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【摘要】房地产泡沫是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。诸多征兆表明，中国处在地产泡沫破裂的高风险期，且可能引发严重系统性危机，需要以理性的勇气应对。房地产泡沫并不是中国系统病的根源，而是中国经济系统“高烧病”的表现。治理中国系统“高烧病”，需要借鉴中医智慧，进行宏观调控战略目标的转型：从激励战略转向降温战略，把治疗经济发展中的急躁浮夸风纳入改革的首要目标；走出速度误区，从以速度保就业转向以结构调整增就业；防止“带病的城镇化”；探索遏制房地产泡沫再度发生的新房地产模式等战略举措。
【关键词】房地产泡沫 系统危机 宏观调控 战略转型
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
房地产泡沫是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。房地产泡沫一旦破裂，将会引发系统性经济危机。由于房地产泡沫具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性等特性，因此在中国已处于房地产泡沫破裂风险期的背景下，需要高度重视并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。
房地产市场出现的诸多征兆需要高度关注
第一，房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。房地产泡沫破裂之所以很难预测与认识，是因为受到泡沫悖论困扰。所谓泡沫悖论就是房地产市场泡沫越是进入临近破裂的最后阶段，在高房价带来财富快速增长和表面繁荣的效应下，社会越会陷入不相信房地产泡沫会破裂的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。
房地产市场从起步到泡沫形成，要经历三个阶段：第一个阶段是刚性需求带动房地产发展的启动阶段。第二个阶段是投资需求带动刚性需求阶段。在这两种需求拉动作用下，房地产价格快速上升，使社会出现“狼来了”的价格恐慌。第三个阶段是投机需求主导的泡沫阶段。房地产泡沫膨胀到一定程度后，无论出于对既得利益的保护，还是出于未来得到更多收益的期望，社会对房地产泡沫风险会失去警觉，陷入非理性的困境。恰恰是人们不相信“狼来了”之时，狼真的就来了。
目前中国的房地产市场正在进入这样一种非理性时期。1998年停止住房实物分配、启动住房市场化改革以来，中国的房地产市场经历了两个阶段：第一阶段，从1998年到2008年是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段，从2008年到2013年是投资需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升，引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理，使许多刚性需求提前入市，投机需求和刚性需求共同成为推动房价上升的因素。
但是进入2013年以后，无论是主流理论界还是政府、无论是因刚性需求购房的人还是因投资需求购房的人，都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。因为凡是与房地产有关的数据都是利好消息。2013年，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。国家统计局发布的数据显示，2013年全年70个大中城市的房价，除了一季度同比涨幅低于10%外，从4月份开始，每月同比涨幅均以平均两个百分点的速度上涨。70个大中城市中，价格下降的城市有1个，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。面对如此一系列利好数据，在2014年3月12日的广州2014房地产年度论坛上，对房地产市场看好自然成为主论调。
在这一系列代表房地产利好的数字面前，很难用数据证明中国的房地产泡沫濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂到20世纪80年代日本房地产泡沫破裂，以及1989年东南亚房地产泡沫破裂，都是在房地产市场一派繁荣之中，人们不相信“狼来了”的情况下发生的。在日本房地产泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被调查者中“持有土地是安心并且有利的”比例分别为：65.2%、66.0%、67.2%。从以上数据可以看出，越是接近泡沫破裂时期，这种安心度比例越是上升。
第二，被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具争议的是城镇住宅空置率，有的学者讲：“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩。”①有的则认为，全国空置房仅1100万套，仍处于合理区间。②如果说空置率是一个无法核定的数据，那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据，这可以从另一侧面说明中国住房供给总量的现状。目前，农村住房自有率为98%，城市居民住房自有率为85%。此外，还有15%的居民拥有两套住房，中国最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照这个数据，可以说目前中国房子的总量可以满足百分之百家庭的需要。针对这个问题，一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工是否都愿意和有能力进城，单从目前的城市高房价看，这属于不负责任的对农民的“忽悠”。目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏，显然更超过农民的承受力。在中国自有住房率已经很高，现有存量刚性需求相对饱和，新刚性需要尚未形成的空档期，单纯靠投资需求支撑的房地产将会无法持续下去。
第三，政府已陷入债务困境之中，房地产最大推动力将会大幅度衰减。国家审计署发布的2013年第32号公告《全国政府性债务审计结果》显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，其中地方负有偿还责任的债务108859.17亿元。2014年、2015年将是政府还款集中期，资金需求密集，而未来3年之内也是房地产泡沫濒临破裂的高风险期。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动，根源于两大原因：一是外部的体制因素，缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制。二是内部的原因，房地产催发形成的土地财政收益驱动。许多地方依靠的土地出让金收入要占预算外收入的60%以上。从2003年到2012年，土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。土地成为名副其实的“第二财政”。政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债，另一方面是可供政府拍卖的土地资源越来越少。政府作为房地产最大推动力的这只手，其推力大减，房地产市场就会骤然降温。 第四，房地产对居民财富抽吸的黑洞效应，已经到了无财富可吸的地步。目前卷入中国房地产这场游戏的，不仅仅是地方政府、房地产商和银行，还有一个庞大的居民群。中国几千年传统的农耕居住文化，使中国居民对土地和房产具有西方发达国家所没有的偏好需求。中国农民打工挣到第一笔钱，首选的投资是在农村盖房子。在城市也是如此，无论是刚毕业的大学生抑或是刚到城市工作的人，大家不约而同地认为，在一个城市工作，必须有自己的房子。为了实现这个目标，基本上是举父母和亲戚的所有财力来解决。中国传统文化决定了对购房的偏好，给中国房地产市场需求提供了动力。有关统计表明，西方发达国家自有住房率比较低，最低的只有30%，多数在40%至60%之间，超过60%的主要有英国和美国，分别为67%和64%。而如前文所述，目前中国城乡居民自有住房率都远高于西方。安联集团发布的《2011年全球财富报告》显示，中国富裕人群的房产占其总资产比重为72%。由于大量中下层居民是在房价出现高位后进入的，他们大部分是负债买房，房地产占其总资产的比重更高，甚至是负债资产。这些数据说明，目前中国居民财富总量中约有80%集中在房地产上。目前房地产对一般居民财富的抽吸效应，已经到了无财富可吸的地步。在居民财富80%被房地产捆绑的情况下，房地产泡沫一旦破裂，将会使城市80%以上居民的财富严重缩水，将会使大批的中产阶层陷入入不敷出的负债生活，其中还有一部分被城市化的农民。
