论文部分内容阅读
摘要：本文将通过设计成果对成本的主要影响因素的比较分析，研究探讨设计阶段建造成本控制的主要方向与措施。
关键词：房地产项目；设计成果；建造成本；影响；控制
Abstract：This article will through the design of the main influence factors of the cost of a comparative analysis, study design stage construction cost control is the main direction and measures.
Key words：Real estate project；Design results；Construction cost；Influence；Control
中图分类号：F235.91 文献标识码： A 文章编号：
房地产项目的建造成本包括前期费用、主体工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其它开发费用，是开发成本中除了土地成本以外最大的成本项。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，加强对建造成本的控制已成为大多数开发商生存与发展的必然选择，也是企业核心竞争力的重要体现。当今的建筑市场经过充分的市场竞争，工程的承包单价行情已较透明、合理，但不同工程的单位造价水平却往往存在较大的差异，究其原因主要在于施工图所包含的工程内容及其含量水平的差异。
一、设计规范要求差异对工程成本的影响
现行的建筑、结构、消防、人防等专业设计规范和技术管理规定对不同类型和层数的住宅建筑的设计要求存在较大的差异，直接影响施工图设计成果，进而影响工程成本，主要体现在以下方面：
1、消防及住宅设计规范要求的主要差异
通过对《住宅设计规范》以及《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等规范对住宅设计相关条款规定的比较分析，得出建筑及消防设计对成本影响比较敏感的规范规定如下表1：
可见，随着建筑总层数的增加，其疏散楼梯与电梯、消防车道，以及消防的供电、供水灭火系统、消防报警系统等配置要求相应提高，必然导致工程造价的提高。尤其是十层及十九层分别比与其少一层建筑的消防等级提高一级，在消防设计规定方面存在明显的本质差异，是成本突变的重要分界线。
2、人防地下室配置要求的差异
根据《中华人民共和国防空法》的规定，全国各城市均要求城市新建十层以上（含十层）的民用建筑，应按其地上底层建筑面积修建人防地下室，而九层以下或基础埋置深度不足三米的民用建筑，则按地上总建筑面积的4%修建人防地下室。《人民防空地下室设计规范》对各专业的设计要求均明显高于普通地下室，尤其是对地下室围护结构刚度、埋置深度及人防口部等均有严格的设防要求，导致其造价比全埋普通地下室提高约20％～30％。
3、结构设计规范要求的主要差异
通过对《混凝土结构设计规范》、《建筑结构荷载规范》、《高层建筑混凝土结构技术规程》、《建筑抗震设防分类标准》、《建筑抗震设计规范》等规范的研究分析，结构设计对造价影响比较敏感的主要有以下几点：
（1）、不同结构型式的合理适用范围
各种建筑结构型式具有不同的适用高度，砌体结构仅适用于多层建筑，在不同抗震设防区的高度设计限值不同，如6度抗震设防区最高为8层（24m）；高层建筑在不同的结构型式下有相应的建筑高度及高宽比的控制要求（见表2）。根据工程实践，工程造价由小到大一般依次为：砌体结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、框架核心筒、剪力墙、框架核心筒伸臂结构，相邻结构型式的造价有时会颠倒，应依具体设计而定。
(2)超限及复杂高层建筑结构对造价的影响
对超限及复杂的建筑结构设计，规范要求采取如下对应的加强措施，将相应提高钢筋、砼的用量或强度等级，导致工程造价的增加：
当建筑长度超过规范规定时，应采用构造加强措施以解决温度应力；超限结构需提高设防等级、加强构造措施；不规则的建筑结构（包括平面及竖向中的单向或多向不规则的建筑结构，凹凸不规则或楼板局部不连续、质量和刚度分布明显不对称的结构）、大跨度和长悬臂结构等，应按要求进行水平地震作用计算和内力调整，并应对薄弱部位采取有效的抗震构造措施；由于使用功能或造型需要采取不同楼盖形式，受其结构自重、跨度及构造要求影响，会导致钢筋、砼含量变化影响造价。
