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[摘 要] 本文通过国内外学术界对购物中心理论研究成果的文献综述,分析了国外购物中心的理论研究框架,分别为中心地理论、零售集聚理论、零售需求外部性理论和购物中心价值理论。我国的理论研究集中在对购物中心的界定、购物中心的规模和经营现状、管理和融资、购物中心发展中的问题等方面的研究。我国购物中心的理论研究还有待于进一步深入。
[关键词] 购物中心 理论研究 文献综述
购物中心在世界的兴起源于20世纪50年代。作为一种新的商业形式，在中国大陆的发展历史不过10多年时间。虽然，全国各地都开始纷纷建设购物中心，甚至大型、超大型购物中心，但是，真正适合中国经济水平、居民购买力水平及消费习惯、消费文化等因素的成功购物中心项目在国内还不是很多，不论从学术界还是商界对购物中心的界定、功能、管理模式还存在着很多的模糊认识，而且国内购物中心的开发和运营也存在种种不规范的做法，由此产生了许多的问题，如缺少前期市场调查和策划，导致建成后让商家削足适履或重新返工，由于后续资金和专业商业管理缺乏，造成物业空置、购物中心开发速度过快、同质化现象严重等等。因此，购物中心的开发理论与运营模式已成为政府有关部门、地产专家、零售业专家普遍关注的一个热点。本文将对国内外学术界购物中心的理论研究成果进行综述，从而可以把握国内外学术界对购物中心研究的视角和观点。
一、国外学术界对购物中心的研究成果
购物中心作为零售业中最为先进的业态，发展可谓迅猛，且与传统百货相比有其独到的优势，因此其发展趋势是不可阻挡的。然而，购物中心能够不断的发展与繁荣并不是由于它的独创性，而是因为它能不断适应消费者的需求而改变经营经验，其成功发展是建立在一系列的经济学原理上的。纵观国外学术界对购物中心的研究成果，可以归纳出四个研究领域（见下图）：
1.中心地理论
该理论的创始者Christaller假设顾客的购物行程是单目的的，顾客将选择最近的购物中心购买所需要的物品和服务，如果购物交通不便，交通费用较高，顾客为了实现购物成本的极小化，坚持最近中心原则。该理论进一步阐明了中心地及其市场等级体系的形成过程，为中心地的区位分布提供了理论依据。但是Hanson & O’Kelly研究了一个相反的事实，即消费者不可能是单一目的的购物者，消费者的购物行程包含了一系列的采购行为，包括高端商品和低端商品，于是消费者出于多目的购物的需要，会到距离最近购物区域相对较远的地方购物。Eaton & Lipsey研究了多目的购物中的交通成本、储存成本和购物时间成本，其研究发现多目的购物行程会导致储存成本的增加。随后，Ghosh发现购物后的存货成本是决定多目的购物频率的重要因素。尽管中心地理论建立了购物中心空间组织的理论基础，但该理论无法解释消费者行为的所有方面，以及在购物中心地区同类零售者之间的相互关系。
2.同类零售商聚集理论
Hotelling 发现两个互相竞争的出售同类产品的公司聚集在一个市场的理论。同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚，并解释了在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其零售业吸引顾客的地方。“同类零售商集聚理论”以顾客效用最大化为核心，提供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购物风险和寻找成本最小化。其假设条件为：同类的零售商集聚在同一位置，这种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。当开发商将低档和高档的同类商业品种放到一起时，比较机会就会增大。
但是，Hotelling 的反对者通过研究证明不存在稳定的同类集聚均衡，Chamberlin研究结果显示当一购物中心集聚三个同类零售商时，竞争对手之间将抢夺对手的顾客群导致发散性均衡。Hotelling理论的支持者De Palma重新构建了Hotelling的模型，研究结果显示如果消费者的消费偏好差别越大，其对零售产品的差异性需求就越大，换句话说就是如果产品是同质的话，消费者只会去最近的中心购物，但是，如果产品异质性越大，消费者愿意花额外的路途成本去较远的地方购物。该研究证明了消费者在同质性集聚的购物中心可以进行商品比较从而减少搜寻成本。
