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摘 要： 分析了中国城镇居民家庭收入结构异质性及住房不平等的现状，进一步基于CFPS2016年调查数据，运用多项Logit和OLS回归验证了中国城镇居民家庭收入结构对住房产权、住房面积和价值的不平等效应，结论显示：中国城镇居民家庭各类收入大多数对住房不平等产生显著影响，需要推动城镇居民家庭收入增长多样化，提高整体城镇居民家庭可支配收入，才能逐步减少城镇居民住房不平等。
关键词： 家庭收入; 住房不平等; 收入多样化
中图分类号： F126.2; F293.353 文献标识码： A DOI： 10.3963/j.issn.1671-6477.2019.05.010
一、 相关研究文献概述
住房参与人类“衣食住行”中的一环，对人类活动具有重大影响和意义，住房首先解决了人们居者有其屋的问题，其次住房数量和质量的提升对人们生活质量的提升有着重要作用。住房问题是一个复杂的问题，从人类最初的洞穴生活到后来的建造居所，住房为人们提供了一个栖息繁衍之所，同时，住房也介入人类生活的各个领域，它是个人或家庭财富的组成，是市场投资的商品，是社会福利的体现，是艺术创造的成果等。随着住房在人类生活中背负的角色多样化，住房的存在变得越来重要，住房的不平等成为令人关注的对象。
有学者从住房制度的角度来研究住房的不平等。Lee[1]研究“中国城市住房问题”时从住房投资分配的不平等和租金补贴分配方式不平等的角度论述了住房分配机制导致的住房不平等问题。李斌[2]结合中国社会的转型过程提出职工获得住房所依赖的两个能力——“位置能力”和“市场能力”。在住房市场货币化之前，职工住房来源主要依赖于单位投资建房，职工“位置能力”对职工住房获得能力影响巨大，但随着住房分配机制向市场转化，“位置能力”对住房获利的影响力逐渐减弱，“市场能力”在居民住房获得方面的能力越来越明显。胡蓉[3]基于市场化转型和区域差异背景研究中国城镇居民住房价值与住房数量的分化，得出地区制度差异、地区市场化程度、住房再分配权力等都在住房分化方面发挥作用。魏万清[4]基于个体层面的数据研究提出中国住房改革进程中的“差序格局”，这种格局随着住房改革的推进，住房获得更体现在基于经济实力的差序格局上。
更有学者从更多角度来研究住房不平等。王磊等[5]实证研究了户籍、知识、政治资本等因素对城镇居民家庭住房财产的影响在不同财富阶层的差异，认为我国户籍制度、政治资本、市场化因素包括教育水平都对住房不平等产生影响。也有学者从代际的视角来研究中国都市的住房分异。范晓光等[6]从市场转型和生命历程视角分析中国的住房不平等，以家庭为分析单位，从代际视角研究北上广特大城市居民生活状况，发现代际地位累积优势、代际支持、地位优势累积效应等对中国居民住房不平等造成影响。张川川[7]从收入不平等的角度研究低收入家庭住房的可及性，研究结果表明收入不平等对住房不平等有显著影响。
从相关研究轨迹我们看到，对中国城镇居民家庭住房不平等的影响因素是多方面的，随着住房制度的变革和住房市场的开放，城镇居民家庭的收入或者称之为“经济力”、“市场能力”对住房获得的作用越来越大，其中有70%以上的城镇居民自有住房是2000年以后在住房市场化改革后获得的[8]。本文从收入结构的微观角度去发掘我国居民家庭经济能力获得渠道是如何影响住房获得能力的，进而分析其对住房不平等的影响及影响程度。
二、 中国城镇居民家庭收入总量及结构差异
随着城镇住房市场的开放和住房分配机制的完善，“经济力”和“市场能力”越高，城镇居民家庭从市场获得住房的能力就越强。城镇居民家庭可支配收入成为体现“经济力”的重要指标。进一步将城镇居民家庭可支配收入结构性细化，能更深入探讨收入在住房公平中的作用。按中国国家统计局对城镇居民家庭可支配收入的界定，家庭可支配收入主要由工资性收入、经营性收放、财产性收入和转移性收入组成。根据CFPS2016统计资料，选取城镇户口家庭样本4435个，得到2016年全国城镇家庭收入及收入结构分位数分布表，如表1所示。