带转换层高层建筑结构：在混凝土强度、框支梁柱构造及抗震等级、转换层楼板、落地墙构造、转换层上下刚度比、转换构件地震力放大等方面均须采取加强措施，例如，薄弱层的地震剪力应乘以1.15的增大系数，特一、一、二级转换构件水平地震作用计算内力应分别乘以1.8、1.5、1.25的增大系数等等。
带加强层高层建筑结构：对加强层楼板及上下层柱构造、加强层及其相邻层的框架柱和核心筒剪力墙的抗震等级（提高一级采用）均应采取加强措施，且加强层的数量对造价影响较大。
错层、连体、多塔楼结构：对错层处框架柱及剪力墙、连接体及相邻构件、多塔楼底盘屋面楼板及与塔楼外围墙柱的构造及抗震等级（提高一级采用）均应采取加强措施。
4、不同层数建筑的综合造价基本变化规律
综合建筑、结构、消防、民防等专业的设计要求，不同层数段之间，因某一项或多项设计规范要求的差异而使造价存在比较明显的变化，而同一层数段内，层数的变化对造价有一定的影响但并不敏感，有的随层数的增加造价反而递减。根据类似工程的造价数据，在基础类型相同或相近的情况下，按造价相近的层数进行分段，可以得出工程造价由低到高的基本变化规律为：4～6层、1～3层、7～9层、10～11层、12～18层、19层～总高度80米、总高度80～120米、总高度120米以上建筑。相邻两种类型的造价有时会颠倒，应依具体情况而定。
二、设计质量对工程成本的影响分析
影响工程造价的设计质量问题主要体现在以下几个方面：
1、设计不够优化引起的造价增加。当各专业的具体设计有多种方案可供选择的情况下，未进行设计方案的经济合理性论证比选，导致设计不够优化，尤其是设计人员的专业能力局限或保守，各专业设计计算参数取值保守、富余量偏大，造成设计浪费引起的造价增加。
2、各专业设计之间配合失调以及出图审核不严格，施工图存在错漏碰缺、设计不明确或不够详细，导致施工过程设计变更造成造价增加。
3、设计采用的建筑安装材料或设备，与项目的产品定位要求不匹配，选材档次标准偏高引起的造价增加。
三、设计阶段成本控制的主要方向与措施
房地产产品是经过产品定位以及各阶段的设计，并在施工阶段将施工圖转化为工程实物，后一阶段的工作是在前一阶段成果的影响和指导下进行的，根据实践工作经验，项目开发各阶段工作对建造成本影响的可能性程度为：方案设计70％-90％，初步设计50％-70％，施工图设计20％-50％，施工阶段仅为20％左右。由此可见，对建造成本的影响能力随着设计的深化将逐渐减弱，越朝设计前端延伸对控制效果越有利，设计各阶段应重点从以下方向采取对应措施加强建造成本控制：
1、树立全过程控制成本理念，重在设计单位综合实力选择。
设计费在建造成本中所占的比例很小，但所形成的设计图的质量好坏对建造成本的影响却远远大于设计收费，合理的设计费用是保证设计质量与进度的前提。设计阶段要树立全过程控制成本理念，注意克服单纯靠降设计低费控制成本的狭隘成本观，而应把重点放在对设计单位综合实力的评估，提高设计费投入的性价比，以确保设计质量控制成本。
2、确保项目产品的准确定位是前提
产品定位报告是指导设计和工程实施的纲领性文件，是项目开发工作的龙头，对项目的建造成本和经营效果起关键性作用，通过准确的产品定位挖掘项目的开发价值，创造效益最大化的产品，提高成本投入的性价比，使项目的建造成本从源头上得到控制，是成本控制的关键。
3、明确设计任务，并将限额设计作为一项重要的控制内容。
限额设计指标应作为选择设计单位和确定设计收费标准的重要依据，应将产品定位、设计内容及成本控制要求以设计任务书的形式明确地告知设计单位，在设计合同中约定相应的限额设计激励奖惩条款，通过经济杠杆调动设计单位主动优化设计、控制成本的积极性和责任感，共同促成成本控制目标的实现。限额设计指标一般以单方的钢筋、砼含量及单方综合造价控制指标为主。
4、善打设计规范擦边球，用足规范限值合理优化成本
（1）总平规划在满足规划指标前提下，用足设计规范上限，通过不同建筑层数的合理优化搭配，将有利于项目成本的整体控制。当建筑平均层数处于多层与高层建筑的临界值时，尽可能多布置多层建筑，而当必须设计高层时，则尽可能提高层数降低建筑密度，将有利于减少人防配置面积节约造价。当建筑层数达到某一层数段时，应注意建筑与消防及结构设计的关联关系，建筑层数尽可能用足规范上限，将有利于降低建筑的单位综合造价。
