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【摘 要】 本文从房地产建设管理的基本内容出发，详细阐述了房地产项目建设管理的特点和重要性。
【关键词】 房地产项目建设管理；现状；问题；对策
引言：
面对当前房地产工程管理效率低、组织不合理等问题，有必要对其概念和特点进行详细地阐述与分析，采取科学合理、针对性强的管理措施，以提高工程管理效率更好地为社会主义现代化建设服务。
一、房地产项目建设管理概述
房地产项目建设管理内容包含很多，有项目设计管理、质量管理、项目成本与进度，还有资料、合同、安全以及一些配套管理等。项目建设管理好坏，将影响项目的最终成本。当前项目建设管理具有以下主要特征：一是有明确的目标，对于房地产开发项目来讲，项目建设管理具有非常明确的目标，在项目管理过程中，总目标一直都是中心点。从这层意义来讲，项目建设管理也是目标管理，也就是在一定的时间内，保证高效的完成项目目标。二是实行项目经理负责制度，这是由房地产开发项目所具有的系统性与复杂性而决定的。尽管每个方面的专业人士都有必要参与，但是，决策权一定要是集中性的，不然的话就会导致互相扯皮现象发生，造成低下的工作效率。三是对保证系统要有充分的授权，一个项目管理得以成功就一定要有适度的授权，这样才能使系统顺畅运转得以切实保证，若仅仅是给项目经理一个所谓的称呼，而没有真正的授权，同样会影响项目管理的成败。
二、当前房地产项目建设管理中常见问题与不足
1、项目前期问题，主要是在前期没有对市场需求及特点作深入分析研究，将会给项目后期建设管理带来较大影响。对市场没有充分的研究，决策慢而影响效率。因为项目不具有一定的可行性，也没有研究报告，就会导致项目的规划设计一直拖延下去，就算有了多方案的规划设计，因为不充分的市场研究，也不会有明确的标准，导致项目决策效率低下。有很多开发商的领导一直在找市场变化的原因，对前期的项目研究没有给予足够重视，造成决策太慢，对项目的时间与时机都是一种浪费。
2、施工图设计文件供应太慢，变更也比较多。因为在市场研究时期工作过于粗糙，规范性不强，项目投资决策时期的问题就一直拖延下来，一直到决策时期再进行处理，原本是设计师的工作，却受到了开发商太多的限制和干预，所以造成工程项目建设管理过程中提供施工图等技术文件太慢，建设过程中还会产生很多的设计变更。项目设计没有足够的资源整合会给项目设计文件的质量带来一定的影响，除此之外，还会影响到供应的时间与工程的内容，这对项目管理也会造成严重的影响。比如在房地产开发项目建设中，景观园林工程是一项重要内容。在开发建设的过程中，因为没有对景观设计的资源进行充分的整合，景观设计工作滞后不前，景观与小区也非常的不协调，并且，景观工程的实施也非常滞后，并不具有现实美化环境和促销的意义，经常的改动，给项目的建设带来一定的制约。现代的开发项目从样板房到公共部分都离不开精装，有的还需要精装交房过渡。由于没有明确交付的标准，建筑细部的设计也不是很到位，装修设计非常滞后，后期装修的时候一般是非常仓促，导致很多工程都无法确定外立面装饰与窗型。
3、签订工程施工承包合同不够严密，项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但现在他们之间的矛盾越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。
4、供方资源没有进行足够有效的整合工作，不具备与供方诚信合作的意识，这对项目的管理带来一定的影响。在社会资源中开发商是其中的组织者，调动者与整合者。对房地产工程项目管理者来讲，勘察设计单位的工作就是完成工程的勘察设计工作，多个施工单位建设出了工程的实物，并且现场工程的四控工作也是由监理单位来进行实施的，工程建设过程中所使用的材料、设备，在工程建设实施时期开发商与设备供应商间就是需方与供方的合作关系，也就是甲方与乙方的关系，所以，整合供方资源对于工程项目管理来讲是非常重要的，也是房地产项目管理中一项非常重要的工作内容。
三、加强房地产开发项目工程管理的具体措施
1、构建质量与安全管理体系，建立有效的评价机制
