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【摘要】2008年,大同市房地产市场存在着商品房空置量偏大、房地产企业自有资金比例低、房地产金融市场秩序有待规范等问题,并呈现出以经济适用房为重点的住宅建設发展较快、小区建设质量大幅提高、市场交易量萎缩、空置率上升、房地产市场资金链条偏紧的发展态势。应采取优化供应结构、加大土地供应的调控力度、进一步完善房地产交易规则、加快建设和健全住房保障体系等措施,以促进大同市房地产市场的健康发展。
【关键词】房地产;市场分析;发展对策
中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)05-0013-01
大同市房地产市场自2004年以来,投资快速增长,价格大幅上涨,住房供应结构不合理等矛盾凸现。
1 2008年房地产发展势态
1.1 开发建设规模不断扩大
从上表中很容易看到,自04年以来,房地产总投资额在不断增加,尤其06年增幅最大。2006年房地产总投资额21.42亿元,同比增长6.8亿元,增幅为46.5%;开发施工面积572.30万平方米(其中商品住宅施工面积442.88万平方米),房地产施工面积同比增长288.18万平方米,增幅为101.4%,商品住宅施工面积同比增加267.75万平方米,增幅为152.9%;开发竣工面积293.49万平方米(其中商品住房竣工面积243.03万平方米),同比增加209.82万平方米,增幅为250.7%。
1.2 小区建设质量取得突破性进展
大同市出现一大批以“功能、智能、节能、绿化”为主要特征的一系列居住新型小区,住宅质量的科技含量不断增加,住宅产业现代化不断推进,住宅房屋的工程质量、功能质量、环境质量、服务质量不断提高。
1.3 市场交易量萎缩,空置率上升
自2005年国家加大对房地产市场的调控后,抑制固定资产投资举措的出台,08年房价上涨,购房者多持观望态度,从而导致商品房空置率上升,进而出现交易量萎缩的现象,房地产价格增幅放缓。统计显示:2008年全市房地产累计销售69.78万平方米,同比减少28.71万平方米,降幅为29.2%;商品住宅销售66.43万平方米,同比减少27.85万平方米,降幅为29.5%;商品房累计销售额15.72亿元,同比减少5.11亿元,降幅为24.5%;商品住宅累计销售额14.14亿元,同比减少5.09亿元,降幅为26.5%;商品房累计空置24.01万平方米,同比增加8.95万平方米,增幅为59.4%。
1.4 以经济适用房为重点的保障性住宅建设发展较快
低价位的商品房(经济适用房)逐步成为大同市住房供应渠道之一,新的住房供应体系逐步形成。由于低价位商品房(经济适用房)价格较低,在销售市场上成为购房热点。低价位商品房(经济适用房)不仅解决了居民住房问题,也带动了相关行业发展,拉动了经济增长,增加了房地产开发总量。
1.5 市场准入制度正在形成
房地产企业逐步走向成熟,通过“扶优、提高、限劣”,现在的房地产企业已经意识到了质量效应和品牌效应,都在着力打造自己的优质的品牌,市场准入制度正在逐步形成。
2 当前房地产市场存在的问题
2.1 房价上涨幅度低于GDP增长
多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致,地价上涨幅度低于同期GDP增长率。大同市2008年GDP达到569.6亿元,2007年GDP为498.8亿元,增长70.8亿元,增长率为14.2%。 而2008年住宅均价为3560元/平方米,与2007年的3280元/平方米相比上涨了280元/平方米,上涨幅度仅为8.5%。由此可见,房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅,与城市经济协调性发展不吻合。
2.2 商品房空置量偏大,房地产企业惜售心理严重
2008年大同市商品房空置面积为24.01万平方米,2007年空置面积为15.06万平方米,增加8.95万平方米,增长了59.4%。部分原因是一些楼龄短、位置好的商品房房地产企业预期楼价还会继续上涨,因而存在惜售心理。
[BT(4+1][STFZ][WTFZ]2.3 房地产企业自有资金比例低,融资成为了房地产公司发展的“瓶颈”[BT)]
