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当前，我国经济正处于“增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期”三期叠加的阶段，针对这种特性，中央提出了经济发展“新常态”的概念。新常态下，经济社会发展的质量和效益的兼顾统筹，与过去相比要求更高、标准更高、难度更大。作为中国梦之一的安居梦，保障性住房建设工作更需要适应这一新常态。笔者试以南京市“十二五”期间统筹建设四大片区保障性住房项目的实践为例，谈谈新常态下保障性住房建设的几点思考。
一、“运动式”保障房建设存在的问题
近些年来很多城市为推进新型城镇化，大搞城市扩张，搞新区、新城建设。其中，作为硬性指标的保障房项目，不可避免地成为了新型城镇化建设项目的主角之一。基于土地成本因素的考量，各地区一般都将保障房项目的选址集中在城乡结合部，而将一些主城区危旧房拆迁后的土地集中收储换取更大的收益。在这股城市扩张热潮中，保障房成为第一批进驻这些新城、新区的政府投资项目，也暴露出一系列问题：
（一）以政策的形式规定保障性住房交付时间及建安造价指标，导致项目建设工期紧，任务重，过程管理不够精细，保障性住房交付后，群众对房屋质量、小区居住环境满意度不高。
（二）保障性住房建成交付后，短时间内大批居民集中入住，而其中又多数为生活困难人群，加剧了低收入群体的空间聚集，容易导致社会分割问题，为保障房片区当地政府的社会管理带来空前压力。
（三）集中建设的保障房片区人口密度较大，加之周边的就业机会和城市基础配套设施严重不足，无形中增加了低收入者日常工作和生活的交通、时间成本，并在一定程度上降低其就业率和生活质量，形成“经济适用房不经济”现象。
二、南京市保障性住房建设的实践
2010年，南京为解决安置欠账、建设区域新城，统一规划了四个大型保障性住房片区（以下简称“四大片区”）：丁家庄、花岗、岱山、上坊。“四大片区”总用地面积约6.2平方公里，总建筑面积约957万平方米，保障性住房房源总量8.28万套，由南京市安居集团负责实施。现已初步完成“四大片区”保障房的建设及交付。
强化质量控制，创建精品工程。保障房项目事关百姓切身利益，安居集团坚持打造质量精品工程理念，设计、施工、材料等各方面高标准、严要求贯彻始终，执行到每个细节，一举打破了人们心目中“保障房是低质房屋代名词”的观念。“四大片区”保障房项目也获得了业界的肯定，创下同期施工的两个保障房项目同年荣膺国家建筑工程最高奖项（鲁班奖）的先河。
统筹配套规划，同步建设交付。南京“四大片区”保障房项目的配套涉及百姓生活方方面面。每个片区均严格按照城市规划指引并结合各社会管理部门意见，在建设之初就有针对性地规划了齐全的配套项目。教育、医疗养老方面，基础设施齐备并由市级重点单位定点扶持；商业配套设施方面，商业中心、购物场所、旅館、影院、餐饮、银行、药店等一应俱全；交通出行方面，配建了多处公交首末站，并联系公交公司新开及调整了公交线路，还规划有地铁线路通达。各类配套设施随着项目交付陆续投入使用，基本满足了居民的衣食住行等生活需求。
倡导绿色建筑，探索住宅工业化。将“四节一环保”的全寿命周期绿色建筑理念体现在“四大片区”保障房的每一个细节。强化节地与室外环境打造，严格执行节能标准、采取节能保温措施；强化节水与水资源利用，合理设置绿化、植草砖等室外透水地面，并使用雨水回用系统对水资源进行充分循环利用；强化节材与材料资源利用；强化智能化运营管理等等。
总结实践经验，解决存在问题。虽然“四大片区”保障房项目已经配建并交付了大批配套设施，但从已入住人群需求和社会的发展来看，还存在一些问题有待解决：就业问题。大规模的低收入群众，本身没有职业技能，只能从事体力性劳动，在设置保障性住房周边产业时应考虑其就业特征。“四大片区”中两个临近产业园的片区，居民就业需求就得到了更多的解决渠道。配套项目规划的前瞻性问题。虽然“四大片区”保障房项目规划了较为完善的公共配套设施，但建设之初的规划标准和交付后社区管理及各行业机构的使用标准的差异已开始显现，应统筹处理好配套的前瞻性与增加建设成本、压缩住宅建筑面积的关系。
三、新常态下保障性住房建设的方向
新常态下需要借鉴过往建设保障性住房的经验和教训，思考保障房建设的新模式，进一步探索保障房建设的可持续性。
（一）科学规划，推行保障性住房集中建设与分散建设相结合模式。
在城镇化快速发展的今天，需要将保障性住房建设纳入新城区发展的总体规划，从城市发展、城中村改造规模、贫困人口住房需求量、拆迁安置房屋需求量等多角度综合考虑、科学规划，确定集中建设或者分散建设模式。
