论文部分内容阅读
在这一轮房价上涨的大潮中，地王——尤其是郊区地王的频现，让中国楼市呈现出了严重的泡沫现象，最终催生了多个城市限购政策的出台。
作為本轮房价上涨潮中的焦点城市济南，在过去的几个月中，土地市场异常火热，接连催生了多个郊区地王的诞生，从而带动了片区楼市价格的飞涨。为了抑制这种现象，相关部门接连出台政策，意图为土地市场降温。然而上一轮土地大战的硝烟还未散尽，10月底，济南土地市场又迎来了一次拍卖大戏。
楼市调控政策的层层加码，是否会影响到开发商的拿地热情？从土地拍卖市场，我们能看出什么样的楼市信号？
开发商志在必得
今年9月底，济南市国土资源局挂牌出让15宗建设用地使用权，位于南北康、彩石、文庄、高新等区域，总挂牌面积近1450亩。
11月1日下午，这15宗土地最终全部成交，总成交价达220亿元。
从位置来看，该15宗土地6宗位于东部城区，9宗位于西部城区，范围涵盖文庄、南北康、彩石、高新等区域，总挂牌面积近1450亩。
据悉，市中区文庄片区出让的两宗土地均为居住用地，面积合计153亩，地上容积率为3.3，规划为高层住宅，这2宗地块共吸引了9家房企的竞拍。绿地泉控股集团经过111轮激烈鏖战，力克万科、龙湖等8家房企，以总价316490万元将文庄片区地块收入囊中，溢价率131%，楼面价9436元。
作为济南的“南大门”，南北康片区位于南部省道103线两侧。本月挂牌出让的7宗土地面积约377亩。其中，居住用地是5宗，面积246亩，从容积率看，规划为高层住宅；商业商务用地两宗，面积131亩。南北康片区的7宗地块经过多家房企的激烈角逐，华润与绿地激战304轮，最终被绿地以863859万元纳入囊中，溢价率210.9%，楼面价9985元/平。
高新区挂牌的一块居住用地位于凤凰路北段，祥泰星河湾附近，面积37亩，容积率3，起拍价25296万元。本地块，有万科、K2、和昌、融创、中垠等21家房企参与报名竞买，中垠与融创竞至最后，历经266轮激战，中垠以92296万元竞得，楼面价12403元/平，溢价率265%。
位于东部的彩石片区5宗土地，总面积达882亩，包括1宗商业用地，4宗为居住用地，且全部是大面积地块。值得一提的是，这次彩石片区土地拍卖，涉及原三联彩石山庄的烂尾工程。济南市国土资源局发布的土地出让公告中，专门提出，鉴于该宗地涉及原三联彩石山庄遗留问题处理，部分地上建（构）筑物须待济南市中级人民法院支付补偿价款后，由历城区政府进行拆除。具备条件后三方（济南市土地储备中心、历城区政府、土地受让人）签订土地移交书。
业内消息称，万科、华润、龙湖、中铁、金地、绿地、荣盛、中南旭辉鲁商、K2、和昌、融创、碧桂园等13家房企参与报名竞买，中铁与绿地竞至最后，中铁以927813万元将彩石片区5宗地收入囊中，楼面价13060元/平，溢价率199%。
国土局放地灭火
10月31日，济南15宗土地挂牌结束，开始竞拍。然而，由于访问量过多，济南国土资源网上交易系统一天出现两次故障，拍卖被迫暂停。
11月1日上午，济南国土资源局就此发布公告，表示系统已恢复使用，将于当天14：00重新在原有报价基础上启动5分钟限时竞价。并且，网站将采取限制首页访问的措施，竞买人需直接访问网上交易系统登录地址，并通过UKey登录进行报价。
11月1日11点多，济南国土资源局又发布了第二条公告，表示预计到年底，根据征地拆迁情况，济南会再供应住宅用地1400亩左右。并且预告2017-2019年，济南市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右。
据大众网报道，业内人士表示，很显然这是一则“安民告示”：开发商没必要玩命抢地，后面还有大量土地即将入市，安抚竞拍房企别急眼。
两则公告发布不久，当日下午1点多，济南国土资源局的第三条公告又出炉了。这则《重要提示》建议房企们“深刻体会已经出台的房地产调控政策，理性分析，冷静预判，注意防范市场风险，避免出现重大经济损失”。公告强调凡是未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的房企，将一律纳入土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在济南市参与土地竞买。
