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自2003年中国房地产加速步入商业化进程以来，银行业对房地产领域持续保持着高位投放的态势，即使在近几年国家高层对房地产领域连续实施紧缩政策的背景下，银行业对房地产的热度依然是不降反增，特别是2013年各月，银行对房地产贷款同比增速、房地产贷款规模对各项贷款的比例都保持在在30%以上。显然，这样的走势正在助推房贷泡沫和房价泡沫的同步积累，孕育房地产市场风险和银行信贷风险的隐患，那么银行业为何对房地产持续高调投放，有那些办法可以为房地产信贷减速？这正是本文聚焦的主题所在。
一、银行对房地产持续高位投放的具体表现
图1表明，自2011年初以来房地产贷款的同比增速基本上呈现加速增长的走势，而这三年正是国家决策层对房地产业和房地产信贷实施偏紧的调控政策。这样的政策始自2009年底针对2008年底救市以来房地产市场疯涨的形势所推出的所谓“一次调控新政”， 2010年9月29日又推出更为严厉的所谓“二次调控新政”。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》又进一步升级紧缩性调控政策。这些不断加码的房地产紧缩政策在2011年和2012年稳定延续，2013年初又出台新的加吗措施即所谓“新国五条”。但持续的房地产和房地产信贷紧缩政策并没有产生为房地产信贷降温的效果。相反的，房地产信贷的增速持续走高。
更为特别的是，2013年初国务院推出新国五条以后，房地产信贷增速进一步加大，全年各月平均增速超过37%，2011—2013年各月均增速是15.99，前者是后者2.47倍。
房地产贷款的持续高位增长还可以通过另一个指标进行观察和说明，这个指标即是银行房地产贷款在银行各项贷款中的占比。图2表明，自2011年以来，银行房地产贷款在银行各项贷款中的比例在绝大多数月份保持在30%以上，2011年2月达到峰值40.9%。2013年2月也高达39.44%。2011—2013年间的均值高达31.79%。
2013年初国务院推出新国五条后，银行房地产贷款占银行各项贷款的比例同样表现出加速增长的走势， 同前三年的均值相比，2013年全年各月均值达35.22%，上移近4个百分点。
二、银行业房贷持续高位的原因分析
在持续的房地产紧缩政策背景下，银行房地产信贷仍然延续持续上扬的走势，一方面反映调控政策的失效，另一方面也反映还有更深层的一些原因成为房地产信贷上涨的重要推手。本文分析其中的两个原因。
其一是房市基本面持续向好，对信贷资金形成持续吸引力。多数研究认为，房价和房贷是相互促进的。2003年以来，尽管政策层面一直试图控制房价的过快上涨，但我国房地产价格依然在绝大多数年份保持升势，个别年份的涨幅甚至超过20%（如表2所示）。北京、上海、杭州等部分一、二线城市的房价涨幅远高于表2所示的水平。
面对房价的如此走势，以追求利润最大化的商业银行自然会对房地产市场形成稳定的向好预期。持续高调向房地产领域放贷款就成为各商业银行的理性选择。2013年，在国家新型城镇化战略的乐观预期下，商业银行对房地产市场的房贷偏好明显走强，房贷规模相对于2012年明显增加。房地产贷款同比增速在2012年多数月份低于12%，2013年则是多数月份超过30%； 房地产贷款各月增速均值在2012年仅为10.82%，2013年的这个数字则超过37%（如图3所示）。
其二是我国的融资体系具有明显的间接融资主导特点，房地产融资难以例外。与多数发达国家直接融资主导的融资体系不同，我国的融资体系具有明显的间接融资主导的特点，其中信贷融资在间接融资结构中又占据主导地位。据中国人民银行网站披露的相关信息统计，在社会融资结构中，各类贷款（包括商业银行贷款、委托贷款、信托贷款、外币贷款、未贴现银行承兑汇票）在2003—2012年间的多数年份里超过85%，其中商业银行贷款占比在多数年份超过60%。而此间的9年中债券和股票融资占比低于13%，其中股票融资占比在多数年份低于4%。
2013年，融资体系对间接融资的依赖度升至2007年以来的最高点，达88.38%，而直接融资则降至2005年以来的最低点，仅为5.03%。2013年的信贷融资虽然降至50%以下，但依然达39.16%，高居各类融资比例之首。
我国融资体系所具有的这样一种由间接融资主导的特点，在房地产企业融资中的表现即房企银行贷款远高于股票和债券融资据统计，2003—2013年间，房地产股票融资与房地产信贷融资之比多在4%以下，最高的2008年只略超8%。
三、银行房地产信贷降温的若干对策
