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温州企业批建工业用地的热情非比寻常，任何有助于达到“圈地”目的的“秀”，温州民企皆有兴趣参与“演出”。当然，从商业的角度出发，迅速蹿升的地价仿佛已成为企业经济增长渠道转型过程中最梦寐以求的快捷方式
掌握时势编造项目获批工业用地的“生意经”，一直都是公众茶余饭后感兴趣和争论的焦点。
当邱光和在温州市两会上抛出“虚拟经营本土化”的议案时，人们便已料到他和森马集团注定将吸引眼下温州产业界的目光。然而，在对5家加工型企业高调的考察、技改、签约后，这个被评价为“善于把握时势”的企业家却在其后的时间里后劲不是。
这种仿有前兆的“高开低走”令人未感陌生，不需提醒，所有人都注意到了森马集团因此项目而即将低价到手的100亩工业用地。至此，人们似乎相信，在素有传闻的温州民企“圈地”名单上，又将增添新的内容。
圈地疑似名单
“胆子小了，郑秀东。”位熟悉“虚拟经营本土化”前因后果的知情人如此感慨拜丽德老总在这场运动中的“不智”抉择，据他透露，其实郑比邱更有机会将此项目揽于己身。
2004年底，一位长期关注温州服装行业的人大代表，在温州市两会召开前夕带着“虚拟经营本土化”提案找到了郑秀东。这位代表提出，假设提案获得政府采纳，希望拜丽德集团能够请缨试点，遭到了郑的婉拒，该代表于是找到在虚拟经营领域同样成功的森马集团，“邱光和敏锐的商业嗅觉此时发挥了作用”。
知情人认为郑的婉拒让人“不可理解”。一方面，响应政府政策既可扩大企业知名度，对品牌推广大有裨益；更为重要的是，可以利用这个良机为企业申请工业土地提供便利。他透露，温州的民企不乏这样的“圈地”先例，在他描述的“圈地”疑似名单中，一些上规模企业赫然在列。
2000年，法派集团在风光秀丽的滨海工业区内获得一块上百亩的工业用地，按照正常的建设速度，2年内，法派滨海工业园便应该建设完成，但5年未建好，“他们总是说自己生意繁忙啊。”
另一个工程周期已达5年的是现在温州的美特斯·威工业园，建建停停，批大建小。而更有意思的是，大部分企业迫于政策法规压力，完成了建设，也不自己使用，而是出租给别的公司办公，瓯海的忠义集团更是放弃了服装主业，专门建设工业用房出租获利。
“炬光工业区的神力、西山泵业，厂房空置已达两年之久，甚至于该园区还有一块属于雪歌公司的地块4年未建，现被作为垃圾场使用。”该人土继续为这个名单添加，据他所知，报喜鸟、奥康早在5年前就已经在温州瓯北三桥工业区的重要地带给自己预留了大片的土地，前者在2005年搞起了房产，后者111亩的土地，两年时间以来的建设只是占全部土地一小部分的员工宿舍。
为圈地作秀
相比他们，邱光和利用项目“圈地”的手法更为隐蔽。事实上，这并非他的首创，早在两年之前，强强集团便已经成功的运用过“时势”。
名义上是强强集团董事长的黄聪弟，两年之后递给记者的依然是那张“温州五洲集团有限公司董事长”的名片，这从一个侧面印证了该联合体留给外界“名联实散”的猜测。
当然，两年的时间里，黄聪弟等人并非一无所获，2003年成立的强强集团得到了政府的支持：当地的建设银行为强强集团提供了5亿元中长期贷款授信，政府也批给了100多亩土地作为集团工业园区用地。
强强集团的“圈地”得逞，从某种意义上来说，为温州企业如何有效而稳当的获得土地提供了“榜样”，很多懂得运用时势的企业跃跃欲试，已尝到个中甜头的许多企业家变着法子编造项目要地。
这已成温州产业界共识，在政府大力扶持的工业区建设过程中，一些稍有规模的企业蜂拥而上抢购土地，于是，“做大做强”、“打造行业旗舰”、“集合区域优势’’成为了这些“秀”场中出镜率最高的词汇。但明眼人知道，他们背后的目的复杂。
圈地的暴利诱惑
从商业的角度出发，迅速蹿升的地价仿佛已成为企业经济增長渠道转型过程中最梦寐以求的快捷方式。所有的数据与惯性表现都在表明，可观的土地增值空间是众多企业“圈地”的原动力。在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。从1999年开始，温州的房地产市场便一直领涨全国，昂贵的土地价格使运：些企业在工业土地上大做文章。
