论文部分内容阅读
近日，随着“国八条”规定的“大限”的临近，各城市政府陆续公布“新房价格控制目标”，这些目标一经公布就引发了广泛的争议。记者梳理发现，这些热议的话题中“各地发布控制目标为何延缓？”、“控制目标为何变成上涨目标？”、“控制标准中为何缺失居民支付能力？”三大焦点最受关注。
各地公布控制目标为何动作缓慢？
今年1月公布的“新国八条”规定，2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
虽然部分二三线城市在3月中旬公布了房价调控目标，但北京、上海、广州、深圳等城市直到距“大限”还有两三天才公布了今年新建住房价格控制目标。其中，3月28日晚间，上海在四大城市中最先公布今年新建住房价格控制目标，北京、广州、深圳均在3月29日公布。
住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出台房价调控目标，为何各地迟迟不肯公布控制目标，而是集中在最后的期限里出台呢？
业内人士分析，之所以一线城市迟迟不公布年度房价目标，反映出地方政府怕做“出头鸟”的心态。
房价控制目标为何变上涨目标？
对比已公布城市年度“控制目标”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，且绝大多数的房价涨幅都定在10%左右。分析人士认为，调控异化为涨价目标，这在很大程度上助长房价上涨预期。
经济学博士马红漫认为，表面看来，房价增幅与地方经济增长挂钩、与居民收入水平正相关符合逻辑。但如今房价绝对水平畸高现象普遍存在，买房已然成为普通百姓不可承受之重，在“遏制房价过快上涨”的调控指挥棒下，各地“限价标准”难免被误读为“涨价标准”。应该看到的是，主管部门只有尽早明确将“房价下跌”作为调控目标，市场对房价走势的预期才可能统一与合理。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是非常大的”。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
控制标准中为何缺失居民支付能力？
国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。记者梳理发现，已公布的房价控制目标绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速，鲜有提及居民住房支付能力。
有分析认为，房价涨幅与当地年度GDP增长或居民人均可支配收入目标挂钩，既是科学的也是可行的。但也有人指出，对于“望房兴叹”的民众来说，居民住房支付能力才是最现实的参考标准，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP增幅以内，人们还是买不起房。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。他举例称，如果一个城镇居民可支配收入3万元，当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房总价可上涨10万元，两者相去甚远。
那么，房价调控目标该如何确定呢？有媒体评论认为，房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入。因为GDP是反映“国富”的指标，而房价支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”指标的收入来作为房价调控的目标。
根据“新国八条”，各地地方政府应该在今年一季度前，也就是3月31日之前提出本地今年的房价调控目标。10%的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？全线限购能否拉住房价飞驰的缰绳？
嘉宾：中国社会科学院城市与发展环境研究所牛凤瑞研究员