多项研究表明，房贷泡沫和房市泡沫高度相关，两者的同步持续走高会促发房地产市场和信贷市场危机，进而引发整个经济和金融体系的动荡。因此需要付之以有效的对策为银行业房地产贷款降温，本文提出三个对策。
其一是以促房市稳定带动银行房贷理性回归。房市稳定的主要制度性和政策性措施包括；加快住房立法，从制度层面为房地产市场的稳健均衡发展建构基础条件；尽快退出一系列对房地产市场的行政干预措施，代之以有效的经济和法律手段；促进建立以满足住房基本需求为主的住房供应体系，遏制房地产的过度商品化和投机化。这些措施有望促进房地产市场回归理性，进而有助于商业银行理性配置房贷资金，减少对房地产领域的过多贷款投放。
其二是加快我国融资体系多元化改革步伐，并将房地产企业直融化引入制度化轨道。我国融资体系多元化改革的核心即“直融化”。应该看到，十二五规划已经明确提出要在未来几年显著提高直接融资的比重，特别是十八届三中全会以来，股票市场发行与监管制度改革提速，股票市场正在进入一个快速扩容期。由此预期，股票市场的融资比重在未来几年间有望有较大幅度提高。但到目前为止，股票市场的扩容似乎尚未泽及房地产企业。由此，在推进融资体系直融化的同时，应同时对房地产市场融资的政策和监管进行变革，探索并建构房地产资本市场融资的长效机制，促进房企资本市场融资步入制度化轨道。
另外，目前我国债券融资的推进还不明显，政策与监管层应同时推出适当政策，促进包括房地产企业债券融资在内的债券融资市场规模的扩大。
其三是加大资产证券化推进力度，有效化解银行房地产贷款风险。2005年，中国引进发达国家的资产证券化工具，进行资产证券化试点，但2007年美国的次贷危机引发了全球性经济和金融危机后，对资产证券化的负面作用放大，中国因此停止了资产证券化试点工作。但近年来国内对资产证券化在分散和化解银行中长期贷款资产风险方面的积极作用逐渐形成新的共识， 2012年上半年始，政策和监管层面趋于重新肯定资产证券化的风险防控作用，2013年国务院更是以常务会议的形式推进资产证券化试点工作。但从推进的力度看还嫌小，如目前给出的试点额度还太小，只允许优质资产准入因而对基础资产池中资产的信用标准规定的过严，对房地产信贷资产证券化的配给额度也十分有限等。因此有必要采取更为积极的推进措施，更有效地发挥资产证券化的作用。如加大试点额度，特别是加大专门用于房地产信贷资产证券化的额度；再如放松关于基础资产的信用质量约束，将资产的信用级别从优质级放宽到投资级等。
（高广春，1965年生，中国社科院财经战略研究院，经济学博士。中国城市与竞争力研究中心副研究员，银行家研究中心研究员。研究方向：房地产金融、商业银行竞争力、小微金融）
一、银行对房地产持续高位投放的具体表现
图1表明，自2011年初以来房地产贷款的同比增速基本上呈现加速增长的走势，而这三年正是国家决策层对房地产业和房地产信贷实施偏紧的调控政策。这样的政策始自2009年底针对2008年底救市以来房地产市场疯涨的形势所推出的所谓“一次调控新政”， 2010年9月29日又推出更为严厉的所谓“二次调控新政”。2011年1月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》又进一步升级紧缩性调控政策。这些不断加码的房地产紧缩政策在2011年和2012年稳定延续，2013年初又出台新的加吗措施即所谓“新国五条”。但持续的房地产和房地产信贷紧缩政策并没有产生为房地产信贷降温的效果。相反的，房地产信贷的增速持续走高。
更为特别的是，2013年初国务院推出新国五条以后，房地产信贷增速进一步加大，全年各月平均增速超过37%，2011—2013年各月均增速是15.99，前者是后者2.47倍。
房地产贷款的持续高位增长还可以通过另一个指标进行观察和说明，这个指标即是银行房地产贷款在银行各项贷款中的占比。图2表明，自2011年以来，银行房地产贷款在银行各项贷款中的比例在绝大多数月份保持在30%以上，2011年2月达到峰值40.9%。2013年2月也高达39.44%。2011—2013年间的均值高达31.79%。
2013年初国务院推出新国五条后，银行房地产贷款占银行各项贷款的比例同样表现出加速增长的走势， 同前三年的均值相比，2013年全年各月均值达35.22%，上移近4个百分点。
二、银行业房贷持续高位的原因分析
在持续的房地产紧缩政策背景下，银行房地产信贷仍然延续持续上扬的走势，一方面反映调控政策的失效，另一方面也反映还有更深层的一些原因成为房地产信贷上涨的重要推手。本文分析其中的两个原因。
