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房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。数据表明,房地产业在我国GDP中的比例越来越大,已经从2003年的7.48%迅速上升到2008年的 11.71%。房地产也是关联度很高的一个行业,与其相关的上下游行业接近60个,上下关联的行业从业人数已经超过了1亿人。因此,房地产作为国家支柱产业的地位是毋庸置疑的。
由于政治经济体制的特点,我国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济强大的控制能力。最近几年房地产价格大起大落很大程度上与政府的支持、鼓励和限制是分不开的。下面着重分析影响我国房地产价格的主要因素和各个阶段的国家宏观调控政策。
一、影响房地产价格的主要因素
影响房地产价格的主要因素有供求关系、土地政策、税收政策、金融政策、市場预期等五大方面。
(一)供求关系对房地产价格的影响
作为一种特殊商品,影响我国房地产价格波动的经济因素主要是房地产市场的供给与需求。房地产市场的需求包括实际的住房购买需求以及对商品房的投资或投机需求,如果两者之和大于市场上现有的供给量,就会导致房价上涨;如果反之则会导致房价下跌。事实上,消费者实际的住房购买需求基本上属于刚性需求,不会有太大的弹性。而对商品房的投资和投机需求的弹性非常大,要求政府有必要采用一定的宏观政策,刺激或抑制房地产的投资投机需求,来达到宏观调控的目的。
(二)土地政策对房地产价格的影响
土地投放数量的变动会直接影响土地价格,它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导:一是土地投放数量变动会引发未来住房供给数量变动,进而影响房价;二是土地投放数量变动会影响购房者对房价的预期,进而影响当期购房需求。一般而言,土地调控政策对地价的调控是迅速有效的,但对房价的调控则受制于开发商土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”,调控效果存在时滞,不能迅速显现出来。
(三)税收政策对房地产价格的影响
土地增值税开征,住房租赁税、印花税、普通住房契税税率、住房转让环节的营业税等税种的调整,都会增加或降低消费者或投资者的持有、转让等成本,在一定程度上达到对市场上房产需求量进行控制的目的,进而影响房价的涨跌。
(四)金融政策对房地产价格的影响
首期支付成数与房地产价格呈反方向变化。如果金融政策增加首期支付成数,房地产价格则降低;反之,则房地产价格上涨。此外,金融政策对房地产价格的影响体现在对房地产企业和个人的存贷款利率和放贷规模上。中央政府在2007年底之前一直采用的是紧缩的金融货币政策,目的是为了抑制我国过热的经济发展,特别是价格增长过快的房地产市场。2008年以来,政府连续五次降息,实行宽松的金融货币政策,是为了拉动内需,使我国的经济发展能够保持良性的增长速度。
(五)市场预期对房地产价格的影响
作为一个重要的投资性商品种类,房地产市场和股票、基金、黄金、证券、艺术品等投资市场一样,消费者都存在一种“买涨不买跌”的心理态势。如果房价大涨,一些在未来打算购置房产的消费者会尽快入市以免吃亏,房价越涨,人们的购买就越踊跃,从而进一步推动房价过快上涨。而自2008年以来政府调控楼市特别是实行房贷新政后,房价走势偏低,除了一些刚性需求外,其他多数潜在购房者纷纷持币观望房价走势,房价涨幅回落。2009年下半年以来,随着扩张性财政政策和宽松的货币政策产生作用,广州、上海、深圳等城市房价再创十年来新高。
二、2000年以来我国房地产业阶段性特征及政策分析
2000年以来我国房地产业主要经历了5大发展阶段。2000—2002年我国房地产处于市场化平稳起步期。1998年7月3日国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以此为标志,中国房地产业的市场化运作开始正式启动。市场化运作大大改善了城镇居民的居住条件,同时也推高了房价,房价开始平稳上升。
2003—2004年是我国房地产业的快速发展期。随着中国房地产的市场化运作逐步推进,房地产业出现了过热。为了打击囤积居奇、哄抬房价的行为,土地政策方面,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,从而使房地产进入“831”大限。同时在金融政策方面,国家相关部门发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)、《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》、《商业银行房地产贷款风险指引》等一系列政策文件,提高了房地产商贷款的门槛,加强了商业银行贷款监管,抑制房价涨幅过快,房价开始出现波动。