3.零售需求外部性理论
零售需求外部性理论相信在大购物中心，低端零售商和小零售商将从高端的主力店获得额外的客流，而且这种需求外部性是从主力店向非主力店的单向流动。Eppli研究发现如果购物中心吸引了定位于时尚品味的主力店的话，非主力店的销售额会从每平方英尺$35增加到$123。Brueckner模型证明了购物中心的业主或管理者可以通过优化租赁组合来实现购物中心利润的最大化。Fisher认为租赁组合可以增加消费者购物行程的距离，使得消费者愿意去距离较远的有合理租赁组合的购物中心购物，从而增加零售需求的外部性。
4.购物中心价值理论
购物中心的价值取决于现在和未来的预计现金流。现金流来源于两个方面，租赁合约和预期的租赁合约。目前购物中心的现金流来源于三个方面，一是承租户支付的固定租金，二是承租户支付的浮动租金，三是由承租户支付的各种运行费用。购物中心的租约在很大程度上类似于金融合约。一个购物中心价值的高低取决于购物中心的商业价值和房地产价值。商业价值不是由有形的地产价值决定的，而是受益于企业家的利润、持续经营，是无形资产的增值。Fiser & Lentz将承租户续约的租金和新承租户签约的租金进行了比较，其假设为如果现有承租户愿意支付高于新承租户租金的话，说明该购物中心升值了，而升值的原因不在于土地的升值，而在于管理者的能力。该研究结果发现承租户续约的租金比新承租户签约的租金高了13.6%，从而证明了购物中心商业价值的存在。
由于购物中心在国外的大力发展已有几十年的时间，无论从发展模式还是理论研究成果来看，都非常丰富和成熟，有一大批的学者涌现出来，作为一个跨学科的研究领域，其学术范围覆盖了经济学、管理学、商学、房地产经营、金融和财务等学科领域，所以，研究范式也十分多样化。
二、国内学术界对购物中心的研究综述
1.购物中心的界定
从搜集到的文献情况来看，无论实业界还是理论界对购物中心的界定都比较混乱，从实践环节来看，不少的文献将精品商厦、大型百货公司等业态都称为“购物中心”，反映出我国对购物中心的界定还十分模糊。另外，从购物中心的分类来看，我国国家标准“零售业态分类”中基本上还是沿用美国对购物中心的分类标准，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型购物中心，这种分类没有反映出中国购物中心的特点。而赖阳将购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型和生活邻里型三种。
2.购物中心的规模和经营现状
在世界建筑面积最大的十个购物中心的排行榜上，有6个位于我国，华南Mall和北京金源时代购物中心位居榜首，反映出我国购物中心的迅猛发展势头。在2007年，北京就有280万平方米的购物中心陆续开业，未来两年，购物中心将加速放量，中国包括台湾已开业和规划在建的10万平方米以上的Shopping Mall超过了110家。另一份研究资料表明全国购物中心项目已经达到了600个左右，以每个投资额5亿元计算，投资总额应在3000亿元以上。但是，从购物中心的运营来看，经营状况比较好的只占到27%，一般的占到51%，差的占到22%。
3.购物中心的管理和融资
涂荣庭通过世纪金源的案例分析，说明了中国购物中心的发展要理解和把握购物中心体验式消费的本质，不仅要提供丰富的商品和齐备的功能，提高顾客的购物效率，而且要将娱乐和购物相结合，为顾客提供完美的消费体验；另外要符合中国消费者的消费习惯和认知模式，进行全面深入的市场调查，探究消费者的心理模式和文化诉求；组建管理团队，制定长期的整体规划，明确其整体形象，统一对外宣传，与加盟商店结成利益共同体，将自身的收益和商店的经营业绩相挂钩。盛革则对购物中心的计算机管理信息系统进行了研究，阐明了信息资源网络的应用及网络管理方法，从而可以实现购物中心的全方位的商业经营活动的动态管理。黄桂芝等人研究了购物中心的商户关系，研究证明，购物中心的主力店的选择很重要，主力店所处的位置也很关键。王永仪认为我国购物中心的融资渠道大体上有以下几个途径：企业自有资金、金融部门贷款、股市证券市场融资、出售店铺、出售店铺长期经营权、融资租赁。但是我国企业的自有资金的积累十分有限，银行贷款的门槛和成本又太高，而上市融资则非易事，这样导致很多的购物中心不得不通过出售后返租的方式来获得开发资金。通过对虎门镇富民时装城的融资方式研究，作者认为通过承租权融资的方式既可以筹集资金又能保持商业物业的同一性、完整性，为日后购物中心的规范管理提供良好的基础。