分散建设，即把将要开发的保障性住房单元划分成小的组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中；将保障房和商品房结合起来开发，在土地出让环节即明确该地块的商品房住宅项目的开发必须按政府要求配建一定比例的保障性住房。这种模式可有效解决低收入人群过于集中的问题，避免贫民窟的产生。
集中建设，可以借鉴新加坡的组屋建设模式，为保障性住房建设预留就业、交通和公共服务可达性较好的区位。组屋的规划建设是按新市镇的理念来发展的，新市镇内部住宅用地只占33%，其余用于公共服务、商业设施及为解决就业问题的工业设施配套，并以绿地广场和生活街道为主构成公共空间系统，加强居民的交流。居民的生活必需品不出新镇便可获取，不仅给居民生活带来极大方便，也减轻了城市交通运输的压力。
（二）引入PPP模式，合理利用民营资本完善配套设施。
目前国家正鼓励政府和社会资本合作模式（PPP模式）。在保障性住房配套建设时，引入PPP模式，由政府批准，保障性住房建设平台和社会资本实施PPP合作。并利用社会资本资金实力和在体育、文化、医疗、养老等配套设施的前期策划定位及招商运营管理方面的丰富经验，保障上述公共配套设施良性运营和发展，来满足周边老百姓的生活需求，提供就业机会，并获取长期稳定的收益。以此部分缓解保障性住房建设的资金问题，实现国有资产的保值增值，最终达到经济效益及社会效益双丰收。
（三）标准引领，推进保障性住房建设的工业化绿色化。
保障性住房套型相对单一、重复率高、适合标准化设计的特点为推广住宅工业化奠定了良好的基础。保障房建设的各个实施单位在保障房建设中推广住宅工业化技术，推进保障房建设的绿色化更是责无旁贷。
保障房建设的标准化应从居住功能为导向的住宅设计标准化和住宅建设标准化着手，以便在实现保障居住功能的前提下显著降低居住成本，较好地协调居住成本和居住功能的矛盾。建筑环节的模块化和标准化，能够在最大程度上缩短建设周期，保证建筑质量，有助于政府实现快速增加住房供给的目标。住宅标准化在节能环保上带来显著优势，并有利于土地资源集约利用。标准化建造可以改变建筑业高能耗粗放型的生产方式，住宅标准化组装、装修更避免了大量人力、物力的无端耗费，有利于降低成本。
随着经济的发展，人民生活水平的提升，保障房需求人群也会随着国家保障标准的提升而动态变化。保障性住房将是人类社会发展过程中长期存在的公益性工程，实现保障性住房的绿色化，将为更好地实现安居梦提供保障，也将为商品房市场的健康发展助力，保障性住房的绿色化甚至商品房建设的绿色化必定成为未来建筑行业的新常态。□
（作者系南京安居保障房建设发展有限公司总经理）
责任编辑：尤 展
一、“运动式”保障房建设存在的问题
近些年来很多城市为推进新型城镇化，大搞城市扩张，搞新区、新城建设。其中，作为硬性指标的保障房项目，不可避免地成为了新型城镇化建设项目的主角之一。基于土地成本因素的考量，各地区一般都将保障房项目的选址集中在城乡结合部，而将一些主城区危旧房拆迁后的土地集中收储换取更大的收益。在这股城市扩张热潮中，保障房成为第一批进驻这些新城、新区的政府投资项目，也暴露出一系列问题：
（一）以政策的形式规定保障性住房交付时间及建安造价指标，导致项目建设工期紧，任务重，过程管理不够精细，保障性住房交付后，群众对房屋质量、小区居住环境满意度不高。
（二）保障性住房建成交付后，短时间内大批居民集中入住，而其中又多数为生活困难人群，加剧了低收入群体的空间聚集，容易导致社会分割问题，为保障房片区当地政府的社会管理带来空前压力。
（三）集中建设的保障房片区人口密度较大，加之周边的就业机会和城市基础配套设施严重不足，无形中增加了低收入者日常工作和生活的交通、时间成本，并在一定程度上降低其就业率和生活质量，形成“经济适用房不经济”现象。
二、南京市保障性住房建设的实践
2010年，南京为解决安置欠账、建设区域新城，统一规划了四个大型保障性住房片区（以下简称“四大片区”）：丁家庄、花岗、岱山、上坊。“四大片区”总用地面积约6.2平方公里，总建筑面积约957万平方米，保障性住房房源总量8.28万套，由南京市安居集团负责实施。现已初步完成“四大片区”保障房的建设及交付。
强化质量控制，创建精品工程。保障房项目事关百姓切身利益，安居集团坚持打造质量精品工程理念，设计、施工、材料等各方面高标准、严要求贯彻始终，执行到每个细节，一举打破了人们心目中“保障房是低质房屋代名词”的观念。“四大片区”保障房项目也获得了业界的肯定，创下同期施工的两个保障房项目同年荣膺国家建筑工程最高奖项（鲁班奖）的先河。
