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摘要：在房地产行业里，建设施工流程，必是先建好房子，再来配置绿化，这种以“建筑为主，景观绿化为辅”的观念如今已发生翻天覆地的变化。时至今日，行业中几乎所有的一线开发商均采取景观规划和房产规划同步，甚至是超前的步骤，建筑将放置在已规划好的环境中，而不再视环境为建筑的被动修补。这一切不是喧宾夺主，而是房地产行业在随着社会的进步，行业脚步疾速之下，开发链条的重新梳理与完善。更是在激烈的市场竞争中，景观园林配套溢价后市场所显现的必然结果。而在市场力量推动之下，在越来越多的企业重视家园绿色的铺陈，重视“家”的概念营造，并从居住者舒适度等全方位提升小区园林景观品质的同时，更多的让业主感受到了精致园林带来的享受。
关键词：景观配套设计；景观工程管理；成本管理；后期养护
中图分类号： S611 文献标识码： A
没有人会用咖啡豆的成本来衡量星巴克的一杯卡布奇诺。就像具有绝佳居住品质的房子，从原先一个单纯的住宅容器，变成囊括景观环境、商业配套、物业服务、社区文化等各种附加因素在内的生活方式的集合体。”这指的正是房地产产品发展到相当程度之后，各种要素构成一种商业价值，而在新政调控时代下房企于此的追求似乎更为迫切。当下房子种种要素正被开发企业所重估，其中就包括巨大的景观园林配套工程的功能。
1、景观环境设计规划
俗话说：“千里之行，始于足下”，一切美好的愿景都要一步一步的实现，景观环境配套工程的设计规划方案首当其冲，它不仅决定着实施后的具体体现，也决定着建设成本的总体区间。
景观环境设计的方案在房地产项目的开发过程中是至关重要的，一个好的方案能够使景观环境有持久的使用寿命和艺术寿命。因此，在房地产项目中做景观环境设计方案时，要注重园林环境、景观整体布局，注意功能分区明确，根据项目的地域、市场定位、业主的需求取向进行布局规划。把外部空间环境划分成不同的区域，分别有所归属。按其功用可分为社区领域空间、邻里领域空间、小组人群领域空间、家庭领域空间、个人领域空间等，由此呈现出公共的、半公共的；半私有的、私有的空间序列，形成一种由外向内、由表及里、由动到静、由公共性质向私有性质渐进的过程；其次，要考虑小区整体地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏状况，通过园林植物配置，因地制宜，以景观控制“正负零”，弱化通路。步道宜窄，线形宛转曲胜直，以及广场易小等，配合亲水性的缓坡水体建立起一系列的具有串联性的户外空间，在住宅边上形成半公共的、令人倍感亲密的“盆景”空间，使小区居民们能更好地享受环境带来的舒适与悠闲，不受外界的干扰，同时可以制约外界的穿越性活动，保证小区住户生活环境的安全。
2、成本管控
景观环境配套工程的成本管理讲究从源头抓起，这个源头就是规划方案的施工图预算控制成本支出。在合理的规划布局基础上，一份科学合理的施工图预算书，决定了成本控制的好坏，编制一份合格的园林景观施工图预算首先要认真收集基础资料，对图纸的熟悉：有没有新材料、新植物及新工艺；收集材料产地、品种和价格，特别是大宗材料如钢筋、水泥、地面铺装材料和苗木的价格，还要关注材料的走势；人工费的控制；施工机械使用费的控制等。由于景观园林建设项目施工的特殊性，实际的机械利用率往往不可能达到预算定额的水平，因此施工图预算的机械使用费也往往小于实际发生的机械使用费，形成机械使用费超支。
2.1、施工预算的编制以“按施工程序，明细到分部”为原则。施工预算的完成，为施工生产制定了目标成本，为今后施工成本控制提供了依据。因其根据实际施工程序，按部位编制，具有很强的对比性和可操作性，能够将可能发生的成本隐患风险的方面控制到最低，降低了大面积失控的可能性并有了成本控制依据。
2.2、组织工程施工阶段。依据园林施工预算书及施工组织计划，才能有效控制整个施工过程的成本。在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
首先要加强设计变更、现场签证的监督和管理 ；施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。施工单位应明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
其次要 加强设备和材料的品质与价格管理 ；完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： (a)业主单位白行采购：自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如地面铺装材料等一些对项目品质影響较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购；(b)施工单位采购：业主单位对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，让施工单位采购，这样可发挥施工单位比业主单位更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 (c)业主单位定价施工单位采购：主要材料价格可通过发、承包方共同到市场寻价，结算时按寻定价格结算。寻定价格的材料应明确品牌、出厂价格时限。 上述三种材料采购方式都应建立样板、样品封存认证制度、进场验收确认制度，确保材料品质达标。