4.购物中心发展中的问题
王一凡等人研究认为Shopping Mall 业态在我国不宜加快发展，存在的问题包括与周边环境不和谐，缺乏对业态的深刻理解，商业品牌支持不足等；解决对策包括项目选址时客流量判断，要有前瞻性，有科学性；项目的功能和档次定位，既要考虑现实性，也要适应需求分段提升，项目业态结构与周边商业实现立体式全方位错位，项目操作背后要有一支坚定信心、强有力的管理团队。王京红认为我国购物中心发展存在着概念的模糊性、投资建设盲目性、盈利急迫性等问题，但是我国发展Mall的时机已经成熟。要将资金运营通过股份制，转让部分股份等方式，将Mall建设纳入城市总体规划，运营纳入城市总体运营。
纵观国内对购物中心的研究成果，可以发现国内的研究还是处于研究的浅层次阶段，停留在对购物中心基本概念的认识、对购物中心发展现状的描述、对购物中心的基本管理原理的探讨阶段。而国外的研究可以通过大量的实证调查和分析，能对购物中心的理论进行论证，从而保证了理论研究的真实性和对实践的指导性。所以，我国购物中心的理论研究还有待于进一步的深入。
参考文献：
[1]Ingene,C.A.&A,Ghosh,Consumer and producer behavior in a multipurpose shopping environment, Geographical analysis,1990,22,70～91
[2]Eppli,M.J.,Retail leasing behavior with anchor tenant externalities,Ph.D. Disseration, University of Wisconsin-Madison,1991
[3]Brueckner,J.K.,Inter-store externalities and space allocation in shopping centers[J].Journal of real estate Finance and economics,July 1993,7,5～16
[4]Fisher,J.D.&W.KN.innard,The business enterprise value component of operating properties:The example of shopping malls[J].Journal of property taxation management,1990,2,19～27
[5]赖 阳:百货店与购物中心的定位，北京市财贸管理管部学院学报，2006，12:15～18
[6]晋 人:shoppingmall 与lifestyle 演绎2007新风尚，投资北京
[7]李明伟 章米力:大型购物中心的泡沫有多大[N].市场信息报，2004/7/16/007
[8]蔡亚林:MALL，什么样的人来人往？[J].经济，51～53
[9]涂荣庭等:从体验管理的角度透视中国大型购物中心[J].管理学报，2007，9:660～667
[10]盛 革:大型购物中心管理信息系统的设计与应用[J].商场现代化，2001，12:11～13
[11]黄桂芝:购物中心的商户关系研究[J].北京工商大学学报，2007，5:11～15
[12 ]王永仪:购物中心融资渠道的探讨，商业经济文荟，2005，6:7～9
[13]王一凡 许学军 滕晨宇:我国SHOPPING MALL 业态发展中的问题[J].上海商学院学报，2007，9
[14]王京红:中国MALL发展现状及前景展望[J].华东经济管理，2007，7，142～144
《中国购物中心发展战略研究》课题组成员：
课题组组长:李琪教授 西安交通大学经济与金融学院
成 员：彭 晖(执笔) 西安交通大学经济与金融学院
彭丽芳 厦门大学管理学院
高 嵩 北京青年政治学院
