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【摘要】近几年来房地产行业持续升温，成为是国民孜孜不倦讨论的话题。而房地产成本非常大，并且所涉及的环节非常多，如何有效核算房地产成本及控制其成本成为当代学术界持续讨论的话题。
【关键词】房地产;成本核算;成本控制
经济和科技的飞速发展带动了房地产行业的升温，并且房地产行业也逐渐成为推动我国经济发展的支柱产业。然而房地产行业飞速发展的背后我们却不得不考虑其带来的影响，核算房地产成本以及有效控制成本能够推动房地产行业持续健康发展，使之成为能够推动国家经济发展的更为健康的力量。
1、房屋建设及开发成本核算
1.1土地、土建、设备
上述三个板块是房屋建筑过程中所产生的成本的主要方面，占据总成本的80%。这其中支出最大的是土地费用，通常可将土地成本的大小作为审核这一建筑工程是否可行的基础，通过对土地费用的评估来评价一个房屋建筑开发项目是否可行。企业以创造经济效益为组织的目标，因此通过这一指标来判断项目是否可达到预期收益和经济指标。
1.2施工相关配套指标支出
施工相关配套指标支出主要指的是在施工过程中辅助施工措施环节的支出，例如人工、水、电、煤气等材料，这部分材料虽然不属于直接施工环节，但是在施工过程中却是必不可少的环节。此外企业在施工的过程中虽然也有保证金，例如绿化保证金等，但大多数都因为各种原因导致企业难以将这部分保证金收回。
2、房屋建筑开发成本核算
2.1间接费用核算
企业投入房地产建筑行业的间接费用主要包含有施工管理费用、财务费用以及销售费用。这部分费用如果按照现行的房屋建筑开发企业会计制度规定实施的话，应将这部分费用作为期间费用，计算入当期的损益。但是这种处理方式与会计的配比性原则相悖，必然会导致虚假财务现象的出现，无法真实且客观的反应房地产行业运行的实际状况。
2.2项目竣工决算
房屋建筑开发的成本核算最终目的是为了有效计算出房屋建筑开发总成本与可销售面积的开发成本，结合双向成本能够计算出本次工程开发过程中产生的整体成本，进而方便开发商计算这一房屋建筑的收益。但是现有的工程结算更多的注重施工结束后的决算，不重视项目决算，因为工程决算涉及到施工工人薪资的发放，无法拖沓，但工程决算并不意味着整个项目工程的结束，因为就现阶段住房环境而言，住宅是一方面，为提升房屋建设质量，相应还会增加一部分配套设施，这部分配套设施完不成就意味着本期工程无法决算。另外，配套设施建设不及时也会导致收取的保证金无法及时退还。
3、房地产成本控制
3.1开发前期成本控制
对于房地产项目成本的控制应体现在整个建筑工程的各个环节，但是房地产项目的初步设计阶段能够影响到整个工程造价的65%;施工图本身也会对工程造价产生较大影响，一般可维持在25%～35%之间。因此开发商对这房屋建筑施工图的重视程度非常大，甚至会选择多个工程师同时对施工图纸进行审核。施工图纸一旦确定之后，要求施工工人必须按照施工图纸的规划进行施工，不得轻易改变，因此施工图纸不但对工程造价产生一定影响，甚至还会影响房建工程施工质量;此外施工技术也会对工程造价产生一定的影响，但相较于其他几个环节，施工技术对工程造价的影响非常低，僅占5%～10%。
结合上述几个数据不难发现，工程造价最为关键的几个环节都在施工设计阶段，想要有效把控工程造价，需要设置相应的部门对施工设计环节进行详细的界定，可基于实际施工状况制定详细的设计要求，并针对设计单位的设计方案施工图纸进行审核，从而保障施工结构形式、装修标准、材料设备的选择等多种。最后是设计方案在制定时，也应考虑到随着实际动工状况和施工过程中可能遇到的困难，尽量降低突发性问题对工程造价产生的影响。
3.2开发中期的成本控制
房建工程施工过程中所产生的材料消耗量非常大，并且价格悬殊也较大，原则上应基于项目总成本预期和产品市场价格的背景下对材料的品质与价格进行确定。另外现阶段房地产商多会选择对施工过程中其关键作用的材料进行直接供给，这一方面可降低房产商施工过程中产生的材料成本，另一方面可对建筑的工程质量有一个较为稳妥的把握。
