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【摘 要】 近些年来，随着市场经济的不断发展，我国房地产市场也获得了更大的发展空间，与此同时，房地产价格的频繁变动对于地区经济的发展也产生了严重的影响。随着房地产企业数量的不断增加，房地产行业内竞争形势日益严峻，为了应对激烈的市场竞争，越来越多的房地产企业在价格方面进行不断的调整，一起能够促进自身利益的提升，这也促进了我国房地产价格体系的建设步伐。本文就以新疆房地产市场的发展为例，对新疆房地产价格体系建设的相关问题进行简单的探讨。
【关键词】 房地产价格 新疆地区 房地产市场
市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析
1.房地产市场体系
房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性
（1）房地产市场是不完全市场。如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。正是这些特征的存在决定了房地产市场与洽谈的市场存在明显的差异性。
（2）房地产市场需求呈现多样性特征。虽然房地产属于不完全市场，但这并不意味着房地产市场中的供求原理无法起作用，在短时间内房地产市场的供给是相对稳定的，不能根据房地产价格的变动快速做出准确的反应，因为土地这一资源是固定的，不能随意更改。而从土地开发到房屋供给的实现要经历一个漫长的过程，这就使得短期内的房地产价格会随着其他市场的变化而发生变化，这就是造成房地产经济泡沫的一个主要因素。而在长期的市场机制调解下，房地产价格也可以做出一定的饿调整，但是其价格的变化已经不再是市场调节的主要因素，相关的房地产政策的变化也会对房地产的长期供给产生影响。基于此，对于房地产需求的特征进行分析，其应当包括广泛性、多样性、长期性等几个特征。居民对于房地产的需求是长期的，当受到不同的制约条件影响，会对房地产商品的品质有不同的要求，而由于房地产商品的价格昂贵，人们在购买房地产商品时自然不会像购买其他产品一样的随意，通常都需要将储蓄变为消费，这也从另一个侧面体现出了房地产的融资性。
3.我国房地产市场特征
我国房地产市场具有明显的垄断性、计划性和竞争性的特征，根据我国国家政策的相关规定，土地是归国家所有，在土地市场交易活动中的对象是土地的使用权，而不是土地的所有权，因此当土地作为一种商品进入到流通领域中时，土地价格作为土地使用权的一种经济补偿。从这一点上来说，我国房地产开发市场的竞争必然会异常激烈。
二、新疆房地产价格体系的理论分析与实证研究
1.新疆房地产市场波动特征
通过上述分析可以看出房地产市场具有其自身的独特特征，而我国房地产市场最为明显的特征就是市场垄断性和房市的二元性。新疆房地产市场的价格体系建设的分析，以2000年至2010年的变化特征为研究对象，可以看出：2000年开始，新疆房地产开始出现异常的活跃状态，在市场经济体制改革不断推进的影响下，也促进了新疆房地产业的快速发展，房地产价格出现了较大的波动；2005年，新疆房地产价格开始出现较大的下降幅度，出现了很长一段时间的萎靡状态，而由于受到政策和市场的影响，在2005年之后，新疆房地产又开始缓慢回升，在投资、开发以及销售等方面都呈现出不同程度的增长趋势，直到2010年，再次因为政策和市场经济调整的影响，而产生衰退现象。
2.房地产市场供需与房价决定的结论
本文采用协整假设检验方法一一Grange：因果检验、双变量回归模型以及向量自回归模型判断房价与供需之间的关系。最终结论是房地产需求对房价变动的影响是长期的，不仅影响当期房价变化，还会影响未来房价变化；房价变动对房地产需求的影响是短期的，只影响当期需求。房地产供给和房价变动之间的关系要简单的多，在新疆它们之间的动态乘数为零，不仅没有因果关系也没有当期影响关系。
三、关于新疆房地产价格体系的思考
在通常情况下，房地产市场价格体系的建设需要从两个方面进行考虑，第一是市场需求，市场需求与市场价格之间相互影响、相互作用；第二是房地产市场所表现出来的特征，受到市场因素的影响，在房地产买卖市场、租赁市场中的产生的变化。从新疆房地产市场的发展来说，从房地产投资、开发、销售等几个环节的密切程度进行分析，由于国家土地政策的变化对房地产市场的影响和房屋租赁市场变动所产生的影响是十分显著的，而且也体现出了房地产市场独立性与市场弱相关的特征。房地产价格体系模型的建立，能够对房地产市场的变化进行综合的反应，虽然在拐点的拟合程度上与趋势模型存在着差距，但是其在反应经济变量对价格体系的影响方面能够与实际情况相符，而且具有较强的说服力。从这一方面考虑，新疆房地产价格体系的建设与新疆市场经济发展有着密切的关系，而且利用房地产价格体系模型能够充分反映出新疆房地产变化的特征，在促进新疆地区房地产市场发展方面有着积极的推动意义。
结束语：
随着市场经济体制的不断发展与完善，对我国房地产价格体系的建设也产生了巨大的冲击，如何在激烈的市场竞争条件下促进房地产价格体系的完善，是当前我国市场经济体制建设中一项重要的任务。通过对新疆地区房地产价格体系相关问题的研究可以发现，当前新疆地区在房地产价格变动方面较为频繁，这与市场经济和发展等多方面因素有着密切的关系，因此，必须要从实际出发，结合地区经济发展的现状，促进房地产价格体系的不断完善，以此促进地方经济的持续发展。
参考文献
[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究[D].西南财经大学 2004.
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].吉林大学 2007.
[3] 董昔芳.房地产价格波动性研究[D].厦门大学 2007.
[4] 庄彬惠.关于商品住宅价格影响因素的理论研究与数量分析[D].厦门大学 2007.