张丽淑 西安交通大学经济与金融学院
王新胜 中商科学技术信息研究所
吕惠中 中商科学技术信息研究所
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
[关键词] 购物中心 理论研究 文献综述
购物中心在世界的兴起源于20世纪50年代。作为一种新的商业形式，在中国大陆的发展历史不过10多年时间。虽然，全国各地都开始纷纷建设购物中心，甚至大型、超大型购物中心，但是，真正适合中国经济水平、居民购买力水平及消费习惯、消费文化等因素的成功购物中心项目在国内还不是很多，不论从学术界还是商界对购物中心的界定、功能、管理模式还存在着很多的模糊认识，而且国内购物中心的开发和运营也存在种种不规范的做法，由此产生了许多的问题，如缺少前期市场调查和策划，导致建成后让商家削足适履或重新返工，由于后续资金和专业商业管理缺乏，造成物业空置、购物中心开发速度过快、同质化现象严重等等。因此，购物中心的开发理论与运营模式已成为政府有关部门、地产专家、零售业专家普遍关注的一个热点。本文将对国内外学术界购物中心的理论研究成果进行综述，从而可以把握国内外学术界对购物中心研究的视角和观点。
一、国外学术界对购物中心的研究成果
购物中心作为零售业中最为先进的业态，发展可谓迅猛，且与传统百货相比有其独到的优势，因此其发展趋势是不可阻挡的。然而，购物中心能够不断的发展与繁荣并不是由于它的独创性，而是因为它能不断适应消费者的需求而改变经营经验，其成功发展是建立在一系列的经济学原理上的。纵观国外学术界对购物中心的研究成果，可以归纳出四个研究领域（见下图）：
1.中心地理论
该理论的创始者Christaller假设顾客的购物行程是单目的的，顾客将选择最近的购物中心购买所需要的物品和服务，如果购物交通不便，交通费用较高，顾客为了实现购物成本的极小化，坚持最近中心原则。该理论进一步阐明了中心地及其市场等级体系的形成过程，为中心地的区位分布提供了理论依据。但是Hanson & O’Kelly研究了一个相反的事实，即消费者不可能是单一目的的购物者，消费者的购物行程包含了一系列的采购行为，包括高端商品和低端商品，于是消费者出于多目的购物的需要，会到距离最近购物区域相对较远的地方购物。Eaton & Lipsey研究了多目的购物中的交通成本、储存成本和购物时间成本，其研究发现多目的购物行程会导致储存成本的增加。随后，Ghosh发现购物后的存货成本是决定多目的购物频率的重要因素。尽管中心地理论建立了购物中心空间组织的理论基础，但该理论无法解释消费者行为的所有方面，以及在购物中心地区同类零售者之间的相互关系。
2.同类零售商聚集理论
Hotelling 发现两个互相竞争的出售同类产品的公司聚集在一个市场的理论。同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚，并解释了在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其零售业吸引顾客的地方。“同类零售商集聚理论”以顾客效用最大化为核心，提供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购物风险和寻找成本最小化。其假设条件为：同类的零售商集聚在同一位置，这种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。当开发商将低档和高档的同类商业品种放到一起时，比较机会就会增大。
但是，Hotelling 的反对者通过研究证明不存在稳定的同类集聚均衡，Chamberlin研究结果显示当一购物中心集聚三个同类零售商时，竞争对手之间将抢夺对手的顾客群导致发散性均衡。Hotelling理论的支持者De Palma重新构建了Hotelling的模型，研究结果显示如果消费者的消费偏好差别越大，其对零售产品的差异性需求就越大，换句话说就是如果产品是同质的话，消费者只会去最近的中心购物，但是，如果产品异质性越大，消费者愿意花额外的路途成本去较远的地方购物。该研究证明了消费者在同质性集聚的购物中心可以进行商品比较从而减少搜寻成本。
3.零售需求外部性理论