从总量上看，有10%的城镇居民家庭可支配收入在2万元以下，25%的城镇居民家庭可支配收入在3.6万元以下，50%的城镇居民家庭可支配收入在6万元以下。根据《中国住户调查年鉴2018》的统计，2016年，全国城镇居民家庭可支配收入为33616.2元，用于居住支出的额度为5113.7元，用于居住的支出约占可支配收入的15%。因此，城镇居民家庭收入是实现居住支出的重要支撑。
从结构上看，家庭可支配收入结构中工资性收入是主要组成，越是低收入家庭收入结构越单一。从全国总体抽样样本来看，只有统计样本达到90%，城镇家庭居民可支配收入结构才能表现为四种收入类型都完整。25%的城镇居民家庭可支配收入只包含工资性收入，75%的城镇居民家庭没有经营性收入和财产性收入，收入结构过于单一。
三、 中国城镇居民家庭住房不平等的测度
关于住房不平等问题，国内学者从多個角度进行了研究。吴翔华等[9]汇总分析了历年来关于住房不平等的相关研究，梳理总结了从2011年以来的513篇相关文献，显示出学界关于住房不平等的研究较为丰富。
（一） 住房基尼系数及住房不平等
很多学者借用收入基尼系数理论而引出住房基尼系数，并运用相关指标计算及描述住房不平。Tan、Wang等[10]基于1989-2011年中国五次人口普查数据，在收入基尼系数计算原理下，计算得到五个时间段的住房空间基尼系数和住房财富基尼系数。本文结合CFPS2016统计资料补充了2016年的相关数据，如表2所示。
从表2可看出，中国城镇居民住房不平等现象普通存在，其中财富基尼系数大于住房空间基尼系数，因此住房财富不公平现象更突出。从住房空间基尼系数来看，2000年前住房空间基尼系数相对较低，之后基本达到0.4以上，但2016年住房空间基尼系数降低率明显，总体反映了中国城镇居民家庭住房空间方面相对较公平。住房财富总水平基于住房面积和住房单价，越是经济发达区域住房单价越高，住房面积消费量就相对越小，但是总价值更大。以发达区域为中心向城镇边缘过度过程中，一般会单价下降，而住房面积消费量持续增加，这就是为什么住房空间基尼系数反映出住房空间相对较公平的原因。从住房财富基尼系数来看，整体住房财富不平等现象较明显，1989年住房货币化改革后住房财富基尼系数有一轮明显降低，但到2011年后又逐渐上升，住房财富不平等持续存在于较高水平，这与中国城镇住房价格持续高涨紧密相关。 历年的文献从住房权利、住房空间、住房财富、住房价值和其他视角对住房不平等进行了研究，本文基于朱梦冰等[11]对住房不平等的研究和调查数据的可得性，进一步运用住房产权不平等、住房面积不平等和住房价值不平等三个指标来分析住房不平等问题。对住房产权拥有的程度直接影响到居民住房消费满意度，基于一般常识，中国城镇居民对自有产权住房的期望远高于对租赁住房的期望，同时受城镇租赁市场不完善的影响，拥有自主产权住房比租房具有更好的居住体验。住房面积是评价住房条件的重要指标，住房面积的增长是住房条件改善的直接反应，同时，随着中国城镇住房价格的整体上涨，特别是部分区域房价快速增长，使得住房价值差异化拉大，城镇居民对住房的需求不仅在于居住条件的改善，更关乎其财富的保值增值。本文进一步运用住房产权不平等、住房面积不平等和住房价值不平等三个指标可以从住房消费期望、住房条件改善及住房财富获得等多个角度来综合评价住房不平等问题。
（二） 中国城镇居民家庭住房产权不平等
住房产权问题一方面反映社会住房分配制度，另一方面反映城镇居民家庭对住房资产的占有效率，特别是在中国目前住房租赁市场不完善及市场住房消费习惯的影响下，居民对住房具有越高的自主权力，获得居住满意的程度就越高。表3是基于CFPS2016中4433个居民家庭样本，统计了当年中国城镇居民家庭各类住房产权数量及比例。中国是一个住房自有率较高的国家，从表3中可看到，2016年我国居民家庭自有产权房达到了70.44%。同时，廉租房、公租房及公房等保障性质的住房占有一定比例，体现了社会住房制度中对城镇居民基本住房问题的保障，但是三种类型住房的比例较少，总比例只占9.66%，因此，城镇居民家庭仍然主要依靠自身的经济能力从市场获得住房。另外，租赁商品房占到总住房类型的10.62%，在各住房类型中占比第二，租赁商品房也是城镇居民家庭住房产权的重要表现形式。
