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2011年，对房地产市场而言，刚刚过去的这个楼市寒冬，不堪回首。楼市调控深入，市场持续低迷，量价齐跌，业主退房、中介倒闭、房企退出，经历了整年的严厉调控，躁动的楼市终于在限购、限价、限贷面前低下了头。中国指数研究院2月1日称，2012年1月，100个城市的住宅均价环比下降0.18％，为连续第五个月出现下降，而包括北京在内的十大城市的均价出现同比下跌，这也是自2010年6月以来的首次下跌。
刚刚结束的国务院第六次全体会议上，政策层面再次传递出调控继续执行的明确信号，这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷，因为2012年有着太多不确定的东西，比如经济形势，比如金融政策——正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市，注定会是错综复杂。对于大部分在低迷市场上苦苦挣扎的开发企业来说，楼市的冬天并未远离，能够坚持多久成为最大的考验。
政策调控是基调细节或微调
调控依然是今年楼市政策的基调。本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。
目前，地方政府对加强房地产调控态度暧昧。2011年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压为骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。然而，内外部因素均没有影响中央的调控决心。从内部因素看，GDP增速仍在较高水平，通胀助依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年。预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。
1月31日召开的围务院第六次全体会议再次明确，楼市调控将继续严格执行。对于这一政策走向，业内和坊间已有充足思想准备。此前接受采访时，山东大学房地产研究中心主任李铁岗就直言，“无论是2011年12月中旬闭幕的中央经济工作会议，还是在此之前的国务院常务会议，释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇”。
而世联怡高的市场部经理梁伟则把政策调整的预期延续到了下半年，“6月份之前应该没有根本性变化”，梁伟用一种近乎沮丧的语气说。但这并不意味着政策的具体执行细节不会进行微调。总结了春节前后各种信息，李铁岗认为,2012年房地产政策调整，最有可能在四个方面体现，即结合税收制度改革的调控政策、土地供应政策、信贷政策和房地产反暴利政策。
李铁岗称，从限购执行的一年来看，包括山东各地在内的全国楼市出现了普遍性的成交回落和价格回调，“调控结果向预设目标前进”。但李铁岗认为，作为一项行政命令，限购政策的执行效果将呈现“边际效应递减”趋势，“首先，限购是一个短期政策，政策执行期限只能是‘一段时间’”；“其次，观望情绪已经形成，降价预期逐渐增强，继续执行限购对楼市调控的影响有限，因此调控政策需要用一种长期有效的政策来替代”，而这种替代政策，李铁岗认为是业内坊间普遍热议的“房产税”，而从目前各种政策迹象来看，在房地产行业推行税制改革已是“大势所趋”。
李铁岗还认为,2012年房地产的调控政策还将在土地供给方面有所体现，而具体的政策变化将是“在增加住宅市场土地供应的前提下，推行‘限房价竞地价’”。这种预测也有足够的政策支撑，山东省国土资源厅相关负责人在2011年底全省住房保障暨城乡建设工作会议上明确表示，2012年，山东将总结推广“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建”等经验和做法，而这种来自于职能部门的明确表态与业内专家的预测如出一辙。
此外，去年12月中旬，发改委表示将研究出台房地产反暴利规定。而李铁岗也称，这预示着国家也将在房地产开发利润方面出台相关政策。
货币政策微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。
成交信心减飘 持续低迷
对于2012年山东楼市的走势，山东最大的楼市调查公司之一—世联怡高山东区域顾问事业部总经理邱敏显然十分悲观。在去年12月底济南举办的一个楼市论坛上，邱敏称，统计数据显示，自今年下半年以来，包括山东在内的全国楼市进入了由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存量以及库存消化时间成为影响量价的核心因素。敏认为，从市场实际效果来看，调控，特别是严厉的限购政策执行近20个月后，政策效果凸显，绝大部分城市市场成交量低迷，部分项目开始降价促销，而在这种情况下，市场明望情绪浓重。
市场的观望情绪更可以用购房者信心指数直观描述。2012年年初，由国家统计局、中国经济景气监测中心等机构联合发布的2011年第四季度“中国购房者信心总体指数”为104.2点，较第三季度105.4点下降1.2点。同期，国内知名的房地产专业咨询服务机构——世联地产发布的2011年第四季度世联购房者信心指数为51.8，较第三季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和，这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
实地采访中，济南多名拟购房市民表示房价看跌预期增强购房计划一推再推。
开发企业降价成共识并购更普遍
成交低迷，价格回调。2011年楼市对于许多开发企业来说就是一场梦魇。在巨火的回款压力下，自2011年底开始，特价、团购、打折等各种形式的降价是众多开发企业的共同选择。
以济南为例，济南一家房产门户网站挂出了2012年2月份在信楼盘的优惠信息，超过20家在信项目推出特价、现金折扣等活动，而这些项目，绝大多数为济南购房市民重点关注楼盘，其中也包括国内一线房企在济南的项目。
值得一提的是，为了应对降价预期，济南一些拟为精装入市的项目，在市场走低后取消了精装，改为毛坯，拉低销售价格，吸引购房市民。
在全国范围内，世联地产发布的报告显示，从2011年下半年以来， 世联重点监测的28个城市，降价楼盘总共672个，其中降幅在20％以上的楼盘占12.6％。世联预计，如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计2012年将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大，降价促销已成为市场的主旋律。
