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摘要：提出了收益还原法评估地下车库国有出让土地使用权价格的技术路线与方法. 重点阐述估价过程中有关客观年总收益、客观年总费用、还原利率等估价参数确定等技术难点，笔者以某市中心地下车库为例， 详细介绍了应用收益还原法评估地下车库的主要方法与过程。
关键词：地下车库；国有出让土地使用权；还原利率；价格评估
中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）023-000-01
随着城市化的发展，城市空间的利用呈现立体化的发展，而地下空间的价值则不断凸现出来，笔者结合工作实际探讨了地下车库地价的评估技术并结合实例进行了分析。
一、技术路线
1.技术路线
根据估价对象同一供需圈内车库出租的平均租金水平，确定估价对象开发完成后车位的客观出租收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地产纯收益，从房地产纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=[总收益-（维修费 管理费 保险费 税费 空置损失费）-房屋纯收益]÷土地还原利率×年期修正系数
2.客观总收益的测算
通常调查同一供地圈内，，与评估对象相似规模、区位条件相近的地下车库的租赁价格及经营状况，预测客观总收益。
3.客观总费用的测算
地下车库租赁过程中，涉及的费用有管理费、维修费、保险费、税金、折旧费等。测算方法详见本文实例部分。
4.还原利率的确定
①土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法求得土地还原利率为7.75-8.75%，采用投资风险与投资收益率综合排序插入法测得土地还原利率为8.46%-9.46%，二种方法综合确定土地还原利率，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8.5%；②房屋还原利率的确定采用与土地还原利率比较的方法，一般情况下车库房屋还原利率比土地还原利率高1.5%左右，故房屋还原利率确定为10%。
二、估价实例
1.估价对象概况
估价对象以出让的方式取得，具有政府颁发的《国有土地使用证》，土地登记用途为社会停车场库，根据委托方提供的《建设工程规划许可证》和《国有土地使用权出让合同》，估价对象的规划开发用途为立体停车场，总用地面积为2087.7m2，地面及地下总建筑面积为6220.19m2，地上总建筑面积为375.38m2，地下总建筑面积为5844.81m2，根据委托方介绍，车位共为240个，估价对象建设期约为1.33年。
2.客观年总收益的分析与测算
估价对象的机械车位可以对外经营收取费用。经估价师现场调查，该区域商业办公楼较多，车辆往来停车次数较频繁，且目前区域内车位较为紧缺，使用频率较高，且经营收益正常。通过对A大厦、B大厦、C广场等楼宇的车位的经营情况调查，确定机械车位的收费标准为7元/小时，白天（12小时）的有效使用比率为70%，晚上（12小时）有效使用比率为30%，则车位年总收益为：年总收益=（7元/小时×12小时×80% 15元/夜×1夜×30%）×365天×240个=6280920元。
3.客观年总费用的分析与测算
①管理费，取客观年总收益的4%，为251236.80元；②维修费，按重置价的1.5%，重置单价为4800元/m2，则维修费为447853.68元；③保险费，取房屋现值的0.2%，为 59713.82元；④税金，房产税以房地客观年总收益的12%计，营业税取房地客观年总收益的5%，城市维护建设税以营业税的7%计，教育费附加和地方教育附加以营业税的4%计，印花税以房地客观年总收益的0.1%计，小计为1108582.38元；⑤设备折旧，根据委托方提供的垂直立体车库的相关合同，设备的总价格为800万元，按20年进行折旧，则年折旧费为400000元；⑥房地客观年总费用，以上五项合计为2267386.68元。
4.房地产年纯收益的测算
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=6280920元-2267386.68元=4013533.32元。
5.估价对象土地年纯收益测算
①房屋纯收益=房屋重置价×房屋成新度×房屋还原利率=房屋纯收益=4800×6220.19×100%×10%=2985691.20元；②土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=4013533.32元-2985691.20元=1027842.12元。
6.地价计算
在估价基准日，估价对象剩余使用年期为36.99年，估价对象正在建设，距离竣工日期还有两个月，即0.17年，竣工以后车库才能投入使用产生收益。地价=土地纯收益÷土地还原利率×[1-1÷（1 土地还原利率）收益年期] ÷（1 土地还原利率）建设期=1027842.12÷8.5% × [1-1÷（1 8.5%）36.99-0.17]÷（1 8.5%）0.17 =11342352.71元，单位面积地价=11342352.71元÷2087.7m2= 5432.94元/m2。
三、结论
1.由于市中心地下车库收益较为明确，收益法是该类评估首选的方法；2.收益价格、重置价格和还原利率等参数的准确估算是评估的关键点；3.由于停车场价格实行政府定价，所以确定租金时应多考虑政府的区域政策；4.在有条件的情况下，停车场空置率可以采用市场比较法进行确定。
参考文献：
[1]住房和城乡建设部.房地产估价规范[Z].2015-4-8.
[2]黄克龙，张增峰.地下商城他项权利价格评估的研究与实践[J].南京师大学报（自然科学版），2000（3）.
