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有个温州人说，他在外地读本科时，别人一听说他是温州人，第一反应是有钱；读硕士时，大家觉得他能干；现在读博士了，别人总是警惕地打量他这个温州人，怕他开口找自己借钱。
2011年底温州企业家“跑路潮”动摇了人们对温州经济的信心，而今温州楼市领跌全国，又一次给这个以“有钱、能干”著称的城市打上问号。具有世界知名度的温州炒房大军在家门口折戟沉沙，这里到底发生了什么？
房价腰斩
小戴的中介门店在温州鹿城区人民路上，这里是温州最繁华的地段。人民路由东到西，北至五马街，南至马鞍池街，是温州传统意义上的市中心，商业街百货公司汇聚。温州楼市从2011年底开始不断下行，从最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。
这间门店只有四五平方米，房源信息贴在门口玻璃上，因为价格调整太快，他来不及更改玻璃上的数字，索性拉下卷帘门挡住玻璃，自己站在门口揽客。他指着对面的高楼说，亦美大厦单价从5.6万跌到3万，有些房东急售，如果顾客一次性付款，价格还可以谈。这里挂牌的多是十多年房龄的电梯房，高峰时单价卖到五六万，同等价格可以在上海徐家汇买到不错的酒店式公寓。
小戴叹苦经，温州房价接近腰斩，成交量也在锐减，2012年他只成交了3套住宅，平时靠一些租赁交易支撑。原本公司有四五家连锁店，七八十人，现在锐减到四五十，2012年底被另一家规模稍大的地产公司兼并。这样的洗牌在一年多的下行行情中不断发生着。
价量齐跌不止发生在市中心。在锦绣路一带，大部分楼盘也跌了四成左右，比如球山花园单价从2.6万跌到1.8万。“年底银行收贷，房价还会再跌一轮，有些房东急着还钱，价格还能往下压。”“缘来适家”中介小陈进入这个行当才一年，不住感叹：“运气不好，最差的形势下进来。”同事告诉她，在行情好的时候，能干的中介一年可以给自己赚到一套房子的首付。但现在整个门店一个月只能成交一两套房子，多是自住刚需。
“能活下来就不容易。”在从未有过的萧条行情中，中介的品牌、规模、业务能力都无法确保业绩。行业龙头中原地产2011年下半年入驻温州，仅仅6个月就退出市场。21世纪不动产在温州原有70多家直营店，也已经撤了三分之一。
底层的“草根”中介日子更不好过。温州街头有一些夫妻老婆店模式的“红牌子”中介，他们对区域内的房源了如指掌，善于做熟客生意，过去一年这些店关了不少。街头随处可见，新开张的按摩房门口还残留着房源电话，上一家中介撤离时墙上的广告牌还来不及撕走。
老王夫妇的中介门店开在学院路靠近飞霞南路的一排违章房中，老夫妻俩经营了10年。在两三平方米的店面中，三面墙上写着房源信息，但价格跌得太快，墙上的信息来不及更新，老王时不时会拿出本子来查一下某楼盘最新价格。他告诉记者，飞霞大厦从2012年初均价3.5万跌到2.6万，是入手的好时机。虽然老王声称温州房价“不会再跌了”，但这个月没带客人看过房子。
在萧瑟形势下，二手房房东即便还有心观望，新开盘的住宅却早已一跌到底。万科龙湾花园二期12月开盘单价跌到1.3万元，2012年3月一期开盘时还在2.6万元。2012年温州有10多个新盘上市，包括置信原墅、绿城玫瑰园、凤凰城、中瑞公园大地等，无论是定位高端市场还是刚需，都不得不壮士断腕。
国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，温州住宅价格继续在70个城市中领跌。与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有41个，其中温州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。与此同时，与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个，其中温州以下降9.9%位列下跌城市首位。
无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
挤出“风险溢价”
过去哪个城市的房地产疯涨，愤怒的刚需总会把温州炒房团拎出来批斗，而根据投资的“就近原则”，温州炒房团没有理由放过自家门口的房子，即使那只是座三线城市。
温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。
温州中承房产策划营销公司总裁黄健达记得，2007年温州信河街上的住宅均价卖七八千元，2008年金融危机时跌到五六千元，但随着2009年银根松动房地产很快反弹，涨到1.5万元，之后一个劲儿往上蹿，2010年初涨到2万元。
“反弹那一波行情，单价一天能涨200元，一周时间一套房子就涨了几十万，所以房东经常毁约，客户定金都要给10万。民间借贷一天就算赚几分利，也赶不上炒房的收益。”黄健达做皮鞋贸易起家，2007年以后感觉实业越来越难做，转投房地产，和他一样在那段时间从实业转做房地产的企业家有很多。
“2010年行情好的时候，投资客买房子根本不需要看产权证。”小徐的中介门店在瓯江边上，那里是温州豪宅最集中的地方。他告诉记者，温州一些因产权问题限制交易的住宅也会被拿到市面上炒，在买卖时不提供产权证，上下家会通过签署一些协议来规避法律风险。炒房最热之际，投资客“不看产证，不看房子，看中哪套直接签字打钱，立马再加50万挂牌出去。”他形容那段时间自己“睡觉闭着眼睛都在笑”。
在热钱泛滥的几年中，民间资本在温州楼市上涨中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。
当然，很多人都看到了温州房价中的泡沫。银行业有个共识，在对抵押的温州房地产估值时，会折去较大比例的“风险溢价”。一位银行业人士透露，对北京上海等大城市的抵押住宅估值时，征信员可以实地考察或通过很多途径了解实际价格，但对二三线城市房子估值，会通过征信系统提供参考数值，一般系统的估值是在该城市均价的70%，但对温州房地产的估值是在当地均价的50%，因为温州楼市风险溢价太高。