第五，与房地产相关联的制造业出现了产能过剩。截至2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业的产能利用率分别仅为72%、73.7%、71.9%、73.1%，明显低于国际通常水平。从2013年底开始，治理产能过剩成为中央推进产业结构调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看，这些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。这些与房地产关联的下游产业，它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是由于房地产快速发展，形成了对这些下游产业的强大需求，才导致其盲目扩张。这些产业的产能过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆，更需要我们警觉的是，房地产泡沫一旦破裂，与此关联的已经产能过剩的产业，将面临着更加过剩的危机。
房地产泡沫破裂将会引发严重的系统性危机，需要勇气应对
历史教训值得汲取，不要被表面繁荣所迷惑。房地产对整个经济有其他产业所没有的强拉动效应，由此也决定了房地产泡沫一旦破裂，给经济系统带来的风险也是巨大的。近代以来发生的一次又一次重大经济危机的教训一再证明，房地产泡沫一旦破裂，对经济系统的破坏是致命的。1926年美国佛罗里达房地产泡沫破裂，间接引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。2008年发生在美国的次贷危机，也是由美国房地产泡沫引发。20世纪80年代日本的经济危机，也是由于房地产“泡沫”破裂，重创了日本金融业，从此使日本陷入长达十年的经济萧条期。自1997年7月起，爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及全世界的东南亚金融危机，其背后也是与房地产泡沫破裂联系在一起的系统危机。
我们不能以一般产品过剩的标准，来判断房地产过剩。房地产往往以虚假繁荣掩盖其过剩，使我们忽视它的危害性。房地产泡沫一旦破裂，将导致房地产价格直线式下降，像雪崩一样给经济带来严重的损失。1923～1926年间，美国佛罗里达的房地产出现泡沫，地价在1923年到1925年的3年间，上涨了5倍。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破裂后，也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年房地产泡沫破裂后，连续下跌6年，下跌65%左右；1998年泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50%以上。2008年美国房地产崩溃，纽约房地产下跌了35%～50%，洛杉矶、旧金山房地产下跌了50%～60%，美国其他地区房地产下跌了65%以上。
以勇气面对危机，相信天下没有免费午餐的经济定律。应对房地产泡沫破裂危机，最大的难题不是找对策，而是不相信这样的危机会发生。美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》，通过对1929年美国经济危机的研究，深刻揭示出泡沫经济导致社会非理性认识的问题。加尔布雷思讲到，当一个社会陷入非理性的困境中，最难的不是预测灾难发生的本身，而是具备在“在一片大好形势的时候，预测灾难需要的勇气”。③
目前的中国，就处在这样一种是否具有这样的勇气理性面对房地产泡沫的挑战中。无论经济学家找出多少局部数据，说明中国房地产泡沫不会破裂，我们不要忘记经济学的最基本定律：天下没有免费的午餐。泡沫经济，就是经济增长中出现了一部分人可以免费获得财富的现象。维系市场经济健康发展的基本定律是等价交换。泡沫经济意味着，财富生产在一种不等价交换的投机机制中进行。房地产泡沫就像一个健康身体上长出了一个只吸收营养、却不为身体工作的赘瘤一样。市场经济要维系自身的健康和均衡，必须通过泡沫破裂的危机进行自我矫正和修复。加尔布雷思教授把这称为铁的定律。他在谈到美国1929年大危机时讲，“这是铁的代偿定律，20世纪20年代经历了10年的好时光，20世纪30年代必将经历10年坏光景”。④从2002年开始新一轮经济增长以来，我们已经过了10多年的好时光。我们必须有勇气接受这个铁的定律：不是被动，而是要主动做好为免费的投机财富“埋单”的准备。
房地产泡沫背后的经济系统“高烧病”，需要中医智慧来诊断
中国经济系统最大病症：体力过度透支的“高烧病”。从系统辩证的中医式思维看中国的房地产泡沫，可以发现房地产泡沫就像一个长在生命体上的赘瘤一样，是生命机能失调的结果，不是生命系统出问题的根源。中国房地产泡沫的形成除了市场机制决定的一般因素之外，其最重要的因素是在政府对社会资源的过度配置下，导致的中国经济系统的“高烧病”。自2002年以来，拉动中国经济增长的房地产业、重化工产业、城镇化等，均属于对政府配置资源依赖度很高的产业。这些产业的特性与中国特有的强政府相结合，促成2002年以来的新一轮经济增长。 自2009年以来，土地财政收益形成的内驱动力，GDP主义导向的绩效考核形成的外部驱动力，城镇化的快速发展，与中国非常看重买房置地的传统文化力量相结合，使中国的房地产泡沫具有西方发达国家没有的特性。
在政府过度干预下，经济系统的“高烧病”是当今中国经济系统最大的病症。从2009年以来，在中国经济内在增长动力开始衰减的背景下，中央启动的4万亿投资所诱发和激活的政府投资的冲动，从此使中国经济越来越走向了政府投资拉动的畸形增长。脱离市场配置资源轨道的政府主导的经济增长，陷入这样一种恶性循环之中：地方政府借中央的城镇化战略东风，通过政府负债的方式进行城镇化扩张。城镇化扩张带动房地产发展，又形成对高污染、高能耗的重化工产业膨胀的动力。城镇化、房地产与重化工业均属于资本密集型产业，这些产业的发展带动了投资的不断膨胀。在这样一个不断循环的过程中，拉动经济增长的引擎力越来越偏离市场，政府配置资源的力量不断膨胀。这样一种动力畸形的经济增长，成为一种“体力透支”的增长，即透支环境、透支能源、透支未来的增长，使整个中国经济处在一种超出体力支撑的“高烧病”之中。
当今中国经济的系统危机，与1929年的美国经济危机有一个根本的不同：美国1929年的经济危机，是在古典市场理论的指导下，政府过度无为导致市场自身调节失灵的危机，所以危机之后美国走向了政府干预经济的改革道路。而今天中国经济的问题，恰恰是政府过度干预导致市场配置资源的失灵。当前中国经济的“高烧症”，是具有中国式特征的病症，需要中国式方式来诊治。
中国经济“高烧病”的根源是“心火过旺”。中国经济“高烧病”的主要根源，不在市场，而在政府。而政府的“高烧病“，虽然有制度的原因，但首先是精神层面的心火过旺症。