2005—2007年是我国房地产业的政策调控期。针对房地产市场发展中出现房价上涨过快、产品结构失衡等矛盾和问题,国家从宏观政策到微观操作层面不断出台调控政策和措施。在土地政策方面,发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,严把土地闸门,将新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍,提高房地产准入门槛。在税收政策方面,发布了《关于加强房地产税收管理的通知》、《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等政策措施,将营业税免征时限“2年转5年”和强制征收住房转让所得个人所得税,抑制投机性购房需求,同时加大房地产商开发成本,抑制房地产市场投资过热。货币政策方面,国务院先后出台了新旧“国八条”(2005年)、“国六条”(2006年)、“国十五条”(2006年)。此外,2007年3月至9月,金融机构一年期存款基准利率不断上调,贷款利率连续五级跳等一系列政策措施,以加强对房地产市场进行宏观调控,无不显示出政府对抑制房价飞涨的决心。
2008年是我国房价全面调整期。在国内外经济因素影响下,房地产价格逐步由狂热转向理性,国家在调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目标取得了明显的成效。由于市场成交量急剧萎缩,加剧开发商观望情绪,纷纷减缓新增土地购置面积和房地产新开工面积,使2008年下半年房地产投资增速呈现加速下滑态势。更好应对国际金融危机对中国经济的冲击,确保我国的经济能够保持良性的增长,2008年10月22日,财政部、国家税务总局出台政策,减免个人购买和销售住房的契税、印花税和土地增值税。央行自2008年9月至11月连续四次降低利率,三次降低存款准备金率,二次双率同时下调,预示着紧缩性货币政策开始放松,进一步发挥税收、信贷政策的调节作用,降低购房成本,增加住房交易,以拉动内需,刺激经济平稳增长。
2009年是我国房价回升期。房地产业借助中央政府“GDP保8”和刺激内需的东风,全国大中城市房价整体回暖。从国家统计局2009年12月份公布的数据来看,2009年1—11月份,全国房价无论是同比还是环比都在上涨,北京、上海、深圳、广州等一线城市出现V型大幅度的反弹。为防止房地产炒作和房地产泡沫卷土重来,2009年末到2010年初国家相继出台一系列宏观调控政策,以遏制部分城市房价过快上涨,“降价”、“观望”重新成了关键词,大家都期盼在新一轮国家政策的干预下,房地产价格的再度理性回归。
三、2000年以来我国房地产宏观调控政策的评析
(一)房地产宏观调控政策连续性不足
在发展房地产业的过程中,加强宏观调控有助于及时纠正不当行为,防范出现系统性风险是十分必要的。例如,地产金融存在的一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中。土地储备制度不完善,土地资产价格本身也波动频繁,不利于政府对房价的全面调控。房地产市场上的交易保证、土地管理、税收管理等很多制度性政策制定滞后,在实际调控中由于时间仓促,个别调控政策出台的连续性、连贯性不够,常常出现顾此失彼。
(二)房地产宏观调控政策缺乏执行力
近几年,国家一直在推出各种调控政策,但房价仍然继续走高,2007年个别城市的涨幅更是达到疯狂,虽然2008年出现短暂回落,2009年再次逐步攀升,调控的措施在一些地区没有得到有效落实是导致这种情况发生的重要原因。如2003年6月5日,中国人民银行发布了“121号文件”,对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定,但各银行因自身利益驱使,以121号文缺乏操作性为由,对房地产商暗地通融。2004年9月中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不得低于项目总投资35%,购房者的月供房款不得超过收入的50%,发出加强贷款监管的重要信号,而实际上建筑商、开发商、购房者、银行等通过各种手段变通,从来就没认真执行。类似的情况比比皆是,说明了制度缺失带来了管理的混乱和执行的艰难,要求政府在进行房地产宏观调控时必须建立有效监督机制。此外调控性政策的出台一定要十分慎重,确保政策的可执行力度。
(三)房地产政策未形成合理的住房保障制度
随着房地产业快速发展,我国商品房的供求结构失衡进一步加大,因为完全通过市场途径是解决不了当前房地产存在的问题。国家应该将注意力放到调整住房政策上来,重点是完善住房保障制度,保障一般人有房住。应该说,我国住房保障制度有关的政策出台了很多, 如国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,住建部等七部門联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》等等,但效果并不理想。例如,经济适用房的推出,国家搞经济适用房本意是让中、低收入者买得起满意的房子,但实际操作却有许多困难。有关政策、界限、对象、标准很模糊,经济适用房、房改房和商品房之间的界限不明,以至于在实际操作中标准不一,不利于市场监管,存在经济适用房投机行为和地方政府垄断,经济适用房不经济,不能惠及普通民众。今后的重点就是要切实完善住房保障制度,尽快解决中、低收入群体的住房问题。