（三） 中国城镇居民家庭住房面积和住房价值不平等
对中国城镇居民家庭住房面积和住房价值取中位数，具体如表4所示。住房面积差距并不特别明显，可得样本数据中，10%的城镇居民家庭住房面积在30平方米以下，50%的城镇居民家庭住房面积在80平米以下，基本能满足居住需求。而90%的城镇居民家庭住房面积达到140平方米，居住面积处于良好水平。
住房价值分位数差距较明显，10%、25%、50%、75%和90%以下的城镇居民家庭住房价值分别为0万元、3.5万元、30万元、70万元和200万元，每一阶分位数的住房价值差值分别是3.5万元、26.5万元、40万元和140万元，住房价值差值较大。从59%分位开始，住房价值的增长率分别达到了757.14%、133.33%、185.71%，增长率都超过了100%。
从住房产权、住房面积和住房价值三个评价指标来看，住房价值不平等表现更为明显，与前面住房基尼系数评价的住房不平等结论基本一致。住房产权和住房面积指标表现出城镇居民家庭基本上都实现了居者有其屋的现状，在此基础上延伸出的居住差距是城镇居民家庭对居住更高要求的不平等。比如产权不平等表现为对城镇居民家庭对住房权力的不平等、住房区域分布的不平等、住房区域便利程度的不平，等等;住房面积的不平等则表现为城镇居民家庭住房条件的不平等、住房对生活影响的不平等，等等。
住房价值主要受住房面积和住房单价的影响，随着中国住房市场的开放和发展，住房价格的持续上涨持续了近20年，成为住房价值上涨的主要因素。住房价值的实现主要依赖于城镇居民家庭可支配收入，因此，可支配收入直接影响到城镇居民家庭住房价值的不平等问题。
四、 收入结构异质性对住房的不平等效应
（一） 收入结构异质性对住房产权的不平等效应
住房产权不平等指标依据上文表3的分类，这里我们选用多值选择模型来进行实证分析。根据样本特点，解释变量不随方案变化而变化，只受个体差异影响，因此，适用于多项logit模式。
表5显示，工资性收入对租赁商品房产权没有显著影响，各类型收入对朋友住房等产权的影响最不显著，所有类型的收入在1%和5%水平上对公租房显著，但显示为负向影响，即各类收入越高，拥有公租房等保障性或福利性住房产权的可能性越小，经营性收入对租赁商品房在5%水平上显著，经营性收入越高，租赁商品房可能性越大。从总体显著性指标来看，负向影响更多，因此，所有类型的收入越高，选择公租房、租赁商品房和朋友住房等的可能性越小，对应的选择自有产权房的可能性越大。
基于模型建立和数据选择，运用OLS回归法对以上两个模型进行回归，其中，模型1中的数据样本因变量和自变量的数量级差异较大，对数据进行标准化处理后再进行回归，回归结果如表7所示。
表7显示，城镇居民家庭可支配收入、经营性收入、财产性收入对城镇居民家庭住房面积影响显著，其中财产性收入对住房面积影响程度最大，工资性收入和转移性收入对住房面积没有显著影响，因此，仅仅依靠工资性收入改善住房面积的可能性较低。城镇居民家庭住房面积不平等分析结果也显示，城镇居民家庭住房面积不平等现象不是特别明显，通过各种产权形式的住房获取，居民家庭基本都能保证基本居住条件，但如果要进一步提高居住面积，则需要更多的收入来源，比如经营性收入，工资性收入相对是较稳定但数量也相对较少的收入类型，经营性收入的获得过程面临更高的风险但同时为居民家庭收入带来增幅较大的可能性，在近十多年房价快速上涨过程中，财产性收入也表现出对居民家庭收入快速增长的推力，因此，要改善居民家庭居住面积条件，更需要推动经营性收入和财产性收入的增长。
