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【摘要】本文介绍了阿图什房地产市场发展现状。
【关键词】阿图；房地产；市场；发展；现状
我国房地产市场的蓬勃发展，带动了国民经济的快速增长。目前，房地产业作为阿图什市的支柱产业，为近几年我市的经济发展起到了龙头作用，由房地产业带动了一系列相关产业的发展，解决了地方财政收入，也同时改善了居住环境和相关产业的投资环境，提高了当地人们的生活水平。本人在房产管理部门工作多年，就目前房地产经济管理提出了自己的观点，供行业内探讨。
阿图什地处新疆偏远边疆地区，是柯尔克孜族生活聚集地，当地以畜牧业为主，人口分布稀疏，城市集中居住人口较少，其它工商业发展缓慢，房地产业起步也较晚，但是随着国家住房制度的改革推进，我市于1998年房地产业才慢慢起步，公有住房货币化改革政策在2011年才逐步完成。紧跟国家政策路线，实行干部职工集资建房和经济适用房政策，解决了一部分行政事业单位职工住房难的问题。
一、房地产业对阿图什发展的作用：
1.房地产业具有很宽泛的关联性，可以带动当地的建筑业、建材业、装饰装修业、电器业等同步经营发展。
2.解决当地就业，一系列的企业经营直接解决的是就业问题，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，这两个行业专业化需要从业人员较多。目前全州市共有房产经纪机构13家，从业人员54人，物业公司12家，从业人员达到175人，燃气供热公司4家，从业人员186人。
3.改善居住环境，据年终统计报表显示，阿图什房地产2003年至2015年商品房竣工面积累计138.28万平方米，占全市房屋总面积的54%，其中2003年至6362015年住宅面积占总面积的68%。根据统计报表显示2002年人均住房面积为16.23/平方米，2015年人均住房面积为22.32/平方米，报表数据为已登记发证面而实际人均居住面积达到30.4/平方米，（其中包括部分住房已交付使用达到入住而未做登记）。
4.改善投资环境，一个城市环境的好坏，与他的投资环境的好坏有着直接的必然的联系，一个城市商品房价格的良性上涨，从侧面反映出这个城市的消费水平和经济状况。当地消费水平越高、购买力强、需求大，自然就会吸引外地企业进驻投资创业。不断引进企业投资，开发资源，就会促进当地的经济多样化發展。阿图什市自2003年房地产开发企业投资修建的第一个住宅小区开始，现已发展到今天45个住宅小区，为阿图什城市建设起到了很大的推动作用。
5.拆迁力度加大，由于房地产业大力开发，棚户区改造项目也随之扩大，导致我市拆迁力度的加大，在改造过程中，拆除最早居住的土木（砖木）平房和不配套的建筑设施，大大改善了人们居住条件，美化了城市。2010年至2015年共拆迁面积达12万平方米。
二、房地产业存在的问题
房地产市场过热，房价快速上涨，是房地产市场需求过度旺盛的必然结果。房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素，房价的涨跌根本在于市场的供求关系所决定的，在当前主要表现为房地产市场的需求过度旺盛上，房地产业出现的问题主要体现在需求与供给结构的矛盾冲突，消费者从初期的居住型购房转变为改善型购房，最后发展到投资型购房，导致目前供大于求现状。开发商在受利益的驱动下，不断过度开发土地面积，以开发高层建筑为目标，开发大户型为主导，以商业用房为主，以住宅为辅的思路格局下，扩大修建商业用房、酒店式公寓、办公用房，已经违背了当地的市场经济环境的价值规律，致使房价高居不下，普通百姓购房压力增大，有房卖不出去，有人没房住的现实矛盾，结果是经济虚增。