心火病的第一症状：自我膨胀的狂妄症。2002年以来，重化工产业、城镇化发展、招商引资、房地产等产业发展，诱致政府在经济增长方面的作用快速膨胀，政府所支配的经济发展资源快速增加，使当今的政府患上了一种严重自我膨胀的“高烧病”。最近几年，各地政府在经济发展中所使用的口号，体现出对市场和经济规律的极度忽视。许多地方领导在讲话中使用了与“大跃进”时期相似的口号，如“大干快干几十天，迎接某某检查/验收”等；几乎在所有地方政府招商引资的口号中，均使用了“做大做强”的口号；在许多地方政府关于城镇化规划和经济增长总量的描述中，均使用了“五年再造一个城市”、“再造一个某某省或市”等口号。在增长速度的描述上，许多地方提出了“超常规发展”、“跨越式发展”、“弯道超车”、“三年初见成效，五年大见成效”等口号；其实这些已经不仅仅是口号，而是变成了许多地方政府雄心勃勃落地的施政战略和对策，变成了人定胜天的“劈山造城”、“填海造城”的壮举。
心火病的第二症状：恶性竞争诱发的增长强迫症。既然政府在中国经济发展中如此重要，政府又提出如此雄心勃勃的“大跃进”式发展目标，为了最大限度发挥政府在经济增长中的作用，由此形成了蔓延全国的、自上而下的以GDP考核论英雄的政府之间的恶性竞争。在大力推进市场经济的中国，出现了一个怪现象，这就是在一整套定量指标绩效考核的体制下，政府之间的竞争强度比市场竞争强度还要大。上级政府把下级政府视为生产GDP、生产税收的一个车间来管理。上级政府下达一系列经济增长的考核指标，精细和严格到月排队、季观摩、年奖罚的程度。在巨大考核指标的压力下，下级政府又把考核指标分解到各个部门，由此形成了全机关招商、不惜代价为招商而招商的情况。在这种自上而下的经济增长指标考核压力下，各级地方政府变成了参与市场竞争的主体，变成了比企业愿望还强烈的追求自身利益最大化的经济人，变成了一个凌驾于所辖区域之上的最大的集团企业。
心火病的第三个症状：目标迷失的资本崇拜症。传统社会主义经济理论把资本看成是社会主义的对立物。改革开放以来，我们在接受市场经济的同时，也非常宽容地接受了资本。资本作为财富增值的工具，只要利用得好，就和市场一样，完全可以为社会主义经济建设服务。但是就像市场经济可以失灵一样，资本为社会主义服务的功能也会失灵。市场失灵通过市场本身无法解决，必须通过政府调控来矫正。资本失灵的矫正也是如此。然而，当代中国经济发展遇到的最大问题是，严重经济人化、资本化的政府，不仅不能承担起矫正资本失灵的角色，反而陷入资本崇拜的困境中。即使在西方资本主义国家，资本也不是无约束的发展，西方国家为了抑制资本失灵给经济社会带来的弊端，有一整套遏制大资本垄断、限制资本侵蚀社会公正与公平、防止破坏环境的法律以及限制政府介入资本经营的法规。按照社会主义市场经济本质的逻辑，中国应比西方资本主义国家有更加严格的对资本限制的法律体系。现实恰恰相反，资本在社会主义的中国得到比资本主义的西方国家更加高的待遇。如果说在价值和道德缺失的当代中国，青少年陷入到对明星、物质主义、消费主义的崇拜中，那么，我们政府则患有另一种心病，这就是在过度追求GDP中，陷入目标迷失的资本崇拜症。
在计划经济时期，我们没有给予资本应有的地位和功能是错误的，但是在今天，我们把资本推到神的位置也是错误的。目前政府对待资本的行为是扭曲的：政府喜欢大资本，不喜欢民间小资本；喜欢外资，不喜欢民资。对资本的关爱和服务超过了对人民的关爱和服务，甚至为了吸引资本投资而牺牲环境、牺牲群众的利益。面对资本越来越超出其应有位置的状况，中国社会出现了另一个怪现象：社会失语、理论失语、主义失语。
治疗心火过旺症需要理性的自信，正确认识危机会把中国带到哪里去
从经济演化的长周期规律看，危机是中国经济社会转型升级的必经阶段。就像一年四季的循环，不经过冬天无法开始新一年一样。在认识中国房地产泡沫破裂风险与经济系统危机上，需要一种基于生命演化规律的新思维。不要把经济系统看成一个机械系统，只要有足够能量供给，这个机械系统就可以不受四季循环的约束不停地运转下去。按照这种机械化思维无法知道系统危机会把中国带到哪里去，但从生命演化周期规律看，就可以科学地认识到房地产泡沫危机将会把中国带到哪里去。 一是从中国经济增长周期看，这次危机将会把中国带到进入下一个增长周期前必经的冬天。20世纪80年代以来，中国的经济增长基本上是每10年一个周期。20世纪80年代拉动中国经济增长的主导产业是轻工业，20世纪90年代拉动中国经济增长的是电气工业。从2002年开始中国经济增长进入第三个增长周期。这次经济增长的主导产业是重化工产业。目前中国出现的产能过剩和房地产泡沫，都标志着2002年以来的新一轮经济增长的周期正在结束。目前中国的经济增长是在内力严重不足的情况下，依靠外部推动力的增长。从2008年以来，依靠一系列经济刺激政策推动的增长是不可持续的增长。中国经济要实现新的增长，必须经历一个休养生息的过程，才能获得新的内生增长力。这个过程就是经济增长从一个周期走向另一个周期必经的冬天。目前最需要我们做的，不是人为地阻止冬天的到来，而是要遵循经济增长规律，积极地迎接冬天的到来，为冬天到来做准备。
二是从中国经济生命成长周期看，这次危机将会把中国带到稳定成熟发展的新阶段。从经济生命周期看，当今中国的经济正处在从多事的青春期向稳重成熟的青年时期转型的阶段。现代生物学揭示，决定生命兴盛衰微的秘密是细胞中的基因，同理，工业经济生命兴盛衰微的基因就存在于资本形态的演化中。近代以来，工业经济沿着从商业资本到产业资本形态，从技术资本、知识资本到金融资本形态的顺序演化。商业资本形态是工业经济成长的少年期，也是工业经济原始积累的时期。产业资本形态演化的时期，就像青少年长力气、长身体的时期一样，是资本快速增值、经济总量扩张与经济高速增长的时期。技术资本、知识资本主导的经济成长期是经济进入中青年的成熟期。这个时期经济增长从高速向低速转型，从总量扩张向质量提升转型，从制造业向服务业转型。金融资本主导经济成长的阶段属于经济生命周期的老年期。金融资本阶段的经济发展，就像一个年迈的老人，虽然他拥有终身积累的大量财富，但创造财富的能力却开始衰退。从这个意义上讲，金融资本是工业经济发展的最后阶段，也是工业经济走向衰退的阶段。
今天中国经济的生理年龄，非常类似于1929年大危机时代的美国。1929年的美国大危机并没有把美国击垮，经过10年调整之后，美国经济社会走向成熟和更加具有竞争力的发展阶段。当代中国确实存在着如美国国务卿希拉里在哈佛大学演讲时所提到的那些问题，富翁移民、信仰缺失、拜金盛行、两极分化等，但这些问题并不会像希拉里预测的那样，导致20年后中国成为全球最穷的国家。恰恰相反，这次房地产泡沫引发的系统危机，将只是中国走向更加成熟和更加充满活力的阶段的“阵痛”。当今中国面临的诸多经济和社会问题，需要改革来解决，而危机往往又是改革最大的倒逼动力。
三是从世界文明演化大周期看，这次危机将会把中国带到生态文明的新时代。当代中国面临的潜在的系统性危机，不仅有房地产泡沫破裂带来的经济危机，还有已经进入集中爆发期的能源环境危机。目前中国出现的大面积雾霾天，只是30多年来中国追赶西方工业化压缩式增长带来压缩式污染集中爆发的开始。未来3到5年之内，既是中国进入房地产泡沫引发系统危机的时期，也是中国环境危机集中爆发的时期。能源环境危机集中爆发对中国提出的挑战是，地球的环境与能源的支撑力，使中国无法走西方式高能耗、高成本的工业化之路，中国必须探索一条人与自然和谐发展的低成本、低能耗的生态文明之路。所以，经济与能源环境双重危机重叠形成的巨大动力，在中国推动的不仅仅是经济转型，还包括文明形态转型，这就是从西方式工业文明向生态文明新时代转型。虽然党的十八大已经提出进行生态文明建设，但我们目前尚未把生态文明上升到新文明形态的高度来对待。促使中国真正走向生态文明新时代，也需要一种巨大的倒逼动力，这个动力也是来自危机。
