保障房搭车商业地块

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  在近一两年大力推进“限地价,竞保障性住房面积”之后,北京再出新招搭售保障房用地,热门商业用地搭售冷门保障房用地。
  业内人士认为,此种方式一举两得,未来北京或许会在这方面做出更新的尝试与推广。
  保障房首搭商业地块
  7月15日,北京石景山两宗保障房兼商业用地成功出让,其中金融街控股和北京实兴腾飞联合体以38.1亿元拿下石景山五里坨南宫(A、B)保障房用地和京西商务中心(西区)商业金融用地,成交楼面价达到10711元/平米,溢价率超过20%;北京建工以33亿元拿下石景山五里坨02号地保障房和京西商务中心(东区)商业金融用地,33亿的总价折合楼面价为10373元/平米,溢价率达到28.3%。
  这是北京首次尝试商业用地搭配保障房用地出让地块的方式,并且保障房地块与商业地块位置并不相邻。据了解,石景山五里坨南宫(A、B)保障房用地和石景山五里坨02号地保障房用地,均于去年12月招标,但最终无人投标而流标。
  在今年1月,中海拿下石景山老古城一宗商业用地,楼面价达到15093元/平米,相比之下,通过保障房搭售的方法明显拉低成交价格。
  近期,北京土地整理储备中心有关负责人对媒体表示,石景山两宗保障房用地曾经流标,搭配出售,能够尽快将保障房用地卖出去,加快供地。这相当于一种创新,以后可能还会考虑这种搭配出售。
  “这种方式是一个很好的尝试,一举两得。”在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来,这种出让方式,既可以控制溢价率,避免部分地块过热对交易市场影响,又能促进保障房地块供应,值得进一步推广。
  多种搭售攻略
  如何推进保障房供地显然成为地方政府的当务之急。2013年初,住建部公布了全年基本建成470万套、新开工630万套的建设目标。各大地产政府铆足劲建设保障房,北京作为首善之区,无疑“压力山大”。
  近年来,北京市采取多种方式搭售保障房用地已屡见不鲜。“现在北京土地出让很多都捆绑保障房用地,如果放弃保障房,可选择的地块就太少了。”北京城建一名负责人告诉记者。
  “参与保障房建设,虽然利润率低,但项目风险也小,公司那么多人总要有活干。”上述北京城建相关负责人说,对外地开发商来说,参建保障房还能与当地政府建立良好的合作关系,加强获取土地的能力。
  在这种捆绑保障房用地出让的情况下,越来越多房企参与保障房建设。如 “限地价,竞保障性住房面积”就在万柳和夏家胡同等优质地块出让上被应用。按照国土部的规定,土地出让溢价率在50%以上的地块,其付款、开发、销售等环节均需纳入国土部的重点监测。上述优质地块出让,往往通过最高限价设置,把溢价率控制在略低于50%水平,再通过竞拍保障房面积来确定最终买家。
  为了避免配建面积过小导致后期管理困难,同时加大保障性住房的土地供应,北京去年就规定,对于采用“限地价、竞保障房面积”出让的地块,将保障房起始竞报面积由原来的100平米提高至1000平米,如夏家胡同地块的保障房面积就占了一半。优质地块的地价也由此被“稳定”。
  7月2日,北京市国土局表示,自2010年实施“限地价,竞保障性住房面积”等土地交易方式后,截至目前,全市竞建出的保障房面积约77万平米,由此减少的政府土地出让收入约150亿元,为社会增加各类保障性住房约1.7万套。
  但由于种种原因,保障房用地推进还未达到预期目标。根据北京市国土局最新数据,截至5月底,北京市已落实保障性安居工程新增用地371公顷,完成全年计划指标的46%,未达到“上半年要完成七成”的计划。


  在业内人士看来,要想进一步落实保障房用地指标,还是要推进多种方式灵活混搭。比如上述的商业和保障房用地混搭。
  泰禾集团总裁助理沈力男就认为,政府显然在尝试通过新的方式推进保障房建设。
  相比之前在同一地块上做高端住宅和保障房,会引发后期物业管理等诸多不便,这种搭售方式更加合理灵活,可以让开发商专注于产品本身。
  顾云昌也认为,将来,不相邻搭售方式可以灵活推广,不管是住宅还是商业用地搭售不相邻的保障房,都是今后推进保障房供地的很好方式。
  缺乏成熟盈利模式
  代建、配建和直接招标是保障房建设的三种主要模式,配建最为常见,但由于没有成熟的盈利模式,开发商对此也“爱恨交织”。万科此前就称:“赚一元就够了”,参加保障房建设的多名开发商向记者表示,保障房的开发利润大约在3%到5%。
  “我跟股东开玩笑说,这个项目只能赚100万元,多了我没法保证。”北京南部某项目负责人就告诉记者,当时拿下该地块时,由于保障房配建面积过大,加上成本较高,已经没多少利润可言。
  上述房企负责人表示,尽管一些地块看似溢价率不高,但加上保障房配建,房企拿地总成本已经大大增加。利润最终还是要靠商品房来填,而这些成本最终都会转到房价上,吃亏的还是“购房者”。
  近期两宗“限地价,竞保障性住房面积”的地王项目都引起热议。如夏家胡同地块,配建公租房面积约占总建筑面积一半,剔除保障房部分,商品房地块的楼面成本接近42000元/平米,业内预计其房价或至80000元/平米。
  中粮地产23亿元夺得的孙河地块,扣除保障房面积后,楼面价高达48444元/平米,刷新了北京单价地王,业界预计项目最终售价有可能会超过100000元/平米。对此,华远地产董事长任志强近期就称:“保障房配建得越多,房价也就被抬得越高”。
  但保障房建设也并非无利可图。此前就有业内人士对记者表示,开发商可能借机会向地方政府开出相关条件,比如北京现在严控限价,有配建保障房面积的项目,相对商品房价格报批,可能会容易过关。
  在顾云昌看来,要推进保障房建设,关键是要给开发商足够的资金和政策支持,比如给予融资优惠,让参建保障房的企业可以获得更多优质地块作为补偿。但从土地源头来说,政府需要让利,降低土地成本,通过降地价来降房价。
  面对保障房配建增加的局面,未来,显然是“能者居之”,由于部分企业自身的优势,确实能在土地出让方式上挣分不少。
  上述城建负责人表示,在施工和管理环节能力有优势的建筑类企业,可以通过探索开发模式及加强自身成本管理,实现保障房开发盈利。
  北京住总集团董事长张贵林早前对记者表示,北京住总通过产业链式参与保障房建设,在设计、开发投资、施工、物流等每个环节可以挣2%-3%的利润,加起来就可能达到10%的利润率。
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