安全管理與质量管理之间相互约束、相互影响。加强管理，我们必须把质量管理与安全管理相结合，使得二者相互促进，从而更好地确保质量与安全。为了保证房地产项目工程质量，必须建立操作性强、系统性的强有力的保障体系，使得质量和安全得到有效控制。工程质量和安全的完全保证的情况下，可以适当缩短工期，来达到提高经济效益的目的，但不能忽视质量和安全[2]。最后，建立有效的评价机制。有效的评价机制是最终保证工程管理工作的重要方面。工程管理的绩效考核体系将被引入房地产项目管理中，不仅可以提高施工人员的积极性，也能够很好的提高建设质量，确保施工顺利。
2、加强房地产企业规划管理完善性
加强房地产企业规划管理完善性，首先要关注政策以及国家相关部门的规章制度，找到政策支持与保护。在当前环境下，政府的限购令发布比较频繁，还在一定程度上提高了保障房的配置率。开发企业的相关部门进行土地利用时，必须非常了解当地的相关政策，为后续顺利发展工作提供保证。在施工之前，相关程序必须经国家有关严格审批后才可以进行施工。所以，需要在项目被批准之前，要做好企业的规划和管理。最初的规划和管理的工作，不能省略任何环节，需要将每一步都落实到位。当选择项目开发的地理位置时，一方面，要与房地产市场、当地的土地和周围的环境，以及当地市场竞争形势和购买力相结合进行位置的选择。另一方面，在项目开发前，必须在当地市场进行研究，考虑当地的消费者的实际需要，了解当地的特点，并根据这些有效的实施前期规划。 3、做好进度控制
进度控制的目标是确保实现项目开发建设的总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，要通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。
4、加强房地产工程的质量管理
在施工阶段加强其质量控制，就必须处理工程部门、监理单位与施工单位之间的关系。监理单位能够有效保障施工质量，合理方法的使用，能够充分发挥其监督职能。工程部管理主要内容就是管理监理的行为、过程和结果，监理不足的地方采取有效措施进行纠正，如召开会议，或者撤换监督人员，同时还要对不称职的监理人员给予适当的惩罚。在实际的施工过程中，工程部门确保监管工作要有一定的独立性，并给予相应的支持与帮助，同时，不能干扰正常工作人员的监督，协调各承包商之间的关系，解决冲突和纠纷的发生，按照法律法规，妥善解决，同时还要遵循公平和正义的原则。最后，在房地产项目管理的过程中，根据施工中出现质量问题汇总分析，发现质量的原因，关注薄弱环节，消除质量隐患，做好提前的管理控制，避免质量事故发生。
5、加强房地产工程的成本管理
5.1要不断加强建筑工程招标工作
招标工作一方面与最终的工程质量息息相关，另一方面还关系着建筑施工企业的经济效益。传统的招标方法还存在一些不足之处，招标方法单一，这样企业在招标过程中，能够将个别招标与统一招标相结合，不应只关注投标价格，还要对竞标单位的综合评价的指标考虑在内。如投标单位业务资质、技术能力、资本运营能力，已完成建设工程质量之前，和企业的合作是否成功，等等。在这些方面进行综合评估，选择最好的单位。招标文件编制要具体、详细和严格，与中标单位签订合同，建筑活动应当严格按照合同执行。
5.2施工阶段的成本管理
施工阶段的成本控制的要求较高，问题也更复杂，持续时间较长，因此，在施工过程中应该加强监管，做好施工现场的控制和管理，禁止随意变更工程施工工序；加强建筑材料的管理与控制，质量层层把关。所有的承包商根据合同成本在施工阶段的有效控制，做好合同管理，建立有效的技术档案。
6、竣工阶段的成本管理
房地产项目完成后，仔细检查数量计算，做好結算。主要包括消工料消耗数量，间接成本计算，施工程序变更签证，需要严格按照规定实施套额总结，确保结果的准确性。
四、结束语
总而言之房地产开发项目管理工作具有一定的复杂性，不但要做到主次分明，还要有侧重点之分，同时，要进行协调性的推进，不但要对统筹全局，还要对细节进行重视。要想把房地产开发项目管理工作做好，就要把项目管理水平以及管理人员的素质提高上去。
参考文献：
[1]陈小艺.房地产项目管理范围[M].北京：高等教育出版社，2013.
[2]孙子健.强化房地产项目管理的良方[J].房地产项目管理，2013（2）：152.