北京科技大学经济管理学院博士生导师刘澄教授
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
一、10%的价格上涨空间现象缘何出现？
牛凤瑞：这种现象出现是正常的。“国八条”要求两个多月之内各地提出今年的房价控制指标或者控制目标，应该说这个时段是比较短的。这种短时间内的要求现在拿不出手是正常的。再有，目标大体上都是在10%左右，实际上控价变成了涨价的上限，这种现象出现是为什么？特别是一些一线城市还没有出台目标。越是一线城市，它所积累的矛盾越尖锐，它影响房价走势的因素和不可确定性越多，所以它越不好把握。现在地方政府就面临一个非常尴尬的局面：一方面必须得有一个数，现在就拿不出数来，怎么办呢？我们把它一个弹性更大的数据拿出来，是不是也是地方一个理性的选择？
刘澄：我们看各个省市的出台标准，按照“国八条”的要求，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定当地的调控目标。从已公布的目标来看，大部分都根据当地的经济发展目标就是GDP或者人均可支配收入来定。根据各省市大致情况基本上都是在10%左右，基本都把限价目标变成涨价目标了。也就是说在全国各省市已公布的目标中，没有一个要求房价低于去年，全是要比去年增加多少，这样难免使老百姓感到失望，限价政策怎么变成涨价政策了，只要涨价不超过多少就可以。
所以在各省已出台的标准中，普遍需要呼吁第三个标准——居民的住房支付能力。没有出这个标准，可能一方面理解这个指标到底依据什么来定，可能缺乏合理的指标。我想，这个指标实际上用通货膨胀指标就很好确定，也就是说最起码各个省应该明确他的房价不能超过当地的通货膨胀率，相比之下通货膨胀率要低于这个数。很多地方政府觉得选择这个指标是不是给自己人为增加指标，增加压力了，难以完成。但是我想中央已经明确向全国人民承诺了调控房价的措施，房价更应该有实质性的下降，这样才能让人们感觉到关注民生的力度。
杨红旭：其实从长远来看这个标准是靠谱的，房价跟GDP、人均收入增幅相匹配我觉得是无可厚非的。但就目前而言，还有那么一些不合理。因为毕竟我们的政府包括很多地方政府也承认了目前房价偏高。偏高的话其实还是相对于居民的支付能力偏高。假如全国各地都是按照增幅收入也好、GDP增幅也好来确定，也就意味着今年很多城市——不敢说全部——很多城市所谓的居民住房支付能力没有提高。因为房价跟收入水平实际上一起跑。原来偏高的话还是偏高，除非收入的增幅明显超过了房价增幅，你才会改善住房支付能力。所以这样的话，我觉得还是有点不合理支付。
另外，很多地区是按照人均可支配收入增幅，这个其实很多都没有讲到底是名义增幅还是实体增幅。全国去年名义人均可支配收入增幅是11.3%，剔除掉通胀因素，只有7.8%。所以说各地一定要搞清楚收入增幅，我觉得应该是剔除掉通胀之后，这样可能会稍微合理一点。
当然我一直在呼吁引入所谓的房价收入比，我在全国第一次提出来一定要用这个目标。当然这个指标现在比较麻烦，计算可能还有些问题，无论怎么说，房价收入比正好可以比较好地反映出居民支付能力这样一个最核心的指标。现在这个房价控制指标跟房价真正的走势我觉得关系不大，跟所谓的一房一价一样，它没有涉及到楼市的供应和需求。但是问题是，现在既然有这样一个房价涨幅的上限，它给民众的心理预期就变了，本来觉得国八条很厉害可能要降价，但是地方政府这样一表态之后，人们购房的心理预期变了，认为地方政府都不愿意让房价降，而是愿意让房价稳，还是要涨。所以这个购房新预期的变化我觉得挺讨厌的。
二、推动房价上涨，供给和需求的矛盾是一个不可回避的问题
牛凤瑞：我们是想控制房价，结果反倒刺激或者说向反方面走了，这个悖论是怎么出现的？我想应该从政策出台的初衷来考虑。房价之所以上涨，根本的原因是一个供求关系。它不可能通过一个文件，通过一个政策来改变整个的市场的实际的供求关系。尽管我们某些预期可能改变，但是这种真实的供求关系恐怕要通过实实在在的增加供给，大量的住房的建设来改变。应该说这是一个根本。