城镇居民家庭可支配收入、工资性收入、财产性收入和转移性收入都对城镇居民住房价值影响显著，且影响程度明显高于对住房面积的影响。城镇居民家庭住房价值不平等是各项住房指标不平等中最突出的，因此，也是住房不平等问题要重点考虑的。财产性收入对住房价值影响程度最大，其次是工资性收入，而经营性收入对住房价值没有显著影响。目前中国居民家庭财产性收入主要来源是基于不动产的收入，而居民家庭不动产主要由住房构成，住房资产带来财产性收入的增长，同时，也是住房价值增长的过程。因此，财产性收入对住房价值影响程度最大，同时，其他收入对住房价值的影响几乎都存在，要改善住房價值的不平等，一方面要加快规范住房市场，抵制住房投机，平衡住房资产收益;另一方面要推动居民家庭收入结构完善，让居民家庭通过更多渠道实现住房价值的提升，才能弱化城镇居民家庭间的住房不平等问题。 五、 结论及建议
从前文的研究，我们可以得到如下几个基本结论：
其一，中国城镇居民家庭在住房产权和住房面积方面不存在明显的不平等，在社会保障制度和基本经济环境下，中国城镇居民家庭无论收入高低，大多数都能实现居者有其屋的目标。
其二，中国城镇居民家庭各类收入对居民家庭产权选择影响较一致，即各类收入越高，选择自有产权住房的可能性越大;相反，各类收入越低，居民家庭只能更多选择保障型住房来解决居住问题。
其三，中国城镇居民家庭各类型的收入对住房价值的影响程度明显高于对住房面积的影响程度，工资性收入对住房面积和住房价值的影响并不是最大的，其他各类收入特别是财产性收入对住房面积和住房价值的影响更明显。总的来说，各类收入对住房面积和住房价值影响明显。
基于以上结论，政策应该推动城镇居民家庭收入种类多样化，各类型收入是可支配收入的组成部分，只有可支配收入增加了，城镇居民家庭住房不平等狀况才有缩小的可能。除了推动城镇居民家庭收入多样化，还要进一步推动城镇居民家庭各类收入值的增加，在经营性收入方面，拓展市场、推动创业创新;在财产性收入方面，既要保障不动产资产价值稳定，又要推动投资多元化、投资环境健康化;在转移性收入方面，要提升社会保障制度的稳定性和执行的可靠性。只有各类型的居民家庭收入实现了稳定增长，城镇居民家庭住房不平等问题才能实现一定程度的弱化。
注释：
① 数据来源：1989、1991、2000、2004和2011年的数据来自吴翔华、赵亿的《住房基尼系数与我国住房不平等研究》一文（载于《现代城市研究》2018年第8期第47-51页）对历年研究文献数据的整理。2016年的数据基于基尼系数分组计算法，采用CFPS2016年数据得到。剔除价值为0的样本后，住房面积样本数量是541个，住房价值样本量是2589个。本文运用分组计算法，基于精确计算基尼系数的表达式，当分点n个数有限时，定义：yi=Y1∑n1Y1
（1） 得到近似表达式：G=25A=2n（y1+2y2+…+nyn）-n+1n（2） 式（1）中的n为样本数量，Y为每个样本数，y为每个样本的份额数，公式（2）整理得到近似表达式。运用CFPS2016住房面积和价值数据计算住房空间基尼系数和住房财富基尼系数。
[参考文献]
[1] Y.F Lee.The Urban Housing Problem in China[J].The China Quarterly，1988（115）：387-407.
[2] 李斌.城市单位职工位置能力与获取住房利益关系的实证研究[J].中南大学学报：社会科学版，2004（2）：45-52.
[3] 胡蓉.市场化转型下城镇居民住房资源分化：基于住房价值与住房数量的实证分析[J].甘肃行政学院学报，2014（6）：108-128.
[4] 魏万青，职业地位与住房获得：城市住房改革进程中的“差序格局”[J].兰州学刊，2017（3）：175-190.
[5] 王磊，原鹏飞，王康.是什么影响了中国城镇居民家庭的住房财产持有：兼论不同财富阶层的差异[J].统计研究，2016（12）：44-57.
[6] 范晓光，吕鹏.找回代际视角：中国大都市的住房分异[J].武汉大学学报：哲学社会科学版，2018（6）：177-186.
[7] 张川川.收入不平等和城市低收入家庭的住房可及性[J].金融研究，2016（1）：100-115.
[8] 范雷.当前中国住房状况与住房不平等[J]，山东大学学报：哲学社会科学版，2016（6）：26.