[5] 刘玮.房地产价格波动的动因分析[D].贵州财经学院 2009.
[6] 刘小明.房地产价格对居民消费影响的“倒U”关系研究[D].哈尔滨工业大学 2009.
【关键词】 房地产价格 新疆地区 房地产市场
市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析
1.房地产市场体系
房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性
（1）房地产市场是不完全市场。如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。正是这些特征的存在决定了房地产市场与洽谈的市场存在明显的差异性。
（2）房地产市场需求呈现多样性特征。虽然房地产属于不完全市场，但这并不意味着房地产市场中的供求原理无法起作用，在短时间内房地产市场的供给是相对稳定的，不能根据房地产价格的变动快速做出准确的反应，因为土地这一资源是固定的，不能随意更改。而从土地开发到房屋供给的实现要经历一个漫长的过程，这就使得短期内的房地产价格会随着其他市场的变化而发生变化，这就是造成房地产经济泡沫的一个主要因素。而在长期的市场机制调解下，房地产价格也可以做出一定的饿调整，但是其价格的变化已经不再是市场调节的主要因素，相关的房地产政策的变化也会对房地产的长期供给产生影响。基于此，对于房地产需求的特征进行分析，其应当包括广泛性、多样性、长期性等几个特征。居民对于房地产的需求是长期的，当受到不同的制约条件影响，会对房地产商品的品质有不同的要求，而由于房地产商品的价格昂贵，人们在购买房地产商品时自然不会像购买其他产品一样的随意，通常都需要将储蓄变为消费，这也从另一个侧面体现出了房地产的融资性。
3.我国房地产市场特征
我国房地产市场具有明显的垄断性、计划性和竞争性的特征，根据我国国家政策的相关规定，土地是归国家所有，在土地市场交易活动中的对象是土地的使用权，而不是土地的所有权，因此当土地作为一种商品进入到流通领域中时，土地价格作为土地使用权的一种经济补偿。从这一点上来说，我国房地产开发市场的竞争必然会异常激烈。
二、新疆房地产价格体系的理论分析与实证研究
1.新疆房地产市场波动特征
通过上述分析可以看出房地产市场具有其自身的独特特征，而我国房地产市场最为明显的特征就是市场垄断性和房市的二元性。新疆房地产市场的价格体系建设的分析，以2000年至2010年的变化特征为研究对象，可以看出：2000年开始，新疆房地产开始出现异常的活跃状态，在市场经济体制改革不断推进的影响下，也促进了新疆房地产业的快速发展，房地产价格出现了较大的波动；2005年，新疆房地产价格开始出现较大的下降幅度，出现了很长一段时间的萎靡状态，而由于受到政策和市场的影响，在2005年之后，新疆房地产又开始缓慢回升，在投资、开发以及销售等方面都呈现出不同程度的增长趋势，直到2010年，再次因为政策和市场经济调整的影响，而产生衰退现象。
2.房地产市场供需与房价决定的结论
本文采用协整假设检验方法一一Grange：因果检验、双变量回归模型以及向量自回归模型判断房价与供需之间的关系。最终结论是房地产需求对房价变动的影响是长期的，不仅影响当期房价变化，还会影响未来房价变化；房价变动对房地产需求的影响是短期的，只影响当期需求。房地产供给和房价变动之间的关系要简单的多，在新疆它们之间的动态乘数为零，不仅没有因果关系也没有当期影响关系。
三、关于新疆房地产价格体系的思考
在通常情况下，房地产市场价格体系的建设需要从两个方面进行考虑，第一是市场需求，市场需求与市场价格之间相互影响、相互作用；第二是房地产市场所表现出来的特征，受到市场因素的影响，在房地产买卖市场、租赁市场中的产生的变化。从新疆房地产市场的发展来说，从房地产投资、开发、销售等几个环节的密切程度进行分析，由于国家土地政策的变化对房地产市场的影响和房屋租赁市场变动所产生的影响是十分显著的，而且也体现出了房地产市场独立性与市场弱相关的特征。房地产价格体系模型的建立，能够对房地产市场的变化进行综合的反应，虽然在拐点的拟合程度上与趋势模型存在着差距，但是其在反应经济变量对价格体系的影响方面能够与实际情况相符，而且具有较强的说服力。从这一方面考虑，新疆房地产价格体系的建设与新疆市场经济发展有着密切的关系，而且利用房地产价格体系模型能够充分反映出新疆房地产变化的特征，在促进新疆地区房地产市场发展方面有着积极的推动意义。
结束语：
随着市场经济体制的不断发展与完善，对我国房地产价格体系的建设也产生了巨大的冲击，如何在激烈的市场竞争条件下促进房地产价格体系的完善，是当前我国市场经济体制建设中一项重要的任务。通过对新疆地区房地产价格体系相关问题的研究可以发现，当前新疆地区在房地产价格变动方面较为频繁，这与市场经济和发展等多方面因素有着密切的关系，因此，必须要从实际出发，结合地区经济发展的现状，促进房地产价格体系的不断完善，以此促进地方经济的持续发展。
参考文献
[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究[D].西南财经大学 2004.
[2] 傅劲锋.房地产价格理论与实证研究[D].吉林大学 2007.
[3] 董昔芳.房地产价格波动性研究[D].厦门大学 2007.
[4] 庄彬惠.关于商品住宅价格影响因素的理论研究与数量分析[D].厦门大学 2007.
[5] 刘玮.房地产价格波动的动因分析[D].贵州财经学院 2009.
[6] 刘小明.房地产价格对居民消费影响的“倒U”关系研究[D].哈尔滨工业大学 2009.