但是我们大量的住房的增加恐怕不是短期内能够完成的，比如说政策出台以后马上就能见效，它不是我饿了吃两个馒头马上就饱了，它不是这么简单的，住房是供给周期，是比较长的。
刘澄：房价确实不是一天能降下来的，既然政府向全国人民做出了庄严承诺，应该讲也是一个政治任务，必须完成。这关系到国计民生，关系到经济稳定的问题，所以我想各地政府应该充分理解中央的决心、整个的意义，应该切实把房价降下来。至于10%左右是不是合理，如果想见到实效，应该就冻结房价，确保今年的房价不超过去年。要想完成这个目标，最根本的我想在短时期内应该采用冻结物价的方法，就是应该房地产由政府核定物价，根据房地产开发成本加上合理的利润核定物价，争取能把房价控制在一个老百姓能承受的水准，也就是说我们的居民的支付能力承受的水准。
牛凤瑞：刘教授讲的我觉得是一种理想的状态，它的实际操作的可能性怎么样，我是持怀疑态度。为什么？比如冻结房价，像其他国家一样，结果是什么？我们不能冻结住房的建设成本，无论是工资价格还是原材料的价格都不能冻结，冻结了房价等于降低了房价。
我们还有一个通货膨胀问题，实际等于降低了房价。那么你降低房价的直接结果是什么？抑制有效供给的增加，这个是我们不愿意看到的，是不是这样子？我们现在希望房价降下来，这是现实，跟我们的预期已经在产生矛盾。住房的问题本质上还是一个实物的供给问题，物质供给的增加是需要一定时间的，包括盖房。我们要一栋一栋盖，一砖一砖垒。这个过程我们往往表现出急躁情绪，急于求成，这种心态应该注意克服。
现在我们看到地方政府处于非常尴尬的地位。政治任务的完成也需要物质的力量来支撑，地方没有这种物质力量，那么可能就流于一种口号。各地的发展差异非常大，资源禀赋的差异也非常大，面临房地产市场的矛盾、问题也完全不一样。所以适当增加一些弹性，增加一些差异化，是不是更有利于我们各方面的和谐，更有利于我们房地产健康稳定地发展？
三、调控房价过程中行政干预是不是必要？
杨红旭：现在我觉得还是第一要抓住房保障，第二调控商品住宅价格还是要提高精准性。我不太主张直接对价格动刀子，不管是一房一价也好还是冻结房价也好，这个都是跟商品住宅这一块的市场机制、市场化改革方向是相悖的。
我觉得不一定什么都是限制的，比如说从去年上半年以来，台湾和香港的房价也上升得过快，香港和台湾主要采取了增加交易税费的措施。类似上海和重庆已经征房产税了，房产税收是用来支援住房保障的。所以我觉得可以抑制甚至打击投资投机者，但是不要用管制的手段一刀切。我们可以让这些富人购房或者炒房的税收成本来支援保障房建设，甚至我觉得像长沙的限购也是有点可取之处的，他只限90平方米以下的中小户型，说大户型不限，大户型你想买还可以，无外乎你多交点税。所以我认为还是要两条腿走路，保障房要大力建，商品房改革是需要过程的，但不易动辄直接对房价进行行政干预和限制，还是要更多地使用经济调控手段。
刘澄：我们现在的税收是买房交的税少，卖房交的税反而多。实际上我觉得应该相反，应该是买房交重税，卖房减税或者低税，允许它往外卖出，这样增加供给。现在很多人有房卖不了，卖就要很多税，干脆捂在手里不卖了，导致市场可供的二手房源大幅下降。所以我们税收政策应该拧过来，同时应该大幅降低流转税，我们现在这方面税收过多，流转过程中10%～12%要交给国家，也就是说一栋房正常讲一年交八九次房子就没有了价值。所以要对房地产的税收结构做个根本性的调转，解决这个问题。
特殊的时期杀鸡要用牛刀。如果政府没有威慑，中央也在说，后续会出来相关的政策，我在想相关政策出台之前，还要把现在的政策怎么样用到位、用到足，发挥应有的威慑作用。既然我说出目标，这个目标就是不可动摇的，要坚决落实的，随时有一个刀高高悬在上面。每次一出政策都落空以后，实际上是对老百姓调高他的预期，导致激发更大的投机。
牛凤瑞：我过去写文章提到两个观点，第一，土地财政不等于土地腐败，土地财政是我们实现社会再分配的一个重要工具和杠杆。第二，房价的背后是复杂的社会再分配关系。怎么解释这个问题，其实房价的背后隐藏着各种利益关系，现在我们把房价本身作为一个调控的重点，我认为这是一个费力不讨好的现象。