[9] 吴翔华，赵亿.住房基尼系数与我国住房不平等研究进展[J].现代城市研究，2018（8）：47-51.
[10]Tan S K，Wang S L，Cheng C H.Change of housing inequality in urban China and its decomposition：1989-2011[J].Social Indicators Research，2016，129（1）：1-8.
[11]朱梦冰，李实.中国城乡居民住房不平等分析[J].经济与管理研究，2018（9）91-101.
（责任编辑 王婷婷）
Abstract：This paper analyzes the heterogeneity of income structure of urban households in China and the present situation of housing inequality，further based on the data of CFPS 2016 survey，using the multinomial Logit and OLS regression to verify the unequal effect of household income structure on housing property right，housing area and value of urban residents in China.The conclusion shows that China’s various types of income of urban households have the most significant impact on housing inequality，we should promote the income of urban households harvest diversification，improve the overall disposable income of urban households，only in this way，housing inequality can be reduced gradually.
Key words：family income; housing inequality; income diversification
关键词： 家庭收入; 住房不平等; 收入多样化
中图分类号： F126.2; F293.353 文献标识码： A DOI： 10.3963/j.issn.1671-6477.2019.05.010
一、 相关研究文献概述
住房参与人类“衣食住行”中的一环，对人类活动具有重大影响和意义，住房首先解决了人们居者有其屋的问题，其次住房数量和质量的提升对人们生活质量的提升有着重要作用。住房问题是一个复杂的问题，从人类最初的洞穴生活到后来的建造居所，住房为人们提供了一个栖息繁衍之所，同时，住房也介入人类生活的各个领域，它是个人或家庭财富的组成，是市场投资的商品，是社会福利的体现，是艺术创造的成果等。随着住房在人类生活中背负的角色多样化，住房的存在变得越来重要，住房的不平等成为令人关注的对象。
有学者从住房制度的角度来研究住房的不平等。Lee[1]研究“中国城市住房问题”时从住房投资分配的不平等和租金补贴分配方式不平等的角度论述了住房分配机制导致的住房不平等问题。李斌[2]结合中国社会的转型过程提出职工获得住房所依赖的两个能力——“位置能力”和“市场能力”。在住房市场货币化之前，职工住房来源主要依赖于单位投资建房，职工“位置能力”对职工住房获得能力影响巨大，但随着住房分配机制向市场转化，“位置能力”对住房获利的影响力逐渐减弱，“市场能力”在居民住房获得方面的能力越来越明显。胡蓉[3]基于市场化转型和区域差异背景研究中国城镇居民住房价值与住房数量的分化，得出地区制度差异、地区市场化程度、住房再分配权力等都在住房分化方面发挥作用。魏万清[4]基于个体层面的数据研究提出中国住房改革进程中的“差序格局”，这种格局随着住房改革的推进，住房获得更体现在基于经济实力的差序格局上。
更有学者从更多角度来研究住房不平等。王磊等[5]实证研究了户籍、知识、政治资本等因素对城镇居民家庭住房财产的影响在不同财富阶层的差异，认为我国户籍制度、政治资本、市场化因素包括教育水平都对住房不平等产生影响。也有学者从代际的视角来研究中国都市的住房分异。范晓光等[6]从市场转型和生命历程视角分析中国的住房不平等，以家庭为分析单位，从代际视角研究北上广特大城市居民生活状况，发现代际地位累积优势、代际支持、地位优势累积效应等对中国居民住房不平等造成影响。张川川[7]从收入不平等的角度研究低收入家庭住房的可及性，研究结果表明收入不平等对住房不平等有显著影响。
