住房贷款风险成因分析
2.1从银行方面来讲：银行管理不善，形成不良贷款
1、经营理念存在偏差，激励考核机制扭曲。
某些银行一味追求盈利，追求在同行业之间获得竞争的优势，忽视了合规文化的建设和合规意识的培养，放松了对经办人员行为的管理和监督，使内控制度形同虚设。客观上纵容了假个贷等违规问题的发生。盲目地激励有关人员为创业绩，达到考核的目标，不追求质量和过程。
2、对第一还款来源不够重视。
一般银行认为，只要有抵押物的存在，还款就一定会有保障，银行只重视抵押物的升值空间和升值的大小，并不十分关注借款人的第一还款来源，尤其是借款人的收入的稳定性。 3、风险识别的能力不足。
银行的计算机系统无法实现对风险的及时识别和预警。计算机内并没有有效地资信系统，对于借款人的借款情况，家庭负债情况，是否在他行有不良信用记录，是否在他行存在贷款业务，承担还款压力；对于担保人的素质水平，担保能力，经济条件，社会地位并没有清晰地呈现。
4、内部从业人员合规管理意识不强。
贷前审查经办人风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在问题的资料不深入调查核实。某些银行从业人员还无视制度法规，制造虚假借款信息，帮助借款人轻易获得贷款，对于借款人的各方面信息不给予严格的审查。
5、内部审计监督工作不到位。
银行内审及相关职能部门一方面对贷款业务检查的深度、广度不够，另一方面对信贷工作人员的工作情况的监督力度不到位。不同程度地存在“查而不深、查而不报，查而不纠”的问题，难以发挥应有的监督、制约作用。
2.2从贷款人方面来讲：购房人违约，形成不良贷款
1、某些购房者，利用银行和借款人之间的信息不对称的漏洞，在不同的银行虚假按揭或多重按揭，以获得足够的资金。一方面因为客观因素的影响，如社会，家庭，单位，使其流动资金不足，收入水平下降，从而无力偿还贷款。另一方面，或者购房者虚假借款仅为投资，投资失败也必将严重影响其还贷的能力。
2、某些开发商，资金实力有限、资信评价较差，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。
2.3从社会的方面来讲：潜在因素增加风险
我国国民经济的迅速发展，通货膨胀加剧，国家宏观调控政策不断地实施，通过调节存贷利率，存款准备金率，住房公积金率等等，对房地产市场，对银行信贷业务，都不免产生影响。然而各地区都有地方保护政策，也有不同的住房政策，更呼应国家大形势的发展，对房产市场和信贷市场也会有一定的影响。个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着不确定的风险。个人信贷市场并不规范，诸多环节都有待勘察审核。个人住房贷款安全保障制度尚未建立，个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。而且我国并没有个人住房贷款的专项法律，相关制度和法律法规不健全，给各方经济主体都有机会投机，以加大社会的风险系数。
2.4从房地产市场方面来讲：周期波动影响风险
房地产信贷对经济周期有着高度的敏感性。作为房地产金融风险的主要表现形式的个人住房信贷风险是一种具有高度周期敏感性的风险。房地产周期波动会引起个人住房信贷风险周期性的积累与释放：在房地产经济扩张阶段，潜在的个人住房信贷风险呈逐步积累的趋势，当房地产经济转入收缩阶段后，这种潜在的风险开始全面凸显，转变为现实的风险，并可能引起信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。当然，由于经济活动的复杂性以及影响两者的因素有所不同，个人住房信贷并不只是被动地受房地产周期波动的影响，它会在一定程度上反作用于房地产经济，或多或少地影响后者的波动幅度和周期时间以及表现形式。
3、个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施
3.1完善个人征信系统，建立个人信用制度
3.2强信贷管理，做好风险预测
3.3建立住房贷款风险转移机制
银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。
一是借款人所购房屋的财产保险。给所购房屋买个保障，同时也是给银行买个保障，一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。
3.4完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度
一是针对在房地产资金筹集、融资、接待各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《民法通则》、《反不正当竞争法》等法律法规进行完善，围绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等進行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操作性。
二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定“房地产开发企业贷款管理法”、“个人购房抵押贷款管理法”、“住房贷款保险法”、“违反房地产信贷管理处罚条例”等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企与个人客户的合作关系，共同促进国民经济健康发展。
