论文部分内容阅读
摘 要：《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产登记资料查询主体进行了规定，然而看似主体已经明确，实则不然，其内容相对比较笼统模糊，法条解释及其适用亦不甚详明。不动产登记资料查询属于立法层面的技术内容，关系着《物权法》立法目的是否能够实现，不同法益存在价值冲突，实践中应当注意。本文就不动产登记资料查询主体进行分类解读，并在此基础上谈一下个人的观点与认识，以供参考。
关键词：不动产登记;资料;查询;主体
对于不动产登记资料查询主体，《物权法》第十八条即有规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。可以看出，条款将不动产登记资料查询主体限制为权利人和利害关系人。《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。第二款规定：有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。显然，此条款在《物权法》的基础上将不动产登记资料查询主体增加了公务查询。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条再次规定：国家实行不动产登记资料依法查询制度。不动产登记资料查询主体也再次明确为除却国家公权力机关，只有权利人和利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。为了进一步规范不动产登记资料查询，2018年1月国土资源部出台了《不动产登记资料查询暂行办法》，各类不动产登记资料查询主体的权益一定程度上得以保证，但笔者认为，登记机构以及专家学者还应当对不动产登记资料查询主体进行不断深入探究，持续细化补充，使其更加明确合理，从而保证查询活动有法可依。目前，我国不动产登记资料查询主体，主要包括以下几种类型。
一、权利人
根据不动产登记簿上所记载的内容确定权利人，其中包括房屋所有权、土地使用权和承包经营权主体，同时还包括森林所有权主体。然而，从当前法律实务来看，隐形的权利人在不动产法律关系中占比较大，这是一个非常普遍的现象。学界曾有观点认为，根据《物权法》中的登记主义原则，隐形权利人是不可能存在的，除非其有完整的证据链来证明登记簿上记载的内容存在错误之处。反观现阶段国内不动产登记处理办法，不动产登记过程中基于原文件和登记申请对有无其他共有人进行界定，有效迎合了服务型政府建设以及行政审批程序简化要求，同时这也使得不动产登记机构摒弃传统的界定不动产共有的方式与方法，而基于当事人的登记申请。事实上该种情况下依然存在着一定的法律纠纷和问题，比如A在售楼处购得一套房屋，登记时申报个人为单一所有者;登记后其配偶B证明二者存在合法的婚姻关系，A购房时婚姻关系存续，并以此宣称其为房屋共有人。对于此案，该如何对房屋权利人进行界定？从《婚姻法》的规定来看，在夫妻双方婚姻关系存续期间，无其他约定时夫妻任何一方取得的财产均视为共有财产;根据不动产登记规则，在A就房屋办理登记时，B就成了事实上的隐形权利人。
当前理论与实务界对不动产权利人查询登记资料的争议不大，但是对权利人的认定还存在不同的观点，集中表现为对《物权法》中权利人理解存在差异。有学者提出，查询权利人专指物权人，即不动产所有权人以及担保物权人和用益物权人。同时，还有学者提出，权利人应当指与登记物存在密切关系的权利人。以笔者之见，上述两种理解均存在着一定的偏颇。前一种观点范围过于宽泛，未能充分认识到不动产查询权利人应为登记簿上的不动产物权人。从实践来看，不动产登记机构在具体判断权利人范围时，仅能依据登记簿记载的内容而难以从实体法的角度对查询主体进行判断。后一种观点将物权人以及债权人全部涵盖在内，比如合同债权人、租赁权人等，这些人均与不动产权有着密切关联。然而，笔者认为权利人应当是不动产所有权人、建设用地使用权人以及抵押权人和地役权人等，上述权利人均可申请查询不动产登记资料。