此外，房企转行和并购也在2011年下半年后在楼市上普遍出现。前者的典型代表为山东上市公司中润资源，在今年年初的一次小型媒体见面会上，该公司负责人受访时明确表示，公司地产方面业务将逐渐收缩，其在青岛核心区域的一块商业用地已经转让。至于房产行业的并购，中国最权威的研究机构之一——清科研究中心发布的一项调查显示，地产行业并购案例数量和金额在2011年不断上升，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元超出2005年至2009年5年间全部并购案例金额总和100亿。
保障房：力度持续加大，给地方政府带来巨大资金压力
作为房地产调控的一个制衡器，保障住房在抑制房价上涨方面发挥的作用在2012年后将更为显著。2011年初，国家明确宣布年内开建1000万套保障住房，其中山东认领的任务总数为32.82万套。到2011年底，绝大部分省份都超额完成开工任务。根据山东省住房和城乡建设厅发布的消息，到2011年年末，山东全年开工保障住房36.8万套。2012年国家下达给山东的保障住房任务为30.51万套，虽然任务总数比2011年略少，但连同往年结转的项目，2012年我省同时开工的保障住房数量将达到历史峰值。
此外，保障房竣工数量成为重点关注对象，在国家层面，住房和城乡建设部住房保障间相关负责人明确表示，2012年全国保障房在建的工程量将达到约18000万套，在继续抓开工的同时，将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上，已经明确2012年基本建成保障房500万套以上，竣工量不低于2011年。
山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称，如果2011年全国1000万套保障住房的建设任务，增强的仅是购房市民未来房价看跌的预期，那么在2012年，随着保障住房的大批量竣工进入分配流程，保障房分流市场购买力，进而对楼市成交产生的冲击也将逐渐真实起来。
房产税：试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础
预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。
展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。
从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一线降幅接近20％，二线降幅接近15％，三四线增速也将大幅下降至3％-5％；价格方面，重点城市销售均价将下降5％左右，其中一线超过10％，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。
不同物业表现仍将存在明显差异。住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产销售面积及销售额均会有10％左右的增长，价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产机遇中也蕴含风险。商业地产投资回报期长、专业能力要求高、部分二三线城市潜在供应可能过大。住宅市场仍是能更快带来现金流、市场空间更大的领域。
刚刚结束的国务院第六次全体会议上，政策层面再次传递出调控继续执行的明确信号，这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷，因为2012年有着太多不确定的东西，比如经济形势，比如金融政策——正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市，注定会是错综复杂。对于大部分在低迷市场上苦苦挣扎的开发企业来说，楼市的冬天并未远离，能够坚持多久成为最大的考验。
政策调控是基调细节或微调
调控依然是今年楼市政策的基调。本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。
目前，地方政府对加强房地产调控态度暧昧。2011年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压为骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。然而，内外部因素均没有影响中央的调控决心。从内部因素看，GDP增速仍在较高水平，通胀助依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年。预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。
1月31日召开的围务院第六次全体会议再次明确，楼市调控将继续严格执行。对于这一政策走向，业内和坊间已有充足思想准备。此前接受采访时，山东大学房地产研究中心主任李铁岗就直言，“无论是2011年12月中旬闭幕的中央经济工作会议，还是在此之前的国务院常务会议，释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇”。
而世联怡高的市场部经理梁伟则把政策调整的预期延续到了下半年，“6月份之前应该没有根本性变化”，梁伟用一种近乎沮丧的语气说。但这并不意味着政策的具体执行细节不会进行微调。总结了春节前后各种信息，李铁岗认为,2012年房地产政策调整，最有可能在四个方面体现，即结合税收制度改革的调控政策、土地供应政策、信贷政策和房地产反暴利政策。
李铁岗称，从限购执行的一年来看，包括山东各地在内的全国楼市出现了普遍性的成交回落和价格回调，“调控结果向预设目标前进”。但李铁岗认为，作为一项行政命令，限购政策的执行效果将呈现“边际效应递减”趋势，“首先，限购是一个短期政策，政策执行期限只能是‘一段时间’”；“其次，观望情绪已经形成，降价预期逐渐增强，继续执行限购对楼市调控的影响有限，因此调控政策需要用一种长期有效的政策来替代”，而这种替代政策，李铁岗认为是业内坊间普遍热议的“房产税”，而从目前各种政策迹象来看，在房地产行业推行税制改革已是“大势所趋”。