是我们如何把它用好的问题，而不是取消和取缔的问题。实际上税也是一种社会再分配的工具，社会的任何一种再分配工具都有它针对的对象以及实行的条件，所以没有十全十美的政策。一项政策要考虑效应，考虑政策执行的成本。交易环节加税当然有利于我们抑制炒房、投机，当然也阻碍了我们住房资源低成本的流动和高效率的配置，那就是看我们将来的决策重点在什么方位。
四、很多城市继北京之后都在限购，限购好使吗？
牛凤瑞：限购只是具有一种短期效应，不可能长期限制下去，所以限购政策出台后改变了部分人的买房行为，过去可以买，现在不让你买了，没有资格买了，短期内它改变了这种部分的供求关系。从长期来看你永远限制下去吗？对消费者本身来说，购买的自主权恐怕不可能无限制地限制下去，所以它是一个短期的。从长期来看肯定要放开的，特别是刚性需求，早晚要释放的，这种情况下，我认为我们限购具有短期效应，但不具有长期的可持续性。
刘澄：对于限购，我的看法是不能够真正抑制投机。现在很多城市都宣布，当地人两套，外地人一套。过去一个炒家在北京一口气可以买20套，现在不一样，一个城市买一套，照样可以买，全国那么多城市买一百套也一样。完全有可能资金到各地跑了，这是第一个问题。第二，甚至它也可能通过各种手段钻限购令的空子。所以限购令本质上讲不能够完全把投机需求给压住。但是确实也能过滤一部分，对暂时的房价有一定好处。但这个力度只能加强不能放松，大家都不断地压，不断地压，最后一棵救命稻草，中央的政策只能坚持。买卖双方在博弈过程中，房价应该明确，不是上涨，房价不下跌绝不收手。
杨红旭：对于广大中西部尤其是中小城市，按GDP或者收入增幅的话问题不大，主要现在问题的焦点在哪里？人们都在看东部城市，尤其东部的四个一线城市到底该怎么出。因为我们知道东部的一线城市和部分的二线城市是这轮房价调控的重点区域，所以这几个城市到底是按照10%左右、还是按照5%左右或者参考CPI等等，是接下来我们很关注的一点。如果说这几个城市出台的幅度偏高，或许会引起中央的不满意，这是有可能性的。■
各地公布控制目标为何动作缓慢？
今年1月公布的“新国八条”规定，2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
虽然部分二三线城市在3月中旬公布了房价调控目标，但北京、上海、广州、深圳等城市直到距“大限”还有两三天才公布了今年新建住房价格控制目标。其中，3月28日晚间，上海在四大城市中最先公布今年新建住房价格控制目标，北京、广州、深圳均在3月29日公布。
住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出台房价调控目标，为何各地迟迟不肯公布控制目标，而是集中在最后的期限里出台呢？
业内人士分析，之所以一线城市迟迟不公布年度房价目标，反映出地方政府怕做“出头鸟”的心态。
房价控制目标为何变上涨目标？
对比已公布城市年度“控制目标”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，且绝大多数的房价涨幅都定在10%左右。分析人士认为，调控异化为涨价目标，这在很大程度上助长房价上涨预期。
经济学博士马红漫认为，表面看来，房价增幅与地方经济增长挂钩、与居民收入水平正相关符合逻辑。但如今房价绝对水平畸高现象普遍存在，买房已然成为普通百姓不可承受之重，在“遏制房价过快上涨”的调控指挥棒下，各地“限价标准”难免被误读为“涨价标准”。应该看到的是，主管部门只有尽早明确将“房价下跌”作为调控目标，市场对房价走势的预期才可能统一与合理。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是非常大的”。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