温州有些企业拿到地后，迟迟不开工，有些甚至两三年闲置，这种荒地现象在目前仍然存在。有些企业千方百计批到土地后，亦非立即建设生产，而是待价而沽，炒买炒卖，牟取暴利；他们批地建房的目的就是等待土地涨价，从中赚取差额。
也许有一些数据可以粗略地获知工业土地的利润空间。2004年底，根据温州土地资源管理局公布的资料，温州市工业园区的工业用地价格平均已达100万元／亩，市区商业用地则拍出了1120万元／亩的高价，而5年前，工业用地出让价平均仅20万元／亩左右。
究其原因，首先，温州土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性。地产有实用价值，比古董收藏之类的保值升值空间更要大得多。
其次，温州近几年用地指标已被严重透支，工业用地的需求仍呈几何数增加。一地如有一百家企业占用了1000亩工业用地，经过几年发展，这百家企业便会需要2000亩土地满足其扩张的愿望。
而当初鼓励兴建工业园区时，工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者协议提供。这等于是白送土地还贴钱。难怪已尝到个中甜头的许多企业家变着法子编造项目要地，难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。实在是没有比这更稳更高的增值手段了。
不合理的资源配置
“温州企业圈地增值，有一部分是为了寻找一个更高的发展平台，还有一部分则是迫于温州没有土地可征。”“没有地是表面现象，更深层次的原因是资源配置不尽合理。”政协委员郑胜涛，就工业园区建设土地制约问题讲了不少自己的看法：“土地价格居高不下，用地指标紧缺与一些企业‘征而不用、多征少用、征而他用’现象同时存在；这既增加了小企业征地难度，又不利于社会的稳定。”
采访中，记者了解到，有一家企业在两个工业园同时征了地，该企业负责人透露了这样的想法：先把地征过来再说，看看哪个园区更好，各方面政策更优惠，更有前途，就在哪个地方建厂发展，另外的地则转手卖掉或者出租。
有一方的态度值得人们去关注。当年“强强”的诞生，在当地引起了强烈反响，舆论普遍认为其“首开温州民营企业强强联合的先河”。而来自官方的评价则是：强强集团的组建，可以说是一次革命性的产业资源整合，对区域性 产业的捉升、发展和民营经济的体制、机制创新具有很强的启示、示范作用。
在这种高调赞誉的基础上，温州有关主要领导表示温州将密切关注并全力支持这类企业的发展，总结经验、积极推广，以加快推进温州国际性轻工城的建设。
虽然人们无法确知这种支持对于“圈地”潮的推进具有多大作用力，但各方对此“忌莫如深”的暧味态度却无法使人对上述评价“充满信心”。实际上，无论出于什么样的原因与动机，都造成了企业的有机可乘，反过来，这种圈地行为又导致了地价的上升，致使进入了工业用地“恶性循环”。
圈地导致恶性循环
在外界看来，温州市国土资源局用地审批处处长朱剑云是近几年来“温州最忙的人”。他的电话一个接着一个，主题异常雷同——一些小企业向政府要土地。
“企业发展要土地，产业升级要土地，招商引资更需要土地。可手头根本没有那么多地。”朱剑云谈起工业用地的矛盾也不乏苦衷。他认为，工业土地紧缺，只是硬币的一面，另一面，则是珍贵的土地的闲置和浪费。
据朱剑云介绍，温州历来是人多地少，“寸土寸金”。2004年宏观调控后，“土地”更成为制约温州制鞋业发展的最大“瓶颈”。可目前温州市可用于建设的土地只有55万亩左右，而全市1999年～2003年五年间共批准建设用地27万亩。按这样的速度，十年就会全部用完。
无庸讳言，土地紧缺是温州的自然禀赋条件。人均耕地仅有3分多一点，据了解，工业用地的日益增长与耕地保护政策之间的矛盾在温州正变得越来越尖锐。连续三年，温州市用地指标都不足实际用地需求的十分之一。
相对于内地偏低的工业用地价格，温州现在的工业用地100万元／亩简直是天价。中小企业征地本来就非常困难，当地政府许诺说等大企业的用地问题解决以后马上解决中小企业的用地问题，但目前一些小规模企业仍然无法申请到扩张的必需用地。
圈地热情依旧