其一是房市基本面持续向好，对信贷资金形成持续吸引力。多数研究认为，房价和房贷是相互促进的。2003年以来，尽管政策层面一直试图控制房价的过快上涨，但我国房地产价格依然在绝大多数年份保持升势，个别年份的涨幅甚至超过20%（如表2所示）。北京、上海、杭州等部分一、二线城市的房价涨幅远高于表2所示的水平。
面对房价的如此走势，以追求利润最大化的商业银行自然会对房地产市场形成稳定的向好预期。持续高调向房地产领域放贷款就成为各商业银行的理性选择。2013年，在国家新型城镇化战略的乐观预期下，商业银行对房地产市场的房贷偏好明显走强，房贷规模相对于2012年明显增加。房地产贷款同比增速在2012年多数月份低于12%，2013年则是多数月份超过30%； 房地产贷款各月增速均值在2012年仅为10.82%，2013年的这个数字则超过37%（如图3所示）。
其二是我国的融资体系具有明显的间接融资主导特点，房地产融资难以例外。与多数发达国家直接融资主导的融资体系不同，我国的融资体系具有明显的间接融资主导的特点，其中信贷融资在间接融资结构中又占据主导地位。据中国人民银行网站披露的相关信息统计，在社会融资结构中，各类贷款（包括商业银行贷款、委托贷款、信托贷款、外币贷款、未贴现银行承兑汇票）在2003—2012年间的多数年份里超过85%，其中商业银行贷款占比在多数年份超过60%。而此间的9年中债券和股票融资占比低于13%，其中股票融资占比在多数年份低于4%。
2013年，融资体系对间接融资的依赖度升至2007年以来的最高点，达88.38%，而直接融资则降至2005年以来的最低点，仅为5.03%。2013年的信贷融资虽然降至50%以下，但依然达39.16%，高居各类融资比例之首。
我国融资体系所具有的这样一种由间接融资主导的特点，在房地产企业融资中的表现即房企银行贷款远高于股票和债券融资据统计，2003—2013年间，房地产股票融资与房地产信贷融资之比多在4%以下，最高的2008年只略超8%。
三、银行房地产信贷降温的若干对策
多项研究表明，房贷泡沫和房市泡沫高度相关，两者的同步持续走高会促发房地产市场和信贷市场危机，进而引发整个经济和金融体系的动荡。因此需要付之以有效的对策为银行业房地产贷款降温，本文提出三个对策。
其一是以促房市稳定带动银行房贷理性回归。房市稳定的主要制度性和政策性措施包括；加快住房立法，从制度层面为房地产市场的稳健均衡发展建构基础条件；尽快退出一系列对房地产市场的行政干预措施，代之以有效的经济和法律手段；促进建立以满足住房基本需求为主的住房供应体系，遏制房地产的过度商品化和投机化。这些措施有望促进房地产市场回归理性，进而有助于商业银行理性配置房贷资金，减少对房地产领域的过多贷款投放。
其二是加快我国融资体系多元化改革步伐，并将房地产企业直融化引入制度化轨道。我国融资体系多元化改革的核心即“直融化”。应该看到，十二五规划已经明确提出要在未来几年显著提高直接融资的比重，特别是十八届三中全会以来，股票市场发行与监管制度改革提速，股票市场正在进入一个快速扩容期。由此预期，股票市场的融资比重在未来几年间有望有较大幅度提高。但到目前为止，股票市场的扩容似乎尚未泽及房地产企业。由此，在推进融资体系直融化的同时，应同时对房地产市场融资的政策和监管进行变革，探索并建构房地产资本市场融资的长效机制，促进房企资本市场融资步入制度化轨道。
另外，目前我国债券融资的推进还不明显，政策与监管层应同时推出适当政策，促进包括房地产企业债券融资在内的债券融资市场规模的扩大。
其三是加大资产证券化推进力度，有效化解银行房地产贷款风险。2005年，中国引进发达国家的资产证券化工具，进行资产证券化试点，但2007年美国的次贷危机引发了全球性经济和金融危机后，对资产证券化的负面作用放大，中国因此停止了资产证券化试点工作。但近年来国内对资产证券化在分散和化解银行中长期贷款资产风险方面的积极作用逐渐形成新的共识， 2012年上半年始，政策和监管层面趋于重新肯定资产证券化的风险防控作用，2013年国务院更是以常务会议的形式推进资产证券化试点工作。但从推进的力度看还嫌小，如目前给出的试点额度还太小，只允许优质资产准入因而对基础资产池中资产的信用标准规定的过严，对房地产信贷资产证券化的配给额度也十分有限等。因此有必要采取更为积极的推进措施，更有效地发挥资产证券化的作用。如加大试点额度，特别是加大专门用于房地产信贷资产证券化的额度；再如放松关于基础资产的信用质量约束，将资产的信用级别从优质级放宽到投资级等。
（高广春，1965年生，中国社科院财经战略研究院，经济学博士。中国城市与竞争力研究中心副研究员，银行家研究中心研究员。研究方向：房地产金融、商业银行竞争力、小微金融）