控制标准中为何缺失居民支付能力？
国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。记者梳理发现，已公布的房价控制目标绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速，鲜有提及居民住房支付能力。
有分析认为，房价涨幅与当地年度GDP增长或居民人均可支配收入目标挂钩，既是科学的也是可行的。但也有人指出，对于“望房兴叹”的民众来说，居民住房支付能力才是最现实的参考标准，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP增幅以内，人们还是买不起房。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。他举例称，如果一个城镇居民可支配收入3万元，当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房总价可上涨10万元，两者相去甚远。
那么，房价调控目标该如何确定呢？有媒体评论认为，房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入。因为GDP是反映“国富”的指标，而房价支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”指标的收入来作为房价调控的目标。
根据“新国八条”，各地地方政府应该在今年一季度前，也就是3月31日之前提出本地今年的房价调控目标。10%的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？全线限购能否拉住房价飞驰的缰绳？
嘉宾：中国社会科学院城市与发展环境研究所牛凤瑞研究员
北京科技大学经济管理学院博士生导师刘澄教授
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
一、10%的价格上涨空间现象缘何出现？
牛凤瑞：这种现象出现是正常的。“国八条”要求两个多月之内各地提出今年的房价控制指标或者控制目标，应该说这个时段是比较短的。这种短时间内的要求现在拿不出手是正常的。再有，目标大体上都是在10%左右，实际上控价变成了涨价的上限，这种现象出现是为什么？特别是一些一线城市还没有出台目标。越是一线城市，它所积累的矛盾越尖锐，它影响房价走势的因素和不可确定性越多，所以它越不好把握。现在地方政府就面临一个非常尴尬的局面：一方面必须得有一个数，现在就拿不出数来，怎么办呢？我们把它一个弹性更大的数据拿出来，是不是也是地方一个理性的选择？
刘澄：我们看各个省市的出台标准，按照“国八条”的要求，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定当地的调控目标。从已公布的目标来看，大部分都根据当地的经济发展目标就是GDP或者人均可支配收入来定。根据各省市大致情况基本上都是在10%左右，基本都把限价目标变成涨价目标了。也就是说在全国各省市已公布的目标中，没有一个要求房价低于去年，全是要比去年增加多少，这样难免使老百姓感到失望，限价政策怎么变成涨价政策了，只要涨价不超过多少就可以。
所以在各省已出台的标准中，普遍需要呼吁第三个标准——居民的住房支付能力。没有出这个标准，可能一方面理解这个指标到底依据什么来定，可能缺乏合理的指标。我想，这个指标实际上用通货膨胀指标就很好确定，也就是说最起码各个省应该明确他的房价不能超过当地的通货膨胀率，相比之下通货膨胀率要低于这个数。很多地方政府觉得选择这个指标是不是给自己人为增加指标，增加压力了，难以完成。但是我想中央已经明确向全国人民承诺了调控房价的措施，房价更应该有实质性的下降，这样才能让人们感觉到关注民生的力度。