在此之前，9月28日济南发布“济八条”，对土地市场进行规范，表示将加大土地供应，对恶意炒房、开发商捂盘惜售等情况进行约束。
数据显示，截至目前，济南今年已经供应土地630多万平方米，远超去年全年的419万平方米供应量，和2014年、2012年的土地供应量大致相同。但今年的供应量与2013年的高峰时期1000多万平方米的供应量相比仍有较大差距。
绿地的泉城大作战
本轮土地拍卖中，最值得注意的主角是绿地集团。消息显示，绿地集团总共斥资118亿元拿下9宗土地。一日内投118亿元济南拿地，看起来这并不是绿地的一时兴起。此前7月6日，绿地还斥资52.3亿元摘牌济南19宗地块，面积共计552亩。
根据观点地产新媒体报道，济南中央商务区工业南路以南、奥体西路以西的19块土地挂牌出让，该19块土地包含6块商业商务用地和13块居住、商业商务混合用地，其中包括规划用于建设420米超高层的地块。
从土地信息来看，2016-G028至2016-G033均为商业商务地块，2016-G028地块面积29155.9平方米，该地块出让要求规划主体建筑高度控制在420米左右，这正是CBD城市设计方案中提到的5座超高层建筑之一。
2016-G034至2016-G046均为居住、商业商务的混合地块。有关人士称，这些混合地块以住宅为主，商业为辅，住宅以高层为主。从成交的楼面地价来看，每平米从6299元到6637元不等，平均价格在6500元左右。 该19宗土地，到挂牌截止时只有绿地一家房企报名。不过，去年底就有消息称，绿地集团已经与济南市政府签订了《濟南中央商务区超高层项目战略合作协议》，绿地集团拟投资建设济南中央商务区超高层综合体项目。
拿下这19宗地块后，绿地集团山东事业部负责人透露，19块土地包括中央商务区综合体及配建项目，超高层综合体地上建筑面积约33万平米，还将建5万平米的五星级写字楼。“我们打造以‘绿地山东国际金融中心IFC’为代表的420米山东第一高楼超高层超大型综合体。”
值得一提的是，此前“济南第一高”也是绿地之作。根据消息，2015年10月23日，绿地中心商业广场正式开业，303米的“济南第一高”绿地中心也实现全面交付。
此外，今年3月18日绿地还通过购买山东惠盛置业曲线获得了一宗30亩居住用地。
据悉，该宗地为龙洞片区D-2地块，编号2011-G121 ，山东惠盛置业于2011年12月以1.96亿元拿下，单价为647.89万元/亩，楼面价格达到6073.68元/平方米。
拿不到地哭三天，拿地哭三年
整体来看，今年的济南土地市场可谓“前冷后热”。1月—4月共有24宗土地成交，2宗流拍，虽然成交数量还算可以，但房企拿地热情较低，成交土地均为底价成交；然而伴随着楼市热度的升温，土地市场也开始逐渐回暖，从6月29日的土拍开始，济南土地市场“一鸣惊人”，成功将东部新城推上置业热点，济南房价出现大幅上涨；至此开始，济南土地市场热度空前。
为了稳定市场，济南政府出台了多项调控新政给楼市降温，10月开始济南楼市恢复平静，但房企的拿地热情却丝毫未受影响，对此业内人士指出，目前济南住宅库存量少，房企急需拿地补仓。因此，此次土地拍卖出现如此疯狂的景象也就不足为奇了。
相对于济南土地市场的依旧火热，在多个城市发布楼市调控措施后，重点城市“地王”涌现的局面已经有了明显改变。
数据显示，50大城市今年前10月合计土地出让金达到19430.78亿元，相比2015年同期的1.4万亿元上涨38.5%。其中，49个城市卖地金额达到100亿元以上，超过200亿元的有28个城市。苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市土地出让金均同比翻倍。
有业内人士向记者表示，对于拿到手的地王，企业其实是喜忧参半的，“喜”的是终于拿到了核心城市的核心土地，有项目可开发，团队不会解散；“忧”的则是销售、资金成本和周转压力。在历史上，不少地王能够解套，是借助新地王的诞生，然而，调控政策出台之后，短期内新地王是难以出现的，致使今年拿到地王项目的企业压力更大。“拿不到地哭三天，拿到哭三年。”这或许是此前参与制造地王的开发商们共同的心声。
