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摘要：近几年来，国民经济迅速发展带动了房地产行业的兴起。房地产投资不同于其他投资，它是一项高收入高风险的投资项目，且投资金额较大、投资时间较长，为了能减少房地产投资中风险出现的几率，让投资者得到最大的经济效益，在房地产投资之前做好投资项目的风险分析是非常重要的。然而，在目前的房地产投资当中，投资项目风险分析却又是一个常常被忽视的问题，基于此，本文将对其进行分析，规避防范房地产投资中风险出现的概率。
关键词：房地产投资；項目风险；风险特征；风险分析
房地产市场在近几年国民经济发展的推动下得到了极大的发展机遇，呈现出良好的发展态势。在房地产项目投资当中，存在诸多的投资分析要素，投资的风险控制就是其中之一，开展房地产投资项目的风险评估可以预见投资项目中存在的风险因素，为投资决策以及投资实施过程中的风险控制提供依据，减少因投资风险对房地产投资收益带来的影响，确保投资商在房地产投资中得到的经济效益。本文将从房地产投资项目风险的概述，房地产投资项目风险的特征，房地产投资项目风险分析三个方面来进行深入探讨，为房地产项目投资工作寻找新思路，明确新方向，获得新办法。
一、房地产投资项目风险的概述
房地产投资是一种实体投资，不同于资本投资，它是一项专业性、技术性、综合性比较强的投资活动，具有投资金额大、投资回收期长等特点，在投资过程中的风险也较高。在房地产投资过程中，既会遇到房地产经营风险和财务风险这种有形风险。也会遇到政策风险和自然风险这些无形风险，无论是哪一种风险，都足以让房地产的投资遭受到巨大的经济损失。这些风险的存在会使投资商的每一项投资决策都充满了不确定性，让投资决策和投资活动存在着潜在风险。而要想尽可能地规避和减小房地产投资项目中风险，就需要对房地产投资过程中的各种不稳定性因素进行详细分析，以此来提高房地产投资决策的科学性与合理性，减小投资风险对投资带来的收益损失，让投资商得到最大化的经济效益[1]。目前，我国房地产投资商对房地产投资项目风险分析的认识还不够深刻，对于房地产风险的分析还处与表面浅显的阶段，房地产投资的政策法规也不够完善，执行力度不够大，房地产投资的市场资料和市场经验也较为缺乏，这些因素在不同程度上影响了对房地产投资项目的分析。
二、房地产投资项目风险的特征
（一）客观性
在房地产投资中，风险是一个客观存在，了解房地产投资项目风险特征是开展投资风险预防以及控制的基础。房地产投资项目是客观存在的，具有一定的客观性，不能被否认或者被拒绝接受。房地产投资商要想做到风险的有效预防和控制，就需要正视风险，以积极的态度来应对风险的出现，尽可能的在最小影响范围内解决风险问题。
（二）不确定性
基于房地产投资的特性及房地产投资过程中的各类不可控风险因素，导致房地产投资项目风险多样化，并具有很强的不确定性，同时，不同风险之间还具有一定相通性，在房地产投资整个过程中，风险的出现是不能被确定的，它不能在出现的时间、地点、决策上提前被预知，且后续对投资结果造成的影响也不能被提前确定，也不能对风险形成的原因进行事先肯定[2]。
（三）综合性
房地产投资是一项专业性、技术性、综合性较强的活动，它在投资过程中涉及到许多投资环境内部和投资环境外部的因素，是投资企业各种财务活动以及经营活动矛盾的综合反映，在投资过程中一是要考虑到各种投资企业内部资金的情况；二是积极对市场进行分析，了解产品的销售内部情况；三是要考虑到各种外部环境的投资情况。
（四）结果双重性
房地产投资项目的风险还具有结果双重性，在投资过程中，巨大的利益背后会潜藏着风险，而在危险的风险背后却又会隐藏着诱人的利益，风险和利益在房地产投资中是相互存在并且相互对等的。在房地产投资当中，投资商是愿意冒着巨大的风险去获取利益还是害怕风险代价过大而对风险采取规避都会对最后的投资结果造成影响，风险和利益在房地产投资过程中同时存在作用，并且相互之间共同抵消矛盾[3]。
（五）可测性
虽然房地产投资项目的风险具有不被确定的本质属性，但这并不代表风险就不能被完全的预测。在房地产项目投资过程中，投资商可以根据以往的相似的投资情况或者投资经验进行统计分析，通过分析得到的结果对某种相似决策或相似风险造成的损失程度和发生的概率进行预测、判断，房地产投资项目的风险分析其实就是投资过程中风险出现概率的预测和衡量过程。
三、房地产投资项目风险分析
（一）房地产市场竞争的风险