1.商品房开发结构不合理，企业投资不理性
近几年，由于一些开发商只注重利益回报，不注重当地消费者的购买能力，不做市场调研，大量开发高层建筑，大户型住房、和商业用房、公寓式酒店，高档写字楼，而忽视普通市民多层住宅开发。2011年商品房预售面积2.46万平方米，其中住宅1.5万平方米，2012年商品房预售面积12.78万平方米，其中住宅10.66万平米，同比增长419%，2013年商品房预售面积23.7万平方米，其中住宅18.7万平方米，同比增长85%。2014年商品房预售面积18.06万平方米，其中住宅13.83万平方米，同比下将23%，2015年商品房预售面积16.96万平方米，其中住宅12.7万平方米，同比下将6%。阿图什人口较少，消费水平低，需求量有限。商业用房空置率过大，商业用房空置率已超过50%，高层住宅空置率已达到30%，使开发企业资金无法回收，资金链断裂，导致房屋无法按期完工和正常交付使用。
2.房地产市场不规范，由于我市房地产开发起步较晚，房地产市场不规范，一些私人老板无资质开发和无证开发、违规违法开发，采取合作开发，挂靠销售等形式，扰乱市场，导致住户入住多年也无法取得房屋所有权证，使消费者的合法权益得不到安全保障。
3.土地供给，房地产开发的前提条件就是土地，开发企业首先取得土地所有权后才能开发建房。因此，房地产市场的价格是由房价和地价来决定的。不同地区的房屋建筑成本差距不相同，房价的主导因素是以地价及附着物房屋价格所决定的。土地国家制，属于当地人民政府土地部门监管，房价表面上看是由市场价为导向，而实质是地方政府主导。
4.配套设施不齐全，物业管理不到位。物业公司是房产开发企业的派生敷衍企业。按照物业管理法规定，开发商在开发房建项目确定开始，物业公司随之就要进行每一个建设环节中的沟通和配套管理。阿图什市房屋建设滞后，还存有大量的土木，砖木平房，和一些不配套楼房，即使新开发建设的部分小区，也有许多设施不配套，管理不完善，物业服务跟不上，导致小区存在、脏、乱、差现象。有些物业服务公司在没有取得当地政府房产物业管理部门审批的等级资质情况下，擅自收取物业费，造成服务与收费不对等，物业管理不擅、业主不满投诉和上访事件较多。 三、对房地产业发展的思路及对策
1.引导开发企业理性投资，打造品牌建设
房产是我国目前非常特殊的商品，品牌战略是一个行业发展到一定阶段的必然要求，也是市场竞争下的必然结果。随着房地产市场的发展和成熟，人们对生活水平要求不断提高，居住需求由过去的居住型转变为功能改善型。住房消费者更看重的是质量和品牌。作为房产管理部门要有新形势下的发展管理思路，采取各种有效措施，督促和引导开发企业进一步打造品牌建设，精品建设，不断规范企业经营行为，提高管理水平，创新新产品与优质服务相结合的管理理念。
2.规范房地产交易行为，整顿房地产交易市场 （下转）
（上接）房产管理部门加强引导和规范房地产中介服务市场，房地产中介承载着房屋手续的合法办理、过户、抵押等一系列实质性复杂环节，中介市场是连接开发企业和消费者的重要衔接桥梁。房屋中介机构，有着点多、面广、服务意识强的特点，房屋中介机构在进行信息交换和发布，为房地产行业的各项具体业务提供更为便捷和高效的服务。要进一步加强对房地产中介机构的监管力度，严格执行行业资格备案制度，切实加强对房屋中介机构人员的培训和管理，建立中介机构的信用档案以及在当地房管部门备案制度，加大对房屋中介机构不规范行为的经营行为的查处和打击力度，促进房地产中介机构行业的健康发展。
3.加强土地管理，制定土地监管制度