四是从中华民族历史演化周期看，这次危机将会把中国带到走向中华文明伟大复兴拐点的新时代。十八大提出了我们将走向中华民族伟大复兴的新时代，其实这个新时代在目前只是初见端倪，真正的复兴时代到来之前，中华民族还需要一次精神洗礼。改革开放30多年为中国民族走向伟大复兴提供了庞大的物质基础，但由于该物质基础是在追赶西方式工业化过程中形成的，为此，我们付出了另一代价：过度追赶带来了主体性迷失、自信心缺失、崇洋媚外的西化之风，精神缺失导致拜金主义、两极分化、腐败等问题，这成为当今中国另一个潜在的文化与精神层面的危机。从这个角度看，当代中国存在的房地产泡沫导致的表面繁荣的经济危机、GDP主义导致的能源环境危机，在某种程度上与目前存在的文化与精神层面的危机相关联。由此决定了，房地产泡沫引发的经济系统危机导致经济系统进行自我新陈代谢的过程，自然也是中华民族精神进行洗礼代谢的过程。而这个洗礼的过程，正是中华民族在精神与文化层面上走向伟大复兴拐点的过程。
治疗中国经济“高烧病”，需要战略调控目标大调整
宏观调控战略目标的大转型：从激励战略转向降温战略。十八大之后，新一届中央领导集体对中国经济形势的判断和调控保持了高度理性。如何防范经济风险，让经济回归健康增长，成为十八大之后中央宏观调控的新举措。在2013年上半年出现“钱荒”的情况下，中央“顶住压力，坚决不增发货币”，希望在倒逼动力下发挥市场自身调节的作用。无论地方政府和房地产商对中央调控房地产市场有什么不同看法，中央做到了坚持房地产市场调控政策不动摇。为了防范地方债务风险，中央启动了对地方政府负债的严格审计、监控和考核等一系列制度管理措施。十八届三中全会出台的全面深化改革的方案，也主要是针对政府过度干预的自身改革。
但由于中央推出这些旨在给经济系统降温的举措，是在这样一个前提下进行的：虽然我们已经认为中国经济存在问题，但总体判断上并不认为中国经济潜藏着较大系统风险。房地产价格虽然高，但尚未发展到引发经济系统危机的地步。按照这个基本判断必然形成这样的逻辑：影响中国经济发展的主要矛盾，不是给经济系统降温的风险防范，而是如何继续释放经济的增长力。正是基于这样的基本判断，十八大之后中国在宏观调控上，采取了战略上激励经济增长、战术上防范风险的对策，也就是将激励经济增长作为宏观调控的首要目标，而防范经济风险是次要目标。鉴于“高烧病”是中国经济发展的最大障碍，应该把给中国经济系统降温上升为国家宏观调控战略的主导目标。让过热的经济系统回落到在正常范围内增长。 改革的前提条件：治疗经济发展中的急躁浮夸风。给中国经济系统降温，首要对象是政府。如果不能有效遏制中国政府的心火病，那么中央提出的一系列重大改革举措就会大打折扣，改革就会成为在病态心理支配下的选择性改革、偏离目标的改革。为此，一是建议全党以“降心火、调思维、推改革”为内容，对经济发展中的急躁浮夸风进行严格治理。降心火，就是把目前被泡沫经济及中国连续多年快速增长所刺激起来的急于求成、贪大求洋的心火降下来。调思维，就是要从目前的热思维转向冷思维、理性思维，从求的思维转向舍的思维。二是建议配合治理经济发展的急躁浮夸风，加大对地方负债、贪大求洋造城、搞政绩工程的审计、督查和纠错工作。建议借鉴目前中央治理腐败的方式，由中央组成专项工作小组，对经济浮夸风严重的地区进行重点巡视诊断，发现问题，重点解决。三是建议把矫正政府行为经济人，作为当前政府职能转变的首要任务来推进。重点推进两项改革：一是推进目前唯GDP主义的绩效考核体制的改革，在政府下放权力的改革中，要增加上级政府对下级政府下放自主治理权的改革，使地方政府从恶性竞争中解脱出来。从目前这种自上而下的控制式管理，向战略导向、监督为主的弹性调控管理转变，给予地方政府以更大管理上的自主权。二是推进财政体制改革，遏制土地财政，使地方从追求自身收益最大化的经济人向追求公共利益最大化的角色转变。
宏观调控新思路：走出速度误区，从以速度保就业转向以结构调整增就业。目前维持在7.5%以上的增长率，仍然是经济系统超负荷的高温增长。让中国经济增长速度降温受到的最大阻力是，担忧中国经济低速增长会带来失业的风险。其实目前陷入投资拉动、重化工业主导的中国经济增长，已经是与就业率增加关联度越来越低的增长。各地政府进行的做大做强的投资，属于低就业率、高资本有机构成的投资。在一些行业投资造成资本有机构成提高的结果，不仅没有增加就业，反而减少了就业。例如在采煤、化工、电力等行业，投资增加恰恰会导致对劳动力的挤出效应。目前帮助增加中国就业率的是劳动密集型产业的中小企业、正在兴起的服务业以及从事各类创业活动的小微企业，虽然这些企业对GDP贡献率低、对政府税收贡献率低、不能做大做强，但恰恰是对就业率贡献最大的企业。中国经济以什么样的速度发展，是化解中国经济系统危机的重要环节。主动降低速度是让整个经济系统降温的关键。在今天中国的经济系统中，高速有风险，低速才能保安全。中国需要慢战略，这是我们调控经济应有的辩证思维。
战略降温：调整热推的城镇化战略。目前被热推的城镇化战略，与中央努力化解产能过剩、降低房价的调控目标相矛盾。如果说化解产能过剩、控制房地产价格上升，这是政府从微观上为经济系统降温，而目前的城镇化战略，却是在宏观上为中国经济系统加温。当前中国经济系统存在的“高烧病”、政府急躁浮夸的心火过旺症，均集中表现在城镇化发展上。中国经济社会发展需要城镇化，但不需要“带病的城镇化”。而在地方政府已经深陷土地财政利益驱动的背景下，城镇化战略成为地方政府名正言顺实现其土地收益最大化的工具。目前中国城镇化遇到的最大问题不是动力不足，而是负债过高，透支未来动力和资源，被土地收益动力扭曲，已经演化为非理性的高浪费、高能耗的运动式的城市化。不论是从降低中国经济系统风险看，还是从遏制基于土地财政的经济人政府行为的需要看，都要对动力畸形、浪费巨大、带病的城镇化进行调整。
根源治理：探索遏制房地产泡沫再度发生的新房地产模式。为已经深陷投机驱动的房地产市场降温，最需要做的两件事：一是在短期内，推行现有的抑制房价膨胀的宏观调控政策；二是在长期内，研究遏制房地产泡沫再度发生的新对策。纵观世界各国房地产管理模式可以发现，房地产泡沫不断发生是完全可以遏制的，最值得我们借鉴的是德国房地产管理模式。德国房地产管理的目标定位是，强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。进入21世纪以来的10年中，在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下，德国房地产市场价格非常平稳。并且由于房地产泡沫未能对经济形成冲击，因而德国成为全球两次金融危机后，损失最小、从危机中恢复最快的国家。使目前已经被投机捆绑的中国房地产市场回归理性，最需要政府做的就是政府向社会明确提出中国的房地产市场模式的定位：这就是使房地产回归消费产品的市场特性，而不是资产属性的市场。⑤
风险防范预案：制定应对经济系统危机的预案。房地产泡沫什么时间破裂，无法预测。但房地产泡沫破裂的时间越来越逼近，这是确定无疑的。如何应对房地产泡沫破裂可能带来的系统风险，需要制定相应预案。一是要研究如果房地产价格突然下跌20%、30%、40%后，在中国经济出现负增长、大量企业破产和失业率大幅度上升的情况下，政府如何应对。二是房地产泡沫破裂后，银行能够承受的风险底线在哪里，需要什么应对预案。三是房地产泡沫引发经济系统危机后，地方政府的债务问题将会凸显。如何应对政府债务危机，也需要从现在开始进行理性思考。目前的地方政府负债，是在预期未来中国经济持续高增长的前提下形成的，一旦中国经济增长大幅度滑坡，许多地方政府将会束手无策，因此需要从现在开始进行地方政府债务管理。
注释
《学者称中国楼市生产过剩 全国有6800万套空置房》，《国际金融报》，2013年11月21日。
《学者称全国空置房仅1100万套 仍处于合理区间》，《新京报》，2013年9月24日。
[美]约翰·肯尼斯·加尔布雷思：《1929年大崩盘》，上海财经出版社，2006年，第10、2页。
对于中国房地产市场模式，作者曾在《房地产市场调控：完全市场化反思与重新定位》（载于《改革》，2007年第5期）一文中有系统阐述。