国民经济的迅速发展推动了房地产行业的兴起，但也为房地产行业带来了市场竞争的风险。如果房地产投资商不对市场进行调查分析，了解房地产市场供需变化的客观规律，就会导致房地产在销售过程中出现同类项目的竞争，当竞争过于激烈时，可能会使房地产造成滞销状态，并会加大房地产销售的推广成本，影响投资商的经济效益收入。任何市场的供求关系都是不确定且多变的，而供给侧与需求侧两面的不确定性就会在一定程度上影响到投资商的收入，特别是在房地产投资这一方面，对房地产投资商的经济效益收入影响比一般投资还要大，因此在房地产投资商投资之前一定要做好对销售市场的分析了解工作，才能预防因市场竞争而带来的风险[4]。
（二）消费者购买力的风险
在房地产投资项目中，投资商的经济效益不仅会受到同类项目竞争的影响，还会在很大程度上受到消费者购买力的影响。也就是在房地产销售过程中，消费者购买力风险的出现。在物价总水平持续上升但消费者收入水平和购买能力持续下降的情况下时，消费者就会降低对房地产购买的需求，从而使房地产出现滞销的情况，减少了房地产投资商的房租出售概率，从而使房地产投资商的经济效益受到影响。
（三）房地产流动性和变现性的风险 房地产投资较其他投资产品最大的差别在于房地产是固定在一个区域之中，房地产之间的交易只能是房地产使用权和所有权的转移，其实体还是没有变化的，这一点就决定了房地产流动性和变现性较差，在房地产投资过程中会存在流动性和变现性的风险。房地产的价值量相对来说比较大，在交易过程中會出现交易金额过大且转权手续繁琐，交易时间过长等问题。这使得房地产投资商在急需资金时不能及时地将手中的房产进行变现，即使能马上将手中的房产变现，但也会因为时间过于匆忙，交易价格很难达到合理的价位，从而使房地产投资人的经济效益受到损失，为房地产投资商带来变现上的风险。
（四）房地产经营性风险和财务风险
在房地产经营过程中，如果经营不当或在经营中产生失误，就会对实际经营结果造成影响，导致其同预期期望的经营结果有很大的不同，令房地产投资商陷入经营性的风险当中。造成房地产经营性风险出现的原因有以下几点：一是房地产投资商没有对市场信息进行准确的掌握导致房地产销售决策出错而造成的经营性风险；二是由于房地产投资商对房地产投资或房地产交易的法律条文和税负规定等的不了解而造成房地产的投资和交易失败等；三是因为房地产投资企业的管理效率过低，在最合适的市场销售机会中没有及时的把手中的房地产出售而导致房地产空置率过高，增加经营费用，使经营性风险出现[5]。
除去经营过程中产生的风险之外，项目投资财务工作方面出现问题也会造成房地产投资财务风险的产生。造成财务风险出现的主要原因是购房者未能在约定时间内付清房款以及投资者大量使用贷款方式来扩宽融资道路，但却让自己陷入负债经营中，这两种情况都会使房地产投资商陷入财务恶化的情况中，从而导致财务风险的出现。
（五）社会风险以及自然风险
国家经济和政策的变动都会对房地产的交易价格带来波动影响，这种影响带来的经济收益下降就称之为社会风险，比如城市规划带来的风险、区域发展带来的风险、社会治安工作带来的风险等。同时，还有不可抗的自然因素带来的风险，比如因为地震、洪水、风暴等导致房地产工期延长、房地产受到损伤等，这些都会为投资商的经济效益带来影响[6]。
四、结语
在房地产投资过程中，风险同巨大的经济效益连接在一起，投资商要想提高经济效益，控制预防风险所带来的影响就需要在房地产投资整个过程中对其进行风险分析，并根据分析结果采取相应措施，尽最大程度减少风险对经济效益带来的影响，从而减少房地产投资成本，增加房地产投资的经济效益。
参考文献
[1]吴锡华.房地产投资风险评估与决策——含有风险的收益率计算方法[D].浙江：浙江大学，2002：23-24.
[2]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究，2002，（9）：146.
[3]贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究[J].建筑管理现代化，2002，（2）：39.
[4]沈明.我国房地产投资风险分析[J].房地产开发，2006.
[5]陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法[J].山西经济出版社，1997.
[6]黄猛.房地产投资项目评估体系研究[D].成都：西南财经大学，2007：1-8.
