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摘要：房地产投资信托基金（REITs）是一种兼具房地产投资的稳定性、高回报性和抗风险能力与金融投资工具良好流动性的新型投资模式。本文通过分析REITs的优势，并结合其在中国发展所面临的挑战进了探讨，指出中国在发展REITs存在的问题并提出建议，以促进REITs在中国健康的发展。
关键词：REITs；优势；挑战
[中图分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）8-0007-02
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）指从事房地产买卖、开发、管理等活动的投资信托公司，通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，并将经营活动中所得收入以派息形式按比例分配给股东的一种信托基金制度。
一、REITs的优势
REITs普遍被认为具有以下几点优势：
1.具有高流动性。作为一种典型的房地产证券化产品，REITs主要通过受益凭证交易的形式使房地产流动起来。基金份额持有者可在证券市场上，通过买卖和转让实现基金份额的变现来实现自己的投资需求。在国外，大多数REITs能在二级市场上市交易、变现，具有较高的流动性。所以说，高流动性是REITs优于目前其他投资方式的主要优势。
2.具有高收益。REITs不仅给房地产业提供了有效的融资渠道，它还给广大投资者提供了一种较高收益的投资模式。它通过对房地产业投资来获益，尤其是在经济快速增长的国家和地区，房地产业作为国民经济支柱型行业,将会为投资者带来十分可观的收益。从美国REITs的统计数据来看，一般而言REITs的收益率水平要高于固定收益证券和资本市场综合指数。1976年至2001年间,美国REITs的平均收益率为15.2%,高于S&P500指数（14%）和美国公司债指数（9.8%）,更远高于美国政府债券收益率。[1]
3.具有高稳定性。由于人口自然增长和土地资源稀缺，作为不动产中最重要的内容，房地产有一定的保值增值功能。而房地产作为投资对象，有较稳定的回报率。因REITs拥有房地产收益稳定的特点，其特殊组织结构、资产、税收等法律规范设计也决定了REITs的投资活动有较稳定的回报，所以说REITs是房地产投资与信托基金的完美结合。
4.分散风险。REITs可通过集中化专业管理和多元化投资组合，投资于不同地区和类型的房地产项目及业务来回避风险，从事多样化投资亦可在法令规定范围内从事公债和股票等有价证券投资来分散投资风险。另外，REITs也将为养老基金及保险公司等机构投资者提供新的投资渠道，这也是建立多元投资组合、分散投资风险的重要途径。REITs抗外界因素干扰能力较强，与其他金融资产的相关性较弱。经美国资本市场统计证明，如果在投资组合中设计5%～15%的REITs资产，就能在降低投资组合风险的同时提高投资收益率。
5.更适合中小投资者。由于房地产领域所需资金量大、周期长，对大部分中小投资者来说进入该领域投资难度较大。由于中小投资者抗风险能力较差，对投资回报的期望较高，REITs将投资者的资金集合起来投资房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可用很少的资金参与其中，REITs为其指引了一个风险较低而收益较高、回报稳健的投资路径。在美国，REITs必须将每年应税收入的90%以上用于分红，对中小投资者有着极大的吸引力。
二、REITs在中国发展所面临的挑战
REITs有如此多的优势，将来必定会在中国如火如荼的发展，但当前在我国REITs仍属新生事物，因此中国在发展REITs过程中仍面临一定的挑战，主要体现在以下几个方面：
1.相关法律和政策不完善。REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就已通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，但产业基金投资方面法规尚未出台。此外监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。这些都对监管提出了更高的要求，需要进一步完善现有法律监管体系，以保证REITs健康运行。
2.中国房地产开发市场落后。我国房地产开发市场经过20多年的发展，取得了相当辉煌的成就，但从整体市场来看
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市场发展程度十分落后。受宏观经济、国家产业政策、利率水平等因素的影响，房地产投资在中国常常演变为投机，短期炒作取代了稳定的中长期投资，会产生投机风险，并影响到REITs的运行。
3.面临一些风险。尽管REITs投资理念一直都以稳定的股息回报率为亮点，但投资者更多看中REITs不断攀升的股价。如果收益率达不到基金经理的预期值，他们就会立即把资金抽出，REITs股价就会下跌，届时那些以投机为目的的投资者会遭受很大的损失。此外基金投资不动产存在道德风险。运用共有资金购买谁的物业存在巨大的问题，且不动产属非标准化产品，价格如何确定也很难知晓。
4.税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税，使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。
5.专业人才的缺乏。REITs注重房地产资产的运作，要求经营管理人员具有很强的投资理财能力和战略投资眼光。而我国的REITs实际管理人员以房地产专业人士居多，金融操作能力普遍较弱。[2]此外，我国部分信托从业人员综合素质不高，适应市场能力较低，缺乏既精通信托投资又熟悉房地产的人才。
[1]屠方轫.《房地产金融创新——房地产投资信托基金（REITs）初探》[J].《商场现代化》2009年5月上旬刊