值得一提的是，在公开市场抢地，看着冒险，实则也是中小房企的无奈之选。在少数可以市场化争取的土地面前，不拿到就意味着无项目开发，团队解散；拿到手里，似乎还有空间可以赌一把。但是，资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的，中小企业显然难以拿到低成本融资，在房地产下行周期中，这是致命伤。
业内人士表示，未来的房地产行业，将是中小企业越发难以生存和扩张的行业，激进者风险将更高。
房企合作开发
土地及房地产市场降温，前期的不少“地王”纷纷酝酿调整，引入外部股东合作成为方式之一。
中原地产统计数据显示，前期全国200多宗“地王”中，目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。
10月中旬，信达地产稀释“地王”杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。此外，信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有后者任何股份。有行业人士表示，信达地产独立开发项目能力较弱，先拍地后合作符合其一贯风格。
10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产。建发地产以财务注资为主，股权占比30%；绿城则负责项目操盘、管控。
10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司，就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。
11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。
很显然，高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者，因为合作开发模式可以降低资金压力，操盘能力强的企业去操盘，也可以减缓周转压力，进一步摊薄风险。
作為本轮房价上涨潮中的焦点城市济南，在过去的几个月中，土地市场异常火热，接连催生了多个郊区地王的诞生，从而带动了片区楼市价格的飞涨。为了抑制这种现象，相关部门接连出台政策，意图为土地市场降温。然而上一轮土地大战的硝烟还未散尽，10月底，济南土地市场又迎来了一次拍卖大戏。
楼市调控政策的层层加码，是否会影响到开发商的拿地热情？从土地拍卖市场，我们能看出什么样的楼市信号？
开发商志在必得
今年9月底，济南市国土资源局挂牌出让15宗建设用地使用权，位于南北康、彩石、文庄、高新等区域，总挂牌面积近1450亩。
11月1日下午，这15宗土地最终全部成交，总成交价达220亿元。
从位置来看，该15宗土地6宗位于东部城区，9宗位于西部城区，范围涵盖文庄、南北康、彩石、高新等区域，总挂牌面积近1450亩。
据悉，市中区文庄片区出让的两宗土地均为居住用地，面积合计153亩，地上容积率为3.3，规划为高层住宅，这2宗地块共吸引了9家房企的竞拍。绿地泉控股集团经过111轮激烈鏖战，力克万科、龙湖等8家房企，以总价316490万元将文庄片区地块收入囊中，溢价率131%，楼面价9436元。
作为济南的“南大门”，南北康片区位于南部省道103线两侧。本月挂牌出让的7宗土地面积约377亩。其中，居住用地是5宗，面积246亩，从容积率看，规划为高层住宅；商业商务用地两宗，面积131亩。南北康片区的7宗地块经过多家房企的激烈角逐，华润与绿地激战304轮，最终被绿地以863859万元纳入囊中，溢价率210.9%，楼面价9985元/平。
高新区挂牌的一块居住用地位于凤凰路北段，祥泰星河湾附近，面积37亩，容积率3，起拍价25296万元。本地块，有万科、K2、和昌、融创、中垠等21家房企参与报名竞买，中垠与融创竞至最后，历经266轮激战，中垠以92296万元竞得，楼面价12403元/平，溢价率265%。