（2）项目的建筑造型、风格等应切合实际，过度追求个性化的建筑造型、使用空间、华而不实的复杂装饰构造，或与其建筑高度不匹配的结构体系，必将导致建筑成本的增加甚至浪费。根据具体建筑高度，通过优化设计选择合适的建筑平面、使用空间、立面造型，以及合理且规则的结构体系，是对设计的经济合理性的宏观控制，对降低工程造价具有重大意义。
（3）、加强设计优化与过程监控。
针对一些影响成本比较大的设计环节，如地耐力、结构荷载及计算参数取值、基础型式、结构型式、配电方案选择等，在设计过程中应从成本角度进行比较、论证，确定最优化方案。在满足相关规范要求并适度留有余量的同时，尽量用足规范的极限，注意防止由于设计人员的专业能力或经验局限、惯性思维、保守设计，造成的成本浪费。
5、加强施工图评审，使不合理的成本在施工前得到有效控制。
应从技术与成本合理性两方面加强对施工图的评审，对仍有成本挖掘潜力的设计，应及时进行设计优化，对设计存在的错漏碰缺问题或不合理处应及时修改，避免施工中甚至施工后再行设计变更增加造价。
6、通过明确产品建造标准控制成本。
建造标准的合理与否对建造成本影响很大，应本着最佳性价比原则，根据项目对产品的定位档次及投资预算控制要求，编制项目的建造标准，并随设计进度不断深化和优化。总平规划阶段，应明确产品类型、建筑层数配比，景观环境及室外配套工程、配套公建设施的具体内容；方案设计阶段应明确建筑风格与户型、车位配比，各专业工程主要部位的做法及主要材料、部品部件、机电设备的技术参数、选型、材质档次控制要求；施工圖设计阶段，则进一步细化明确主要材料设备、部品部件的规格型号及品牌（原则上同档次品牌应不少于三种以利于招标控制）。通过建造标准的编制与优化，既避免建造标准过高浪费成本，也避免标准偏低降低产品品质影响销售，确保项目的建造标准在满足产品定位要求同时，最大限度的合理优化控制成本。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：房地产项目；设计成果；建造成本；影响；控制
Abstract：This article will through the design of the main influence factors of the cost of a comparative analysis, study design stage construction cost control is the main direction and measures.
Key words：Real estate project；Design results；Construction cost；Influence；Control
中图分类号：F235.91 文献标识码： A 文章编号：
房地产项目的建造成本包括前期费用、主体工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其它开发费用，是开发成本中除了土地成本以外最大的成本项。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，加强对建造成本的控制已成为大多数开发商生存与发展的必然选择，也是企业核心竞争力的重要体现。当今的建筑市场经过充分的市场竞争，工程的承包单价行情已较透明、合理，但不同工程的单位造价水平却往往存在较大的差异，究其原因主要在于施工图所包含的工程内容及其含量水平的差异。
一、设计规范要求差异对工程成本的影响
现行的建筑、结构、消防、人防等专业设计规范和技术管理规定对不同类型和层数的住宅建筑的设计要求存在较大的差异，直接影响施工图设计成果，进而影响工程成本，主要体现在以下方面：
1、消防及住宅设计规范要求的主要差异
通过对《住宅设计规范》以及《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等规范对住宅设计相关条款规定的比较分析，得出建筑及消防设计对成本影响比较敏感的规范规定如下表1：