(罗慧媛,1983年生,陕西榆林人,四川社会科学院)
由于政治经济体制的特点,我国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济强大的控制能力。最近几年房地产价格大起大落很大程度上与政府的支持、鼓励和限制是分不开的。下面着重分析影响我国房地产价格的主要因素和各个阶段的国家宏观调控政策。
一、影响房地产价格的主要因素
影响房地产价格的主要因素有供求关系、土地政策、税收政策、金融政策、市場预期等五大方面。
(一)供求关系对房地产价格的影响
作为一种特殊商品,影响我国房地产价格波动的经济因素主要是房地产市场的供给与需求。房地产市场的需求包括实际的住房购买需求以及对商品房的投资或投机需求,如果两者之和大于市场上现有的供给量,就会导致房价上涨;如果反之则会导致房价下跌。事实上,消费者实际的住房购买需求基本上属于刚性需求,不会有太大的弹性。而对商品房的投资和投机需求的弹性非常大,要求政府有必要采用一定的宏观政策,刺激或抑制房地产的投资投机需求,来达到宏观调控的目的。
(二)土地政策对房地产价格的影响
土地投放数量的变动会直接影响土地价格,它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导:一是土地投放数量变动会引发未来住房供给数量变动,进而影响房价;二是土地投放数量变动会影响购房者对房价的预期,进而影响当期购房需求。一般而言,土地调控政策对地价的调控是迅速有效的,但对房价的调控则受制于开发商土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”,调控效果存在时滞,不能迅速显现出来。
(三)税收政策对房地产价格的影响
土地增值税开征,住房租赁税、印花税、普通住房契税税率、住房转让环节的营业税等税种的调整,都会增加或降低消费者或投资者的持有、转让等成本,在一定程度上达到对市场上房产需求量进行控制的目的,进而影响房价的涨跌。
(四)金融政策对房地产价格的影响
首期支付成数与房地产价格呈反方向变化。如果金融政策增加首期支付成数,房地产价格则降低;反之,则房地产价格上涨。此外,金融政策对房地产价格的影响体现在对房地产企业和个人的存贷款利率和放贷规模上。中央政府在2007年底之前一直采用的是紧缩的金融货币政策,目的是为了抑制我国过热的经济发展,特别是价格增长过快的房地产市场。2008年以来,政府连续五次降息,实行宽松的金融货币政策,是为了拉动内需,使我国的经济发展能够保持良性的增长速度。
(五)市场预期对房地产价格的影响
作为一个重要的投资性商品种类,房地产市场和股票、基金、黄金、证券、艺术品等投资市场一样,消费者都存在一种“买涨不买跌”的心理态势。如果房价大涨,一些在未来打算购置房产的消费者会尽快入市以免吃亏,房价越涨,人们的购买就越踊跃,从而进一步推动房价过快上涨。而自2008年以来政府调控楼市特别是实行房贷新政后,房价走势偏低,除了一些刚性需求外,其他多数潜在购房者纷纷持币观望房价走势,房价涨幅回落。2009年下半年以来,随着扩张性财政政策和宽松的货币政策产生作用,广州、上海、深圳等城市房价再创十年来新高。
二、2000年以来我国房地产业阶段性特征及政策分析
2000年以来我国房地产业主要经历了5大发展阶段。2000—2002年我国房地产处于市场化平稳起步期。1998年7月3日国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,以此为标志,中国房地产业的市场化运作开始正式启动。市场化运作大大改善了城镇居民的居住条件,同时也推高了房价,房价开始平稳上升。
2003—2004年是我国房地产业的快速发展期。随着中国房地产的市场化运作逐步推进,房地产业出现了过热。为了打击囤积居奇、哄抬房价的行为,土地政策方面,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,从而使房地产进入“831”大限。同时在金融政策方面,国家相关部门发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)、《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》、《商业银行房地产贷款风险指引》等一系列政策文件,提高了房地产商贷款的门槛,加强了商业银行贷款监管,抑制房价涨幅过快,房价开始出现波动。