作者简介：田志军（1978.04），男，山西大同人，本科，工程师，首都经济贸易大学房地产经营与管理专业，主要研究方向：房地产市场开发、房地产运营管理。
（作者单位：中铁置业集团北京有限公司）
关键词：房地产投资；項目风险；风险特征；风险分析
房地产市场在近几年国民经济发展的推动下得到了极大的发展机遇，呈现出良好的发展态势。在房地产项目投资当中，存在诸多的投资分析要素，投资的风险控制就是其中之一，开展房地产投资项目的风险评估可以预见投资项目中存在的风险因素，为投资决策以及投资实施过程中的风险控制提供依据，减少因投资风险对房地产投资收益带来的影响，确保投资商在房地产投资中得到的经济效益。本文将从房地产投资项目风险的概述，房地产投资项目风险的特征，房地产投资项目风险分析三个方面来进行深入探讨，为房地产项目投资工作寻找新思路，明确新方向，获得新办法。
一、房地产投资项目风险的概述
房地产投资是一种实体投资，不同于资本投资，它是一项专业性、技术性、综合性比较强的投资活动，具有投资金额大、投资回收期长等特点，在投资过程中的风险也较高。在房地产投资过程中，既会遇到房地产经营风险和财务风险这种有形风险。也会遇到政策风险和自然风险这些无形风险，无论是哪一种风险，都足以让房地产的投资遭受到巨大的经济损失。这些风险的存在会使投资商的每一项投资决策都充满了不确定性，让投资决策和投资活动存在着潜在风险。而要想尽可能地规避和减小房地产投资项目中风险，就需要对房地产投资过程中的各种不稳定性因素进行详细分析，以此来提高房地产投资决策的科学性与合理性，减小投资风险对投资带来的收益损失，让投资商得到最大化的经济效益[1]。目前，我国房地产投资商对房地产投资项目风险分析的认识还不够深刻，对于房地产风险的分析还处与表面浅显的阶段，房地产投资的政策法规也不够完善，执行力度不够大，房地产投资的市场资料和市场经验也较为缺乏，这些因素在不同程度上影响了对房地产投资项目的分析。
二、房地产投资项目风险的特征
（一）客观性
在房地产投资中，风险是一个客观存在，了解房地产投资项目风险特征是开展投资风险预防以及控制的基础。房地产投资项目是客观存在的，具有一定的客观性，不能被否认或者被拒绝接受。房地产投资商要想做到风险的有效预防和控制，就需要正视风险，以积极的态度来应对风险的出现，尽可能的在最小影响范围内解决风险问题。
（二）不确定性
基于房地产投资的特性及房地产投资过程中的各类不可控风险因素，导致房地产投资项目风险多样化，并具有很强的不确定性，同时，不同风险之间还具有一定相通性，在房地产投资整个过程中，风险的出现是不能被确定的，它不能在出现的时间、地点、决策上提前被预知，且后续对投资结果造成的影响也不能被提前确定，也不能对风险形成的原因进行事先肯定[2]。
（三）综合性
房地产投资是一项专业性、技术性、综合性较强的活动，它在投资过程中涉及到许多投资环境内部和投资环境外部的因素，是投资企业各种财务活动以及经营活动矛盾的综合反映，在投资过程中一是要考虑到各种投资企业内部资金的情况；二是积极对市场进行分析，了解产品的销售内部情况；三是要考虑到各种外部环境的投资情况。
（四）结果双重性
房地产投资项目的风险还具有结果双重性，在投资过程中，巨大的利益背后会潜藏着风险，而在危险的风险背后却又会隐藏着诱人的利益，风险和利益在房地产投资中是相互存在并且相互对等的。在房地产投资当中，投资商是愿意冒着巨大的风险去获取利益还是害怕风险代价过大而对风险采取规避都会对最后的投资结果造成影响，风险和利益在房地产投资过程中同时存在作用，并且相互之间共同抵消矛盾[3]。
（五）可测性
虽然房地产投资项目的风险具有不被确定的本质属性，但这并不代表风险就不能被完全的预测。在房地产项目投资过程中，投资商可以根据以往的相似的投资情况或者投资经验进行统计分析，通过分析得到的结果对某种相似决策或相似风险造成的损失程度和发生的概率进行预测、判断，房地产投资项目的风险分析其实就是投资过程中风险出现概率的预测和衡量过程。
三、房地产投资项目风险分析
（一）房地产市场竞争的风险