责 编/武 洁
张孝德，国家行政学院经济学部副主任、教授、博导，国家行政学院生态文明研究中心主任、中国乡村文明研究中心主任。研究方向为宏观经济与区域经济、生态文明与生态经济。主要著作有《文明的轮回——生态文明新时代与中国文明复兴》、《知识人与知识中国》、《模式经济学新探》、《经济学范式革命与中国模式解读》等。
【关键词】房地产泡沫 系统危机 宏观调控 战略转型
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
房地产泡沫是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。房地产泡沫一旦破裂，将会引发系统性经济危机。由于房地产泡沫具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性等特性，因此在中国已处于房地产泡沫破裂风险期的背景下，需要高度重视并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。
房地产市场出现的诸多征兆需要高度关注
第一，房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。房地产泡沫破裂之所以很难预测与认识，是因为受到泡沫悖论困扰。所谓泡沫悖论就是房地产市场泡沫越是进入临近破裂的最后阶段，在高房价带来财富快速增长和表面繁荣的效应下，社会越会陷入不相信房地产泡沫会破裂的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。
房地产市场从起步到泡沫形成，要经历三个阶段：第一个阶段是刚性需求带动房地产发展的启动阶段。第二个阶段是投资需求带动刚性需求阶段。在这两种需求拉动作用下，房地产价格快速上升，使社会出现“狼来了”的价格恐慌。第三个阶段是投机需求主导的泡沫阶段。房地产泡沫膨胀到一定程度后，无论出于对既得利益的保护，还是出于未来得到更多收益的期望，社会对房地产泡沫风险会失去警觉，陷入非理性的困境。恰恰是人们不相信“狼来了”之时，狼真的就来了。
目前中国的房地产市场正在进入这样一种非理性时期。1998年停止住房实物分配、启动住房市场化改革以来，中国的房地产市场经历了两个阶段：第一阶段，从1998年到2008年是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段，从2008年到2013年是投资需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升，引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理，使许多刚性需求提前入市，投机需求和刚性需求共同成为推动房价上升的因素。
但是进入2013年以后，无论是主流理论界还是政府、无论是因刚性需求购房的人还是因投资需求购房的人，都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。因为凡是与房地产有关的数据都是利好消息。2013年，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。国家统计局发布的数据显示，2013年全年70个大中城市的房价，除了一季度同比涨幅低于10%外，从4月份开始，每月同比涨幅均以平均两个百分点的速度上涨。70个大中城市中，价格下降的城市有1个，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。面对如此一系列利好数据，在2014年3月12日的广州2014房地产年度论坛上，对房地产市场看好自然成为主论调。
在这一系列代表房地产利好的数字面前，很难用数据证明中国的房地产泡沫濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂到20世纪80年代日本房地产泡沫破裂，以及1989年东南亚房地产泡沫破裂，都是在房地产市场一派繁荣之中，人们不相信“狼来了”的情况下发生的。在日本房地产泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被调查者中“持有土地是安心并且有利的”比例分别为：65.2%、66.0%、67.2%。从以上数据可以看出，越是接近泡沫破裂时期，这种安心度比例越是上升。
第二，被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具争议的是城镇住宅空置率，有的学者讲：“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩。”①有的则认为，全国空置房仅1100万套，仍处于合理区间。②如果说空置率是一个无法核定的数据，那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据，这可以从另一侧面说明中国住房供给总量的现状。目前，农村住房自有率为98%，城市居民住房自有率为85%。此外，还有15%的居民拥有两套住房，中国最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照这个数据，可以说目前中国房子的总量可以满足百分之百家庭的需要。针对这个问题，一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工是否都愿意和有能力进城，单从目前的城市高房价看，这属于不负责任的对农民的“忽悠”。目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏，显然更超过农民的承受力。在中国自有住房率已经很高，现有存量刚性需求相对饱和，新刚性需要尚未形成的空档期，单纯靠投资需求支撑的房地产将会无法持续下去。
第三，政府已陷入债务困境之中，房地产最大推动力将会大幅度衰减。国家审计署发布的2013年第32号公告《全国政府性债务审计结果》显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，其中地方负有偿还责任的债务108859.17亿元。2014年、2015年将是政府还款集中期，资金需求密集，而未来3年之内也是房地产泡沫濒临破裂的高风险期。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动，根源于两大原因：一是外部的体制因素，缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制。二是内部的原因，房地产催发形成的土地财政收益驱动。许多地方依靠的土地出让金收入要占预算外收入的60%以上。从2003年到2012年，土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。土地成为名副其实的“第二财政”。政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债，另一方面是可供政府拍卖的土地资源越来越少。政府作为房地产最大推动力的这只手，其推力大减，房地产市场就会骤然降温。 第四，房地产对居民财富抽吸的黑洞效应，已经到了无财富可吸的地步。目前卷入中国房地产这场游戏的，不仅仅是地方政府、房地产商和银行，还有一个庞大的居民群。中国几千年传统的农耕居住文化，使中国居民对土地和房产具有西方发达国家所没有的偏好需求。中国农民打工挣到第一笔钱，首选的投资是在农村盖房子。在城市也是如此，无论是刚毕业的大学生抑或是刚到城市工作的人，大家不约而同地认为，在一个城市工作，必须有自己的房子。为了实现这个目标，基本上是举父母和亲戚的所有财力来解决。中国传统文化决定了对购房的偏好，给中国房地产市场需求提供了动力。有关统计表明，西方发达国家自有住房率比较低，最低的只有30%，多数在40%至60%之间，超过60%的主要有英国和美国，分别为67%和64%。而如前文所述，目前中国城乡居民自有住房率都远高于西方。安联集团发布的《2011年全球财富报告》显示，中国富裕人群的房产占其总资产比重为72%。由于大量中下层居民是在房价出现高位后进入的，他们大部分是负债买房，房地产占其总资产的比重更高，甚至是负债资产。这些数据说明，目前中国居民财富总量中约有80%集中在房地产上。目前房地产对一般居民财富的抽吸效应，已经到了无财富可吸的地步。在居民财富80%被房地产捆绑的情况下，房地产泡沫一旦破裂，将会使城市80%以上居民的财富严重缩水，将会使大批的中产阶层陷入入不敷出的负债生活，其中还有一部分被城市化的农民。