杨红旭：其实从长远来看这个标准是靠谱的，房价跟GDP、人均收入增幅相匹配我觉得是无可厚非的。但就目前而言，还有那么一些不合理。因为毕竟我们的政府包括很多地方政府也承认了目前房价偏高。偏高的话其实还是相对于居民的支付能力偏高。假如全国各地都是按照增幅收入也好、GDP增幅也好来确定，也就意味着今年很多城市——不敢说全部——很多城市所谓的居民住房支付能力没有提高。因为房价跟收入水平实际上一起跑。原来偏高的话还是偏高，除非收入的增幅明显超过了房价增幅，你才会改善住房支付能力。所以这样的话，我觉得还是有点不合理支付。
另外，很多地区是按照人均可支配收入增幅，这个其实很多都没有讲到底是名义增幅还是实体增幅。全国去年名义人均可支配收入增幅是11.3%，剔除掉通胀因素，只有7.8%。所以说各地一定要搞清楚收入增幅，我觉得应该是剔除掉通胀之后，这样可能会稍微合理一点。
当然我一直在呼吁引入所谓的房价收入比，我在全国第一次提出来一定要用这个目标。当然这个指标现在比较麻烦，计算可能还有些问题，无论怎么说，房价收入比正好可以比较好地反映出居民支付能力这样一个最核心的指标。现在这个房价控制指标跟房价真正的走势我觉得关系不大，跟所谓的一房一价一样，它没有涉及到楼市的供应和需求。但是问题是，现在既然有这样一个房价涨幅的上限，它给民众的心理预期就变了，本来觉得国八条很厉害可能要降价，但是地方政府这样一表态之后，人们购房的心理预期变了，认为地方政府都不愿意让房价降，而是愿意让房价稳，还是要涨。所以这个购房新预期的变化我觉得挺讨厌的。
二、推动房价上涨，供给和需求的矛盾是一个不可回避的问题
牛凤瑞：我们是想控制房价，结果反倒刺激或者说向反方面走了，这个悖论是怎么出现的？我想应该从政策出台的初衷来考虑。房价之所以上涨，根本的原因是一个供求关系。它不可能通过一个文件，通过一个政策来改变整个的市场的实际的供求关系。尽管我们某些预期可能改变，但是这种真实的供求关系恐怕要通过实实在在的增加供给，大量的住房的建设来改变。应该说这是一个根本。
但是我们大量的住房的增加恐怕不是短期内能够完成的，比如说政策出台以后马上就能见效，它不是我饿了吃两个馒头马上就饱了，它不是这么简单的，住房是供给周期，是比较长的。
刘澄：房价确实不是一天能降下来的，既然政府向全国人民做出了庄严承诺，应该讲也是一个政治任务，必须完成。这关系到国计民生，关系到经济稳定的问题，所以我想各地政府应该充分理解中央的决心、整个的意义，应该切实把房价降下来。至于10%左右是不是合理，如果想见到实效，应该就冻结房价，确保今年的房价不超过去年。要想完成这个目标，最根本的我想在短时期内应该采用冻结物价的方法，就是应该房地产由政府核定物价，根据房地产开发成本加上合理的利润核定物价，争取能把房价控制在一个老百姓能承受的水准，也就是说我们的居民的支付能力承受的水准。
牛凤瑞：刘教授讲的我觉得是一种理想的状态，它的实际操作的可能性怎么样，我是持怀疑态度。为什么？比如冻结房价，像其他国家一样，结果是什么？我们不能冻结住房的建设成本，无论是工资价格还是原材料的价格都不能冻结，冻结了房价等于降低了房价。
我们还有一个通货膨胀问题，实际等于降低了房价。那么你降低房价的直接结果是什么？抑制有效供给的增加，这个是我们不愿意看到的，是不是这样子？我们现在希望房价降下来，这是现实，跟我们的预期已经在产生矛盾。住房的问题本质上还是一个实物的供给问题，物质供给的增加是需要一定时间的，包括盖房。我们要一栋一栋盖，一砖一砖垒。这个过程我们往往表现出急躁情绪，急于求成，这种心态应该注意克服。
现在我们看到地方政府处于非常尴尬的地位。政治任务的完成也需要物质的力量来支撑，地方没有这种物质力量，那么可能就流于一种口号。各地的发展差异非常大，资源禀赋的差异也非常大，面临房地产市场的矛盾、问题也完全不一样。所以适当增加一些弹性，增加一些差异化，是不是更有利于我们各方面的和谐，更有利于我们房地产健康稳定地发展？
三、调控房价过程中行政干预是不是必要？
杨红旭：现在我觉得还是第一要抓住房保障，第二调控商品住宅价格还是要提高精准性。我不太主张直接对价格动刀子，不管是一房一价也好还是冻结房价也好，这个都是跟商品住宅这一块的市场机制、市场化改革方向是相悖的。
