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[摘要] 个人住宅消费信贷是促进国民经济快速发展的重要力量，是商业银行一个重要的利润增长点。然而，由于我国开展个人住宅消费信贷的时间并不长,相关的保障机制还不健全，相关的操作手段还不娴熟，导致个人住宅消费信贷的风险大大增加。因此对个人住宅消费贷款进行风险管理，建立健全的保障机制和风险防范体系就十分必要。
[关键词] 个人住宅消费信贷 个人信用 风险控制
一、个人住宅消费信贷
个人住宅消费信贷是指商业银行对居民购买住房和改进住宅所发放的以所购房产本身做抵押的长期贷款。
二、国内外个人住宅消费贷款的比较
1.国外个人住宅消费贷款业务的风险防范及管理
以客户为中心，产品设计人性化是发达国家住宅贷款的特征，针对不同的借款人设计不同的产品来满足其购房的需要。国外对个人住宅消费贷款有比较成熟的风险防范及管理体制，这种体制通过对购房者做标准化信用评估，决定是否贷款及贷款的具体安排。并且通过资产证券化的方式来分散和转移风险。
(1)立法保护借贷中的信息对称。在美国，商业银行在开展消费信贷的业务中特别要注意“平等信用机会法案”，以及“公平信贷报告法案”。平等信用机会法限制银行要求的信息，并允许借贷人有权保留某些信息。如果贷款申请被拒绝，公平信贷报告法要求银行通知借贷人并说明拒绝的原因，借贷人有权知道被拒绝的主要原因。
(2)建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。美国、日本政府成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。与私营抵押贷款保险公司一起形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。
(3)健全的个人信用制度。完善的个人信用制度是消费信贷的最为关键部分。在发达国家信用机构负责收集、保存个人和家庭的信用资料，提供给有关部门或机构。这些信用机构实行网络化，一旦某人资信不佳，就会及时记载。
(4)周密的银行信用网络。在美国，银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用状况，在鉴别申请人相关信息时可免去繁杂的劳动。
(5)个人住宅消费贷款的资产证券化。美国住房抵押贷款证券是资产证券化的一种形式。储蓄机构和商业银行将期限和利率大致相同的同质住房抵押贷款等金融资产聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接担保的抵押担保证券。住房贷款的证券化，分散和转移了银行贷款的风险，使银行贷款的风险减小。
2.我国个人住宅消费信贷的状况及问题
我国自1998年推荐住房改革以来，居民购房成为一种潮流。2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长42.46%，是1998年的27.64倍。这6年间个人住房贷款占消费信贷的比重平均超过75%。由于住房贷款的期限较长，而且个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的坏账率非常低，只有0.5%，成为商业银行的优质资产。但是，我国住宅信贷业务整体规模还非常小，发展还不充分，存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾。
(1)住房消费信贷风险防范机制薄弱和住房消费信用制度缺乏，难以形成规范有效的风险控制保障机制。银行住房贷款主要的风险包括：信用风险、利率风险、提前偿付风险和法律风险。除此，银行工作人员的道德风险、政策风险等也是重要的风险源。
(2)传统计划经济体制遗留的“低收入、低消费”的决策思路的影响和传统消费观对城镇居民消费者的束缚，难以在短时期内形成健康的住房消费心理机制。
(3)城镇家庭经济承受能力较弱和住房信贷消费配套措施欠缺，造成城镇居民收入预期普遍不高，难以使住房消费信贷快速发展。
(4)传统计划经济形成的惯性与资本的稀缺，使得人们住房消费信贷经营管理理念和方式落后，难以形成一套科学的决策程序和制度。
三、个人住宅消费贷款的风险控制
由于个人住宅消费信贷的高风险性，以及金融机构之间的竞争加剧，使得利润空间收缩，银行承受风险的能力下降。因此，银行要注重对个人住宅消费信贷风险的控制与分散。
1.控制个人住宅消费信贷风险
(1)建立覆盖全社会的个人信用系统，建立健全发达规范的住房信贷制度。确保银行在消费信贷发放前，通过个人信用评估，将劣质借款人排除在外，减轻逆向选择。同时确保银行在消费信贷过程中，随时对借款人的资信进行审核，因人而异地设定有差别的贷款价格、最高贷款限额，控制借款人的道德风险。
在我国，需要做到以下几点：一是政府应抓紧有关立法工作，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法；二是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制；三是结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，开发诸如住房基金、住房债券等相应的融资工具，吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险金等长期资金，为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。
(2)在住宅抵押贷款业务中，银行根据对房地产市场前景的判断，确定合适的首付额度，收紧或放宽实际贷款额。
(3)建立良好的住房信用风险分摊机制，发挥住房消费信贷积极作用。规定每月还本付息的最高限额，银行将借款人每月还本付息额限定在家庭收入的一定比例之内，同时加强对借款人职业和收入稳定性的审查，避免消费者每月还款额占收入比例过大，影响其正常的生活和偿还能力.