监理单位的监督也可作为有效保障施工成本和施工质量的重要方式，监理单位会随时对施工方的施工状况进行把控，关注施工过程中是否存在与成本预算较大的环节，确保各项施工成本都能够牢牢的控制在合理的范围之内。房建工程一旦涉及到施工方法的变更，必须要对相关签证进行严格的审批，例如可制定《项目工期进度表》，单独对每个施工单位进行分门别类的审核，有效控制施工成本。
3.3开发后期的成本控制
基础设施在构建之前可通过采用招标的方式确定施工单位，基于房建工程施工的具体顺序确定各个施工单位施工的先后顺序。公共设施在建设之前应考虑到目标客户消费需求，配套设施的档次更应该按照本项目施工标准和市场需求来进行相应确定，同时还应关注周边房建工程配套设施的安置状况，尽量避免配套设施的安置出现构造的雷同现象。
3.4成本控制措施
材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担从施工作业队结算金额中扣除这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
结语：
综上所述，房地产行业发展迅速，与我国国民生活水平提升、社会经济发展有直接关系。分析我国现阶段居民对房屋建筑的需求已经逐渐从单纯追求居住空间转变为提升生活质量和高性价比，居民的消费行为越来越理智，因此房地产行业推动成本核算更加科学，提升成本控制能力，推动房屋建筑的服务能力更加优化，必将可推动房地产行业更为科学健康发展。
参考文献：
[1]杨静.房地产成本核算与控制措施探析[J].当代会计，2017（08）：18-19.
[2]张忠雄.房地产项目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017（05）：239-240.
[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，2015（12）：149.
【关键词】房地产;成本核算;成本控制
经济和科技的飞速发展带动了房地产行业的升温，并且房地产行业也逐渐成为推动我国经济发展的支柱产业。然而房地产行业飞速发展的背后我们却不得不考虑其带来的影响，核算房地产成本以及有效控制成本能够推动房地产行业持续健康发展，使之成为能够推动国家经济发展的更为健康的力量。
1、房屋建设及开发成本核算
1.1土地、土建、设备
上述三个板块是房屋建筑过程中所产生的成本的主要方面，占据总成本的80%。这其中支出最大的是土地费用，通常可将土地成本的大小作为审核这一建筑工程是否可行的基础，通过对土地费用的评估来评价一个房屋建筑开发项目是否可行。企业以创造经济效益为组织的目标，因此通过这一指标来判断项目是否可达到预期收益和经济指标。
1.2施工相关配套指标支出
施工相关配套指标支出主要指的是在施工过程中辅助施工措施环节的支出，例如人工、水、电、煤气等材料，这部分材料虽然不属于直接施工环节，但是在施工过程中却是必不可少的环节。此外企业在施工的过程中虽然也有保证金，例如绿化保证金等，但大多数都因为各种原因导致企业难以将这部分保证金收回。
2、房屋建筑开发成本核算
2.1间接费用核算
企业投入房地产建筑行业的间接费用主要包含有施工管理费用、财务费用以及销售费用。这部分费用如果按照现行的房屋建筑开发企业会计制度规定实施的话，应将这部分费用作为期间费用，计算入当期的损益。但是这种处理方式与会计的配比性原则相悖，必然会导致虚假财务现象的出现，无法真实且客观的反应房地产行业运行的实际状况。
2.2项目竣工决算