[3]周益民.强化我国房地产项目成本管理的核心问题[J].房地产经济，2013（10）：182.
【关键词】 房地产项目建设管理；现状；问题；对策
引言：
面对当前房地产工程管理效率低、组织不合理等问题，有必要对其概念和特点进行详细地阐述与分析，采取科学合理、针对性强的管理措施，以提高工程管理效率更好地为社会主义现代化建设服务。
一、房地产项目建设管理概述
房地产项目建设管理内容包含很多，有项目设计管理、质量管理、项目成本与进度，还有资料、合同、安全以及一些配套管理等。项目建设管理好坏，将影响项目的最终成本。当前项目建设管理具有以下主要特征：一是有明确的目标，对于房地产开发项目来讲，项目建设管理具有非常明确的目标，在项目管理过程中，总目标一直都是中心点。从这层意义来讲，项目建设管理也是目标管理，也就是在一定的时间内，保证高效的完成项目目标。二是实行项目经理负责制度，这是由房地产开发项目所具有的系统性与复杂性而决定的。尽管每个方面的专业人士都有必要参与，但是，决策权一定要是集中性的，不然的话就会导致互相扯皮现象发生，造成低下的工作效率。三是对保证系统要有充分的授权，一个项目管理得以成功就一定要有适度的授权，这样才能使系统顺畅运转得以切实保证，若仅仅是给项目经理一个所谓的称呼，而没有真正的授权，同样会影响项目管理的成败。
二、当前房地产项目建设管理中常见问题与不足
1、项目前期问题，主要是在前期没有对市场需求及特点作深入分析研究，将会给项目后期建设管理带来较大影响。对市场没有充分的研究，决策慢而影响效率。因为项目不具有一定的可行性，也没有研究报告，就会导致项目的规划设计一直拖延下去，就算有了多方案的规划设计，因为不充分的市场研究，也不会有明确的标准，导致项目决策效率低下。有很多开发商的领导一直在找市场变化的原因，对前期的项目研究没有给予足够重视，造成决策太慢，对项目的时间与时机都是一种浪费。
2、施工图设计文件供应太慢，变更也比较多。因为在市场研究时期工作过于粗糙，规范性不强，项目投资决策时期的问题就一直拖延下来，一直到决策时期再进行处理，原本是设计师的工作，却受到了开发商太多的限制和干预，所以造成工程项目建设管理过程中提供施工图等技术文件太慢，建设过程中还会产生很多的设计变更。项目设计没有足够的资源整合会给项目设计文件的质量带来一定的影响，除此之外，还会影响到供应的时间与工程的内容，这对项目管理也会造成严重的影响。比如在房地产开发项目建设中，景观园林工程是一项重要内容。在开发建设的过程中，因为没有对景观设计的资源进行充分的整合，景观设计工作滞后不前，景观与小区也非常的不协调，并且，景观工程的实施也非常滞后，并不具有现实美化环境和促销的意义，经常的改动，给项目的建设带来一定的制约。现代的开发项目从样板房到公共部分都离不开精装，有的还需要精装交房过渡。由于没有明确交付的标准，建筑细部的设计也不是很到位，装修设计非常滞后，后期装修的时候一般是非常仓促，导致很多工程都无法确定外立面装饰与窗型。
3、签订工程施工承包合同不够严密，项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但现在他们之间的矛盾越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。
4、供方资源没有进行足够有效的整合工作，不具备与供方诚信合作的意识，这对项目的管理带来一定的影响。在社会资源中开发商是其中的组织者，调动者与整合者。对房地产工程项目管理者来讲，勘察设计单位的工作就是完成工程的勘察设计工作，多个施工单位建设出了工程的实物，并且现场工程的四控工作也是由监理单位来进行实施的，工程建设过程中所使用的材料、设备，在工程建设实施时期开发商与设备供应商间就是需方与供方的合作关系，也就是甲方与乙方的关系，所以，整合供方资源对于工程项目管理来讲是非常重要的，也是房地产项目管理中一项非常重要的工作内容。
三、加强房地产开发项目工程管理的具体措施
1、构建质量与安全管理体系，建立有效的评价机制