大同市房地产企业金融主要以银行信贷为主,其他融资方式所占比例偏小,直接融资比重偏低,格局单一,且以债券融资为主,股权融资比例较小。其融资格局较为单一的特征十分突出,再加上国家房地产调控政策的影响,房地产金融支持力度有所下降。无论资金以何种形式出现,多是从银行中来。而近年来个人住房贷款增幅过快,房地产企业资金对银行的依赖度仍然较高。大同市房地产企业就是这种情况,企业自有资金严重不足,主要利用银行贷款,房地产企业数量多,规模小,一旦商品房滞销,房地产企业将会陷入资不抵债的境地,大量的银行贷款也可能成为坏账。
2.4 有价无市现象广泛存在,房价走势不容乐观
随着经济的发展、收入的增加,给城镇居民改善居住条件提供了一定的基础,但由于房价涨幅过大、价格过高,无形中降低了居民的购房能力,尤其是对众多的中低收入家庭来说,过高的房价已经严重超过其承受能力。
3 房地产市场健康发展的对策
3.1 政府应通过科学制定城市发展规划,优化供应结构
在提高城市经济与社会发展的土地整体利用效率、把握城市发展定位的前提下,加快配套商品住房和普通商品住房建设供应;大力发展房屋租赁市场,坚持“购住”与“租住”并举,鼓励居民通过房屋租赁来解决居住问题。政府应该通过房地产市场的需求状况,调整住房供给结构,扶持中低价位商品房。
3.2 调整住房供应结构,稳定房价
根据城镇居民家庭的收入水平和居住条件,逐步建立起覆盖最低收入、低收入、中低收入家庭的多层面、多渠道的住房保障体系;抓好经济适用房、廉租房的建设,切实保障低收入者的需要。
3.3 加大土地供应的控制力度
从土地供应入手,加大配套普通商品住房土地供应力度;把存量土地纳入年度用地计划,实行经营性用地计划与存量土地消化构划的办法;调整住宅建设的区域分布,尽快使住宅建设区域布局更为合理。
3.4 建立健全的房地产市场体系,规范房地产市场秩序
积极发展住房租赁市场,培育和发展房地产中介服务,规范其运行秩序,加强对房地产中介市场的管理,并在此基础上加强对房地产开发全过程的监督,切实整治交易环节的违法违规现象,为房地产开发企业公平竞争提供一个良好的法律环境和市场环境。
参考文献:
[1] 大同市统计年鉴(2008年)
[2] 陆大道:《中国区域发展的理论与实践》,科学出版社,2003年
[3] 吴殿延:《区域经济学》,科学出版社,2004年
[4] 孙宜宾:《现代房地产市场研究理论和方法》,上海人民出版社,2003年
[5] 贾世军:《房地产项目全程策划》,广东经济出版社,2003年
[6] 张红:《房地产经济学讲义》,清华大学出版社,2004年
【关键词】房地产;市场分析;发展对策
中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)05-0013-01
大同市房地产市场自2004年以来,投资快速增长,价格大幅上涨,住房供应结构不合理等矛盾凸现。
1 2008年房地产发展势态
1.1 开发建设规模不断扩大
从上表中很容易看到,自04年以来,房地产总投资额在不断增加,尤其06年增幅最大。2006年房地产总投资额21.42亿元,同比增长6.8亿元,增幅为46.5%;开发施工面积572.30万平方米(其中商品住宅施工面积442.88万平方米),房地产施工面积同比增长288.18万平方米,增幅为101.4%,商品住宅施工面积同比增加267.75万平方米,增幅为152.9%;开发竣工面积293.49万平方米(其中商品住房竣工面积243.03万平方米),同比增加209.82万平方米,增幅为250.7%。
1.2 小区建设质量取得突破性进展
大同市出现一大批以“功能、智能、节能、绿化”为主要特征的一系列居住新型小区,住宅质量的科技含量不断增加,住宅产业现代化不断推进,住宅房屋的工程质量、功能质量、环境质量、服务质量不断提高。
1.3 市场交易量萎缩,空置率上升
自2005年国家加大对房地产市场的调控后,抑制固定资产投资举措的出台,08年房价上涨,购房者多持观望态度,从而导致商品房空置率上升,进而出现交易量萎缩的现象,房地产价格增幅放缓。统计显示:2008年全市房地产累计销售69.78万平方米,同比减少28.71万平方米,降幅为29.2%;商品住宅销售66.43万平方米,同比减少27.85万平方米,降幅为29.5%;商品房累计销售额15.72亿元,同比减少5.11亿元,降幅为24.5%;商品住宅累计销售额14.14亿元,同比减少5.09亿元,降幅为26.5%;商品房累计空置24.01万平方米,同比增加8.95万平方米,增幅为59.4%。