二、利害关系人
以是否有足够的证明材料为划分标准，对利害关系人进行分类，在界定有证明力的利害关系人时可进行三分。一是当事人提供法律文件，比如买卖、赠与以及互换等合同，证明自己与不动产之间存在法律关系;二是当事人基于立案通知书等具有法律效力的文书，证明其因不动产可提起仲裁或者诉讼;三是对继承事由进行探讨，即当事人提供死亡、遗嘱等证明材料，能够证明自己与不动产所有权人之间有关系，并且证明个人拥有继承权。笔者认为在确定不动产利害关系人时，不能仅凭主观臆断，还应当基于法律层面具体分析，然后对其进行认定;不动产利害关系人可以是互换、买卖、租赁以及赠与和抵押被查询不动产关系人，与被查询的不动产之间存在民事纠纷并已经提起诉讼、仲裁的相关人员。同时，还包括继承以及受遗赠被查询关系人。对于只有主观交易或缔约倾向的利害关系人而言，應当从如下方面对其予以把握。第一，申请人需提供身份证明材料和申请书，获得对方当事人配合;第二，不动产登记管理部门的工作人员业务水平以及综合素养应当提高，以便于能够准确把握和及时做出判断。第三，不动产登记管理机构和部门，应当对申请人要求查询的范围进行权限设定，仅对其提供不动产基本资料，能够证明不动产真实状况即可;第四，不动产登记管理机关应当健全和完善查询诚信管理制度，对存在恶意查询意图或者犯罪倾向者，应当坚决打击和惩罚。
三、律师及其他人员
实践中不动产民事纠纷案件较为普遍，律师在处理不动产案件时需要查询相关资料，因此需对律师的查询权利进行准确界定。基于职业要求，律师对不动产登记资料的查询时，应当根据具体情况进行全面处理。若某个律师以委托代理人身份参与案件诉讼，则其与权利人在不动产资料查询方面的权力具有一致性;同时，若某个律师基于办理案件的客观需要，有法院调查令，则应当按照调查令要求的范围查询不动产相关登记资料，不可扩大权利范围。在笔者看来，律师作为一种较为特殊的职业，需对其不动产登记资料查询权利依法确认。第一，律师查询资料时应当提供相应的材料，比如查询申请书以及委托人证明材料和承诺函与授权委托书，同时还包括律师证、律所证明材料等。第二，以律师身份查询的不动产登记资料，主要包括不动产状况、是否处于共有、抵押以及查封等状态。与律师不动产查询权利相对等的是查询义务，实践中律师需严守职业道德与操守，将查询结果作为证据，不得随意复制并提供给其他人（尤其是当事人）;但凡有违反规则的情况，应当承担法律责任。同时，不动产登记机构也应当对律师查询环节加强管控，记录结果并对其利用进行跟踪。
此外，对于房产中介等其他人员而言，在一定范围内也具有查询主体资格，但应当对其进行必要的规范和限制。在此过程中我们可以学习美国不动产中介查询权限的规定，其限制范围超过出了普通权利人以及利害关系人，其中包括了经纪人、销售员以及伙伴经纪人等。在不动产交易过程中，最为重要的一个因素是中介机构的能力与信誉。从社会实际情况来看，不动产中介在国内房屋交易中的作用日渐凸显出来，虽然国家相关部门对其管理提出了非常高的要求，但是不可否认群众对其诚信度并不认可。笔者认为，在健全诚信制度体系基础上，可以适当赋予中介机构等其他人员以查询权，这有利于我国不动产市场的快速发展。
结语：
不动产登记资料查询的本质在于物权公示原则的落实，实践中可以看到，物权公示与相关的隐私权保护对立冲突，为了能够有效协调二者之间的关系以及找到平衡点，应当对查询主体予以明确界定，这样才能确保不动产登记工作顺利进行。
参考文献：
[1]叶光前.不动产登记资料依法查询制度的完善化思考[J].中国房地产，2017（13）.
[2]李红海.不动产登记资料利用制度比较与实践[J].中国房地产，2016（31）.
[3]张溪瑨.论我国不动产登记查询制度之构建——基于解释论的分析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018，4：83-91.