从相关研究轨迹我们看到，对中国城镇居民家庭住房不平等的影响因素是多方面的，随着住房制度的变革和住房市场的开放，城镇居民家庭的收入或者称之为“经济力”、“市场能力”对住房获得的作用越来越大，其中有70%以上的城镇居民自有住房是2000年以后在住房市场化改革后获得的[8]。本文从收入结构的微观角度去发掘我国居民家庭经济能力获得渠道是如何影响住房获得能力的，进而分析其对住房不平等的影响及影响程度。
二、 中国城镇居民家庭收入总量及结构差异
随着城镇住房市场的开放和住房分配机制的完善，“经济力”和“市场能力”越高，城镇居民家庭从市场获得住房的能力就越强。城镇居民家庭可支配收入成为体现“经济力”的重要指标。进一步将城镇居民家庭可支配收入结构性细化，能更深入探讨收入在住房公平中的作用。按中国国家统计局对城镇居民家庭可支配收入的界定，家庭可支配收入主要由工资性收入、经营性收放、财产性收入和转移性收入组成。根据CFPS2016统计资料，选取城镇户口家庭样本4435个，得到2016年全国城镇家庭收入及收入结构分位数分布表，如表1所示。
从总量上看，有10%的城镇居民家庭可支配收入在2万元以下，25%的城镇居民家庭可支配收入在3.6万元以下，50%的城镇居民家庭可支配收入在6万元以下。根据《中国住户调查年鉴2018》的统计，2016年，全国城镇居民家庭可支配收入为33616.2元，用于居住支出的额度为5113.7元，用于居住的支出约占可支配收入的15%。因此，城镇居民家庭收入是实现居住支出的重要支撑。
从结构上看，家庭可支配收入结构中工资性收入是主要组成，越是低收入家庭收入结构越单一。从全国总体抽样样本来看，只有统计样本达到90%，城镇家庭居民可支配收入结构才能表现为四种收入类型都完整。25%的城镇居民家庭可支配收入只包含工资性收入，75%的城镇居民家庭没有经营性收入和财产性收入，收入结构过于单一。
三、 中国城镇居民家庭住房不平等的测度
关于住房不平等问题，国内学者从多個角度进行了研究。吴翔华等[9]汇总分析了历年来关于住房不平等的相关研究，梳理总结了从2011年以来的513篇相关文献，显示出学界关于住房不平等的研究较为丰富。
（一） 住房基尼系数及住房不平等
很多学者借用收入基尼系数理论而引出住房基尼系数，并运用相关指标计算及描述住房不平。Tan、Wang等[10]基于1989-2011年中国五次人口普查数据，在收入基尼系数计算原理下，计算得到五个时间段的住房空间基尼系数和住房财富基尼系数。本文结合CFPS2016统计资料补充了2016年的相关数据，如表2所示。
从表2可看出，中国城镇居民住房不平等现象普通存在，其中财富基尼系数大于住房空间基尼系数，因此住房财富不公平现象更突出。从住房空间基尼系数来看，2000年前住房空间基尼系数相对较低，之后基本达到0.4以上，但2016年住房空间基尼系数降低率明显，总体反映了中国城镇居民家庭住房空间方面相对较公平。住房财富总水平基于住房面积和住房单价，越是经济发达区域住房单价越高，住房面积消费量就相对越小，但是总价值更大。以发达区域为中心向城镇边缘过度过程中，一般会单价下降，而住房面积消费量持续增加，这就是为什么住房空间基尼系数反映出住房空间相对较公平的原因。从住房财富基尼系数来看，整体住房财富不平等现象较明显，1989年住房货币化改革后住房财富基尼系数有一轮明显降低，但到2011年后又逐渐上升，住房财富不平等持续存在于较高水平，这与中国城镇住房价格持续高涨紧密相关。 历年的文献从住房权利、住房空间、住房财富、住房价值和其他视角对住房不平等进行了研究，本文基于朱梦冰等[11]对住房不平等的研究和调查数据的可得性，进一步运用住房产权不平等、住房面积不平等和住房价值不平等三个指标来分析住房不平等问题。对住房产权拥有的程度直接影响到居民住房消费满意度，基于一般常识，中国城镇居民对自有产权住房的期望远高于对租赁住房的期望，同时受城镇租赁市场不完善的影响，拥有自主产权住房比租房具有更好的居住体验。住房面积是评价住房条件的重要指标，住房面积的增长是住房条件改善的直接反应，同时，随着中国城镇住房价格的整体上涨，特别是部分区域房价快速增长，使得住房价值差异化拉大，城镇居民对住房的需求不仅在于居住条件的改善，更关乎其财富的保值增值。本文进一步运用住房产权不平等、住房面积不平等和住房价值不平等三个指标可以从住房消费期望、住房条件改善及住房财富获得等多个角度来综合评价住房不平等问题。
（二） 中国城镇居民家庭住房产权不平等