零售需求外部性理论相信在大购物中心，低端零售商和小零售商将从高端的主力店获得额外的客流，而且这种需求外部性是从主力店向非主力店的单向流动。Eppli研究发现如果购物中心吸引了定位于时尚品味的主力店的话，非主力店的销售额会从每平方英尺$35增加到$123。Brueckner模型证明了购物中心的业主或管理者可以通过优化租赁组合来实现购物中心利润的最大化。Fisher认为租赁组合可以增加消费者购物行程的距离，使得消费者愿意去距离较远的有合理租赁组合的购物中心购物，从而增加零售需求的外部性。
4.购物中心价值理论
购物中心的价值取决于现在和未来的预计现金流。现金流来源于两个方面，租赁合约和预期的租赁合约。目前购物中心的现金流来源于三个方面，一是承租户支付的固定租金，二是承租户支付的浮动租金，三是由承租户支付的各种运行费用。购物中心的租约在很大程度上类似于金融合约。一个购物中心价值的高低取决于购物中心的商业价值和房地产价值。商业价值不是由有形的地产价值决定的，而是受益于企业家的利润、持续经营，是无形资产的增值。Fiser & Lentz将承租户续约的租金和新承租户签约的租金进行了比较，其假设为如果现有承租户愿意支付高于新承租户租金的话，说明该购物中心升值了，而升值的原因不在于土地的升值，而在于管理者的能力。该研究结果发现承租户续约的租金比新承租户签约的租金高了13.6%，从而证明了购物中心商业价值的存在。
由于购物中心在国外的大力发展已有几十年的时间，无论从发展模式还是理论研究成果来看，都非常丰富和成熟，有一大批的学者涌现出来，作为一个跨学科的研究领域，其学术范围覆盖了经济学、管理学、商学、房地产经营、金融和财务等学科领域，所以，研究范式也十分多样化。
二、国内学术界对购物中心的研究综述
1.购物中心的界定
从搜集到的文献情况来看，无论实业界还是理论界对购物中心的界定都比较混乱，从实践环节来看，不少的文献将精品商厦、大型百货公司等业态都称为“购物中心”，反映出我国对购物中心的界定还十分模糊。另外，从购物中心的分类来看，我国国家标准“零售业态分类”中基本上还是沿用美国对购物中心的分类标准，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型购物中心，这种分类没有反映出中国购物中心的特点。而赖阳将购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型和生活邻里型三种。
2.购物中心的规模和经营现状
在世界建筑面积最大的十个购物中心的排行榜上，有6个位于我国，华南Mall和北京金源时代购物中心位居榜首，反映出我国购物中心的迅猛发展势头。在2007年，北京就有280万平方米的购物中心陆续开业，未来两年，购物中心将加速放量，中国包括台湾已开业和规划在建的10万平方米以上的Shopping Mall超过了110家。另一份研究资料表明全国购物中心项目已经达到了600个左右，以每个投资额5亿元计算，投资总额应在3000亿元以上。但是，从购物中心的运营来看，经营状况比较好的只占到27%，一般的占到51%，差的占到22%。
3.购物中心的管理和融资
涂荣庭通过世纪金源的案例分析，说明了中国购物中心的发展要理解和把握购物中心体验式消费的本质，不仅要提供丰富的商品和齐备的功能，提高顾客的购物效率，而且要将娱乐和购物相结合，为顾客提供完美的消费体验；另外要符合中国消费者的消费习惯和认知模式，进行全面深入的市场调查，探究消费者的心理模式和文化诉求；组建管理团队，制定长期的整体规划，明确其整体形象，统一对外宣传，与加盟商店结成利益共同体，将自身的收益和商店的经营业绩相挂钩。盛革则对购物中心的计算机管理信息系统进行了研究，阐明了信息资源网络的应用及网络管理方法，从而可以实现购物中心的全方位的商业经营活动的动态管理。黄桂芝等人研究了购物中心的商户关系，研究证明，购物中心的主力店的选择很重要，主力店所处的位置也很关键。王永仪认为我国购物中心的融资渠道大体上有以下几个途径：企业自有资金、金融部门贷款、股市证券市场融资、出售店铺、出售店铺长期经营权、融资租赁。但是我国企业的自有资金的积累十分有限，银行贷款的门槛和成本又太高，而上市融资则非易事，这样导致很多的购物中心不得不通过出售后返租的方式来获得开发资金。通过对虎门镇富民时装城的融资方式研究，作者认为通过承租权融资的方式既可以筹集资金又能保持商业物业的同一性、完整性，为日后购物中心的规范管理提供良好的基础。
