中产阶层青睐日本房;高净值人群热衷欧美房
　　顾问提示：海外置业手续复杂、中介陷阱多
　　9月19日，虽然是周末，上海国金中心几间办公室里依然人头攒动，一场海外置业咨询会正在进行。每间办公室贴着不同国家的名称和国旗图案，张雨萧（化名）推开了贴着“澳洲”字样的门扉。
　　“我就要这个02户型了，我们什么时候可以签协议？”咨询了近一个小时后，她拍板位于墨尔本市中心的一间公寓。
　　自从决定海外置业后，张雨萧便开始了解各国的置业市场及流程，自己逐渐也变身亲朋的“置业顾问”。“身边不少朋友要么已经买了，要么就在买的路上。”她对《中国经济周刊》记者笑言，此行并不孤单。
　　而在上海，如此一幕，几乎每个周末都会在高档写字楼或者五星级酒店上演。知名房地产咨询管理机构仲量联行在最新报告中宣称：在股市累月持续波动后，近几个月咨询购买海外房产的人数明显增长。
　　寻找资产保险箱
　　“澳大利亚房价未来还会上涨，出租也划算，国内经济不景气，投资海外资产还是比较保险的。”资产的保值与增值，是张雨萧一举拿出60万澳元（约合人民币267万元）买房的首要原因。
　　和许多惊魂未定的股民一样，张雨萧前期也经历了股市断崖式下跌。房地产置业专家许振东撰文称，国内经济形势的不稳定因素，促使高净值人士将目光转向海外，在全球范围内重新进行资产配置，以分散风险。
　　地产咨询机构世邦魏理仕研究部近日发布的报告显示，二季度以来，国内机构、开发商、企业和个人的海外置业投资均呈现持续增长态势。胡润研究院则称，在这股海外投资潮流中，房地产占比居首，达到四成以上。
　　記者在海外置业咨询会上注意到，人民币贬值亦是现场许多潜在买家海外置业的动力。8月11日，中国人民银行宣布改革人民币汇率中间价形成机制，随后两个交易日内，人民币兑美元连续两日下跌，跌幅超过3%，创下近20年人民币汇率的最大一次调整。这加快了高净值人士全球资产配置的脚步。
　　仲量联行华北区研究部总监麦哲文表示，许多买家是想通过海外置业实现资产与美元、黄金等硬通货的有效挂钩，通过资产的多元化对冲汇率风险。
　　“近年来国内住宅市场表现疲软、一线城市房价高企和限购都是推动因素。而且对于高净值人士来说，购买海外资产往往与子女海外求学以及未来可能的移民目的地紧密相连。” 除了上述因素，世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟还在接受《中国经济周刊》记者采访时分析，“近年来绿地、万达、万科等国内龙头开发企业纷纷进军海外房地产开发市场，瞄准中国高净值人士的海外置业需求，想必也形成推动。”
　　这股风潮之下，看准沪上高净值人士海外置业的热情，全球最大房地产经纪公司瑞麦于9月14日落户上海。瑞麦公司上海地区负责人杨澄也对《中国经济周刊》记者表示，现在纯以投资为目的购买海外房产的购房者变多，中国民众对海外住宅投资的兴趣还将日益提高，不仅是为了获得投资回报和租金收益，更是出于财富保值的目的。
　　中产阶层加盟
　　成为海外置业“生力军”
　　有趣的是，传统被认为是“富人盛宴”的海外置业风潮中，正悄悄涌入“生力军”。在咨询会现场，盛广微（化名）就是一名“赚工资”的中产阶层。《中国经济周刊》记者注意到，相比澳洲，中产阶层投身“日本”咨询室的现象更为多见。
　　在日企上班的盛光微戏称自己是“近水楼台”，对日本房屋情况比较熟悉。“人民币对日元购买力有较大优势，再加上2020年东京奥运会肯定会提振日本经济，非常具有想象空间，而且日本还是永久产权，投资日本地产业应该是个不错的选择。”他对记者解释。
　　而像他这样的中产阶层新生力量的确不同于高净值人士一掷千金追捧欧美豪宅，日本和东南亚的住宅更受到这个群体的青睐，尤其是今年以来，日本房屋尤为炙手可热。
　　据日本不动产研究所测算，过去一年，至少有360亿日元的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司经常接到中国客户的咨询和委托，业务量大幅增加，为此还增加了精通汉语的经纪人。台湾信义房屋的数据显示，日本出售给中国买家的房屋在今年前三个月里增长了70%达到111亿日元（约合人民币5.9亿元），日本售出的每100套公寓就有10至15套卖给了来自亚洲的外国投资者。
　　一些房产中介更是打出了“70万安家东京”的口号。相关数据显示，日本的新房均价与上海相当，但由于在日本购房不用承担公摊面积，连房屋的阳台面积也不算在内，确保100%得房率，因此购房总价降低不少，而大阪的均价更是接近上海的2/3。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资供不应求，租赁市场成熟，回报率相对更稳定。搜房网数据显示，上海的租金回报率约2%～3%，而日本可达6%～12%。