最后要加强资金计划执行的监控； 资金计划是建立在项目的各项合同已确定，且总体施工进度计划已确认合理的基础上，因此要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。施工阶段工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析，阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。 资金计划与成本动态控制相结合，可使业主单位更好地掌控项目运行，使企业的收入与工程支出处于良性循环。
2.3、后期养护成本管控 ：水电系统维护运行费用管理 ；植物养护、修剪、补植等方面管理。
3、工程施工、进度管理
景观环境工程按工程项目及专业工种又分为土建、绿化工程(种植工程)、园林供电照明、园林给排水、雕塑工程。其中土建工程中包括园林土方、园林筑山、园林建筑小品、园林小品、园路广场工程等。景观园林建设工程的重要工作之一就是质量控制，制定有效的园林建设工程质量标准，是提高园林建设工程质量，促进项目发展的有力措施。园林建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分，为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于园林工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量及效果。因此，在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。景观园林工程的施工管理是一项实践性很强的工作，要求工程管理人员既要有精深的园林工程管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量的前提下，把景观园林工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来。
景观环境工程施工项目进度控制是指在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，制定出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。因为施工进度受多种因素的影响，常见的有施工场地被其他施工单位大量占用，同时期交叉施工频繁，工程进度受到交叉施工单位的制约；图纸有误或不详；园林工程施工还受天气的制约等，因此做好施工进度控制是至关重要的。要保障景观环境工程施工进度可采用如下措施：
3.1组织措施：为保证景观环境施工进度管理，必须建立起完善的施工实施进度控制组织系统和控制体系。如召开协调会落实各层次各项目的进度，安排进度控制专职管理人员。明确各岗位的具体任务和工作职责，按施工项目的组成、进展阶段等将总进度计划分解，以保证进度目标的贯彻实施。在景观环境工程建设施工的全过程中，项目管理者要经常检查景观环境建设施工进度计划的实施情况，通过对照比较和分析，及时发现实施中的偏差，采取有效措施调整景观环境工程建设施工进度计划，排除干扰，保证工期目标顺利实现。
3.2合同措施：应保持总进度控制目标与合同总工期相一致，分包合同的工期与总包合同的工期相一致，并明确违约责任。
3.3技术措施：要不断采用新技术、新方法，特别是在不增加成本的前提下加快施工进度的技术方法，以保证工程如期竣工。
3.4景观环境施工项目安全管理：景观环境施工项目安全管理必须纳入总体项目的施工安全管理及安全生产体系中，必须接受总承包单位安全管理人员的统一管理。坚持安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中，并对生产发挥促进与保证作用。生产组织者在安全管理中的作用固然重要，全员性参与安全管理也是十分重要的。因此，生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。其次，制定安全管理措施。加强施工项目的安全管理，制定确实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段，是對生产各因素状态的约束和控制，因此要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。
4、后期养护管理
后期养护管理最主要的部分是园林绿化的养护和塑性。对景观园林的绿化管理进行设计和施工结束后，还需要进行周期较长的绿化养护管理，这是园林管理中不可缺少的工作，亦是一个要求较高技术、持续性强、时间较长的一项工作。对园林绿化管理养护一般包含有：种植花卉、修剪维护、植物护理、清理环境、日常管理和园林整体面貌的维护等内容。后期养护相关工作应在与施工单位签订合同时明确提到绿地养护质量验收规范和园林设施维护质量验收规范、养护周期、具体养护措施等。在后续管理中应制定以年为周期的具体养护方案及实施计划表以便于管理。常言道“三分种，七分养”，因此，只有在提高园林养护管理水平的基础上，进一步改善植物种植，才能保障景观效果的完美性。
结语
对于房地产开发企业来讲，景观园林配套工程不仅仅是整个工程开展的一个组成部分，也是展示企业开发能力、管理水平、产品形象以及品质提升等重要的门面工程，合理的规划、科学的管理、完善的后期养护，既能节约不必要的成本支出也能通过景观园林的养成不断地提升开发企业的品质及开发产品的美誉度。
