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摘要：在房地产项目管理中，如何进行有效的工程造价的管理，并在确保工程质量的前提下，降低工程造价，是各房地产企业普遍关注的问题。建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的经济发展程度、建設者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策等存在着密切的联系。
关键词：房地产行业；工程造价；施工管理；设计阶段；全过程管理；主动控制；经济性
1引言
随着经济的快速发展和基本建设投资规模的不断扩大，中国房地产市场对建筑工程项目进行全过程工程造价控制的要求越来越迫切。工程造价管理必须实现与国际社会的全面接轨，同时工程造价管理人员必须从全新的角度来管理和控制工程项目的造价。工程造价管理涉及的面比较广且是一项不确定性很强的工作，在项目实施的过程中会出现许多不可预见的事项，而对这些事项的预防仅靠投资(成本)的控制很难做好，所以需要对工程造价管理的全过程进行系统的计划与控制。
2工程造价控制的目标及特点
房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资决策阶段、设计阶段和建设实施阶段，把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时发现并纠正偏差，力求在开发过程中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产项目工程造价控制具有以下特点:
(1)综合性。工程造价控制目标不是孤立的，它要与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才具有价值。
(2)全面性。在控制工程造价时，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程造价的控制，而忽视其他的子项目的造价控制。
(3)微观性。为了控制好整个项目的造价，开发者应从项目工程的每个分项分部工程开始，一步一步地进行控制。
3工程造价控制的原则
3.1合理设置工程造价控制目标
房地产项目的建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，不可能在项目开发的开始阶段就设置一个科学的，一成不变的控制目标。因此，开发项目的工程造价控制目标的设置要随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲，投资估算是方案选择和进行初步设计的工程造价控制目标。设计概算是进行技术设计和施工图设计的工程造价控制目标；施工图预算建安工程承包合同价是施工阶段的控制目标。
3.2以设计阶段为重点进行全过程工程造价控制
统计资料显示，在项目决策阶及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。很显然，造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制造价的关键就在于设计。因此，要有效的控制造价，就应坚定的把工作重点放到建设前期上来，特别是要抓住设计这个关键环节。
3.3采取主动控制措施
长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。但这种方法只能发现偏离而不能使己产生的偏离消失，不能预防可能发生的偏离，只能是被动控制。20世纪70年代初，人们开始采取主动控制的方法，将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，将控制立足于实现主动的采取决策措施，尽可能减少或避免目标值和实际值的偏离。也就是说，我们的造价控制不仅仅是反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动的控制造价，更要通过控制造价来影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动的控制项目的造价。
3.4采取经济与技术结合的成本控制手段
有效的进行工程造价控制应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是工程造价控制最有效的手段。技术上采取的措施主要有设计方案的选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组织设计，结合技术主要研究节约投资的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。
4工程造价控制的内容
(1)项目投资决策阶段的造价控制。投资决策阶段的各项技术经济决策对开发项目的工程造价有重大影响。这阶段的主要内容是:寻找项目、市场调查和投资评估。
(2)设计阶段的造价控制。设计阶段的造价控制工作是项目建设全过程造价管理的重点。这阶段的主要内容有:工程设计招标和方案竞选；以限额设计为原则深化设计；运用价值工程原理优化设计。
(3)实施阶段工程造价的控制。这一阶段是项目开发全过程工程造价控制不可缺少的重要环节，主要内容有:做好建设工程招标工作；签订施工合同；按规定和合同拨付工程进度款；控制工程变更；及时处理索赔。
5房地产项目工程造价的影响因素
5.1政策法规性因素
为了实现宏观控制与管理，国家和地方政府主管部门对于基本建设项目的报批、审查、基建程序及其投资费用的构成等都有严格而明确的规定，并且有强制性的政策法规，建立了一套强有力的职能管理系统和机构。在基建项目的具体实施中，概预算的编制必须严格遵循国家和地方主管部门的有关政策、法规和制度，按规定的程序进行。确定的工程价格费用项目、概预算定额单价和人工、材料、机械台班消耗量等，都应符合有关的规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
5.2地区性与市场性因素
房地产项目作为一种建筑产品存在于不同的地域空间，其价格必然受到所在地区时间、空间、自然条件和社会与市场环境的影响，它的价值是人工、材料、机具、资金和技术投入的结果。不同的区域和市场条件，如当地的材料供应、市场价格、施工现场等建设条件及当地的定额水平，对上述投入条件和工程造价的形式，都会带来直接的影响。
5.3设计因素
设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。特别是初步设计阶段，如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定，设计是否经济合理，对工程造价将带来很大的影响，优秀设计可以节约大量的投资。
5.4施工因素
就我国目前所采用的概预算编制方法而言，在节约投资方面，施工因素虽然没有设计的影响因素那么突出，但是编制工程概预算时也要考虑其施工组织设计和施工技术措施。它不仅对概预算的编制有较大的影响，而且通过加强施工阶段的工程造价控制，对实现项目预算目标也具有重要的意义。
5.5人员因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。为适应招标承包制及市场经济的需要，要求概预算人员政策观念性要强，知识面要宽，不但要有丰富的理论知识，还要有全面的专业理论与业务知识；要了解建筑市场的情况，掌握大量的经济信息，充分熟悉有关概预算编制的政策、法规、制度、定额标准和相关的动态信子息。
6结束语
工程建设工程项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是建设工程项目中的一种类型，与一般性项目相比，具有更为复杂的特征。房地产项目不仅具有项目的四大基本特征(一次性、明确性、整体性、确定性)，而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策规范的多样性等特征。