李铁岗还认为,2012年房地产的调控政策还将在土地供给方面有所体现，而具体的政策变化将是“在增加住宅市场土地供应的前提下，推行‘限房价竞地价’”。这种预测也有足够的政策支撑，山东省国土资源厅相关负责人在2011年底全省住房保障暨城乡建设工作会议上明确表示，2012年，山东将总结推广“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建”等经验和做法，而这种来自于职能部门的明确表态与业内专家的预测如出一辙。
此外，去年12月中旬，发改委表示将研究出台房地产反暴利规定。而李铁岗也称，这预示着国家也将在房地产开发利润方面出台相关政策。
货币政策微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。
成交信心减飘 持续低迷
对于2012年山东楼市的走势，山东最大的楼市调查公司之一—世联怡高山东区域顾问事业部总经理邱敏显然十分悲观。在去年12月底济南举办的一个楼市论坛上，邱敏称，统计数据显示，自今年下半年以来，包括山东在内的全国楼市进入了由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存量以及库存消化时间成为影响量价的核心因素。敏认为，从市场实际效果来看，调控，特别是严厉的限购政策执行近20个月后，政策效果凸显，绝大部分城市市场成交量低迷，部分项目开始降价促销，而在这种情况下，市场明望情绪浓重。
市场的观望情绪更可以用购房者信心指数直观描述。2012年年初，由国家统计局、中国经济景气监测中心等机构联合发布的2011年第四季度“中国购房者信心总体指数”为104.2点，较第三季度105.4点下降1.2点。同期，国内知名的房地产专业咨询服务机构——世联地产发布的2011年第四季度世联购房者信心指数为51.8，较第三季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和，这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
实地采访中，济南多名拟购房市民表示房价看跌预期增强购房计划一推再推。
开发企业降价成共识并购更普遍
成交低迷，价格回调。2011年楼市对于许多开发企业来说就是一场梦魇。在巨火的回款压力下，自2011年底开始，特价、团购、打折等各种形式的降价是众多开发企业的共同选择。
以济南为例，济南一家房产门户网站挂出了2012年2月份在信楼盘的优惠信息，超过20家在信项目推出特价、现金折扣等活动，而这些项目，绝大多数为济南购房市民重点关注楼盘，其中也包括国内一线房企在济南的项目。
值得一提的是，为了应对降价预期，济南一些拟为精装入市的项目，在市场走低后取消了精装，改为毛坯，拉低销售价格，吸引购房市民。
在全国范围内，世联地产发布的报告显示，从2011年下半年以来， 世联重点监测的28个城市，降价楼盘总共672个，其中降幅在20％以上的楼盘占12.6％。世联预计，如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计2012年将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大，降价促销已成为市场的主旋律。
此外，房企转行和并购也在2011年下半年后在楼市上普遍出现。前者的典型代表为山东上市公司中润资源，在今年年初的一次小型媒体见面会上，该公司负责人受访时明确表示，公司地产方面业务将逐渐收缩，其在青岛核心区域的一块商业用地已经转让。至于房产行业的并购，中国最权威的研究机构之一——清科研究中心发布的一项调查显示，地产行业并购案例数量和金额在2011年不断上升，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元超出2005年至2009年5年间全部并购案例金额总和100亿。
保障房：力度持续加大，给地方政府带来巨大资金压力
作为房地产调控的一个制衡器，保障住房在抑制房价上涨方面发挥的作用在2012年后将更为显著。2011年初，国家明确宣布年内开建1000万套保障住房，其中山东认领的任务总数为32.82万套。到2011年底，绝大部分省份都超额完成开工任务。根据山东省住房和城乡建设厅发布的消息，到2011年年末，山东全年开工保障住房36.8万套。2012年国家下达给山东的保障住房任务为30.51万套，虽然任务总数比2011年略少，但连同往年结转的项目，2012年我省同时开工的保障住房数量将达到历史峰值。
此外，保障房竣工数量成为重点关注对象，在国家层面，住房和城乡建设部住房保障间相关负责人明确表示，2012年全国保障房在建的工程量将达到约18000万套，在继续抓开工的同时，将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上，已经明确2012年基本建成保障房500万套以上，竣工量不低于2011年。
山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称，如果2011年全国1000万套保障住房的建设任务，增强的仅是购房市民未来房价看跌的预期，那么在2012年，随着保障住房的大批量竣工进入分配流程，保障房分流市场购买力，进而对楼市成交产生的冲击也将逐渐真实起来。
房产税：试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础
预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。
展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。
从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一线降幅接近20％，二线降幅接近15％，三四线增速也将大幅下降至3％-5％；价格方面，重点城市销售均价将下降5％左右，其中一线超过10％，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。
不同物业表现仍将存在明显差异。住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产销售面积及销售额均会有10％左右的增长，价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产机遇中也蕴含风险。商业地产投资回报期长、专业能力要求高、部分二三线城市潜在供应可能过大。住宅市场仍是能更快带来现金流、市场空间更大的领域。