乐清市是温州的一个县级市，与温州隔江相望。车行瓯江大桥，一进入乐清市辖区，就可以看到偌大一片漂亮的厂房，厂房大多三四层，蓝白相间，背靠青山，显得清洁而宁静。这就是温州最大的民营企业正泰集团位于乐清市北白象镇的“大桥工业区”，置身于厂区前那延绵千米的宽广绿地，你会觉得是身在公园。
在温州乃至在浙江全省，像这样的“花园式工厂”并不少见。对于企业来说，这自然是实力的象征。绿地就像企业胸前的徽章，显露出企业的富裕和阔绰。不过，对于人均耕地只有0．35亩的温州，这实在是太奢华了。
奢华也是一种浪费，特别是对于土地紧缺的温州，一面是紧需用地的待发展企业，另一面则是聚集了众多闲置土地的“圈地”现象。2005年初，温州市统计局专门成立课题组，调查了2423家规模以上工业企业(即年产值在500万元以上的企业)的用地情况。
调查结果显示，工业园区作为产业积聚的主要基地，不仅土地利用率和产出低下，而且土地浪费严重。温州全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43％的土地没有开发。工业园区内累计开发土地面积共计39.7平方公里，其中已建成投产面积只有22.8平方公里。园区厂房绝大多数是一层，二层很少，三四层基本没有。这些厂房占用土地面积超过3万亩，但建筑面积不足1.5万亩。溫州市县级以上各类开发区、园区有54个，规划用地范围26.23万亩，实际占地13.69万亩，其中2870亩不符合土地利用总体规划等方面要求，“圈地”和浪费土地现象不同程度存在。
“全市园区的工业集中度只有18％，每亩产值只有147万元，仅为全市规模以上工业平均水平的52.1％。每亩税收8万元，仅为全市平均值的2／3。”温州市统计局李国洪处长透露，据温州市统计局调查，从2001年到2004年，温州全市建设用地总量增长了2.2倍，而GDP仅仅增长48％。
数据显然让人担忧，“圈地”导致的工业用地问题已经显现，不仅如此，在将来很长的一段时间里，温州民企继续这门生意经的热情不会削弱，“虚拟经营本土化”不是第一个被载入“圈地”名单的企业，更不可能是最后一个。邱光和“春风得意”的一幕勾起人们对民企工业“圈地”的再次关注，在温州工业“圈地”历史簿上，“虚拟经营本地化”将被作为时势运用者主导的一门成功生意为人所传载。
掌握时势编造项目获批工业用地的“生意经”，一直都是公众茶余饭后感兴趣和争论的焦点。
当邱光和在温州市两会上抛出“虚拟经营本土化”的议案时，人们便已料到他和森马集团注定将吸引眼下温州产业界的目光。然而，在对5家加工型企业高调的考察、技改、签约后，这个被评价为“善于把握时势”的企业家却在其后的时间里后劲不是。
这种仿有前兆的“高开低走”令人未感陌生，不需提醒，所有人都注意到了森马集团因此项目而即将低价到手的100亩工业用地。至此，人们似乎相信，在素有传闻的温州民企“圈地”名单上，又将增添新的内容。
圈地疑似名单
“胆子小了，郑秀东。”位熟悉“虚拟经营本土化”前因后果的知情人如此感慨拜丽德老总在这场运动中的“不智”抉择，据他透露，其实郑比邱更有机会将此项目揽于己身。
2004年底，一位长期关注温州服装行业的人大代表，在温州市两会召开前夕带着“虚拟经营本土化”提案找到了郑秀东。这位代表提出，假设提案获得政府采纳，希望拜丽德集团能够请缨试点，遭到了郑的婉拒，该代表于是找到在虚拟经营领域同样成功的森马集团，“邱光和敏锐的商业嗅觉此时发挥了作用”。
知情人认为郑的婉拒让人“不可理解”。一方面，响应政府政策既可扩大企业知名度，对品牌推广大有裨益；更为重要的是，可以利用这个良机为企业申请工业土地提供便利。他透露，温州的民企不乏这样的“圈地”先例，在他描述的“圈地”疑似名单中，一些上规模企业赫然在列。
2000年，法派集团在风光秀丽的滨海工业区内获得一块上百亩的工业用地，按照正常的建设速度，2年内，法派滨海工业园便应该建设完成，但5年未建好，“他们总是说自己生意繁忙啊。”
另一个工程周期已达5年的是现在温州的美特斯·威工业园，建建停停，批大建小。而更有意思的是，大部分企业迫于政策法规压力，完成了建设，也不自己使用，而是出租给别的公司办公，瓯海的忠义集团更是放弃了服装主业，专门建设工业用房出租获利。