可见，随着建筑总层数的增加，其疏散楼梯与电梯、消防车道，以及消防的供电、供水灭火系统、消防报警系统等配置要求相应提高，必然导致工程造价的提高。尤其是十层及十九层分别比与其少一层建筑的消防等级提高一级，在消防设计规定方面存在明显的本质差异，是成本突变的重要分界线。
2、人防地下室配置要求的差异
根据《中华人民共和国防空法》的规定，全国各城市均要求城市新建十层以上（含十层）的民用建筑，应按其地上底层建筑面积修建人防地下室，而九层以下或基础埋置深度不足三米的民用建筑，则按地上总建筑面积的4%修建人防地下室。《人民防空地下室设计规范》对各专业的设计要求均明显高于普通地下室，尤其是对地下室围护结构刚度、埋置深度及人防口部等均有严格的设防要求，导致其造价比全埋普通地下室提高约20％～30％。
3、结构设计规范要求的主要差异
通过对《混凝土结构设计规范》、《建筑结构荷载规范》、《高层建筑混凝土结构技术规程》、《建筑抗震设防分类标准》、《建筑抗震设计规范》等规范的研究分析，结构设计对造价影响比较敏感的主要有以下几点：
（1）、不同结构型式的合理适用范围
各种建筑结构型式具有不同的适用高度，砌体结构仅适用于多层建筑，在不同抗震设防区的高度设计限值不同，如6度抗震设防区最高为8层（24m）；高层建筑在不同的结构型式下有相应的建筑高度及高宽比的控制要求（见表2）。根据工程实践，工程造价由小到大一般依次为：砌体结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、框架核心筒、剪力墙、框架核心筒伸臂结构，相邻结构型式的造价有时会颠倒，应依具体设计而定。
(2)超限及复杂高层建筑结构对造价的影响
对超限及复杂的建筑结构设计，规范要求采取如下对应的加强措施，将相应提高钢筋、砼的用量或强度等级，导致工程造价的增加：
当建筑长度超过规范规定时，应采用构造加强措施以解决温度应力；超限结构需提高设防等级、加强构造措施；不规则的建筑结构（包括平面及竖向中的单向或多向不规则的建筑结构，凹凸不规则或楼板局部不连续、质量和刚度分布明显不对称的结构）、大跨度和长悬臂结构等，应按要求进行水平地震作用计算和内力调整，并应对薄弱部位采取有效的抗震构造措施；由于使用功能或造型需要采取不同楼盖形式，受其结构自重、跨度及构造要求影响，会导致钢筋、砼含量变化影响造价。
带转换层高层建筑结构：在混凝土强度、框支梁柱构造及抗震等级、转换层楼板、落地墙构造、转换层上下刚度比、转换构件地震力放大等方面均须采取加强措施，例如，薄弱层的地震剪力应乘以1.15的增大系数，特一、一、二级转换构件水平地震作用计算内力应分别乘以1.8、1.5、1.25的增大系数等等。
带加强层高层建筑结构：对加强层楼板及上下层柱构造、加强层及其相邻层的框架柱和核心筒剪力墙的抗震等级（提高一级采用）均应采取加强措施，且加强层的数量对造价影响较大。
错层、连体、多塔楼结构：对错层处框架柱及剪力墙、连接体及相邻构件、多塔楼底盘屋面楼板及与塔楼外围墙柱的构造及抗震等级（提高一级采用）均应采取加强措施。
4、不同层数建筑的综合造价基本变化规律
综合建筑、结构、消防、民防等专业的设计要求，不同层数段之间，因某一项或多项设计规范要求的差异而使造价存在比较明显的变化，而同一层数段内，层数的变化对造价有一定的影响但并不敏感，有的随层数的增加造价反而递减。根据类似工程的造价数据，在基础类型相同或相近的情况下，按造价相近的层数进行分段，可以得出工程造价由低到高的基本变化规律为：4～6层、1～3层、7～9层、10～11层、12～18层、19层～总高度80米、总高度80～120米、总高度120米以上建筑。相邻两种类型的造价有时会颠倒，应依具体情况而定。
二、设计质量对工程成本的影响分析
影响工程造价的设计质量问题主要体现在以下几个方面：
1、设计不够优化引起的造价增加。当各专业的具体设计有多种方案可供选择的情况下，未进行设计方案的经济合理性论证比选，导致设计不够优化，尤其是设计人员的专业能力局限或保守，各专业设计计算参数取值保守、富余量偏大，造成设计浪费引起的造价增加。
2、各专业设计之间配合失调以及出图审核不严格，施工图存在错漏碰缺、设计不明确或不够详细，导致施工过程设计变更造成造价增加。
3、设计采用的建筑安装材料或设备，与项目的产品定位要求不匹配，选材档次标准偏高引起的造价增加。