2005—2007年是我国房地产业的政策调控期。针对房地产市场发展中出现房价上涨过快、产品结构失衡等矛盾和问题,国家从宏观政策到微观操作层面不断出台调控政策和措施。在土地政策方面,发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,严把土地闸门,将新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍,提高房地产准入门槛。在税收政策方面,发布了《关于加强房地产税收管理的通知》、《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等政策措施,将营业税免征时限“2年转5年”和强制征收住房转让所得个人所得税,抑制投机性购房需求,同时加大房地产商开发成本,抑制房地产市场投资过热。货币政策方面,国务院先后出台了新旧“国八条”(2005年)、“国六条”(2006年)、“国十五条”(2006年)。此外,2007年3月至9月,金融机构一年期存款基准利率不断上调,贷款利率连续五级跳等一系列政策措施,以加强对房地产市场进行宏观调控,无不显示出政府对抑制房价飞涨的决心。
2008年是我国房价全面调整期。在国内外经济因素影响下,房地产价格逐步由狂热转向理性,国家在调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目标取得了明显的成效。由于市场成交量急剧萎缩,加剧开发商观望情绪,纷纷减缓新增土地购置面积和房地产新开工面积,使2008年下半年房地产投资增速呈现加速下滑态势。更好应对国际金融危机对中国经济的冲击,确保我国的经济能够保持良性的增长,2008年10月22日,财政部、国家税务总局出台政策,减免个人购买和销售住房的契税、印花税和土地增值税。央行自2008年9月至11月连续四次降低利率,三次降低存款准备金率,二次双率同时下调,预示着紧缩性货币政策开始放松,进一步发挥税收、信贷政策的调节作用,降低购房成本,增加住房交易,以拉动内需,刺激经济平稳增长。
2009年是我国房价回升期。房地产业借助中央政府“GDP保8”和刺激内需的东风,全国大中城市房价整体回暖。从国家统计局2009年12月份公布的数据来看,2009年1—11月份,全国房价无论是同比还是环比都在上涨,北京、上海、深圳、广州等一线城市出现V型大幅度的反弹。为防止房地产炒作和房地产泡沫卷土重来,2009年末到2010年初国家相继出台一系列宏观调控政策,以遏制部分城市房价过快上涨,“降价”、“观望”重新成了关键词,大家都期盼在新一轮国家政策的干预下,房地产价格的再度理性回归。
三、2000年以来我国房地产宏观调控政策的评析
(一)房地产宏观调控政策连续性不足
在发展房地产业的过程中,加强宏观调控有助于及时纠正不当行为,防范出现系统性风险是十分必要的。例如,地产金融存在的一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中。土地储备制度不完善,土地资产价格本身也波动频繁,不利于政府对房价的全面调控。房地产市场上的交易保证、土地管理、税收管理等很多制度性政策制定滞后,在实际调控中由于时间仓促,个别调控政策出台的连续性、连贯性不够,常常出现顾此失彼。
(二)房地产宏观调控政策缺乏执行力
近几年,国家一直在推出各种调控政策,但房价仍然继续走高,2007年个别城市的涨幅更是达到疯狂,虽然2008年出现短暂回落,2009年再次逐步攀升,调控的措施在一些地区没有得到有效落实是导致这种情况发生的重要原因。如2003年6月5日,中国人民银行发布了“121号文件”,对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定,但各银行因自身利益驱使,以121号文缺乏操作性为由,对房地产商暗地通融。2004年9月中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不得低于项目总投资35%,购房者的月供房款不得超过收入的50%,发出加强贷款监管的重要信号,而实际上建筑商、开发商、购房者、银行等通过各种手段变通,从来就没认真执行。类似的情况比比皆是,说明了制度缺失带来了管理的混乱和执行的艰难,要求政府在进行房地产宏观调控时必须建立有效监督机制。此外调控性政策的出台一定要十分慎重,确保政策的可执行力度。
(三)房地产政策未形成合理的住房保障制度
随着房地产业快速发展,我国商品房的供求结构失衡进一步加大,因为完全通过市场途径是解决不了当前房地产存在的问题。国家应该将注意力放到调整住房政策上来,重点是完善住房保障制度,保障一般人有房住。应该说,我国住房保障制度有关的政策出台了很多, 如国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,住建部等七部門联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》等等,但效果并不理想。例如,经济适用房的推出,国家搞经济适用房本意是让中、低收入者买得起满意的房子,但实际操作却有许多困难。有关政策、界限、对象、标准很模糊,经济适用房、房改房和商品房之间的界限不明,以至于在实际操作中标准不一,不利于市场监管,存在经济适用房投机行为和地方政府垄断,经济适用房不经济,不能惠及普通民众。今后的重点就是要切实完善住房保障制度,尽快解决中、低收入群体的住房问题。
(罗慧媛,1983年生,陕西榆林人,四川社会科学院)