“炬光工业区的神力、西山泵业，厂房空置已达两年之久，甚至于该园区还有一块属于雪歌公司的地块4年未建，现被作为垃圾场使用。”该人土继续为这个名单添加，据他所知，报喜鸟、奥康早在5年前就已经在温州瓯北三桥工业区的重要地带给自己预留了大片的土地，前者在2005年搞起了房产，后者111亩的土地，两年时间以来的建设只是占全部土地一小部分的员工宿舍。
为圈地作秀
相比他们，邱光和利用项目“圈地”的手法更为隐蔽。事实上，这并非他的首创，早在两年之前，强强集团便已经成功的运用过“时势”。
名义上是强强集团董事长的黄聪弟，两年之后递给记者的依然是那张“温州五洲集团有限公司董事长”的名片，这从一个侧面印证了该联合体留给外界“名联实散”的猜测。
当然，两年的时间里，黄聪弟等人并非一无所获，2003年成立的强强集团得到了政府的支持：当地的建设银行为强强集团提供了5亿元中长期贷款授信，政府也批给了100多亩土地作为集团工业园区用地。
强强集团的“圈地”得逞，从某种意义上来说，为温州企业如何有效而稳当的获得土地提供了“榜样”，很多懂得运用时势的企业跃跃欲试，已尝到个中甜头的许多企业家变着法子编造项目要地。
这已成温州产业界共识，在政府大力扶持的工业区建设过程中，一些稍有规模的企业蜂拥而上抢购土地，于是，“做大做强”、“打造行业旗舰”、“集合区域优势’’成为了这些“秀”场中出镜率最高的词汇。但明眼人知道，他们背后的目的复杂。
圈地的暴利诱惑
从商业的角度出发，迅速蹿升的地价仿佛已成为企业经济增長渠道转型过程中最梦寐以求的快捷方式。所有的数据与惯性表现都在表明，可观的土地增值空间是众多企业“圈地”的原动力。在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。从1999年开始，温州的房地产市场便一直领涨全国，昂贵的土地价格使运：些企业在工业土地上大做文章。
温州有些企业拿到地后，迟迟不开工，有些甚至两三年闲置，这种荒地现象在目前仍然存在。有些企业千方百计批到土地后，亦非立即建设生产，而是待价而沽，炒买炒卖，牟取暴利；他们批地建房的目的就是等待土地涨价，从中赚取差额。
也许有一些数据可以粗略地获知工业土地的利润空间。2004年底，根据温州土地资源管理局公布的资料，温州市工业园区的工业用地价格平均已达100万元／亩，市区商业用地则拍出了1120万元／亩的高价，而5年前，工业用地出让价平均仅20万元／亩左右。
究其原因，首先，温州土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性。地产有实用价值，比古董收藏之类的保值升值空间更要大得多。
其次，温州近几年用地指标已被严重透支，工业用地的需求仍呈几何数增加。一地如有一百家企业占用了1000亩工业用地，经过几年发展，这百家企业便会需要2000亩土地满足其扩张的愿望。
而当初鼓励兴建工业园区时，工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者协议提供。这等于是白送土地还贴钱。难怪已尝到个中甜头的许多企业家变着法子编造项目要地，难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。实在是没有比这更稳更高的增值手段了。
不合理的资源配置
“温州企业圈地增值，有一部分是为了寻找一个更高的发展平台，还有一部分则是迫于温州没有土地可征。”“没有地是表面现象，更深层次的原因是资源配置不尽合理。”政协委员郑胜涛，就工业园区建设土地制约问题讲了不少自己的看法：“土地价格居高不下，用地指标紧缺与一些企业‘征而不用、多征少用、征而他用’现象同时存在；这既增加了小企业征地难度，又不利于社会的稳定。”
采访中，记者了解到，有一家企业在两个工业园同时征了地，该企业负责人透露了这样的想法：先把地征过来再说，看看哪个园区更好，各方面政策更优惠，更有前途，就在哪个地方建厂发展，另外的地则转手卖掉或者出租。
有一方的态度值得人们去关注。当年“强强”的诞生，在当地引起了强烈反响，舆论普遍认为其“首开温州民营企业强强联合的先河”。而来自官方的评价则是：强强集团的组建，可以说是一次革命性的产业资源整合，对区域性 产业的捉升、发展和民营经济的体制、机制创新具有很强的启示、示范作用。