三、设计阶段成本控制的主要方向与措施
房地产产品是经过产品定位以及各阶段的设计，并在施工阶段将施工圖转化为工程实物，后一阶段的工作是在前一阶段成果的影响和指导下进行的，根据实践工作经验，项目开发各阶段工作对建造成本影响的可能性程度为：方案设计70％-90％，初步设计50％-70％，施工图设计20％-50％，施工阶段仅为20％左右。由此可见，对建造成本的影响能力随着设计的深化将逐渐减弱，越朝设计前端延伸对控制效果越有利，设计各阶段应重点从以下方向采取对应措施加强建造成本控制：
1、树立全过程控制成本理念，重在设计单位综合实力选择。
设计费在建造成本中所占的比例很小，但所形成的设计图的质量好坏对建造成本的影响却远远大于设计收费，合理的设计费用是保证设计质量与进度的前提。设计阶段要树立全过程控制成本理念，注意克服单纯靠降设计低费控制成本的狭隘成本观，而应把重点放在对设计单位综合实力的评估，提高设计费投入的性价比，以确保设计质量控制成本。
2、确保项目产品的准确定位是前提
产品定位报告是指导设计和工程实施的纲领性文件，是项目开发工作的龙头，对项目的建造成本和经营效果起关键性作用，通过准确的产品定位挖掘项目的开发价值，创造效益最大化的产品，提高成本投入的性价比，使项目的建造成本从源头上得到控制，是成本控制的关键。
3、明确设计任务，并将限额设计作为一项重要的控制内容。
限额设计指标应作为选择设计单位和确定设计收费标准的重要依据，应将产品定位、设计内容及成本控制要求以设计任务书的形式明确地告知设计单位，在设计合同中约定相应的限额设计激励奖惩条款，通过经济杠杆调动设计单位主动优化设计、控制成本的积极性和责任感，共同促成成本控制目标的实现。限额设计指标一般以单方的钢筋、砼含量及单方综合造价控制指标为主。
4、善打设计规范擦边球，用足规范限值合理优化成本
（1）总平规划在满足规划指标前提下，用足设计规范上限，通过不同建筑层数的合理优化搭配，将有利于项目成本的整体控制。当建筑平均层数处于多层与高层建筑的临界值时，尽可能多布置多层建筑，而当必须设计高层时，则尽可能提高层数降低建筑密度，将有利于减少人防配置面积节约造价。当建筑层数达到某一层数段时，应注意建筑与消防及结构设计的关联关系，建筑层数尽可能用足规范上限，将有利于降低建筑的单位综合造价。
（2）项目的建筑造型、风格等应切合实际，过度追求个性化的建筑造型、使用空间、华而不实的复杂装饰构造，或与其建筑高度不匹配的结构体系，必将导致建筑成本的增加甚至浪费。根据具体建筑高度，通过优化设计选择合适的建筑平面、使用空间、立面造型，以及合理且规则的结构体系，是对设计的经济合理性的宏观控制，对降低工程造价具有重大意义。
（3）、加强设计优化与过程监控。
针对一些影响成本比较大的设计环节，如地耐力、结构荷载及计算参数取值、基础型式、结构型式、配电方案选择等，在设计过程中应从成本角度进行比较、论证，确定最优化方案。在满足相关规范要求并适度留有余量的同时，尽量用足规范的极限，注意防止由于设计人员的专业能力或经验局限、惯性思维、保守设计，造成的成本浪费。
5、加强施工图评审，使不合理的成本在施工前得到有效控制。
应从技术与成本合理性两方面加强对施工图的评审，对仍有成本挖掘潜力的设计，应及时进行设计优化，对设计存在的错漏碰缺问题或不合理处应及时修改，避免施工中甚至施工后再行设计变更增加造价。
6、通过明确产品建造标准控制成本。
建造标准的合理与否对建造成本影响很大，应本着最佳性价比原则，根据项目对产品的定位档次及投资预算控制要求，编制项目的建造标准，并随设计进度不断深化和优化。总平规划阶段，应明确产品类型、建筑层数配比，景观环境及室外配套工程、配套公建设施的具体内容；方案设计阶段应明确建筑风格与户型、车位配比，各专业工程主要部位的做法及主要材料、部品部件、机电设备的技术参数、选型、材质档次控制要求；施工圖设计阶段，则进一步细化明确主要材料设备、部品部件的规格型号及品牌（原则上同档次品牌应不少于三种以利于招标控制）。通过建造标准的编制与优化，既避免建造标准过高浪费成本，也避免标准偏低降低产品品质影响销售，确保项目的建造标准在满足产品定位要求同时，最大限度的合理优化控制成本。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。