位于东部的彩石片区5宗土地，总面积达882亩，包括1宗商业用地，4宗为居住用地，且全部是大面积地块。值得一提的是，这次彩石片区土地拍卖，涉及原三联彩石山庄的烂尾工程。济南市国土资源局发布的土地出让公告中，专门提出，鉴于该宗地涉及原三联彩石山庄遗留问题处理，部分地上建（构）筑物须待济南市中级人民法院支付补偿价款后，由历城区政府进行拆除。具备条件后三方（济南市土地储备中心、历城区政府、土地受让人）签订土地移交书。
业内消息称，万科、华润、龙湖、中铁、金地、绿地、荣盛、中南旭辉鲁商、K2、和昌、融创、碧桂园等13家房企参与报名竞买，中铁与绿地竞至最后，中铁以927813万元将彩石片区5宗地收入囊中，楼面价13060元/平，溢价率199%。
国土局放地灭火
10月31日，济南15宗土地挂牌结束，开始竞拍。然而，由于访问量过多，济南国土资源网上交易系统一天出现两次故障，拍卖被迫暂停。
11月1日上午，济南国土资源局就此发布公告，表示系统已恢复使用，将于当天14：00重新在原有报价基础上启动5分钟限时竞价。并且，网站将采取限制首页访问的措施，竞买人需直接访问网上交易系统登录地址，并通过UKey登录进行报价。
11月1日11点多，济南国土资源局又发布了第二条公告，表示预计到年底，根据征地拆迁情况，济南会再供应住宅用地1400亩左右。并且预告2017-2019年，济南市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右。
据大众网报道，业内人士表示，很显然这是一则“安民告示”：开发商没必要玩命抢地，后面还有大量土地即将入市，安抚竞拍房企别急眼。
两则公告发布不久，当日下午1点多，济南国土资源局的第三条公告又出炉了。这则《重要提示》建议房企们“深刻体会已经出台的房地产调控政策，理性分析，冷静预判，注意防范市场风险，避免出现重大经济损失”。公告强调凡是未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的房企，将一律纳入土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在济南市参与土地竞买。
在此之前，9月28日济南发布“济八条”，对土地市场进行规范，表示将加大土地供应，对恶意炒房、开发商捂盘惜售等情况进行约束。
数据显示，截至目前，济南今年已经供应土地630多万平方米，远超去年全年的419万平方米供应量，和2014年、2012年的土地供应量大致相同。但今年的供应量与2013年的高峰时期1000多万平方米的供应量相比仍有较大差距。
绿地的泉城大作战
本轮土地拍卖中，最值得注意的主角是绿地集团。消息显示，绿地集团总共斥资118亿元拿下9宗土地。一日内投118亿元济南拿地，看起来这并不是绿地的一时兴起。此前7月6日，绿地还斥资52.3亿元摘牌济南19宗地块，面积共计552亩。
根据观点地产新媒体报道，济南中央商务区工业南路以南、奥体西路以西的19块土地挂牌出让，该19块土地包含6块商业商务用地和13块居住、商业商务混合用地，其中包括规划用于建设420米超高层的地块。
从土地信息来看，2016-G028至2016-G033均为商业商务地块，2016-G028地块面积29155.9平方米，该地块出让要求规划主体建筑高度控制在420米左右，这正是CBD城市设计方案中提到的5座超高层建筑之一。
2016-G034至2016-G046均为居住、商业商务的混合地块。有关人士称，这些混合地块以住宅为主，商业为辅，住宅以高层为主。从成交的楼面地价来看，每平米从6299元到6637元不等，平均价格在6500元左右。 该19宗土地，到挂牌截止时只有绿地一家房企报名。不过，去年底就有消息称，绿地集团已经与济南市政府签订了《濟南中央商务区超高层项目战略合作协议》，绿地集团拟投资建设济南中央商务区超高层综合体项目。
拿下这19宗地块后，绿地集团山东事业部负责人透露，19块土地包括中央商务区综合体及配建项目，超高层综合体地上建筑面积约33万平米，还将建5万平米的五星级写字楼。“我们打造以‘绿地山东国际金融中心IFC’为代表的420米山东第一高楼超高层超大型综合体。”