作者简介：张为标（1979-），男，江苏滨海人，土地估价师，研究方向：土地市场、房地产经济。
关键词：地下车库；国有出让土地使用权；还原利率；价格评估
中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）023-000-01
随着城市化的发展，城市空间的利用呈现立体化的发展，而地下空间的价值则不断凸现出来，笔者结合工作实际探讨了地下车库地价的评估技术并结合实例进行了分析。
一、技术路线
1.技术路线
根据估价对象同一供需圈内车库出租的平均租金水平，确定估价对象开发完成后车位的客观出租收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地产纯收益，从房地产纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=[总收益-（维修费 管理费 保险费 税费 空置损失费）-房屋纯收益]÷土地还原利率×年期修正系数
2.客观总收益的测算
通常调查同一供地圈内，，与评估对象相似规模、区位条件相近的地下车库的租赁价格及经营状况，预测客观总收益。
3.客观总费用的测算
地下车库租赁过程中，涉及的费用有管理费、维修费、保险费、税金、折旧费等。测算方法详见本文实例部分。
4.还原利率的确定
①土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法求得土地还原利率为7.75-8.75%，采用投资风险与投资收益率综合排序插入法测得土地还原利率为8.46%-9.46%，二种方法综合确定土地还原利率，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8.5%；②房屋还原利率的确定采用与土地还原利率比较的方法，一般情况下车库房屋还原利率比土地还原利率高1.5%左右，故房屋还原利率确定为10%。
二、估价实例
1.估价对象概况
估价对象以出让的方式取得，具有政府颁发的《国有土地使用证》，土地登记用途为社会停车场库，根据委托方提供的《建设工程规划许可证》和《国有土地使用权出让合同》，估价对象的规划开发用途为立体停车场，总用地面积为2087.7m2，地面及地下总建筑面积为6220.19m2，地上总建筑面积为375.38m2，地下总建筑面积为5844.81m2，根据委托方介绍，车位共为240个，估价对象建设期约为1.33年。
2.客观年总收益的分析与测算
估价对象的机械车位可以对外经营收取费用。经估价师现场调查，该区域商业办公楼较多，车辆往来停车次数较频繁，且目前区域内车位较为紧缺，使用频率较高，且经营收益正常。通过对A大厦、B大厦、C广场等楼宇的车位的经营情况调查，确定机械车位的收费标准为7元/小时，白天（12小时）的有效使用比率为70%，晚上（12小时）有效使用比率为30%，则车位年总收益为：年总收益=（7元/小时×12小时×80% 15元/夜×1夜×30%）×365天×240个=6280920元。
3.客观年总费用的分析与测算
①管理费，取客观年总收益的4%，为251236.80元；②维修费，按重置价的1.5%，重置单价为4800元/m2，则维修费为447853.68元；③保险费，取房屋现值的0.2%，为 59713.82元；④税金，房产税以房地客观年总收益的12%计，营业税取房地客观年总收益的5%，城市维护建设税以营业税的7%计，教育费附加和地方教育附加以营业税的4%计，印花税以房地客观年总收益的0.1%计，小计为1108582.38元；⑤设备折旧，根据委托方提供的垂直立体车库的相关合同，设备的总价格为800万元，按20年进行折旧，则年折旧费为400000元；⑥房地客观年总费用，以上五项合计为2267386.68元。
4.房地产年纯收益的测算
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=6280920元-2267386.68元=4013533.32元。
5.估价对象土地年纯收益测算
①房屋纯收益=房屋重置价×房屋成新度×房屋还原利率=房屋纯收益=4800×6220.19×100%×10%=2985691.20元；②土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=4013533.32元-2985691.20元=1027842.12元。
6.地价计算
在估价基准日，估价对象剩余使用年期为36.99年，估价对象正在建设，距离竣工日期还有两个月，即0.17年，竣工以后车库才能投入使用产生收益。地价=土地纯收益÷土地还原利率×[1-1÷（1 土地还原利率）收益年期] ÷（1 土地还原利率）建设期=1027842.12÷8.5% × [1-1÷（1 8.5%）36.99-0.17]÷（1 8.5%）0.17 =11342352.71元，单位面积地价=11342352.71元÷2087.7m2= 5432.94元/m2。
三、结论
1.由于市中心地下车库收益较为明确，收益法是该类评估首选的方法；2.收益价格、重置价格和还原利率等参数的准确估算是评估的关键点；3.由于停车场价格实行政府定价，所以确定租金时应多考虑政府的区域政策；4.在有条件的情况下，停车场空置率可以采用市场比较法进行确定。
参考文献：
[1]住房和城乡建设部.房地产估价规范[Z].2015-4-8.
[2]黄克龙，张增峰.地下商城他项权利价格评估的研究与实践[J].南京师大学报（自然科学版），2000（3）.
作者简介：张为标（1979-），男，江苏滨海人，土地估价师，研究方向：土地市场、房地产经济。