参考文献
[1]杜立铭.对园林景观工程改造的各个环节分析[J].建材与装饰，2007
[2]陈丽莉.浅谈房地产园林景观工程建造.湖南林业科技.2005年第32卷第5期
[3] 金德钧.建设工程项目管理[M].中国建筑工业出版社，2006
[4] 梁伊任.园林建设工程[M].中国城市出版社，2000
关键词：景观配套设计；景观工程管理；成本管理；后期养护
中图分类号： S611 文献标识码： A
没有人会用咖啡豆的成本来衡量星巴克的一杯卡布奇诺。就像具有绝佳居住品质的房子，从原先一个单纯的住宅容器，变成囊括景观环境、商业配套、物业服务、社区文化等各种附加因素在内的生活方式的集合体。”这指的正是房地产产品发展到相当程度之后，各种要素构成一种商业价值，而在新政调控时代下房企于此的追求似乎更为迫切。当下房子种种要素正被开发企业所重估，其中就包括巨大的景观园林配套工程的功能。
1、景观环境设计规划
俗话说：“千里之行，始于足下”，一切美好的愿景都要一步一步的实现，景观环境配套工程的设计规划方案首当其冲，它不仅决定着实施后的具体体现，也决定着建设成本的总体区间。
景观环境设计的方案在房地产项目的开发过程中是至关重要的，一个好的方案能够使景观环境有持久的使用寿命和艺术寿命。因此，在房地产项目中做景观环境设计方案时，要注重园林环境、景观整体布局，注意功能分区明确，根据项目的地域、市场定位、业主的需求取向进行布局规划。把外部空间环境划分成不同的区域，分别有所归属。按其功用可分为社区领域空间、邻里领域空间、小组人群领域空间、家庭领域空间、个人领域空间等，由此呈现出公共的、半公共的；半私有的、私有的空间序列，形成一种由外向内、由表及里、由动到静、由公共性质向私有性质渐进的过程；其次，要考虑小区整体地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏状况，通过园林植物配置，因地制宜，以景观控制“正负零”，弱化通路。步道宜窄，线形宛转曲胜直，以及广场易小等，配合亲水性的缓坡水体建立起一系列的具有串联性的户外空间，在住宅边上形成半公共的、令人倍感亲密的“盆景”空间，使小区居民们能更好地享受环境带来的舒适与悠闲，不受外界的干扰，同时可以制约外界的穿越性活动，保证小区住户生活环境的安全。
2、成本管控
景观环境配套工程的成本管理讲究从源头抓起，这个源头就是规划方案的施工图预算控制成本支出。在合理的规划布局基础上，一份科学合理的施工图预算书，决定了成本控制的好坏，编制一份合格的园林景观施工图预算首先要认真收集基础资料，对图纸的熟悉：有没有新材料、新植物及新工艺；收集材料产地、品种和价格，特别是大宗材料如钢筋、水泥、地面铺装材料和苗木的价格，还要关注材料的走势；人工费的控制；施工机械使用费的控制等。由于景观园林建设项目施工的特殊性，实际的机械利用率往往不可能达到预算定额的水平，因此施工图预算的机械使用费也往往小于实际发生的机械使用费，形成机械使用费超支。
2.1、施工预算的编制以“按施工程序，明细到分部”为原则。施工预算的完成，为施工生产制定了目标成本，为今后施工成本控制提供了依据。因其根据实际施工程序，按部位编制，具有很强的对比性和可操作性，能够将可能发生的成本隐患风险的方面控制到最低，降低了大面积失控的可能性并有了成本控制依据。
2.2、组织工程施工阶段。依据园林施工预算书及施工组织计划，才能有效控制整个施工过程的成本。在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
首先要加强设计变更、现场签证的监督和管理 ；施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。施工单位应明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
其次要 加强设备和材料的品质与价格管理 ；完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： (a)业主单位白行采购：自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如地面铺装材料等一些对项目品质影響较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购；(b)施工单位采购：业主单位对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，让施工单位采购，这样可发挥施工单位比业主单位更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 (c)业主单位定价施工单位采购：主要材料价格可通过发、承包方共同到市场寻价，结算时按寻定价格结算。寻定价格的材料应明确品牌、出厂价格时限。 上述三种材料采购方式都应建立样板、样品封存认证制度、进场验收确认制度，确保材料品质达标。
最后要加强资金计划执行的监控； 资金计划是建立在项目的各项合同已确定，且总体施工进度计划已确认合理的基础上，因此要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。施工阶段工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析，阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。 资金计划与成本动态控制相结合，可使业主单位更好地掌控项目运行，使企业的收入与工程支出处于良性循环。