(4)精确计算贷款风险，完善住房金融配套服务体系。首先，商业银行应设立精算部门，专门计算贷款风险系数。由于住宅消费贷款的年限较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度，减少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款形式，减少限制条件。再次，改变粗放型的贷款责任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良好的体系。
2.分散个人住宅消费信贷风险
(1)避免每一类消费信贷的借款人和消费领域过分集中。在住房消费群体的选择上，针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实，住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层；既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体上，有针对性制定一些配套优惠激励政策，着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为。
在消费领域方面，应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，围绕住房消费采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷，使住房消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种。
(2)强调不同贷款期限的合理搭配。
(3)通过二级市场出售消费信贷。在消费信贷二级市场上，银行根据自身资产负债管理的需要，将已经发放的消费信贷直接出售给其他机构，或者进行资产证券化处理后出售给资产支持证券的投资者，将消费信贷风险转移、分散给其他投资者，避免信用风险过度集中于银行。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面人手:
(1)深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的开展提供长期而广泛的基金来源。为保证二级市场正常合法有序的进行，我国应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵押贷款保险法》等。
（2）成立致力于发展住房抵押货款二级市场的政府专门机构。组建由国务院直接领导、中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
（3）加强开发新的贷款种类，提高住房抵押贷款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供前提条件。
（4）我国在建立了住房抵押担保证券市场后，应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置资金在住房消费信用方面的配置作用。
参考文献：
[1]庄毓敏:《商业银行业务与经营》.中国人民大学出版社，2005年
[2]彭江平:《商业银行风险管理的理论与系统》.西南财经大学出版社, 2001年
[3]杨高林:《现代商业银行客户管理》.中国金融出版社,2004 年
[关键词] 个人住宅消费信贷 个人信用 风险控制
一、个人住宅消费信贷
个人住宅消费信贷是指商业银行对居民购买住房和改进住宅所发放的以所购房产本身做抵押的长期贷款。
二、国内外个人住宅消费贷款的比较
1.国外个人住宅消费贷款业务的风险防范及管理
以客户为中心，产品设计人性化是发达国家住宅贷款的特征，针对不同的借款人设计不同的产品来满足其购房的需要。国外对个人住宅消费贷款有比较成熟的风险防范及管理体制，这种体制通过对购房者做标准化信用评估，决定是否贷款及贷款的具体安排。并且通过资产证券化的方式来分散和转移风险。
(1)立法保护借贷中的信息对称。在美国，商业银行在开展消费信贷的业务中特别要注意“平等信用机会法案”，以及“公平信贷报告法案”。平等信用机会法限制银行要求的信息，并允许借贷人有权保留某些信息。如果贷款申请被拒绝，公平信贷报告法要求银行通知借贷人并说明拒绝的原因，借贷人有权知道被拒绝的主要原因。
(2)建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。美国、日本政府成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。与私营抵押贷款保险公司一起形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。
(3)健全的个人信用制度。完善的个人信用制度是消费信贷的最为关键部分。在发达国家信用机构负责收集、保存个人和家庭的信用资料，提供给有关部门或机构。这些信用机构实行网络化，一旦某人资信不佳，就会及时记载。
(4)周密的银行信用网络。在美国，银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用状况，在鉴别申请人相关信息时可免去繁杂的劳动。
(5)个人住宅消费贷款的资产证券化。美国住房抵押贷款证券是资产证券化的一种形式。储蓄机构和商业银行将期限和利率大致相同的同质住房抵押贷款等金融资产聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接担保的抵押担保证券。住房贷款的证券化，分散和转移了银行贷款的风险，使银行贷款的风险减小。
2.我国个人住宅消费信贷的状况及问题
我国自1998年推荐住房改革以来，居民购房成为一种潮流。2003年个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长42.46%，是1998年的27.64倍。这6年间个人住房贷款占消费信贷的比重平均超过75%。由于住房贷款的期限较长，而且个人还款意识普遍高于企业，所以个人住房贷款的坏账率非常低，只有0.5%，成为商业银行的优质资产。但是，我国住宅信贷业务整体规模还非常小，发展还不充分，存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾。