第五，与房地产相关联的制造业出现了产能过剩。截至2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业的产能利用率分别仅为72%、73.7%、71.9%、73.1%，明显低于国际通常水平。从2013年底开始，治理产能过剩成为中央推进产业结构调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看，这些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。这些与房地产关联的下游产业，它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是由于房地产快速发展，形成了对这些下游产业的强大需求，才导致其盲目扩张。这些产业的产能过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆，更需要我们警觉的是，房地产泡沫一旦破裂，与此关联的已经产能过剩的产业，将面临着更加过剩的危机。
房地产泡沫破裂将会引发严重的系统性危机，需要勇气应对
历史教训值得汲取，不要被表面繁荣所迷惑。房地产对整个经济有其他产业所没有的强拉动效应，由此也决定了房地产泡沫一旦破裂，给经济系统带来的风险也是巨大的。近代以来发生的一次又一次重大经济危机的教训一再证明，房地产泡沫一旦破裂，对经济系统的破坏是致命的。1926年美国佛罗里达房地产泡沫破裂，间接引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。2008年发生在美国的次贷危机，也是由美国房地产泡沫引发。20世纪80年代日本的经济危机，也是由于房地产“泡沫”破裂，重创了日本金融业，从此使日本陷入长达十年的经济萧条期。自1997年7月起，爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及全世界的东南亚金融危机，其背后也是与房地产泡沫破裂联系在一起的系统危机。
我们不能以一般产品过剩的标准，来判断房地产过剩。房地产往往以虚假繁荣掩盖其过剩，使我们忽视它的危害性。房地产泡沫一旦破裂，将导致房地产价格直线式下降，像雪崩一样给经济带来严重的损失。1923～1926年间，美国佛罗里达的房地产出现泡沫，地价在1923年到1925年的3年间，上涨了5倍。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破裂后，也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年房地产泡沫破裂后，连续下跌6年，下跌65%左右；1998年泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50%以上。2008年美国房地产崩溃，纽约房地产下跌了35%～50%，洛杉矶、旧金山房地产下跌了50%～60%，美国其他地区房地产下跌了65%以上。
以勇气面对危机，相信天下没有免费午餐的经济定律。应对房地产泡沫破裂危机，最大的难题不是找对策，而是不相信这样的危机会发生。美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》，通过对1929年美国经济危机的研究，深刻揭示出泡沫经济导致社会非理性认识的问题。加尔布雷思讲到，当一个社会陷入非理性的困境中，最难的不是预测灾难发生的本身，而是具备在“在一片大好形势的时候，预测灾难需要的勇气”。③
目前的中国，就处在这样一种是否具有这样的勇气理性面对房地产泡沫的挑战中。无论经济学家找出多少局部数据，说明中国房地产泡沫不会破裂，我们不要忘记经济学的最基本定律：天下没有免费的午餐。泡沫经济，就是经济增长中出现了一部分人可以免费获得财富的现象。维系市场经济健康发展的基本定律是等价交换。泡沫经济意味着，财富生产在一种不等价交换的投机机制中进行。房地产泡沫就像一个健康身体上长出了一个只吸收营养、却不为身体工作的赘瘤一样。市场经济要维系自身的健康和均衡，必须通过泡沫破裂的危机进行自我矫正和修复。加尔布雷思教授把这称为铁的定律。他在谈到美国1929年大危机时讲，“这是铁的代偿定律，20世纪20年代经历了10年的好时光，20世纪30年代必将经历10年坏光景”。④从2002年开始新一轮经济增长以来，我们已经过了10多年的好时光。我们必须有勇气接受这个铁的定律：不是被动，而是要主动做好为免费的投机财富“埋单”的准备。
房地产泡沫背后的经济系统“高烧病”，需要中医智慧来诊断
中国经济系统最大病症：体力过度透支的“高烧病”。从系统辩证的中医式思维看中国的房地产泡沫，可以发现房地产泡沫就像一个长在生命体上的赘瘤一样，是生命机能失调的结果，不是生命系统出问题的根源。中国房地产泡沫的形成除了市场机制决定的一般因素之外，其最重要的因素是在政府对社会资源的过度配置下，导致的中国经济系统的“高烧病”。自2002年以来，拉动中国经济增长的房地产业、重化工产业、城镇化等，均属于对政府配置资源依赖度很高的产业。这些产业的特性与中国特有的强政府相结合，促成2002年以来的新一轮经济增长。 自2009年以来，土地财政收益形成的内驱动力，GDP主义导向的绩效考核形成的外部驱动力，城镇化的快速发展，与中国非常看重买房置地的传统文化力量相结合，使中国的房地产泡沫具有西方发达国家没有的特性。
在政府过度干预下，经济系统的“高烧病”是当今中国经济系统最大的病症。从2009年以来，在中国经济内在增长动力开始衰减的背景下，中央启动的4万亿投资所诱发和激活的政府投资的冲动，从此使中国经济越来越走向了政府投资拉动的畸形增长。脱离市场配置资源轨道的政府主导的经济增长，陷入这样一种恶性循环之中：地方政府借中央的城镇化战略东风，通过政府负债的方式进行城镇化扩张。城镇化扩张带动房地产发展，又形成对高污染、高能耗的重化工产业膨胀的动力。城镇化、房地产与重化工业均属于资本密集型产业，这些产业的发展带动了投资的不断膨胀。在这样一个不断循环的过程中，拉动经济增长的引擎力越来越偏离市场，政府配置资源的力量不断膨胀。这样一种动力畸形的经济增长，成为一种“体力透支”的增长，即透支环境、透支能源、透支未来的增长，使整个中国经济处在一种超出体力支撑的“高烧病”之中。
当今中国经济的系统危机，与1929年的美国经济危机有一个根本的不同：美国1929年的经济危机，是在古典市场理论的指导下，政府过度无为导致市场自身调节失灵的危机，所以危机之后美国走向了政府干预经济的改革道路。而今天中国经济的问题，恰恰是政府过度干预导致市场配置资源的失灵。当前中国经济的“高烧症”，是具有中国式特征的病症，需要中国式方式来诊治。
中国经济“高烧病”的根源是“心火过旺”。中国经济“高烧病”的主要根源，不在市场，而在政府。而政府的“高烧病“，虽然有制度的原因，但首先是精神层面的心火过旺症。