4.购物中心发展中的问题
王一凡等人研究认为Shopping Mall 业态在我国不宜加快发展，存在的问题包括与周边环境不和谐，缺乏对业态的深刻理解，商业品牌支持不足等；解决对策包括项目选址时客流量判断，要有前瞻性，有科学性；项目的功能和档次定位，既要考虑现实性，也要适应需求分段提升，项目业态结构与周边商业实现立体式全方位错位，项目操作背后要有一支坚定信心、强有力的管理团队。王京红认为我国购物中心发展存在着概念的模糊性、投资建设盲目性、盈利急迫性等问题，但是我国发展Mall的时机已经成熟。要将资金运营通过股份制，转让部分股份等方式，将Mall建设纳入城市总体规划，运营纳入城市总体运营。
纵观国内对购物中心的研究成果，可以发现国内的研究还是处于研究的浅层次阶段，停留在对购物中心基本概念的认识、对购物中心发展现状的描述、对购物中心的基本管理原理的探讨阶段。而国外的研究可以通过大量的实证调查和分析，能对购物中心的理论进行论证，从而保证了理论研究的真实性和对实践的指导性。所以，我国购物中心的理论研究还有待于进一步的深入。
参考文献：
[1]Ingene,C.A.&A,Ghosh,Consumer and producer behavior in a multipurpose shopping environment, Geographical analysis,1990,22,70～91
[2]Eppli,M.J.,Retail leasing behavior with anchor tenant externalities,Ph.D. Disseration, University of Wisconsin-Madison,1991
[3]Brueckner,J.K.,Inter-store externalities and space allocation in shopping centers[J].Journal of real estate Finance and economics,July 1993,7,5～16
[4]Fisher,J.D.&W.KN.innard,The business enterprise value component of operating properties:The example of shopping malls[J].Journal of property taxation management,1990,2,19～27
[5]赖 阳:百货店与购物中心的定位，北京市财贸管理管部学院学报，2006，12:15～18
[6]晋 人:shoppingmall 与lifestyle 演绎2007新风尚，投资北京
[7]李明伟 章米力:大型购物中心的泡沫有多大[N].市场信息报，2004/7/16/007
[8]蔡亚林:MALL，什么样的人来人往？[J].经济，51～53
[9]涂荣庭等:从体验管理的角度透视中国大型购物中心[J].管理学报，2007，9:660～667
[10]盛 革:大型购物中心管理信息系统的设计与应用[J].商场现代化，2001，12:11～13
[11]黄桂芝:购物中心的商户关系研究[J].北京工商大学学报，2007，5:11～15
[12 ]王永仪:购物中心融资渠道的探讨，商业经济文荟，2005，6:7～9
[13]王一凡 许学军 滕晨宇:我国SHOPPING MALL 业态发展中的问题[J].上海商学院学报，2007，9
[14]王京红:中国MALL发展现状及前景展望[J].华东经济管理，2007，7，142～144
《中国购物中心发展战略研究》课题组成员：
课题组组长:李琪教授 西安交通大学经济与金融学院
成 员：彭 晖(执笔) 西安交通大学经济与金融学院
彭丽芳 厦门大学管理学院
高 嵩 北京青年政治学院
张丽淑 西安交通大学经济与金融学院
王新胜 中商科学技术信息研究所
吕惠中 中商科学技术信息研究所
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文