(1)住房消费信贷风险防范机制薄弱和住房消费信用制度缺乏，难以形成规范有效的风险控制保障机制。银行住房贷款主要的风险包括：信用风险、利率风险、提前偿付风险和法律风险。除此，银行工作人员的道德风险、政策风险等也是重要的风险源。
(2)传统计划经济体制遗留的“低收入、低消费”的决策思路的影响和传统消费观对城镇居民消费者的束缚，难以在短时期内形成健康的住房消费心理机制。
(3)城镇家庭经济承受能力较弱和住房信贷消费配套措施欠缺，造成城镇居民收入预期普遍不高，难以使住房消费信贷快速发展。
(4)传统计划经济形成的惯性与资本的稀缺，使得人们住房消费信贷经营管理理念和方式落后，难以形成一套科学的决策程序和制度。
三、个人住宅消费贷款的风险控制
由于个人住宅消费信贷的高风险性，以及金融机构之间的竞争加剧，使得利润空间收缩，银行承受风险的能力下降。因此，银行要注重对个人住宅消费信贷风险的控制与分散。
1.控制个人住宅消费信贷风险
(1)建立覆盖全社会的个人信用系统，建立健全发达规范的住房信贷制度。确保银行在消费信贷发放前，通过个人信用评估，将劣质借款人排除在外，减轻逆向选择。同时确保银行在消费信贷过程中，随时对借款人的资信进行审核，因人而异地设定有差别的贷款价格、最高贷款限额，控制借款人的道德风险。
在我国，需要做到以下几点：一是政府应抓紧有关立法工作，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法；二是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制；三是结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，开发诸如住房基金、住房债券等相应的融资工具，吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险金等长期资金，为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。
(2)在住宅抵押贷款业务中，银行根据对房地产市场前景的判断，确定合适的首付额度，收紧或放宽实际贷款额。
(3)建立良好的住房信用风险分摊机制，发挥住房消费信贷积极作用。规定每月还本付息的最高限额，银行将借款人每月还本付息额限定在家庭收入的一定比例之内，同时加强对借款人职业和收入稳定性的审查，避免消费者每月还款额占收入比例过大，影响其正常的生活和偿还能力.
(4)精确计算贷款风险，完善住房金融配套服务体系。首先，商业银行应设立精算部门，专门计算贷款风险系数。由于住宅消费贷款的年限较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度，减少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款形式，减少限制条件。再次，改变粗放型的贷款责任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良好的体系。
2.分散个人住宅消费信贷风险
(1)避免每一类消费信贷的借款人和消费领域过分集中。在住房消费群体的选择上，针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实，住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层；既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体上，有针对性制定一些配套优惠激励政策，着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为。
在消费领域方面，应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，围绕住房消费采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷，使住房消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种。
(2)强调不同贷款期限的合理搭配。
(3)通过二级市场出售消费信贷。在消费信贷二级市场上，银行根据自身资产负债管理的需要，将已经发放的消费信贷直接出售给其他机构，或者进行资产证券化处理后出售给资产支持证券的投资者，将消费信贷风险转移、分散给其他投资者，避免信用风险过度集中于银行。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面人手:
(1)深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的开展提供长期而广泛的基金来源。为保证二级市场正常合法有序的进行，我国应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵押贷款保险法》等。
（2）成立致力于发展住房抵押货款二级市场的政府专门机构。组建由国务院直接领导、中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
（3）加强开发新的贷款种类，提高住房抵押贷款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供前提条件。
（4）我国在建立了住房抵押担保证券市场后，应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置资金在住房消费信用方面的配置作用。
参考文献：
[1]庄毓敏:《商业银行业务与经营》.中国人民大学出版社，2005年
[2]彭江平:《商业银行风险管理的理论与系统》.西南财经大学出版社, 2001年
[3]杨高林:《现代商业银行客户管理》.中国金融出版社,2004 年