1.4 以经济适用房为重点的保障性住宅建设发展较快
低价位的商品房(经济适用房)逐步成为大同市住房供应渠道之一,新的住房供应体系逐步形成。由于低价位商品房(经济适用房)价格较低,在销售市场上成为购房热点。低价位商品房(经济适用房)不仅解决了居民住房问题,也带动了相关行业发展,拉动了经济增长,增加了房地产开发总量。
1.5 市场准入制度正在形成
房地产企业逐步走向成熟,通过“扶优、提高、限劣”,现在的房地产企业已经意识到了质量效应和品牌效应,都在着力打造自己的优质的品牌,市场准入制度正在逐步形成。
2 当前房地产市场存在的问题
2.1 房价上涨幅度低于GDP增长
多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致,地价上涨幅度低于同期GDP增长率。大同市2008年GDP达到569.6亿元,2007年GDP为498.8亿元,增长70.8亿元,增长率为14.2%。 而2008年住宅均价为3560元/平方米,与2007年的3280元/平方米相比上涨了280元/平方米,上涨幅度仅为8.5%。由此可见,房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅,与城市经济协调性发展不吻合。
2.2 商品房空置量偏大,房地产企业惜售心理严重
2008年大同市商品房空置面积为24.01万平方米,2007年空置面积为15.06万平方米,增加8.95万平方米,增长了59.4%。部分原因是一些楼龄短、位置好的商品房房地产企业预期楼价还会继续上涨,因而存在惜售心理。
[BT(4+1][STFZ][WTFZ]2.3 房地产企业自有资金比例低,融资成为了房地产公司发展的“瓶颈”[BT)]
大同市房地产企业金融主要以银行信贷为主,其他融资方式所占比例偏小,直接融资比重偏低,格局单一,且以债券融资为主,股权融资比例较小。其融资格局较为单一的特征十分突出,再加上国家房地产调控政策的影响,房地产金融支持力度有所下降。无论资金以何种形式出现,多是从银行中来。而近年来个人住房贷款增幅过快,房地产企业资金对银行的依赖度仍然较高。大同市房地产企业就是这种情况,企业自有资金严重不足,主要利用银行贷款,房地产企业数量多,规模小,一旦商品房滞销,房地产企业将会陷入资不抵债的境地,大量的银行贷款也可能成为坏账。
2.4 有价无市现象广泛存在,房价走势不容乐观
随着经济的发展、收入的增加,给城镇居民改善居住条件提供了一定的基础,但由于房价涨幅过大、价格过高,无形中降低了居民的购房能力,尤其是对众多的中低收入家庭来说,过高的房价已经严重超过其承受能力。
3 房地产市场健康发展的对策
3.1 政府应通过科学制定城市发展规划,优化供应结构
在提高城市经济与社会发展的土地整体利用效率、把握城市发展定位的前提下,加快配套商品住房和普通商品住房建设供应;大力发展房屋租赁市场,坚持“购住”与“租住”并举,鼓励居民通过房屋租赁来解决居住问题。政府应该通过房地产市场的需求状况,调整住房供给结构,扶持中低价位商品房。
3.2 调整住房供应结构,稳定房价
根据城镇居民家庭的收入水平和居住条件,逐步建立起覆盖最低收入、低收入、中低收入家庭的多层面、多渠道的住房保障体系;抓好经济适用房、廉租房的建设,切实保障低收入者的需要。
3.3 加大土地供应的控制力度
从土地供应入手,加大配套普通商品住房土地供应力度;把存量土地纳入年度用地计划,实行经营性用地计划与存量土地消化构划的办法;调整住宅建设的区域分布,尽快使住宅建设区域布局更为合理。
3.4 建立健全的房地产市场体系,规范房地产市场秩序
积极发展住房租赁市场,培育和发展房地产中介服务,规范其运行秩序,加强对房地产中介市场的管理,并在此基础上加强对房地产开发全过程的监督,切实整治交易环节的违法违规现象,为房地产开发企业公平竞争提供一个良好的法律环境和市场环境。
参考文献:
[1] 大同市统计年鉴(2008年)
[2] 陆大道:《中国区域发展的理论与实践》,科学出版社,2003年
[3] 吴殿延:《区域经济学》,科学出版社,2004年
[4] 孙宜宾:《现代房地产市场研究理论和方法》,上海人民出版社,2003年
[5] 贾世军:《房地产项目全程策划》,广东经济出版社,2003年
[6] 张红:《房地产经济学讲义》,清华大学出版社,2004年