住房产权问题一方面反映社会住房分配制度，另一方面反映城镇居民家庭对住房资产的占有效率，特别是在中国目前住房租赁市场不完善及市场住房消费习惯的影响下，居民对住房具有越高的自主权力，获得居住满意的程度就越高。表3是基于CFPS2016中4433个居民家庭样本，统计了当年中国城镇居民家庭各类住房产权数量及比例。中国是一个住房自有率较高的国家，从表3中可看到，2016年我国居民家庭自有产权房达到了70.44%。同时，廉租房、公租房及公房等保障性质的住房占有一定比例，体现了社会住房制度中对城镇居民基本住房问题的保障，但是三种类型住房的比例较少，总比例只占9.66%，因此，城镇居民家庭仍然主要依靠自身的经济能力从市场获得住房。另外，租赁商品房占到总住房类型的10.62%，在各住房类型中占比第二，租赁商品房也是城镇居民家庭住房产权的重要表现形式。
（三） 中国城镇居民家庭住房面积和住房价值不平等
对中国城镇居民家庭住房面积和住房价值取中位数，具体如表4所示。住房面积差距并不特别明显，可得样本数据中，10%的城镇居民家庭住房面积在30平方米以下，50%的城镇居民家庭住房面积在80平米以下，基本能满足居住需求。而90%的城镇居民家庭住房面积达到140平方米，居住面积处于良好水平。
住房价值分位数差距较明显，10%、25%、50%、75%和90%以下的城镇居民家庭住房价值分别为0万元、3.5万元、30万元、70万元和200万元，每一阶分位数的住房价值差值分别是3.5万元、26.5万元、40万元和140万元，住房价值差值较大。从59%分位开始，住房价值的增长率分别达到了757.14%、133.33%、185.71%，增长率都超过了100%。
从住房产权、住房面积和住房价值三个评价指标来看，住房价值不平等表现更为明显，与前面住房基尼系数评价的住房不平等结论基本一致。住房产权和住房面积指标表现出城镇居民家庭基本上都实现了居者有其屋的现状，在此基础上延伸出的居住差距是城镇居民家庭对居住更高要求的不平等。比如产权不平等表现为对城镇居民家庭对住房权力的不平等、住房区域分布的不平等、住房区域便利程度的不平，等等;住房面积的不平等则表现为城镇居民家庭住房条件的不平等、住房对生活影响的不平等，等等。
住房价值主要受住房面积和住房单价的影响，随着中国住房市场的开放和发展，住房价格的持续上涨持续了近20年，成为住房价值上涨的主要因素。住房价值的实现主要依赖于城镇居民家庭可支配收入，因此，可支配收入直接影响到城镇居民家庭住房价值的不平等问题。
四、 收入结构异质性对住房的不平等效应
（一） 收入结构异质性对住房产权的不平等效应
住房产权不平等指标依据上文表3的分类，这里我们选用多值选择模型来进行实证分析。根据样本特点，解释变量不随方案变化而变化，只受个体差异影响，因此，适用于多项logit模式。
表5显示，工资性收入对租赁商品房产权没有显著影响，各类型收入对朋友住房等产权的影响最不显著，所有类型的收入在1%和5%水平上对公租房显著，但显示为负向影响，即各类收入越高，拥有公租房等保障性或福利性住房产权的可能性越小，经营性收入对租赁商品房在5%水平上显著，经营性收入越高，租赁商品房可能性越大。从总体显著性指标来看，负向影响更多，因此，所有类型的收入越高，选择公租房、租赁商品房和朋友住房等的可能性越小，对应的选择自有产权房的可能性越大。
基于模型建立和数据选择，运用OLS回归法对以上两个模型进行回归，其中，模型1中的数据样本因变量和自变量的数量级差异较大，对数据进行标准化处理后再进行回归，回归结果如表7所示。
表7显示，城镇居民家庭可支配收入、经营性收入、财产性收入对城镇居民家庭住房面积影响显著，其中财产性收入对住房面积影响程度最大，工资性收入和转移性收入对住房面积没有显著影响，因此，仅仅依靠工资性收入改善住房面积的可能性较低。城镇居民家庭住房面积不平等分析结果也显示，城镇居民家庭住房面积不平等现象不是特别明显，通过各种产权形式的住房获取，居民家庭基本都能保证基本居住条件，但如果要进一步提高居住面积，则需要更多的收入来源，比如经营性收入，工资性收入相对是较稳定但数量也相对较少的收入类型，经营性收入的获得过程面临更高的风险但同时为居民家庭收入带来增幅较大的可能性，在近十多年房价快速上涨过程中，财产性收入也表现出对居民家庭收入快速增长的推力，因此，要改善居民家庭居住面积条件，更需要推动经营性收入和财产性收入的增长。
