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目前我国商品房预售市场中乱象丛生,权利归属打着"时间差"跳转,最终对购房人和抵押权人构成伤害,也反噬着房产市场信誉。预告登记制度随物权法应运而生,而自该制度落地,围绕它的学理争议与运行逻辑及从未平息。预告登记制度究竟可以通过什么方式来杜绝预售乱象?所依靠的法理基础又是什么?而现行预告登记制度在部分场合运行鸡肋,又有什么方法可以解决?本文将从《物权法》与房地产法角度对这几个问题进行详细分析及探讨。