[4]赵萌萌;肖炜基;马超;崔康.对我国不动产登记查询制度中“利害关系人”界定的探讨[J].法制博览，2018，20：77-78.
[5]孙宪忠.不动产登记暂行条例专家解读与法律适用[M].中国法制出版社，2015.
关键词：不动产登记;资料;查询;主体
对于不动产登记资料查询主体，《物权法》第十八条即有规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。可以看出，条款将不动产登记资料查询主体限制为权利人和利害关系人。《不动产登记暂行条例》第二十七条第一款规定：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。第二款规定：有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。显然，此条款在《物权法》的基础上将不动产登记资料查询主体增加了公务查询。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条再次规定：国家实行不动产登记资料依法查询制度。不动产登记资料查询主体也再次明确为除却国家公权力机关，只有权利人和利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。为了进一步规范不动产登记资料查询，2018年1月国土资源部出台了《不动产登记资料查询暂行办法》，各类不动产登记资料查询主体的权益一定程度上得以保证，但笔者认为，登记机构以及专家学者还应当对不动产登记资料查询主体进行不断深入探究，持续细化补充，使其更加明确合理，从而保证查询活动有法可依。目前，我国不动产登记资料查询主体，主要包括以下几种类型。
一、权利人
根据不动产登记簿上所记载的内容确定权利人，其中包括房屋所有权、土地使用权和承包经营权主体，同时还包括森林所有权主体。然而，从当前法律实务来看，隐形的权利人在不动产法律关系中占比较大，这是一个非常普遍的现象。学界曾有观点认为，根据《物权法》中的登记主义原则，隐形权利人是不可能存在的，除非其有完整的证据链来证明登记簿上记载的内容存在错误之处。反观现阶段国内不动产登记处理办法，不动产登记过程中基于原文件和登记申请对有无其他共有人进行界定，有效迎合了服务型政府建设以及行政审批程序简化要求，同时这也使得不动产登记机构摒弃传统的界定不动产共有的方式与方法，而基于当事人的登记申请。事实上该种情况下依然存在着一定的法律纠纷和问题，比如A在售楼处购得一套房屋，登记时申报个人为单一所有者;登记后其配偶B证明二者存在合法的婚姻关系，A购房时婚姻关系存续，并以此宣称其为房屋共有人。对于此案，该如何对房屋权利人进行界定？从《婚姻法》的规定来看，在夫妻双方婚姻关系存续期间，无其他约定时夫妻任何一方取得的财产均视为共有财产;根据不动产登记规则，在A就房屋办理登记时，B就成了事实上的隐形权利人。
当前理论与实务界对不动产权利人查询登记资料的争议不大，但是对权利人的认定还存在不同的观点，集中表现为对《物权法》中权利人理解存在差异。有学者提出，查询权利人专指物权人，即不动产所有权人以及担保物权人和用益物权人。同时，还有学者提出，权利人应当指与登记物存在密切关系的权利人。以笔者之见，上述两种理解均存在着一定的偏颇。前一种观点范围过于宽泛，未能充分认识到不动产查询权利人应为登记簿上的不动产物权人。从实践来看，不动产登记机构在具体判断权利人范围时，仅能依据登记簿记载的内容而难以从实体法的角度对查询主体进行判断。后一种观点将物权人以及债权人全部涵盖在内，比如合同债权人、租赁权人等，这些人均与不动产权有着密切关联。然而，笔者认为权利人应当是不动产所有权人、建设用地使用权人以及抵押权人和地役权人等，上述权利人均可申请查询不动产登记资料。
二、利害关系人