在这种高调赞誉的基础上，温州有关主要领导表示温州将密切关注并全力支持这类企业的发展，总结经验、积极推广，以加快推进温州国际性轻工城的建设。
虽然人们无法确知这种支持对于“圈地”潮的推进具有多大作用力，但各方对此“忌莫如深”的暧味态度却无法使人对上述评价“充满信心”。实际上，无论出于什么样的原因与动机，都造成了企业的有机可乘，反过来，这种圈地行为又导致了地价的上升，致使进入了工业用地“恶性循环”。
圈地导致恶性循环
在外界看来，温州市国土资源局用地审批处处长朱剑云是近几年来“温州最忙的人”。他的电话一个接着一个，主题异常雷同——一些小企业向政府要土地。
“企业发展要土地，产业升级要土地，招商引资更需要土地。可手头根本没有那么多地。”朱剑云谈起工业用地的矛盾也不乏苦衷。他认为，工业土地紧缺，只是硬币的一面，另一面，则是珍贵的土地的闲置和浪费。
据朱剑云介绍，温州历来是人多地少，“寸土寸金”。2004年宏观调控后，“土地”更成为制约温州制鞋业发展的最大“瓶颈”。可目前温州市可用于建设的土地只有55万亩左右，而全市1999年～2003年五年间共批准建设用地27万亩。按这样的速度，十年就会全部用完。
无庸讳言，土地紧缺是温州的自然禀赋条件。人均耕地仅有3分多一点，据了解，工业用地的日益增长与耕地保护政策之间的矛盾在温州正变得越来越尖锐。连续三年，温州市用地指标都不足实际用地需求的十分之一。
相对于内地偏低的工业用地价格，温州现在的工业用地100万元／亩简直是天价。中小企业征地本来就非常困难，当地政府许诺说等大企业的用地问题解决以后马上解决中小企业的用地问题，但目前一些小规模企业仍然无法申请到扩张的必需用地。
圈地热情依旧
乐清市是温州的一个县级市，与温州隔江相望。车行瓯江大桥，一进入乐清市辖区，就可以看到偌大一片漂亮的厂房，厂房大多三四层，蓝白相间，背靠青山，显得清洁而宁静。这就是温州最大的民营企业正泰集团位于乐清市北白象镇的“大桥工业区”，置身于厂区前那延绵千米的宽广绿地，你会觉得是身在公园。
在温州乃至在浙江全省，像这样的“花园式工厂”并不少见。对于企业来说，这自然是实力的象征。绿地就像企业胸前的徽章，显露出企业的富裕和阔绰。不过，对于人均耕地只有0．35亩的温州，这实在是太奢华了。
奢华也是一种浪费，特别是对于土地紧缺的温州，一面是紧需用地的待发展企业，另一面则是聚集了众多闲置土地的“圈地”现象。2005年初，温州市统计局专门成立课题组，调查了2423家规模以上工业企业(即年产值在500万元以上的企业)的用地情况。
调查结果显示，工业园区作为产业积聚的主要基地，不仅土地利用率和产出低下，而且土地浪费严重。温州全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43％的土地没有开发。工业园区内累计开发土地面积共计39.7平方公里，其中已建成投产面积只有22.8平方公里。园区厂房绝大多数是一层，二层很少，三四层基本没有。这些厂房占用土地面积超过3万亩，但建筑面积不足1.5万亩。溫州市县级以上各类开发区、园区有54个，规划用地范围26.23万亩，实际占地13.69万亩，其中2870亩不符合土地利用总体规划等方面要求，“圈地”和浪费土地现象不同程度存在。
“全市园区的工业集中度只有18％，每亩产值只有147万元，仅为全市规模以上工业平均水平的52.1％。每亩税收8万元，仅为全市平均值的2／3。”温州市统计局李国洪处长透露，据温州市统计局调查，从2001年到2004年，温州全市建设用地总量增长了2.2倍，而GDP仅仅增长48％。
数据显然让人担忧，“圈地”导致的工业用地问题已经显现，不仅如此，在将来很长的一段时间里，温州民企继续这门生意经的热情不会削弱，“虚拟经营本土化”不是第一个被载入“圈地”名单的企业，更不可能是最后一个。邱光和“春风得意”的一幕勾起人们对民企工业“圈地”的再次关注，在温州工业“圈地”历史簿上，“虚拟经营本地化”将被作为时势运用者主导的一门成功生意为人所传载。