城镇居民家庭可支配收入、工资性收入、财产性收入和转移性收入都对城镇居民住房价值影响显著，且影响程度明显高于对住房面积的影响。城镇居民家庭住房价值不平等是各项住房指标不平等中最突出的，因此，也是住房不平等问题要重点考虑的。财产性收入对住房价值影响程度最大，其次是工资性收入，而经营性收入对住房价值没有显著影响。目前中国居民家庭财产性收入主要来源是基于不动产的收入，而居民家庭不动产主要由住房构成，住房资产带来财产性收入的增长，同时，也是住房价值增长的过程。因此，财产性收入对住房价值影响程度最大，同时，其他收入对住房价值的影响几乎都存在，要改善住房價值的不平等，一方面要加快规范住房市场，抵制住房投机，平衡住房资产收益;另一方面要推动居民家庭收入结构完善，让居民家庭通过更多渠道实现住房价值的提升，才能弱化城镇居民家庭间的住房不平等问题。 五、 结论及建议
从前文的研究，我们可以得到如下几个基本结论：
其一，中国城镇居民家庭在住房产权和住房面积方面不存在明显的不平等，在社会保障制度和基本经济环境下，中国城镇居民家庭无论收入高低，大多数都能实现居者有其屋的目标。
其二，中国城镇居民家庭各类收入对居民家庭产权选择影响较一致，即各类收入越高，选择自有产权住房的可能性越大;相反，各类收入越低，居民家庭只能更多选择保障型住房来解决居住问题。
其三，中国城镇居民家庭各类型的收入对住房价值的影响程度明显高于对住房面积的影响程度，工资性收入对住房面积和住房价值的影响并不是最大的，其他各类收入特别是财产性收入对住房面积和住房价值的影响更明显。总的来说，各类收入对住房面积和住房价值影响明显。
基于以上结论，政策应该推动城镇居民家庭收入种类多样化，各类型收入是可支配收入的组成部分，只有可支配收入增加了，城镇居民家庭住房不平等狀况才有缩小的可能。除了推动城镇居民家庭收入多样化，还要进一步推动城镇居民家庭各类收入值的增加，在经营性收入方面，拓展市场、推动创业创新;在财产性收入方面，既要保障不动产资产价值稳定，又要推动投资多元化、投资环境健康化;在转移性收入方面，要提升社会保障制度的稳定性和执行的可靠性。只有各类型的居民家庭收入实现了稳定增长，城镇居民家庭住房不平等问题才能实现一定程度的弱化。
注释：
① 数据来源：1989、1991、2000、2004和2011年的数据来自吴翔华、赵亿的《住房基尼系数与我国住房不平等研究》一文（载于《现代城市研究》2018年第8期第47-51页）对历年研究文献数据的整理。2016年的数据基于基尼系数分组计算法，采用CFPS2016年数据得到。剔除价值为0的样本后，住房面积样本数量是541个，住房价值样本量是2589个。本文运用分组计算法，基于精确计算基尼系数的表达式，当分点n个数有限时，定义：yi=Y1∑n1Y1
（1） 得到近似表达式：G=25A=2n（y1+2y2+…+nyn）-n+1n（2） 式（1）中的n为样本数量，Y为每个样本数，y为每个样本的份额数，公式（2）整理得到近似表达式。运用CFPS2016住房面积和价值数据计算住房空间基尼系数和住房财富基尼系数。
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（责任编辑 王婷婷）
Abstract：This paper analyzes the heterogeneity of income structure of urban households in China and the present situation of housing inequality，further based on the data of CFPS 2016 survey，using the multinomial Logit and OLS regression to verify the unequal effect of household income structure on housing property right，housing area and value of urban residents in China.The conclusion shows that China’s various types of income of urban households have the most significant impact on housing inequality，we should promote the income of urban households harvest diversification，improve the overall disposable income of urban households，only in this way，housing inequality can be reduced gradually.
Key words：family income; housing inequality; income diversification