地方人民政府要进一步规范土地市场秩序，对土地的供给要有正确的方向，定期开展专项整治，严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业投机取巧非法圈地、占地行为 ，避免为获取临时和短期土地收益而擅自占有和非法交易土地。政府应采取严格的限制措施，按照我国土地法律规定，政府一般只能为公共事业而启动征地权，商业土地一律进行市场挂牌才能进行辅助性的征地。
4.強化物业管理，创造优质居住环境
在我市房地产开发取得很好成绩的同时，也出现了一些不尽人意的地方，如；小区物业设施不配套，环境绿地太少、休闲娱乐场所不配套等。开发企业在建设中只注重建设面积的容积率高，而不考虑建设的绿化率，只注重商业用房和居住用房的建设而对配套的物业设施建设很少顾及，这些现象的出现，除了开发商单一建设外，最重要的一点就是地方政府总体规划的思路落后。综合的配套规划思路应该是；绿地植被面积、休息娱乐建设、退休老人活动室、停车位的预留空地以及小区幼儿园等等。目前功能单一的小区，给克州今后的物业管理工作带来许多隐患，给人们群众的生活带来许多不便，直接影响到物业管理的质量。
5.完善住房维修基金的收缴、使用、管理制度
住宅维修基金是对公共设施保修期结束后的损坏进行维修的资金保障，阿图什房地产市场起步晚，维修基金收缴工作起步也晚，近几年开发修建的小区执行维修基金的收缴，老旧住房未缴纳维修基金，目前就存在许多老旧住宅年久失修，严重损坏，需要维修，而苦于没有维修基金，造成小区脏、乱、差、建管脱节现象严重，政府因制定相应的补救措施，及时追缴房屋维修基金的收缴工作。
6.降低房价，促进销售。
消费者的购买力与收入有着直接的关联，房价过高，消费者无力购买，因此政府部门应该合理规范房地产开发税收，减少不合理收费，以降低房地产开发成本，从而使房价理性回归。
【关键词】阿图；房地产；市场；发展；现状
我国房地产市场的蓬勃发展，带动了国民经济的快速增长。目前，房地产业作为阿图什市的支柱产业，为近几年我市的经济发展起到了龙头作用，由房地产业带动了一系列相关产业的发展，解决了地方财政收入，也同时改善了居住环境和相关产业的投资环境，提高了当地人们的生活水平。本人在房产管理部门工作多年，就目前房地产经济管理提出了自己的观点，供行业内探讨。
阿图什地处新疆偏远边疆地区，是柯尔克孜族生活聚集地，当地以畜牧业为主，人口分布稀疏，城市集中居住人口较少，其它工商业发展缓慢，房地产业起步也较晚，但是随着国家住房制度的改革推进，我市于1998年房地产业才慢慢起步，公有住房货币化改革政策在2011年才逐步完成。紧跟国家政策路线，实行干部职工集资建房和经济适用房政策，解决了一部分行政事业单位职工住房难的问题。
一、房地产业对阿图什发展的作用：
1.房地产业具有很宽泛的关联性，可以带动当地的建筑业、建材业、装饰装修业、电器业等同步经营发展。
2.解决当地就业，一系列的企业经营直接解决的是就业问题，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，这两个行业专业化需要从业人员较多。目前全州市共有房产经纪机构13家，从业人员54人，物业公司12家，从业人员达到175人，燃气供热公司4家，从业人员186人。
3.改善居住环境，据年终统计报表显示，阿图什房地产2003年至2015年商品房竣工面积累计138.28万平方米，占全市房屋总面积的54%，其中2003年至6362015年住宅面积占总面积的68%。根据统计报表显示2002年人均住房面积为16.23/平方米，2015年人均住房面积为22.32/平方米，报表数据为已登记发证面而实际人均居住面积达到30.4/平方米，（其中包括部分住房已交付使用达到入住而未做登记）。