心火病的第一症状：自我膨胀的狂妄症。2002年以来，重化工产业、城镇化发展、招商引资、房地产等产业发展，诱致政府在经济增长方面的作用快速膨胀，政府所支配的经济发展资源快速增加，使当今的政府患上了一种严重自我膨胀的“高烧病”。最近几年，各地政府在经济发展中所使用的口号，体现出对市场和经济规律的极度忽视。许多地方领导在讲话中使用了与“大跃进”时期相似的口号，如“大干快干几十天，迎接某某检查/验收”等；几乎在所有地方政府招商引资的口号中，均使用了“做大做强”的口号；在许多地方政府关于城镇化规划和经济增长总量的描述中，均使用了“五年再造一个城市”、“再造一个某某省或市”等口号。在增长速度的描述上，许多地方提出了“超常规发展”、“跨越式发展”、“弯道超车”、“三年初见成效，五年大见成效”等口号；其实这些已经不仅仅是口号，而是变成了许多地方政府雄心勃勃落地的施政战略和对策，变成了人定胜天的“劈山造城”、“填海造城”的壮举。
心火病的第二症状：恶性竞争诱发的增长强迫症。既然政府在中国经济发展中如此重要，政府又提出如此雄心勃勃的“大跃进”式发展目标，为了最大限度发挥政府在经济增长中的作用，由此形成了蔓延全国的、自上而下的以GDP考核论英雄的政府之间的恶性竞争。在大力推进市场经济的中国，出现了一个怪现象，这就是在一整套定量指标绩效考核的体制下，政府之间的竞争强度比市场竞争强度还要大。上级政府把下级政府视为生产GDP、生产税收的一个车间来管理。上级政府下达一系列经济增长的考核指标，精细和严格到月排队、季观摩、年奖罚的程度。在巨大考核指标的压力下，下级政府又把考核指标分解到各个部门，由此形成了全机关招商、不惜代价为招商而招商的情况。在这种自上而下的经济增长指标考核压力下，各级地方政府变成了参与市场竞争的主体，变成了比企业愿望还强烈的追求自身利益最大化的经济人，变成了一个凌驾于所辖区域之上的最大的集团企业。
心火病的第三个症状：目标迷失的资本崇拜症。传统社会主义经济理论把资本看成是社会主义的对立物。改革开放以来，我们在接受市场经济的同时，也非常宽容地接受了资本。资本作为财富增值的工具，只要利用得好，就和市场一样，完全可以为社会主义经济建设服务。但是就像市场经济可以失灵一样，资本为社会主义服务的功能也会失灵。市场失灵通过市场本身无法解决，必须通过政府调控来矫正。资本失灵的矫正也是如此。然而，当代中国经济发展遇到的最大问题是，严重经济人化、资本化的政府，不仅不能承担起矫正资本失灵的角色，反而陷入资本崇拜的困境中。即使在西方资本主义国家，资本也不是无约束的发展，西方国家为了抑制资本失灵给经济社会带来的弊端，有一整套遏制大资本垄断、限制资本侵蚀社会公正与公平、防止破坏环境的法律以及限制政府介入资本经营的法规。按照社会主义市场经济本质的逻辑，中国应比西方资本主义国家有更加严格的对资本限制的法律体系。现实恰恰相反，资本在社会主义的中国得到比资本主义的西方国家更加高的待遇。如果说在价值和道德缺失的当代中国，青少年陷入到对明星、物质主义、消费主义的崇拜中，那么，我们政府则患有另一种心病，这就是在过度追求GDP中，陷入目标迷失的资本崇拜症。
在计划经济时期，我们没有给予资本应有的地位和功能是错误的，但是在今天，我们把资本推到神的位置也是错误的。目前政府对待资本的行为是扭曲的：政府喜欢大资本，不喜欢民间小资本；喜欢外资，不喜欢民资。对资本的关爱和服务超过了对人民的关爱和服务，甚至为了吸引资本投资而牺牲环境、牺牲群众的利益。面对资本越来越超出其应有位置的状况，中国社会出现了另一个怪现象：社会失语、理论失语、主义失语。
治疗心火过旺症需要理性的自信，正确认识危机会把中国带到哪里去
从经济演化的长周期规律看，危机是中国经济社会转型升级的必经阶段。就像一年四季的循环，不经过冬天无法开始新一年一样。在认识中国房地产泡沫破裂风险与经济系统危机上，需要一种基于生命演化规律的新思维。不要把经济系统看成一个机械系统，只要有足够能量供给，这个机械系统就可以不受四季循环的约束不停地运转下去。按照这种机械化思维无法知道系统危机会把中国带到哪里去，但从生命演化周期规律看，就可以科学地认识到房地产泡沫危机将会把中国带到哪里去。 一是从中国经济增长周期看，这次危机将会把中国带到进入下一个增长周期前必经的冬天。20世纪80年代以来，中国的经济增长基本上是每10年一个周期。20世纪80年代拉动中国经济增长的主导产业是轻工业，20世纪90年代拉动中国经济增长的是电气工业。从2002年开始中国经济增长进入第三个增长周期。这次经济增长的主导产业是重化工产业。目前中国出现的产能过剩和房地产泡沫，都标志着2002年以来的新一轮经济增长的周期正在结束。目前中国的经济增长是在内力严重不足的情况下，依靠外部推动力的增长。从2008年以来，依靠一系列经济刺激政策推动的增长是不可持续的增长。中国经济要实现新的增长，必须经历一个休养生息的过程，才能获得新的内生增长力。这个过程就是经济增长从一个周期走向另一个周期必经的冬天。目前最需要我们做的，不是人为地阻止冬天的到来，而是要遵循经济增长规律，积极地迎接冬天的到来，为冬天到来做准备。
二是从中国经济生命成长周期看，这次危机将会把中国带到稳定成熟发展的新阶段。从经济生命周期看，当今中国的经济正处在从多事的青春期向稳重成熟的青年时期转型的阶段。现代生物学揭示，决定生命兴盛衰微的秘密是细胞中的基因，同理，工业经济生命兴盛衰微的基因就存在于资本形态的演化中。近代以来，工业经济沿着从商业资本到产业资本形态，从技术资本、知识资本到金融资本形态的顺序演化。商业资本形态是工业经济成长的少年期，也是工业经济原始积累的时期。产业资本形态演化的时期，就像青少年长力气、长身体的时期一样，是资本快速增值、经济总量扩张与经济高速增长的时期。技术资本、知识资本主导的经济成长期是经济进入中青年的成熟期。这个时期经济增长从高速向低速转型，从总量扩张向质量提升转型，从制造业向服务业转型。金融资本主导经济成长的阶段属于经济生命周期的老年期。金融资本阶段的经济发展，就像一个年迈的老人，虽然他拥有终身积累的大量财富，但创造财富的能力却开始衰退。从这个意义上讲，金融资本是工业经济发展的最后阶段，也是工业经济走向衰退的阶段。
今天中国经济的生理年龄，非常类似于1929年大危机时代的美国。1929年的美国大危机并没有把美国击垮，经过10年调整之后，美国经济社会走向成熟和更加具有竞争力的发展阶段。当代中国确实存在着如美国国务卿希拉里在哈佛大学演讲时所提到的那些问题，富翁移民、信仰缺失、拜金盛行、两极分化等，但这些问题并不会像希拉里预测的那样，导致20年后中国成为全球最穷的国家。恰恰相反，这次房地产泡沫引发的系统危机，将只是中国走向更加成熟和更加充满活力的阶段的“阵痛”。当今中国面临的诸多经济和社会问题，需要改革来解决，而危机往往又是改革最大的倒逼动力。
三是从世界文明演化大周期看，这次危机将会把中国带到生态文明的新时代。当代中国面临的潜在的系统性危机，不仅有房地产泡沫破裂带来的经济危机，还有已经进入集中爆发期的能源环境危机。目前中国出现的大面积雾霾天，只是30多年来中国追赶西方工业化压缩式增长带来压缩式污染集中爆发的开始。未来3到5年之内，既是中国进入房地产泡沫引发系统危机的时期，也是中国环境危机集中爆发的时期。能源环境危机集中爆发对中国提出的挑战是，地球的环境与能源的支撑力，使中国无法走西方式高能耗、高成本的工业化之路，中国必须探索一条人与自然和谐发展的低成本、低能耗的生态文明之路。所以，经济与能源环境双重危机重叠形成的巨大动力，在中国推动的不仅仅是经济转型，还包括文明形态转型，这就是从西方式工业文明向生态文明新时代转型。虽然党的十八大已经提出进行生态文明建设，但我们目前尚未把生态文明上升到新文明形态的高度来对待。促使中国真正走向生态文明新时代，也需要一种巨大的倒逼动力，这个动力也是来自危机。
