当下的楼市究竟如何？“开车遇到红灯总碰到有人敲车窗，摇下车窗一看不是卖房的就是乞讨的。长此以往，开发商的前景可想而知。”在中国房地产经理人联盟主办的一场新书发布会上，北京万科副总经理肖劲是这样调侃的。除了这种充满戏谑意味的调侃，肖劲还公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查。调查结果显示，在严格的限购政策之下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。
　　2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套，今年目前为止只买了6万多套。如果按照去年销售13万套来算，这20万户有资格有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求减少的同时，北京楼市库存持续增加。目前北京楼市库存大概有15万套，如果现在北京不再供地，没有新项目产生，也许这些正好够有资格买房的人消化掉。目前北京的开发商可以分为4类：预期悲观、寻找空隙、改变定位和无所作为。万科属于第二类，大多数开发商属于第四类。
　　
　　哪些人符合三有标准
　　
　　符合三有标准的人，一是单身或是刚结婚的人群，他们的收入偏高，但还没有买过第一套房子，有第一套房子的刚需。二是中产阶级家庭，可能主人已经是企业高管，他们还有购买第二次房屋进行改善和升级的需求。三是部分在北京已经有5年纳税记录，工作时间比较长的外地人。
　　有资格、有能力、有买房意愿，把这3个条件都算进去了，当然人数就比较少。一般来讲，在中国目前大城市里，大约有2成、最多不超过3成的人是有能力买商品房的。但这只是静态分析，如果楼市现在触底反弹，房价开始回升，有些人有意愿但不一定有资格，但为了买房满足自己的意愿，他们会采取很多方法避免限购。这是一个动态的概念，现在只是一个静态的严格分析，一旦市场发生变化，会有很多人会释放需求，冲进来买房子。
　　
　　什么伤了北京楼市
　　
　　中秋期间北京楼市成交量再次陷入冰点，假期前两天北京住宅成交总量309套，和去年同期相比下跌40%，和今年五一成交量相比更是大幅下跌72%，这也能从一定程度上说明万科的这份调查是有一定依据的。
　　成交量下滑说明需求萎缩，也就是很多人有购房意愿或者有购买资格有能力，但是不愿意入市，假期表现才会这么低迷。进入9月，传统季节9～10月成交量应该是反弹的，需求应该入市，但目前看来，今年9～10月成交量反弹量肯定低于去年。去年8月底房市开始反弹，今年楼市观望气氛比较浓厚，消费者入市意愿比较低，导致企业的存货压力比较大。
　　北京的限购政策是外地人需要有5年纳税记录，这在全国是年限最多的。数据显示今年二季度在北京买房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年还是近40%。外地人购房比重大幅降低，是导致北京楼市今年需求萎缩的很重要的原因。比较严的限购条件，导致很多外地人需求无法释放。虽然把一些投机者拦在北京城门之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人，因为纳税记录不满5年受到抑制和阻碍，这是一种误伤。
　　这一数据也反映出北京房价比较高。有些人是北京本地人，想买第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房条件，第二套可能就买不起。这说明北京的房价相对于本地的大多数家庭而言还是偏高的，导致购买能力不足。
　　
　　楼市大降价有多远
　　
　　在目前非常惨淡的楼市现状下，楼市大幅降价离我们还很远。很多发达国家房价泡沫破了之后房价大跌，一般出现在GDP由高增长转为低增长，然后城镇化基本已经完毕，人口红利基本没有。我们国家的GDP增幅、城镇化水平、人口红利这三大要素，还没有到达能够催生房地产大泡沫，并且破裂后房价大幅下跌的局面。只是前几年增幅比较大，近两年需要有回落调整，属于这种性质，还不是泡沫破了大跌。如果只是一种良性调整，房价不可能大幅下调，只是一个微跌，然后慢慢阴跌，筑底反弹。
　　作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长