房屋建筑开发的成本核算最终目的是为了有效计算出房屋建筑开发总成本与可销售面积的开发成本，结合双向成本能够计算出本次工程开发过程中产生的整体成本，进而方便开发商计算这一房屋建筑的收益。但是现有的工程结算更多的注重施工结束后的决算，不重视项目决算，因为工程决算涉及到施工工人薪资的发放，无法拖沓，但工程决算并不意味着整个项目工程的结束，因为就现阶段住房环境而言，住宅是一方面，为提升房屋建设质量，相应还会增加一部分配套设施，这部分配套设施完不成就意味着本期工程无法决算。另外，配套设施建设不及时也会导致收取的保证金无法及时退还。
3、房地产成本控制
3.1开发前期成本控制
对于房地产项目成本的控制应体现在整个建筑工程的各个环节，但是房地产项目的初步设计阶段能够影响到整个工程造价的65%;施工图本身也会对工程造价产生较大影响，一般可维持在25%～35%之间。因此开发商对这房屋建筑施工图的重视程度非常大，甚至会选择多个工程师同时对施工图纸进行审核。施工图纸一旦确定之后，要求施工工人必须按照施工图纸的规划进行施工，不得轻易改变，因此施工图纸不但对工程造价产生一定影响，甚至还会影响房建工程施工质量;此外施工技术也会对工程造价产生一定的影响，但相较于其他几个环节，施工技术对工程造价的影响非常低，僅占5%～10%。
结合上述几个数据不难发现，工程造价最为关键的几个环节都在施工设计阶段，想要有效把控工程造价，需要设置相应的部门对施工设计环节进行详细的界定，可基于实际施工状况制定详细的设计要求，并针对设计单位的设计方案施工图纸进行审核，从而保障施工结构形式、装修标准、材料设备的选择等多种。最后是设计方案在制定时，也应考虑到随着实际动工状况和施工过程中可能遇到的困难，尽量降低突发性问题对工程造价产生的影响。
3.2开发中期的成本控制
房建工程施工过程中所产生的材料消耗量非常大，并且价格悬殊也较大，原则上应基于项目总成本预期和产品市场价格的背景下对材料的品质与价格进行确定。另外现阶段房地产商多会选择对施工过程中其关键作用的材料进行直接供给，这一方面可降低房产商施工过程中产生的材料成本，另一方面可对建筑的工程质量有一个较为稳妥的把握。
监理单位的监督也可作为有效保障施工成本和施工质量的重要方式，监理单位会随时对施工方的施工状况进行把控，关注施工过程中是否存在与成本预算较大的环节，确保各项施工成本都能够牢牢的控制在合理的范围之内。房建工程一旦涉及到施工方法的变更，必须要对相关签证进行严格的审批，例如可制定《项目工期进度表》，单独对每个施工单位进行分门别类的审核，有效控制施工成本。
3.3开发后期的成本控制
基础设施在构建之前可通过采用招标的方式确定施工单位，基于房建工程施工的具体顺序确定各个施工单位施工的先后顺序。公共设施在建设之前应考虑到目标客户消费需求，配套设施的档次更应该按照本项目施工标准和市场需求来进行相应确定，同时还应关注周边房建工程配套设施的安置状况，尽量避免配套设施的安置出现构造的雷同现象。
3.4成本控制措施
材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担从施工作业队结算金额中扣除这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
结语：
综上所述，房地产行业发展迅速，与我国国民生活水平提升、社会经济发展有直接关系。分析我国现阶段居民对房屋建筑的需求已经逐渐从单纯追求居住空间转变为提升生活质量和高性价比，居民的消费行为越来越理智，因此房地产行业推动成本核算更加科学，提升成本控制能力，推动房屋建筑的服务能力更加优化，必将可推动房地产行业更为科学健康发展。
参考文献：
[1]杨静.房地产成本核算与控制措施探析[J].当代会计，2017（08）：18-19.
[2]张忠雄.房地产项目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017（05）：239-240.
[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，2015（12）：149.