四是从中华民族历史演化周期看，这次危机将会把中国带到走向中华文明伟大复兴拐点的新时代。十八大提出了我们将走向中华民族伟大复兴的新时代，其实这个新时代在目前只是初见端倪，真正的复兴时代到来之前，中华民族还需要一次精神洗礼。改革开放30多年为中国民族走向伟大复兴提供了庞大的物质基础，但由于该物质基础是在追赶西方式工业化过程中形成的，为此，我们付出了另一代价：过度追赶带来了主体性迷失、自信心缺失、崇洋媚外的西化之风，精神缺失导致拜金主义、两极分化、腐败等问题，这成为当今中国另一个潜在的文化与精神层面的危机。从这个角度看，当代中国存在的房地产泡沫导致的表面繁荣的经济危机、GDP主义导致的能源环境危机，在某种程度上与目前存在的文化与精神层面的危机相关联。由此决定了，房地产泡沫引发的经济系统危机导致经济系统进行自我新陈代谢的过程，自然也是中华民族精神进行洗礼代谢的过程。而这个洗礼的过程，正是中华民族在精神与文化层面上走向伟大复兴拐点的过程。
治疗中国经济“高烧病”，需要战略调控目标大调整
宏观调控战略目标的大转型：从激励战略转向降温战略。十八大之后，新一届中央领导集体对中国经济形势的判断和调控保持了高度理性。如何防范经济风险，让经济回归健康增长，成为十八大之后中央宏观调控的新举措。在2013年上半年出现“钱荒”的情况下，中央“顶住压力，坚决不增发货币”，希望在倒逼动力下发挥市场自身调节的作用。无论地方政府和房地产商对中央调控房地产市场有什么不同看法，中央做到了坚持房地产市场调控政策不动摇。为了防范地方债务风险，中央启动了对地方政府负债的严格审计、监控和考核等一系列制度管理措施。十八届三中全会出台的全面深化改革的方案，也主要是针对政府过度干预的自身改革。
但由于中央推出这些旨在给经济系统降温的举措，是在这样一个前提下进行的：虽然我们已经认为中国经济存在问题，但总体判断上并不认为中国经济潜藏着较大系统风险。房地产价格虽然高，但尚未发展到引发经济系统危机的地步。按照这个基本判断必然形成这样的逻辑：影响中国经济发展的主要矛盾，不是给经济系统降温的风险防范，而是如何继续释放经济的增长力。正是基于这样的基本判断，十八大之后中国在宏观调控上，采取了战略上激励经济增长、战术上防范风险的对策，也就是将激励经济增长作为宏观调控的首要目标，而防范经济风险是次要目标。鉴于“高烧病”是中国经济发展的最大障碍，应该把给中国经济系统降温上升为国家宏观调控战略的主导目标。让过热的经济系统回落到在正常范围内增长。 改革的前提条件：治疗经济发展中的急躁浮夸风。给中国经济系统降温，首要对象是政府。如果不能有效遏制中国政府的心火病，那么中央提出的一系列重大改革举措就会大打折扣，改革就会成为在病态心理支配下的选择性改革、偏离目标的改革。为此，一是建议全党以“降心火、调思维、推改革”为内容，对经济发展中的急躁浮夸风进行严格治理。降心火，就是把目前被泡沫经济及中国连续多年快速增长所刺激起来的急于求成、贪大求洋的心火降下来。调思维，就是要从目前的热思维转向冷思维、理性思维，从求的思维转向舍的思维。二是建议配合治理经济发展的急躁浮夸风，加大对地方负债、贪大求洋造城、搞政绩工程的审计、督查和纠错工作。建议借鉴目前中央治理腐败的方式，由中央组成专项工作小组，对经济浮夸风严重的地区进行重点巡视诊断，发现问题，重点解决。三是建议把矫正政府行为经济人，作为当前政府职能转变的首要任务来推进。重点推进两项改革：一是推进目前唯GDP主义的绩效考核体制的改革，在政府下放权力的改革中，要增加上级政府对下级政府下放自主治理权的改革，使地方政府从恶性竞争中解脱出来。从目前这种自上而下的控制式管理，向战略导向、监督为主的弹性调控管理转变，给予地方政府以更大管理上的自主权。二是推进财政体制改革，遏制土地财政，使地方从追求自身收益最大化的经济人向追求公共利益最大化的角色转变。
宏观调控新思路：走出速度误区，从以速度保就业转向以结构调整增就业。目前维持在7.5%以上的增长率，仍然是经济系统超负荷的高温增长。让中国经济增长速度降温受到的最大阻力是，担忧中国经济低速增长会带来失业的风险。其实目前陷入投资拉动、重化工业主导的中国经济增长，已经是与就业率增加关联度越来越低的增长。各地政府进行的做大做强的投资，属于低就业率、高资本有机构成的投资。在一些行业投资造成资本有机构成提高的结果，不仅没有增加就业，反而减少了就业。例如在采煤、化工、电力等行业，投资增加恰恰会导致对劳动力的挤出效应。目前帮助增加中国就业率的是劳动密集型产业的中小企业、正在兴起的服务业以及从事各类创业活动的小微企业，虽然这些企业对GDP贡献率低、对政府税收贡献率低、不能做大做强，但恰恰是对就业率贡献最大的企业。中国经济以什么样的速度发展，是化解中国经济系统危机的重要环节。主动降低速度是让整个经济系统降温的关键。在今天中国的经济系统中，高速有风险，低速才能保安全。中国需要慢战略，这是我们调控经济应有的辩证思维。
战略降温：调整热推的城镇化战略。目前被热推的城镇化战略，与中央努力化解产能过剩、降低房价的调控目标相矛盾。如果说化解产能过剩、控制房地产价格上升，这是政府从微观上为经济系统降温，而目前的城镇化战略，却是在宏观上为中国经济系统加温。当前中国经济系统存在的“高烧病”、政府急躁浮夸的心火过旺症，均集中表现在城镇化发展上。中国经济社会发展需要城镇化，但不需要“带病的城镇化”。而在地方政府已经深陷土地财政利益驱动的背景下，城镇化战略成为地方政府名正言顺实现其土地收益最大化的工具。目前中国城镇化遇到的最大问题不是动力不足，而是负债过高，透支未来动力和资源，被土地收益动力扭曲，已经演化为非理性的高浪费、高能耗的运动式的城市化。不论是从降低中国经济系统风险看，还是从遏制基于土地财政的经济人政府行为的需要看，都要对动力畸形、浪费巨大、带病的城镇化进行调整。
根源治理：探索遏制房地产泡沫再度发生的新房地产模式。为已经深陷投机驱动的房地产市场降温，最需要做的两件事：一是在短期内，推行现有的抑制房价膨胀的宏观调控政策；二是在长期内，研究遏制房地产泡沫再度发生的新对策。纵观世界各国房地产管理模式可以发现，房地产泡沫不断发生是完全可以遏制的，最值得我们借鉴的是德国房地产管理模式。德国房地产管理的目标定位是，强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。进入21世纪以来的10年中，在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下，德国房地产市场价格非常平稳。并且由于房地产泡沫未能对经济形成冲击，因而德国成为全球两次金融危机后，损失最小、从危机中恢复最快的国家。使目前已经被投机捆绑的中国房地产市场回归理性，最需要政府做的就是政府向社会明确提出中国的房地产市场模式的定位：这就是使房地产回归消费产品的市场特性，而不是资产属性的市场。⑤
风险防范预案：制定应对经济系统危机的预案。房地产泡沫什么时间破裂，无法预测。但房地产泡沫破裂的时间越来越逼近，这是确定无疑的。如何应对房地产泡沫破裂可能带来的系统风险，需要制定相应预案。一是要研究如果房地产价格突然下跌20%、30%、40%后，在中国经济出现负增长、大量企业破产和失业率大幅度上升的情况下，政府如何应对。二是房地产泡沫破裂后，银行能够承受的风险底线在哪里，需要什么应对预案。三是房地产泡沫引发经济系统危机后，地方政府的债务问题将会凸显。如何应对政府债务危机，也需要从现在开始进行理性思考。目前的地方政府负债，是在预期未来中国经济持续高增长的前提下形成的，一旦中国经济增长大幅度滑坡，许多地方政府将会束手无策，因此需要从现在开始进行地方政府债务管理。
注释
《学者称中国楼市生产过剩 全国有6800万套空置房》，《国际金融报》，2013年11月21日。
《学者称全国空置房仅1100万套 仍处于合理区间》，《新京报》，2013年9月24日。
[美]约翰·肯尼斯·加尔布雷思：《1929年大崩盘》，上海财经出版社，2006年，第10、2页。
对于中国房地产市场模式，作者曾在《房地产市场调控：完全市场化反思与重新定位》（载于《改革》，2007年第5期）一文中有系统阐述。
责 编/武 洁
张孝德，国家行政学院经济学部副主任、教授、博导，国家行政学院生态文明研究中心主任、中国乡村文明研究中心主任。研究方向为宏观经济与区域经济、生态文明与生态经济。主要著作有《文明的轮回——生态文明新时代与中国文明复兴》、《知识人与知识中国》、《模式经济学新探》、《经济学范式革命与中国模式解读》等。