值得一提的是，此前“济南第一高”也是绿地之作。根据消息，2015年10月23日，绿地中心商业广场正式开业，303米的“济南第一高”绿地中心也实现全面交付。
此外，今年3月18日绿地还通过购买山东惠盛置业曲线获得了一宗30亩居住用地。
据悉，该宗地为龙洞片区D-2地块，编号2011-G121 ，山东惠盛置业于2011年12月以1.96亿元拿下，单价为647.89万元/亩，楼面价格达到6073.68元/平方米。
拿不到地哭三天，拿地哭三年
整体来看，今年的济南土地市场可谓“前冷后热”。1月—4月共有24宗土地成交，2宗流拍，虽然成交数量还算可以，但房企拿地热情较低，成交土地均为底价成交；然而伴随着楼市热度的升温，土地市场也开始逐渐回暖，从6月29日的土拍开始，济南土地市场“一鸣惊人”，成功将东部新城推上置业热点，济南房价出现大幅上涨；至此开始，济南土地市场热度空前。
为了稳定市场，济南政府出台了多项调控新政给楼市降温，10月开始济南楼市恢复平静，但房企的拿地热情却丝毫未受影响，对此业内人士指出，目前济南住宅库存量少，房企急需拿地补仓。因此，此次土地拍卖出现如此疯狂的景象也就不足为奇了。
相对于济南土地市场的依旧火热，在多个城市发布楼市调控措施后，重点城市“地王”涌现的局面已经有了明显改变。
数据显示，50大城市今年前10月合计土地出让金达到19430.78亿元，相比2015年同期的1.4万亿元上涨38.5%。其中，49个城市卖地金额达到100亿元以上，超过200亿元的有28个城市。苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市土地出让金均同比翻倍。
有业内人士向记者表示，对于拿到手的地王，企业其实是喜忧参半的，“喜”的是终于拿到了核心城市的核心土地，有项目可开发，团队不会解散；“忧”的则是销售、资金成本和周转压力。在历史上，不少地王能够解套，是借助新地王的诞生，然而，调控政策出台之后，短期内新地王是难以出现的，致使今年拿到地王项目的企业压力更大。“拿不到地哭三天，拿到哭三年。”这或许是此前参与制造地王的开发商们共同的心声。
值得一提的是，在公开市场抢地，看着冒险，实则也是中小房企的无奈之选。在少数可以市场化争取的土地面前，不拿到就意味着无项目开发，团队解散；拿到手里，似乎还有空间可以赌一把。但是，资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的，中小企业显然难以拿到低成本融资，在房地产下行周期中，这是致命伤。
业内人士表示，未来的房地产行业，将是中小企业越发难以生存和扩张的行业，激进者风险将更高。
房企合作开发
土地及房地产市场降温，前期的不少“地王”纷纷酝酿调整，引入外部股东合作成为方式之一。
中原地产统计数据显示，前期全国200多宗“地王”中，目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。
10月中旬，信达地产稀释“地王”杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。此外，信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有后者任何股份。有行业人士表示，信达地产独立开发项目能力较弱，先拍地后合作符合其一贯风格。
10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产。建发地产以财务注资为主，股权占比30%；绿城则负责项目操盘、管控。
10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司，就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。
11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。
很显然，高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者，因为合作开发模式可以降低资金压力，操盘能力强的企业去操盘，也可以减缓周转压力，进一步摊薄风险。