统筹配套规划，同步建设交付。南京“四大片区”保障房项目的配套涉及百姓生活方方面面。每个片区均严格按照城市规划指引并结合各社会管理部门意见，在建设之初就有针对性地规划了齐全的配套项目。教育、医疗养老方面，基础设施齐备并由市级重点单位定点扶持；商业配套设施方面，商业中心、购物场所、旅館、影院、餐饮、银行、药店等一应俱全；交通出行方面，配建了多处公交首末站，并联系公交公司新开及调整了公交线路，还规划有地铁线路通达。各类配套设施随着项目交付陆续投入使用，基本满足了居民的衣食住行等生活需求。
倡导绿色建筑，探索住宅工业化。将“四节一环保”的全寿命周期绿色建筑理念体现在“四大片区”保障房的每一个细节。强化节地与室外环境打造，严格执行节能标准、采取节能保温措施；强化节水与水资源利用，合理设置绿化、植草砖等室外透水地面，并使用雨水回用系统对水资源进行充分循环利用；强化节材与材料资源利用；强化智能化运营管理等等。
总结实践经验，解决存在问题。虽然“四大片区”保障房项目已经配建并交付了大批配套设施，但从已入住人群需求和社会的发展来看，还存在一些问题有待解决：就业问题。大规模的低收入群众，本身没有职业技能，只能从事体力性劳动，在设置保障性住房周边产业时应考虑其就业特征。“四大片区”中两个临近产业园的片区，居民就业需求就得到了更多的解决渠道。配套项目规划的前瞻性问题。虽然“四大片区”保障房项目规划了较为完善的公共配套设施，但建设之初的规划标准和交付后社区管理及各行业机构的使用标准的差异已开始显现，应统筹处理好配套的前瞻性与增加建设成本、压缩住宅建筑面积的关系。
三、新常态下保障性住房建设的方向
新常态下需要借鉴过往建设保障性住房的经验和教训，思考保障房建设的新模式，进一步探索保障房建设的可持续性。
（一）科学规划，推行保障性住房集中建设与分散建设相结合模式。
在城镇化快速发展的今天，需要将保障性住房建设纳入新城区发展的总体规划，从城市发展、城中村改造规模、贫困人口住房需求量、拆迁安置房屋需求量等多角度综合考虑、科学规划，确定集中建设或者分散建设模式。
分散建设，即把将要开发的保障性住房单元划分成小的组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中；将保障房和商品房结合起来开发，在土地出让环节即明确该地块的商品房住宅项目的开发必须按政府要求配建一定比例的保障性住房。这种模式可有效解决低收入人群过于集中的问题，避免贫民窟的产生。
集中建设，可以借鉴新加坡的组屋建设模式，为保障性住房建设预留就业、交通和公共服务可达性较好的区位。组屋的规划建设是按新市镇的理念来发展的，新市镇内部住宅用地只占33%，其余用于公共服务、商业设施及为解决就业问题的工业设施配套，并以绿地广场和生活街道为主构成公共空间系统，加强居民的交流。居民的生活必需品不出新镇便可获取，不仅给居民生活带来极大方便，也减轻了城市交通运输的压力。
（二）引入PPP模式，合理利用民营资本完善配套设施。
目前国家正鼓励政府和社会资本合作模式（PPP模式）。在保障性住房配套建设时，引入PPP模式，由政府批准，保障性住房建设平台和社会资本实施PPP合作。并利用社会资本资金实力和在体育、文化、医疗、养老等配套设施的前期策划定位及招商运营管理方面的丰富经验，保障上述公共配套设施良性运营和发展，来满足周边老百姓的生活需求，提供就业机会，并获取长期稳定的收益。以此部分缓解保障性住房建设的资金问题，实现国有资产的保值增值，最终达到经济效益及社会效益双丰收。
（三）标准引领，推进保障性住房建设的工业化绿色化。
保障性住房套型相对单一、重复率高、适合标准化设计的特点为推广住宅工业化奠定了良好的基础。保障房建设的各个实施单位在保障房建设中推广住宅工业化技术，推进保障房建设的绿色化更是责无旁贷。
保障房建设的标准化应从居住功能为导向的住宅设计标准化和住宅建设标准化着手，以便在实现保障居住功能的前提下显著降低居住成本，较好地协调居住成本和居住功能的矛盾。建筑环节的模块化和标准化，能够在最大程度上缩短建设周期，保证建筑质量，有助于政府实现快速增加住房供给的目标。住宅标准化在节能环保上带来显著优势，并有利于土地资源集约利用。标准化建造可以改变建筑业高能耗粗放型的生产方式，住宅标准化组装、装修更避免了大量人力、物力的无端耗费，有利于降低成本。
随着经济的发展，人民生活水平的提升，保障房需求人群也会随着国家保障标准的提升而动态变化。保障性住房将是人类社会发展过程中长期存在的公益性工程，实现保障性住房的绿色化，将为更好地实现安居梦提供保障，也将为商品房市场的健康发展助力，保障性住房的绿色化甚至商品房建设的绿色化必定成为未来建筑行业的新常态。□
（作者系南京安居保障房建设发展有限公司总经理）
责任编辑：尤 展