参考文献：
[1] 谭术魁. 房地产项目管理[M]. 北京:机械工业出版社，2006
[2] 吴韵侠，吴汉雄，樊国勋. 工程造价影响因素分析[J].黄河水利职业技术学院学报，2002(10)
关键词：房地产行业；工程造价；施工管理；设计阶段；全过程管理；主动控制；经济性
1引言
随着经济的快速发展和基本建设投资规模的不断扩大，中国房地产市场对建筑工程项目进行全过程工程造价控制的要求越来越迫切。工程造价管理必须实现与国际社会的全面接轨，同时工程造价管理人员必须从全新的角度来管理和控制工程项目的造价。工程造价管理涉及的面比较广且是一项不确定性很强的工作，在项目实施的过程中会出现许多不可预见的事项，而对这些事项的预防仅靠投资(成本)的控制很难做好，所以需要对工程造价管理的全过程进行系统的计划与控制。
2工程造价控制的目标及特点
房地产项目工程造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。也就是说在项目投资决策阶段、设计阶段和建设实施阶段，把所开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时发现并纠正偏差，力求在开发过程中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产项目工程造价控制具有以下特点:
(1)综合性。工程造价控制目标不是孤立的，它要与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才具有价值。
(2)全面性。在控制工程造价时，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程造价的控制，而忽视其他的子项目的造价控制。
(3)微观性。为了控制好整个项目的造价，开发者应从项目工程的每个分项分部工程开始，一步一步地进行控制。
3工程造价控制的原则
3.1合理设置工程造价控制目标
房地产项目的建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，不可能在项目开发的开始阶段就设置一个科学的，一成不变的控制目标。因此，开发项目的工程造价控制目标的设置要随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲，投资估算是方案选择和进行初步设计的工程造价控制目标。设计概算是进行技术设计和施工图设计的工程造价控制目标；施工图预算建安工程承包合同价是施工阶段的控制目标。
3.2以设计阶段为重点进行全过程工程造价控制
统计资料显示，在项目决策阶及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。很显然，造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制造价的关键就在于设计。因此，要有效的控制造价，就应坚定的把工作重点放到建设前期上来，特别是要抓住设计这个关键环节。
3.3采取主动控制措施
长期以来，人们一直把控制理解为目标值与实际值的比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，确定其对策。但这种方法只能发现偏离而不能使己产生的偏离消失，不能预防可能发生的偏离，只能是被动控制。20世纪70年代初，人们开始采取主动控制的方法，将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，将控制立足于实现主动的采取决策措施，尽可能减少或避免目标值和实际值的偏离。也就是说，我们的造价控制不仅仅是反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动的控制造价，更要通过控制造价来影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动的控制项目的造价。
3.4采取经济与技术结合的成本控制手段
有效的进行工程造价控制应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是工程造价控制最有效的手段。技术上采取的措施主要有设计方案的选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组织设计，结合技术主要研究节约投资的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。
4工程造价控制的内容
(1)项目投资决策阶段的造价控制。投资决策阶段的各项技术经济决策对开发项目的工程造价有重大影响。这阶段的主要内容是:寻找项目、市场调查和投资评估。
(2)设计阶段的造价控制。设计阶段的造价控制工作是项目建设全过程造价管理的重点。这阶段的主要内容有:工程设计招标和方案竞选；以限额设计为原则深化设计；运用价值工程原理优化设计。
(3)实施阶段工程造价的控制。这一阶段是项目开发全过程工程造价控制不可缺少的重要环节，主要内容有:做好建设工程招标工作；签订施工合同；按规定和合同拨付工程进度款；控制工程变更；及时处理索赔。
5房地产项目工程造价的影响因素
5.1政策法规性因素
为了实现宏观控制与管理，国家和地方政府主管部门对于基本建设项目的报批、审查、基建程序及其投资费用的构成等都有严格而明确的规定，并且有强制性的政策法规，建立了一套强有力的职能管理系统和机构。在基建项目的具体实施中，概预算的编制必须严格遵循国家和地方主管部门的有关政策、法规和制度，按规定的程序进行。确定的工程价格费用项目、概预算定额单价和人工、材料、机械台班消耗量等，都应符合有关的规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
5.2地区性与市场性因素
房地产项目作为一种建筑产品存在于不同的地域空间，其价格必然受到所在地区时间、空间、自然条件和社会与市场环境的影响，它的价值是人工、材料、机具、资金和技术投入的结果。不同的区域和市场条件，如当地的材料供应、市场价格、施工现场等建设条件及当地的定额水平，对上述投入条件和工程造价的形式，都会带来直接的影响。
5.3设计因素
设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。特别是初步设计阶段，如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定，设计是否经济合理，对工程造价将带来很大的影响，优秀设计可以节约大量的投资。
5.4施工因素
就我国目前所采用的概预算编制方法而言，在节约投资方面，施工因素虽然没有设计的影响因素那么突出，但是编制工程概预算时也要考虑其施工组织设计和施工技术措施。它不仅对概预算的编制有较大的影响，而且通过加强施工阶段的工程造价控制，对实现项目预算目标也具有重要的意义。
5.5人员因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。为适应招标承包制及市场经济的需要，要求概预算人员政策观念性要强，知识面要宽，不但要有丰富的理论知识，还要有全面的专业理论与业务知识；要了解建筑市场的情况，掌握大量的经济信息，充分熟悉有关概预算编制的政策、法规、制度、定额标准和相关的动态信子息。
6结束语
工程建设工程项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是建设工程项目中的一种类型，与一般性项目相比，具有更为复杂的特征。房地产项目不仅具有项目的四大基本特征(一次性、明确性、整体性、确定性)，而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策规范的多样性等特征。
参考文献：
[1] 谭术魁. 房地产项目管理[M]. 北京:机械工业出版社，2006
[2] 吴韵侠，吴汉雄，樊国勋. 工程造价影响因素分析[J].黄河水利职业技术学院学报，2002(10)