我觉得不一定什么都是限制的，比如说从去年上半年以来，台湾和香港的房价也上升得过快，香港和台湾主要采取了增加交易税费的措施。类似上海和重庆已经征房产税了，房产税收是用来支援住房保障的。所以我觉得可以抑制甚至打击投资投机者，但是不要用管制的手段一刀切。我们可以让这些富人购房或者炒房的税收成本来支援保障房建设，甚至我觉得像长沙的限购也是有点可取之处的，他只限90平方米以下的中小户型，说大户型不限，大户型你想买还可以，无外乎你多交点税。所以我认为还是要两条腿走路，保障房要大力建，商品房改革是需要过程的，但不易动辄直接对房价进行行政干预和限制，还是要更多地使用经济调控手段。
刘澄：我们现在的税收是买房交的税少，卖房交的税反而多。实际上我觉得应该相反，应该是买房交重税，卖房减税或者低税，允许它往外卖出，这样增加供给。现在很多人有房卖不了，卖就要很多税，干脆捂在手里不卖了，导致市场可供的二手房源大幅下降。所以我们税收政策应该拧过来，同时应该大幅降低流转税，我们现在这方面税收过多，流转过程中10%～12%要交给国家，也就是说一栋房正常讲一年交八九次房子就没有了价值。所以要对房地产的税收结构做个根本性的调转，解决这个问题。
特殊的时期杀鸡要用牛刀。如果政府没有威慑，中央也在说，后续会出来相关的政策，我在想相关政策出台之前，还要把现在的政策怎么样用到位、用到足，发挥应有的威慑作用。既然我说出目标，这个目标就是不可动摇的，要坚决落实的，随时有一个刀高高悬在上面。每次一出政策都落空以后，实际上是对老百姓调高他的预期，导致激发更大的投机。
牛凤瑞：我过去写文章提到两个观点，第一，土地财政不等于土地腐败，土地财政是我们实现社会再分配的一个重要工具和杠杆。第二，房价的背后是复杂的社会再分配关系。怎么解释这个问题，其实房价的背后隐藏着各种利益关系，现在我们把房价本身作为一个调控的重点，我认为这是一个费力不讨好的现象。
是我们如何把它用好的问题，而不是取消和取缔的问题。实际上税也是一种社会再分配的工具，社会的任何一种再分配工具都有它针对的对象以及实行的条件，所以没有十全十美的政策。一项政策要考虑效应，考虑政策执行的成本。交易环节加税当然有利于我们抑制炒房、投机，当然也阻碍了我们住房资源低成本的流动和高效率的配置，那就是看我们将来的决策重点在什么方位。
四、很多城市继北京之后都在限购，限购好使吗？
牛凤瑞：限购只是具有一种短期效应，不可能长期限制下去，所以限购政策出台后改变了部分人的买房行为，过去可以买，现在不让你买了，没有资格买了，短期内它改变了这种部分的供求关系。从长期来看你永远限制下去吗？对消费者本身来说，购买的自主权恐怕不可能无限制地限制下去，所以它是一个短期的。从长期来看肯定要放开的，特别是刚性需求，早晚要释放的，这种情况下，我认为我们限购具有短期效应，但不具有长期的可持续性。
刘澄：对于限购，我的看法是不能够真正抑制投机。现在很多城市都宣布，当地人两套，外地人一套。过去一个炒家在北京一口气可以买20套，现在不一样，一个城市买一套，照样可以买，全国那么多城市买一百套也一样。完全有可能资金到各地跑了，这是第一个问题。第二，甚至它也可能通过各种手段钻限购令的空子。所以限购令本质上讲不能够完全把投机需求给压住。但是确实也能过滤一部分，对暂时的房价有一定好处。但这个力度只能加强不能放松，大家都不断地压，不断地压，最后一棵救命稻草，中央的政策只能坚持。买卖双方在博弈过程中，房价应该明确，不是上涨，房价不下跌绝不收手。
杨红旭：对于广大中西部尤其是中小城市，按GDP或者收入增幅的话问题不大，主要现在问题的焦点在哪里？人们都在看东部城市，尤其东部的四个一线城市到底该怎么出。因为我们知道东部的一线城市和部分的二线城市是这轮房价调控的重点区域，所以这几个城市到底是按照10%左右、还是按照5%左右或者参考CPI等等，是接下来我们很关注的一点。如果说这几个城市出台的幅度偏高，或许会引起中央的不满意，这是有可能性的。■