【关键词】商业银行；个人住房贷款；风险
一、我国商业银行住房贷款存在的风险
（外部风险）
1、开发商的信用风险
（1）开发商选择的项目是没有市场前途的，或者该项目本身就存在问题。
（2）开发商将购房款入账后，开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。
（3）购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。借款人和银行的利益都将受到了侵害。
2、道德风险：
道德风险由合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约的问题。
3、购房人的道德风险
（1）购房人办理贷款业务后，故意不还贷，给银行造成坏账。
（2）购房人自己有资金需要，为了获得贷款，借款人利用银行的信息不完全性，故意捏造虚假的身份证明，收入证明，健康证明以骗取银行的住房贷款挪作他用。有的资金自用并按月还贷，但也有只骗取贷款，并无偿还意愿。
（3）购房人与开发商勾结，将自己的个人信息提供给开发商，以帮助开发商获取资金，并由开发商帮助偿还月供。
4、开发商的道德风险
（1）开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工按揭购房，套取銀行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款，甚至挪作他用。
（2）开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款，或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。
（3）开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。
5、房贷中介的道德风险。
近来，房贷中介在我国房贷尤其是二手房贷款业务中的作用越来越大，但其也存在着数量众多、品质良莠不齐、道德素质普遍不高的问题。他们只要借款人获得了贷款，就可以拿到佣金，毫无动力关心借款入提供的信息是否准确以及获得的贷款是否合适。也就是说，房贷中介对于房贷合同的履行没有利益，无论借款人的信息是否对称，无论手续是否完备，无论贷款是否合适，他们只要的是中介的费用，如果借款人违约，也与他们无关。
（二）银行内部风险：
1、行业风险
个人住房贷款业务是商业银行信贷业务的重点，已成为各银行竞争的焦点。为了争夺房地产信贷市场份额，各家银行在简化手续，提高服务质量，增加信贷投入等方面均加大了力度，并不惜采取各种优惠措施。这一系列举措使得同业间竞争日趋激烈，，贷款的成本自然将会加大，盈利空间也将会减小，从而相对增大了风险。
2、流动性风险
目前个人住房贷款业务的资金来源基本上依赖于一般储蓄。而个人住房贷款一般都属于中长期贷款，还款期限较长。一般储蓄的资金很难满足住房信贷数量大、期限长的要求。这就给个人住房贷款业务的进一步发展背上巨大的包袱，孕育着较大的风险。外加上其他风险的影响，如果银行持有大量住房贷款的债权，必将对造成资金周转不灵，流动性减弱，加大住房贷款的风险也影响银行的盈利。
3、个人资信系统风险
由于个人资信体系尚未完善，银行在短期内对借款人的资信调查难以准确获知。目前，银行办理个人住房贷款过程中，对贷款人的贷前调查仅以身份证、职业、个人收入证明为依据，对个人信用做出客观的判断有一定的片面性，加之个人住房贷款期限长，借款人未来经济状况的不确定性，银行难以对借款人的财务状况持续监控，使银行信贷资金充满了风险。
4、合规化风险
由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的，主要有以下具体表现：
（1）贷款操作不注意贷前调查、贷中审查和贷后检查，对贷款使用或偿还不能做到定期或不定期地检查和跟进，使贷款大量逾期，未能及时催收，导致贷款风险失控。
（2）信贷人员的法律保护意识淡薄，在签署借款、担保合同时主要条款出现疏漏或合同要素不全、追偿已过时效等，导致锻行合法债权褥不到有效保护。
（3）档案管理不规范，对借款合同和有价证券等重要法律文件和质押品不按规定保管，出现工作失误或使不法分子有机可乘。
（4）有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层，不惜放宽贷款条件，有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。
这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来了诸多潜在风险。
2、我国商业银行个人住房贷款风险成因分析
2.1从银行方面来讲：银行管理不善，形成不良贷款
1、经营理念存在偏差，激励考核机制扭曲。
某些银行一味追求盈利，追求在同行业之间获得竞争的优势，忽视了合规文化的建设和合规意识的培养，放松了对经办人员行为的管理和监督，使内控制度形同虚设。客观上纵容了假个贷等违规问题的发生。盲目地激励有关人员为创业绩，达到考核的目标，不追求质量和过程。