　　房天下置业顾问马少斐对记者介绍：“日本将于2020年举办东京奥运会，在这之前东京的房地产升温概率较大。目前日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。这些因素都激发了海外投资者的热情。”
　　他还补充表示，即使是澳洲和欧美，房屋单价也和上海水平相当，对于中产阶层而言，国外优质的教育资源与更健康的自然环境也十分具有吸引力。 　　欧美市场是“黄金标的”
　　“欧洲和美国咨询会场人多得已经进不去了。”当记者以购房者身份张望时，被现场一位置业顾问拦住。
　　相比日本，欧美是高净值人士投资的热点，而中国的高净值人群也日渐庞大。招商银行和贝恩资本共同发布的《2015年中国私人财富报告》显示，2014年，可投资资产超过1000万人民币的中国高净值人士超过100万人，持有的可投资资产共计32万亿人民币。报告同时预计2015年上述两个数字将分别增长22%和17%。上海是目前国内拥有高净值人士数量最多的七个省市之一。
　　房天下置业顾问马少斐说，今年以来出于资产保护、高资产配置考虑的高净值买家在增多，他们主要考虑美国、欧洲等发达国家的房产，这些国家的政治和经济环境较稳定，教育资源也较丰富。
　　英国《金融时报》旗下的《中国投资参考》近日调查也显示，美国是42%中国受访者购房的首选目的地，其次是澳大利亚、加拿大和英国。世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟向记者解释：“主要是因为这些地区可以提供良好的教育，以及大陆高净值人士对这些城市相对熟悉。”
　　据胡润研究院报告分析，洛杉矶、旧金山和温哥华是高净值人群最青睐的海外置业城市前三名。美国是受访高净值人群海外置业的绝对首选，占60%;其次是加拿大，占22%;欧洲排名第三，占7%;澳洲排名第四，占4%。洛杉矶、旧金山和温哥华是高净值人群最青睐的海外置业城市前三名，前十名中有7个北美城市。
　　陈仲伟为《中国经济周刊》提供的一组数据也印证了美国置业热。全美地产经纪商协会的最新报告显示：中国个人投资者在美国购买住宅的总投资额超280亿美元，在所有外国国籍买家中排名第一。他还对记者补充分析：“我们发现，在美国购买住宅的激增正好与对美国EB-5签证的需求激增相吻合，在2014年，美国该项签证的年度限额首次被用完。”
　　海外置业之路暗礁丛生
　　不过，相比国内购房，海外置业手续相对复杂得多。马少斐对记者介绍，在选好房后要先交付定金，中介机构会委托律师签署合同，在首付、贷款、尾款都结清后，会委托物业托管房产，负责租赁以及再售。复杂的置业过程遭遇中介陷阱的概率更高。
　　“这个项目现在很紧张的，我们拿到的数量也有限，都在抢购”。咨询会上，多数置业顾问都在催促客户尽快支付定金。而户型介绍上类似“7～8年可翻一番”的美好愿景也比比皆是。
　　事实上，购房者却可能随时落入陷阱。据知情人士透露，当前的移民置业中介行业的确存在良莠不齐的现象，主要是一些没有资质的小型中介为达到抢客的目的采取虚假广告、过度承诺等缺乏诚信的手段，此类公司的经营状况也往往存在一定的风险。
　　另一方面，海外置业人群中，移民需求也是一大动因，希望用国外的一套房产作为敲门砖。但在部分国家，尤其是发达国家，政府将房产认定为投资开发项目，一般不与移民挂钩，比如投资者热衷的美国与加拿大。另一移民热门目的地澳大利亚，购房者也仅能在申请移民时予以加分。
　　房产远隔重洋，大部分置业者没有时间打理房产，给一些不良中介创造了从中忽悠的空间。北京侨外出国咨询服务有限公司总裁丁颖表示，置业之后的相关手续办理以及物业管理可能产生后顾之忧。
　　咨询会现场，“黄金地段”、“步行10分钟可达CBD”……海外置业项目也打出了五花八门的营销口号，一些中介公司为了迎合买房者需求，顺势而上推出各種以“学区房”作为主要卖点的海外楼盘。但据记者了解，在国外并没有学区房的概念，租房照样可以就近入学。
　　针对以上情况，陈仲伟建议，置业者在决定前先掌握必要的信息，“当地的房地产价格走势，项目的主要参数，项目发展商的背景，项目周边的商业、学校、医疗配套情况和治安情况等都应是投资者判断项目买卖时机和投资前景的重要依据。”
　　美国EB-5签证
　　美国EB-5投资移民签证最初出现在1990年的移民法案中。外国投资者只需向美国投资100万美元（约合人民币621万元）、提供10个就业机会（不包括投资者及其直系亲属），就可以获得绿卡。如果向高失业率或经济欠发达地区投资，50万美元加10个工作机会就能获得居留权。 申请获得批准后，申请人及其直系亲属将获得两年的居留许可。申请人必须在许可过期90天前，进一步提交已创造10个就业岗位的证明。2014年8月，该项目实施24年来，首次用完了每年10667个人数配额。