安全管理與质量管理之间相互约束、相互影响。加强管理，我们必须把质量管理与安全管理相结合，使得二者相互促进，从而更好地确保质量与安全。为了保证房地产项目工程质量，必须建立操作性强、系统性的强有力的保障体系，使得质量和安全得到有效控制。工程质量和安全的完全保证的情况下，可以适当缩短工期，来达到提高经济效益的目的，但不能忽视质量和安全[2]。最后，建立有效的评价机制。有效的评价机制是最终保证工程管理工作的重要方面。工程管理的绩效考核体系将被引入房地产项目管理中，不仅可以提高施工人员的积极性，也能够很好的提高建设质量，确保施工顺利。
2、加强房地产企业规划管理完善性
加强房地产企业规划管理完善性，首先要关注政策以及国家相关部门的规章制度，找到政策支持与保护。在当前环境下，政府的限购令发布比较频繁，还在一定程度上提高了保障房的配置率。开发企业的相关部门进行土地利用时，必须非常了解当地的相关政策，为后续顺利发展工作提供保证。在施工之前，相关程序必须经国家有关严格审批后才可以进行施工。所以，需要在项目被批准之前，要做好企业的规划和管理。最初的规划和管理的工作，不能省略任何环节，需要将每一步都落实到位。当选择项目开发的地理位置时，一方面，要与房地产市场、当地的土地和周围的环境，以及当地市场竞争形势和购买力相结合进行位置的选择。另一方面，在项目开发前，必须在当地市场进行研究，考虑当地的消费者的实际需要，了解当地的特点，并根据这些有效的实施前期规划。 3、做好进度控制
进度控制的目标是确保实现项目开发建设的总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，要通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。
4、加强房地产工程的质量管理
在施工阶段加强其质量控制，就必须处理工程部门、监理单位与施工单位之间的关系。监理单位能够有效保障施工质量，合理方法的使用，能够充分发挥其监督职能。工程部管理主要内容就是管理监理的行为、过程和结果，监理不足的地方采取有效措施进行纠正，如召开会议，或者撤换监督人员，同时还要对不称职的监理人员给予适当的惩罚。在实际的施工过程中，工程部门确保监管工作要有一定的独立性，并给予相应的支持与帮助，同时，不能干扰正常工作人员的监督，协调各承包商之间的关系，解决冲突和纠纷的发生，按照法律法规，妥善解决，同时还要遵循公平和正义的原则。最后，在房地产项目管理的过程中，根据施工中出现质量问题汇总分析，发现质量的原因，关注薄弱环节，消除质量隐患，做好提前的管理控制，避免质量事故发生。
5、加强房地产工程的成本管理
5.1要不断加强建筑工程招标工作
招标工作一方面与最终的工程质量息息相关，另一方面还关系着建筑施工企业的经济效益。传统的招标方法还存在一些不足之处，招标方法单一，这样企业在招标过程中，能够将个别招标与统一招标相结合，不应只关注投标价格，还要对竞标单位的综合评价的指标考虑在内。如投标单位业务资质、技术能力、资本运营能力，已完成建设工程质量之前，和企业的合作是否成功，等等。在这些方面进行综合评估，选择最好的单位。招标文件编制要具体、详细和严格，与中标单位签订合同，建筑活动应当严格按照合同执行。
5.2施工阶段的成本管理
施工阶段的成本控制的要求较高，问题也更复杂，持续时间较长，因此，在施工过程中应该加强监管，做好施工现场的控制和管理，禁止随意变更工程施工工序；加强建筑材料的管理与控制，质量层层把关。所有的承包商根据合同成本在施工阶段的有效控制，做好合同管理，建立有效的技术档案。
6、竣工阶段的成本管理
房地产项目完成后，仔细检查数量计算，做好結算。主要包括消工料消耗数量，间接成本计算，施工程序变更签证，需要严格按照规定实施套额总结，确保结果的准确性。
四、结束语
总而言之房地产开发项目管理工作具有一定的复杂性，不但要做到主次分明，还要有侧重点之分，同时，要进行协调性的推进，不但要对统筹全局，还要对细节进行重视。要想把房地产开发项目管理工作做好，就要把项目管理水平以及管理人员的素质提高上去。
参考文献：
[1]陈小艺.房地产项目管理范围[M].北京：高等教育出版社，2013.
[2]孙子健.强化房地产项目管理的良方[J].房地产项目管理，2013（2）：152.
[3]周益民.强化我国房地产项目成本管理的核心问题[J].房地产经济，2013（10）：182.