2011年底温州企业家“跑路潮”动摇了人们对温州经济的信心，而今温州楼市领跌全国，又一次给这个以“有钱、能干”著称的城市打上问号。具有世界知名度的温州炒房大军在家门口折戟沉沙，这里到底发生了什么？
房价腰斩
小戴的中介门店在温州鹿城区人民路上，这里是温州最繁华的地段。人民路由东到西，北至五马街，南至马鞍池街，是温州传统意义上的市中心，商业街百货公司汇聚。温州楼市从2011年底开始不断下行，从最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。
这间门店只有四五平方米，房源信息贴在门口玻璃上，因为价格调整太快，他来不及更改玻璃上的数字，索性拉下卷帘门挡住玻璃，自己站在门口揽客。他指着对面的高楼说，亦美大厦单价从5.6万跌到3万，有些房东急售，如果顾客一次性付款，价格还可以谈。这里挂牌的多是十多年房龄的电梯房，高峰时单价卖到五六万，同等价格可以在上海徐家汇买到不错的酒店式公寓。
小戴叹苦经，温州房价接近腰斩，成交量也在锐减，2012年他只成交了3套住宅，平时靠一些租赁交易支撑。原本公司有四五家连锁店，七八十人，现在锐减到四五十，2012年底被另一家规模稍大的地产公司兼并。这样的洗牌在一年多的下行行情中不断发生着。
价量齐跌不止发生在市中心。在锦绣路一带，大部分楼盘也跌了四成左右，比如球山花园单价从2.6万跌到1.8万。“年底银行收贷，房价还会再跌一轮，有些房东急着还钱，价格还能往下压。”“缘来适家”中介小陈进入这个行当才一年，不住感叹：“运气不好，最差的形势下进来。”同事告诉她，在行情好的时候，能干的中介一年可以给自己赚到一套房子的首付。但现在整个门店一个月只能成交一两套房子，多是自住刚需。
“能活下来就不容易。”在从未有过的萧条行情中，中介的品牌、规模、业务能力都无法确保业绩。行业龙头中原地产2011年下半年入驻温州，仅仅6个月就退出市场。21世纪不动产在温州原有70多家直营店，也已经撤了三分之一。
底层的“草根”中介日子更不好过。温州街头有一些夫妻老婆店模式的“红牌子”中介，他们对区域内的房源了如指掌，善于做熟客生意，过去一年这些店关了不少。街头随处可见，新开张的按摩房门口还残留着房源电话，上一家中介撤离时墙上的广告牌还来不及撕走。
老王夫妇的中介门店开在学院路靠近飞霞南路的一排违章房中，老夫妻俩经营了10年。在两三平方米的店面中，三面墙上写着房源信息，但价格跌得太快，墙上的信息来不及更新，老王时不时会拿出本子来查一下某楼盘最新价格。他告诉记者，飞霞大厦从2012年初均价3.5万跌到2.6万，是入手的好时机。虽然老王声称温州房价“不会再跌了”，但这个月没带客人看过房子。
在萧瑟形势下，二手房房东即便还有心观望，新开盘的住宅却早已一跌到底。万科龙湾花园二期12月开盘单价跌到1.3万元，2012年3月一期开盘时还在2.6万元。2012年温州有10多个新盘上市，包括置信原墅、绿城玫瑰园、凤凰城、中瑞公园大地等，无论是定位高端市场还是刚需，都不得不壮士断腕。
国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，温州住宅价格继续在70个城市中领跌。与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有41个，其中温州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。与此同时，与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个，其中温州以下降9.9%位列下跌城市首位。
无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
挤出“风险溢价”
过去哪个城市的房地产疯涨，愤怒的刚需总会把温州炒房团拎出来批斗，而根据投资的“就近原则”，温州炒房团没有理由放过自家门口的房子，即使那只是座三线城市。
温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。
温州中承房产策划营销公司总裁黄健达记得，2007年温州信河街上的住宅均价卖七八千元，2008年金融危机时跌到五六千元，但随着2009年银根松动房地产很快反弹，涨到1.5万元，之后一个劲儿往上蹿，2010年初涨到2万元。
“反弹那一波行情，单价一天能涨200元，一周时间一套房子就涨了几十万，所以房东经常毁约，客户定金都要给10万。民间借贷一天就算赚几分利，也赶不上炒房的收益。”黄健达做皮鞋贸易起家，2007年以后感觉实业越来越难做，转投房地产，和他一样在那段时间从实业转做房地产的企业家有很多。
“2010年行情好的时候，投资客买房子根本不需要看产权证。”小徐的中介门店在瓯江边上，那里是温州豪宅最集中的地方。他告诉记者，温州一些因产权问题限制交易的住宅也会被拿到市面上炒，在买卖时不提供产权证，上下家会通过签署一些协议来规避法律风险。炒房最热之际，投资客“不看产证，不看房子，看中哪套直接签字打钱，立马再加50万挂牌出去。”他形容那段时间自己“睡觉闭着眼睛都在笑”。
在热钱泛滥的几年中，民间资本在温州楼市上涨中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。
当然，很多人都看到了温州房价中的泡沫。银行业有个共识，在对抵押的温州房地产估值时，会折去较大比例的“风险溢价”。一位银行业人士透露，对北京上海等大城市的抵押住宅估值时，征信员可以实地考察或通过很多途径了解实际价格，但对二三线城市房子估值，会通过征信系统提供参考数值，一般系统的估值是在该城市均价的70%，但对温州房地产的估值是在当地均价的50%，因为温州楼市风险溢价太高。