以是否有足够的证明材料为划分标准，对利害关系人进行分类，在界定有证明力的利害关系人时可进行三分。一是当事人提供法律文件，比如买卖、赠与以及互换等合同，证明自己与不动产之间存在法律关系;二是当事人基于立案通知书等具有法律效力的文书，证明其因不动产可提起仲裁或者诉讼;三是对继承事由进行探讨，即当事人提供死亡、遗嘱等证明材料，能够证明自己与不动产所有权人之间有关系，并且证明个人拥有继承权。笔者认为在确定不动产利害关系人时，不能仅凭主观臆断，还应当基于法律层面具体分析，然后对其进行认定;不动产利害关系人可以是互换、买卖、租赁以及赠与和抵押被查询不动产关系人，与被查询的不动产之间存在民事纠纷并已经提起诉讼、仲裁的相关人员。同时，还包括继承以及受遗赠被查询关系人。对于只有主观交易或缔约倾向的利害关系人而言，應当从如下方面对其予以把握。第一，申请人需提供身份证明材料和申请书，获得对方当事人配合;第二，不动产登记管理部门的工作人员业务水平以及综合素养应当提高，以便于能够准确把握和及时做出判断。第三，不动产登记管理机构和部门，应当对申请人要求查询的范围进行权限设定，仅对其提供不动产基本资料，能够证明不动产真实状况即可;第四，不动产登记管理机关应当健全和完善查询诚信管理制度，对存在恶意查询意图或者犯罪倾向者，应当坚决打击和惩罚。
三、律师及其他人员
实践中不动产民事纠纷案件较为普遍，律师在处理不动产案件时需要查询相关资料，因此需对律师的查询权利进行准确界定。基于职业要求，律师对不动产登记资料的查询时，应当根据具体情况进行全面处理。若某个律师以委托代理人身份参与案件诉讼，则其与权利人在不动产资料查询方面的权力具有一致性;同时，若某个律师基于办理案件的客观需要，有法院调查令，则应当按照调查令要求的范围查询不动产相关登记资料，不可扩大权利范围。在笔者看来，律师作为一种较为特殊的职业，需对其不动产登记资料查询权利依法确认。第一，律师查询资料时应当提供相应的材料，比如查询申请书以及委托人证明材料和承诺函与授权委托书，同时还包括律师证、律所证明材料等。第二，以律师身份查询的不动产登记资料，主要包括不动产状况、是否处于共有、抵押以及查封等状态。与律师不动产查询权利相对等的是查询义务，实践中律师需严守职业道德与操守，将查询结果作为证据，不得随意复制并提供给其他人（尤其是当事人）;但凡有违反规则的情况，应当承担法律责任。同时，不动产登记机构也应当对律师查询环节加强管控，记录结果并对其利用进行跟踪。
此外，对于房产中介等其他人员而言，在一定范围内也具有查询主体资格，但应当对其进行必要的规范和限制。在此过程中我们可以学习美国不动产中介查询权限的规定，其限制范围超过出了普通权利人以及利害关系人，其中包括了经纪人、销售员以及伙伴经纪人等。在不动产交易过程中，最为重要的一个因素是中介机构的能力与信誉。从社会实际情况来看，不动产中介在国内房屋交易中的作用日渐凸显出来，虽然国家相关部门对其管理提出了非常高的要求，但是不可否认群众对其诚信度并不认可。笔者认为，在健全诚信制度体系基础上，可以适当赋予中介机构等其他人员以查询权，这有利于我国不动产市场的快速发展。
结语：
不动产登记资料查询的本质在于物权公示原则的落实，实践中可以看到，物权公示与相关的隐私权保护对立冲突，为了能够有效协调二者之间的关系以及找到平衡点，应当对查询主体予以明确界定，这样才能确保不动产登记工作顺利进行。
参考文献：
[1]叶光前.不动产登记资料依法查询制度的完善化思考[J].中国房地产，2017（13）.
[2]李红海.不动产登记资料利用制度比较与实践[J].中国房地产，2016（31）.
[3]张溪瑨.论我国不动产登记查询制度之构建——基于解释论的分析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018，4：83-91.
[4]赵萌萌;肖炜基;马超;崔康.对我国不动产登记查询制度中“利害关系人”界定的探讨[J].法制博览，2018，20：77-78.
[5]孙宪忠.不动产登记暂行条例专家解读与法律适用[M].中国法制出版社，2015.