2、对第一还款来源不够重视。
一般银行认为，只要有抵押物的存在，还款就一定会有保障，银行只重视抵押物的升值空间和升值的大小，并不十分关注借款人的第一还款来源，尤其是借款人的收入的稳定性。 3、风险识别的能力不足。
银行的计算机系统无法实现对风险的及时识别和预警。计算机内并没有有效地资信系统，对于借款人的借款情况，家庭负债情况，是否在他行有不良信用记录，是否在他行存在贷款业务，承担还款压力；对于担保人的素质水平，担保能力，经济条件，社会地位并没有清晰地呈现。
4、内部从业人员合规管理意识不强。
贷前审查经办人风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在问题的资料不深入调查核实。某些银行从业人员还无视制度法规，制造虚假借款信息，帮助借款人轻易获得贷款，对于借款人的各方面信息不给予严格的审查。
5、内部审计监督工作不到位。
银行内审及相关职能部门一方面对贷款业务检查的深度、广度不够，另一方面对信贷工作人员的工作情况的监督力度不到位。不同程度地存在“查而不深、查而不报，查而不纠”的问题，难以发挥应有的监督、制约作用。
2.2从贷款人方面来讲：购房人违约，形成不良贷款
1、某些购房者，利用银行和借款人之间的信息不对称的漏洞，在不同的银行虚假按揭或多重按揭，以获得足够的资金。一方面因为客观因素的影响，如社会，家庭，单位，使其流动资金不足，收入水平下降，从而无力偿还贷款。另一方面，或者购房者虚假借款仅为投资，投资失败也必将严重影响其还贷的能力。
2、某些开发商，资金实力有限、资信评价较差，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。
2.3从社会的方面来讲：潜在因素增加风险
我国国民经济的迅速发展，通货膨胀加剧，国家宏观调控政策不断地实施，通过调节存贷利率，存款准备金率，住房公积金率等等，对房地产市场，对银行信贷业务，都不免产生影响。然而各地区都有地方保护政策，也有不同的住房政策，更呼应国家大形势的发展，对房产市场和信贷市场也会有一定的影响。个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着不确定的风险。个人信贷市场并不规范，诸多环节都有待勘察审核。个人住房贷款安全保障制度尚未建立，个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。而且我国并没有个人住房贷款的专项法律，相关制度和法律法规不健全，给各方经济主体都有机会投机，以加大社会的风险系数。
2.4从房地产市场方面来讲：周期波动影响风险
房地产信贷对经济周期有着高度的敏感性。作为房地产金融风险的主要表现形式的个人住房信贷风险是一种具有高度周期敏感性的风险。房地产周期波动会引起个人住房信贷风险周期性的积累与释放：在房地产经济扩张阶段，潜在的个人住房信贷风险呈逐步积累的趋势，当房地产经济转入收缩阶段后，这种潜在的风险开始全面凸显，转变为现实的风险，并可能引起信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。当然，由于经济活动的复杂性以及影响两者的因素有所不同，个人住房信贷并不只是被动地受房地产周期波动的影响，它会在一定程度上反作用于房地产经济，或多或少地影响后者的波动幅度和周期时间以及表现形式。
3、个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施
3.1完善个人征信系统，建立个人信用制度
3.2强信贷管理，做好风险预测
3.3建立住房贷款风险转移机制
银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。
一是借款人所购房屋的财产保险。给所购房屋买个保障，同时也是给银行买个保障，一旦借款人所购的房屋因某些不可预料的因素发生损坏影响其价值变化的，银行可优先受偿。二是购房人的人寿保险。将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保。可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。
3.4完善相关法律法规，加大个人房贷的监管力度
一是针对在房地产资金筹集、融资、接待各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《民法通则》、《反不正当竞争法》等法律法规进行完善，围绕住房贷款的各个环节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等進行研究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操作性。
二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定“房地产开发企业贷款管理法”、“个人购房抵押贷款管理法”、“住房贷款保险法”、“违反房地产信贷管理处罚条例”等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企与个人客户的合作关系，共同促进国民经济健康发展。