2.3、后期养护成本管控 ：水电系统维护运行费用管理 ；植物养护、修剪、补植等方面管理。
3、工程施工、进度管理
景观环境工程按工程项目及专业工种又分为土建、绿化工程(种植工程)、园林供电照明、园林给排水、雕塑工程。其中土建工程中包括园林土方、园林筑山、园林建筑小品、园林小品、园路广场工程等。景观园林建设工程的重要工作之一就是质量控制，制定有效的园林建设工程质量标准，是提高园林建设工程质量，促进项目发展的有力措施。园林建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分，为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于园林工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量及效果。因此，在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。景观园林工程的施工管理是一项实践性很强的工作，要求工程管理人员既要有精深的园林工程管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量的前提下，把景观园林工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来。
景观环境工程施工项目进度控制是指在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，制定出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。因为施工进度受多种因素的影响，常见的有施工场地被其他施工单位大量占用，同时期交叉施工频繁，工程进度受到交叉施工单位的制约；图纸有误或不详；园林工程施工还受天气的制约等，因此做好施工进度控制是至关重要的。要保障景观环境工程施工进度可采用如下措施：
3.1组织措施：为保证景观环境施工进度管理，必须建立起完善的施工实施进度控制组织系统和控制体系。如召开协调会落实各层次各项目的进度，安排进度控制专职管理人员。明确各岗位的具体任务和工作职责，按施工项目的组成、进展阶段等将总进度计划分解，以保证进度目标的贯彻实施。在景观环境工程建设施工的全过程中，项目管理者要经常检查景观环境建设施工进度计划的实施情况，通过对照比较和分析，及时发现实施中的偏差，采取有效措施调整景观环境工程建设施工进度计划，排除干扰，保证工期目标顺利实现。
3.2合同措施：应保持总进度控制目标与合同总工期相一致，分包合同的工期与总包合同的工期相一致，并明确违约责任。
3.3技术措施：要不断采用新技术、新方法，特别是在不增加成本的前提下加快施工进度的技术方法，以保证工程如期竣工。
3.4景观环境施工项目安全管理：景观环境施工项目安全管理必须纳入总体项目的施工安全管理及安全生产体系中，必须接受总承包单位安全管理人员的统一管理。坚持安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中，并对生产发挥促进与保证作用。生产组织者在安全管理中的作用固然重要，全员性参与安全管理也是十分重要的。因此，生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。其次，制定安全管理措施。加强施工项目的安全管理，制定确实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段，是對生产各因素状态的约束和控制，因此要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。
4、后期养护管理
后期养护管理最主要的部分是园林绿化的养护和塑性。对景观园林的绿化管理进行设计和施工结束后，还需要进行周期较长的绿化养护管理，这是园林管理中不可缺少的工作，亦是一个要求较高技术、持续性强、时间较长的一项工作。对园林绿化管理养护一般包含有：种植花卉、修剪维护、植物护理、清理环境、日常管理和园林整体面貌的维护等内容。后期养护相关工作应在与施工单位签订合同时明确提到绿地养护质量验收规范和园林设施维护质量验收规范、养护周期、具体养护措施等。在后续管理中应制定以年为周期的具体养护方案及实施计划表以便于管理。常言道“三分种，七分养”，因此，只有在提高园林养护管理水平的基础上，进一步改善植物种植，才能保障景观效果的完美性。
结语
对于房地产开发企业来讲，景观园林配套工程不仅仅是整个工程开展的一个组成部分，也是展示企业开发能力、管理水平、产品形象以及品质提升等重要的门面工程，合理的规划、科学的管理、完善的后期养护，既能节约不必要的成本支出也能通过景观园林的养成不断地提升开发企业的品质及开发产品的美誉度。
参考文献
[1]杜立铭.对园林景观工程改造的各个环节分析[J].建材与装饰，2007
[2]陈丽莉.浅谈房地产园林景观工程建造.湖南林业科技.2005年第32卷第5期
[3] 金德钧.建设工程项目管理[M].中国建筑工业出版社，2006
[4] 梁伊任.园林建设工程[M].中国城市出版社，2000