温州楼市中的“影子”

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  温州楼市的兴起、疯狂、衰落,为全国地产市场敲响了警钟。
  今年以来,先后有三个城市楼市,频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯,供应量严重过剩,价格大跌,成交低迷,部分房企资金链断裂,不少项目停工。二是贵阳,潜在住宅供应量大,价格近几年并无大涨,当前亦无大跌。三是温州,房价大跌,部分房企资金紧张,有老板跑路。
  温州楼市腰斩
  随着人民币升值以及大量热钱的涌入,楼市新一轮的回暖近期在悄然进行。11月初新建商品住宅成交均价为23575元/平方米,环比10月第四周上涨12.8%,已经是是9月第四周以来的最高值。
  但量减价增的显现并不普适于全国楼市,比如以炒房团闻名全国的温州,就似乎在经历着入冬以来犹如气温一样下降的房地产价格。杭州、宁波等地的商品房价也从前几年的“领涨”转向“领跌”的尴尬境地。
  “房子是不敢再玩了,赔了一半还多!”在温州经营一家打火机企业的周先生,这几天正为了房子的事着急上火。前几年楼市正热的时候,他跟着朋友一起到处炒房,“赚钱了不得”。如今的楼市低迷,则令他几乎血本无归。
  周先生投资的豪宅是当年的温州“楼王”置信原墅,最初定价高达8万元/平方米,现在开盘最低价卖到3万元/平方米。
  据了解,今年以来,温州多个楼盘售价大幅“跳水”。尤其是今年9月,商品房价格环比下降0.8%,跌幅居70城市之首。如位于鹿城区的香缇半岛,2009年开盘价为2.5万元/平方米。开盘5个月后,二期的价格涨至3.8万元/平方米;2010年时该楼盘的最高售价达8万元/平方米,如今该楼盘回到了3.5万元/平方米左右。
  对此,有业内人士表示,“炒房”已无法赚钱,刚需则在观望。部分开发商为缓解资金压力,降价跑量是必然的。
  此外,据温州住建委网上销售系统显示,截至11月5日19时,温州全市库存公开发售房源为28783套,9月份的1716套是截至目前的最高单月成交数据,倘若按此计算,单消化这部分房源就需要超过16个月。
  与此同时,从浙江省统计局给出的数据可以看到,今年9月份,温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅其销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%,跌幅居全国70个大中城市前四。
  民间借贷资金链断裂
  温州房价泡沫缘何破灭?可归结为行业内部和外部两个方面。一方面,这是行业疯狂的代价。一般市场规律:涨得高,跌得深。2009-2010年,全国房价经历了一轮上涨,其中多个月份,温州领涨全国。比如,2010年1月,70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,4月最高达26.1%,雄霸第一。
  另一方面,行业外部环境恶化。去年以来,全国经济增速下滑,以民营经济为主的温州,情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业,主业不景气,对房地产辅业的资金支持大减。
  报道称,有当地鞋业公司老板将500万元贷款用于炒房,由于市场“萧条”,半年到期后,只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款。因银行信贷紧缩难以再次贷款,面临9月中旬到期的民间借款,只好将手中的房子抛售,但减价50多万元仍难以脱手。
  而像这位鞋业老板一样的炒房者不在少数,有中介称,在总价降了35万元仍无法卖掉后,房东甚至“急哭了”。据温州中小企业发展促进会会长周德文称,除了资金紧张的炒房客,目前一些温州的制造业者因在银行贷不到款,民间借贷利率又高,只好卖掉自己的房产自救,也加入到了抛房潮中。
  “就投资投机比重而言,全国大都市以深圳和杭州为标杆,中小城市以温州和鄂尔多斯为典型。”业内人士表示,温州的抛房潮若果真如此,则可视作中国楼市的一个典型案例。
  温州,一直是中国民营经济、市场经济,最为发达的地区之一。2003年开始,“温州炒房团”声名渐隆,先是去上海炒,后来全国多个城市都出现了他们的身影。炒来炒去,最后把自己的“老窝”也炒爆了。据新闻报道,2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者,至今被套者不在少数,被套在自家门口的也大有人在。
  长期来看,房屋保值增值的属性仍然存在,自住性购房者何时入市都无妨。但是,温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭,为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人,敲响了警钟。
  风险巨大的“影子”
  有分析认为,温州、鄂尔多斯等地的例子或许说明,中国房地产的风险不是主要来自于银行贷款这种间接融资形式,而是民间直接融资,即所谓的“影子银行”贷款。
  房地产业的民间融资主要来自于房地产信托和私募。统计数据显示,前者占了约6万亿信托的1/10强,后者已经超过千亿规模,而且还有激增的趋势。
  温州当地金融监管机构人士称,房贷、开发贷等占比不足两成。而据调查,温州房地产开发项目的资金筹集已经“换挡”转向信托、私募等形式。
  此外,民间资本通过直接的高利贷进入房地产业,但这一领域的数据无法详细统计。而大部分的房地产私募,到目前为止,据房地产业内人士称,大部分仍是变相的高利贷——债券融资。
  信托、私募、高利贷,正是IMF(国际货币基金组织)所警示的中国“影子银行”的主要风险来源,尤其是信托。
  去年年底至今年年中,金融及地产业界普遍认为,信托刚性兑付风险将是房地产业今年的一大道坎。据最新统计显示,信托公司前三季度实现房地产信托兑付资金约2100亿元,2012年总还款额约2500亿元,因此,四季度还款金额降至400亿元。信托行业在房地产信托上的兑付洪峰似乎已平稳度过。
  但数据显示,2012年前三季度新增房地产信托为2063亿元,截至2012三季度末,房地产信托余额为6765亿元。根据中金公司报告数据,2013年预计到期信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。这意味着,将近一半的房地产信托将在明年到期,而信托的刚性兑付,决定了这一规模的压力。
  值得关注的是,房地产信托近期发行激增。在上周发行的46款集合信托计划中,有5款为股权投资类信托,其中有4款投向房地产领域,均附带回购条款,虽然运用了股权投资方式,但本质上还是融资类项目,属于“假股真债”。
  监管层对信托公司的监管思路已经发生转变。国庆前夕,银监会召集部分信托高管举行会议,暂停信托开展资金池业务,可能对信托公司“刚性兑付”能力产生较大影响。不排除未来6万亿规模的信托可能出现2%(1000亿元以上)的坏账水平。
  此前,监管层已透口风,允许信托公司暴露风险,且希望利用市场机制化解兑付危机,不要总是无论对错“刚性兑付”。信托公司的人士称,银监会希望信托公司如果是合规合法尽职尽责操作的话,出现收益不好或者没有收益的情况,就不要再刚性兑付了。
  这意味着,投资者将要承担更多的风险和可能的损失。
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