[2]宋志勇，熊璐瑛.《房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴》[J].《金融与经济》2009年7月
闫洁（1990.2—）女，汉族，山西忻州人，四川大学工商管理学院学院财务管理专业本科在读。
关键词：REITs；优势；挑战
[中图分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）8-0007-02
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）指从事房地产买卖、开发、管理等活动的投资信托公司，通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，并将经营活动中所得收入以派息形式按比例分配给股东的一种信托基金制度。
一、REITs的优势
REITs普遍被认为具有以下几点优势：
1.具有高流动性。作为一种典型的房地产证券化产品，REITs主要通过受益凭证交易的形式使房地产流动起来。基金份额持有者可在证券市场上，通过买卖和转让实现基金份额的变现来实现自己的投资需求。在国外，大多数REITs能在二级市场上市交易、变现，具有较高的流动性。所以说，高流动性是REITs优于目前其他投资方式的主要优势。
2.具有高收益。REITs不仅给房地产业提供了有效的融资渠道，它还给广大投资者提供了一种较高收益的投资模式。它通过对房地产业投资来获益，尤其是在经济快速增长的国家和地区，房地产业作为国民经济支柱型行业,将会为投资者带来十分可观的收益。从美国REITs的统计数据来看，一般而言REITs的收益率水平要高于固定收益证券和资本市场综合指数。1976年至2001年间,美国REITs的平均收益率为15.2%,高于S&P500指数（14%）和美国公司债指数（9.8%）,更远高于美国政府债券收益率。[1]
3.具有高稳定性。由于人口自然增长和土地资源稀缺，作为不动产中最重要的内容，房地产有一定的保值增值功能。而房地产作为投资对象，有较稳定的回报率。因REITs拥有房地产收益稳定的特点，其特殊组织结构、资产、税收等法律规范设计也决定了REITs的投资活动有较稳定的回报，所以说REITs是房地产投资与信托基金的完美结合。
4.分散风险。REITs可通过集中化专业管理和多元化投资组合，投资于不同地区和类型的房地产项目及业务来回避风险，从事多样化投资亦可在法令规定范围内从事公债和股票等有价证券投资来分散投资风险。另外，REITs也将为养老基金及保险公司等机构投资者提供新的投资渠道，这也是建立多元投资组合、分散投资风险的重要途径。REITs抗外界因素干扰能力较强，与其他金融资产的相关性较弱。经美国资本市场统计证明，如果在投资组合中设计5%～15%的REITs资产，就能在降低投资组合风险的同时提高投资收益率。
5.更适合中小投资者。由于房地产领域所需资金量大、周期长，对大部分中小投资者来说进入该领域投资难度较大。由于中小投资者抗风险能力较差，对投资回报的期望较高，REITs将投资者的资金集合起来投资房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可用很少的资金参与其中，REITs为其指引了一个风险较低而收益较高、回报稳健的投资路径。在美国，REITs必须将每年应税收入的90%以上用于分红，对中小投资者有着极大的吸引力。
二、REITs在中国发展所面临的挑战
REITs有如此多的优势，将来必定会在中国如火如荼的发展，但当前在我国REITs仍属新生事物，因此中国在发展REITs过程中仍面临一定的挑战，主要体现在以下几个方面：
1.相关法律和政策不完善。REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就已通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，但产业基金投资方面法规尚未出台。此外监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。这些都对监管提出了更高的要求，需要进一步完善现有法律监管体系，以保证REITs健康运行。
2.中国房地产开发市场落后。我国房地产开发市场经过20多年的发展，取得了相当辉煌的成就，但从整体市场来看
（下转第9页）
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市场发展程度十分落后。受宏观经济、国家产业政策、利率水平等因素的影响，房地产投资在中国常常演变为投机，短期炒作取代了稳定的中长期投资，会产生投机风险，并影响到REITs的运行。
3.面临一些风险。尽管REITs投资理念一直都以稳定的股息回报率为亮点，但投资者更多看中REITs不断攀升的股价。如果收益率达不到基金经理的预期值，他们就会立即把资金抽出，REITs股价就会下跌，届时那些以投机为目的的投资者会遭受很大的损失。此外基金投资不动产存在道德风险。运用共有资金购买谁的物业存在巨大的问题，且不动产属非标准化产品，价格如何确定也很难知晓。
4.税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税，使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。
5.专业人才的缺乏。REITs注重房地产资产的运作，要求经营管理人员具有很强的投资理财能力和战略投资眼光。而我国的REITs实际管理人员以房地产专业人士居多，金融操作能力普遍较弱。[2]此外，我国部分信托从业人员综合素质不高，适应市场能力较低，缺乏既精通信托投资又熟悉房地产的人才。
[1]屠方轫.《房地产金融创新——房地产投资信托基金（REITs）初探》[J].《商场现代化》2009年5月上旬刊
[2]宋志勇，熊璐瑛.《房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴》[J].《金融与经济》2009年7月
闫洁（1990.2—）女，汉族，山西忻州人，四川大学工商管理学院学院财务管理专业本科在读。