国民经济的迅速发展推动了房地产行业的兴起，但也为房地产行业带来了市场竞争的风险。如果房地产投资商不对市场进行调查分析，了解房地产市场供需变化的客观规律，就会导致房地产在销售过程中出现同类项目的竞争，当竞争过于激烈时，可能会使房地产造成滞销状态，并会加大房地产销售的推广成本，影响投资商的经济效益收入。任何市场的供求关系都是不确定且多变的，而供给侧与需求侧两面的不确定性就会在一定程度上影响到投资商的收入，特别是在房地产投资这一方面，对房地产投资商的经济效益收入影响比一般投资还要大，因此在房地产投资商投资之前一定要做好对销售市场的分析了解工作，才能预防因市场竞争而带来的风险[4]。
（二）消费者购买力的风险
在房地产投资项目中，投资商的经济效益不仅会受到同类项目竞争的影响，还会在很大程度上受到消费者购买力的影响。也就是在房地产销售过程中，消费者购买力风险的出现。在物价总水平持续上升但消费者收入水平和购买能力持续下降的情况下时，消费者就会降低对房地产购买的需求，从而使房地产出现滞销的情况，减少了房地产投资商的房租出售概率，从而使房地产投资商的经济效益受到影响。
（三）房地产流动性和变现性的风险 房地产投资较其他投资产品最大的差别在于房地产是固定在一个区域之中，房地产之间的交易只能是房地产使用权和所有权的转移，其实体还是没有变化的，这一点就决定了房地产流动性和变现性较差，在房地产投资过程中会存在流动性和变现性的风险。房地产的价值量相对来说比较大，在交易过程中會出现交易金额过大且转权手续繁琐，交易时间过长等问题。这使得房地产投资商在急需资金时不能及时地将手中的房产进行变现，即使能马上将手中的房产变现，但也会因为时间过于匆忙，交易价格很难达到合理的价位，从而使房地产投资人的经济效益受到损失，为房地产投资商带来变现上的风险。
（四）房地产经营性风险和财务风险
在房地产经营过程中，如果经营不当或在经营中产生失误，就会对实际经营结果造成影响，导致其同预期期望的经营结果有很大的不同，令房地产投资商陷入经营性的风险当中。造成房地产经营性风险出现的原因有以下几点：一是房地产投资商没有对市场信息进行准确的掌握导致房地产销售决策出错而造成的经营性风险；二是由于房地产投资商对房地产投资或房地产交易的法律条文和税负规定等的不了解而造成房地产的投资和交易失败等；三是因为房地产投资企业的管理效率过低，在最合适的市场销售机会中没有及时的把手中的房地产出售而导致房地产空置率过高，增加经营费用，使经营性风险出现[5]。
除去经营过程中产生的风险之外，项目投资财务工作方面出现问题也会造成房地产投资财务风险的产生。造成财务风险出现的主要原因是购房者未能在约定时间内付清房款以及投资者大量使用贷款方式来扩宽融资道路，但却让自己陷入负债经营中，这两种情况都会使房地产投资商陷入财务恶化的情况中，从而导致财务风险的出现。
（五）社会风险以及自然风险
国家经济和政策的变动都会对房地产的交易价格带来波动影响，这种影响带来的经济收益下降就称之为社会风险，比如城市规划带来的风险、区域发展带来的风险、社会治安工作带来的风险等。同时，还有不可抗的自然因素带来的风险，比如因为地震、洪水、风暴等导致房地产工期延长、房地产受到损伤等，这些都会为投资商的经济效益带来影响[6]。
四、结语
在房地产投资过程中，风险同巨大的经济效益连接在一起，投资商要想提高经济效益，控制预防风险所带来的影响就需要在房地产投资整个过程中对其进行风险分析，并根据分析结果采取相应措施，尽最大程度减少风险对经济效益带来的影响，从而减少房地产投资成本，增加房地产投资的经济效益。
参考文献
[1]吴锡华.房地产投资风险评估与决策——含有风险的收益率计算方法[D].浙江：浙江大学，2002：23-24.
[2]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究，2002，（9）：146.
[3]贾楠，刘志才.关于房地产投资风险类型的研究[J].建筑管理现代化，2002，（2）：39.
[4]沈明.我国房地产投资风险分析[J].房地产开发，2006.
[5]陈佑启.房地产投资风险管理及经营决策方法[J].山西经济出版社，1997.
[6]黄猛.房地产投资项目评估体系研究[D].成都：西南财经大学，2007：1-8.
作者简介：田志军（1978.04），男，山西大同人，本科，工程师，首都经济贸易大学房地产经营与管理专业，主要研究方向：房地产市场开发、房地产运营管理。
（作者单位：中铁置业集团北京有限公司）