4.改善投资环境，一个城市环境的好坏，与他的投资环境的好坏有着直接的必然的联系，一个城市商品房价格的良性上涨，从侧面反映出这个城市的消费水平和经济状况。当地消费水平越高、购买力强、需求大，自然就会吸引外地企业进驻投资创业。不断引进企业投资，开发资源，就会促进当地的经济多样化發展。阿图什市自2003年房地产开发企业投资修建的第一个住宅小区开始，现已发展到今天45个住宅小区，为阿图什城市建设起到了很大的推动作用。
5.拆迁力度加大，由于房地产业大力开发，棚户区改造项目也随之扩大，导致我市拆迁力度的加大，在改造过程中，拆除最早居住的土木（砖木）平房和不配套的建筑设施，大大改善了人们居住条件，美化了城市。2010年至2015年共拆迁面积达12万平方米。
二、房地产业存在的问题
房地产市场过热，房价快速上涨，是房地产市场需求过度旺盛的必然结果。房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素，房价的涨跌根本在于市场的供求关系所决定的，在当前主要表现为房地产市场的需求过度旺盛上，房地产业出现的问题主要体现在需求与供给结构的矛盾冲突，消费者从初期的居住型购房转变为改善型购房，最后发展到投资型购房，导致目前供大于求现状。开发商在受利益的驱动下，不断过度开发土地面积，以开发高层建筑为目标，开发大户型为主导，以商业用房为主，以住宅为辅的思路格局下，扩大修建商业用房、酒店式公寓、办公用房，已经违背了当地的市场经济环境的价值规律，致使房价高居不下，普通百姓购房压力增大，有房卖不出去，有人没房住的现实矛盾，结果是经济虚增。
1.商品房开发结构不合理，企业投资不理性
近几年，由于一些开发商只注重利益回报，不注重当地消费者的购买能力，不做市场调研，大量开发高层建筑，大户型住房、和商业用房、公寓式酒店，高档写字楼，而忽视普通市民多层住宅开发。2011年商品房预售面积2.46万平方米，其中住宅1.5万平方米，2012年商品房预售面积12.78万平方米，其中住宅10.66万平米，同比增长419%，2013年商品房预售面积23.7万平方米，其中住宅18.7万平方米，同比增长85%。2014年商品房预售面积18.06万平方米，其中住宅13.83万平方米，同比下将23%，2015年商品房预售面积16.96万平方米，其中住宅12.7万平方米，同比下将6%。阿图什人口较少，消费水平低，需求量有限。商业用房空置率过大，商业用房空置率已超过50%，高层住宅空置率已达到30%，使开发企业资金无法回收，资金链断裂，导致房屋无法按期完工和正常交付使用。
2.房地产市场不规范，由于我市房地产开发起步较晚，房地产市场不规范，一些私人老板无资质开发和无证开发、违规违法开发，采取合作开发，挂靠销售等形式，扰乱市场，导致住户入住多年也无法取得房屋所有权证，使消费者的合法权益得不到安全保障。
3.土地供给，房地产开发的前提条件就是土地，开发企业首先取得土地所有权后才能开发建房。因此，房地产市场的价格是由房价和地价来决定的。不同地区的房屋建筑成本差距不相同，房价的主导因素是以地价及附着物房屋价格所决定的。土地国家制，属于当地人民政府土地部门监管，房价表面上看是由市场价为导向，而实质是地方政府主导。
4.配套设施不齐全，物业管理不到位。物业公司是房产开发企业的派生敷衍企业。按照物业管理法规定，开发商在开发房建项目确定开始，物业公司随之就要进行每一个建设环节中的沟通和配套管理。阿图什市房屋建设滞后，还存有大量的土木，砖木平房，和一些不配套楼房，即使新开发建设的部分小区，也有许多设施不配套，管理不完善，物业服务跟不上，导致小区存在、脏、乱、差现象。有些物业服务公司在没有取得当地政府房产物业管理部门审批的等级资质情况下，擅自收取物业费，造成服务与收费不对等，物业管理不擅、业主不满投诉和上访事件较多。 三、对房地产业发展的思路及对策
1.引导开发企业理性投资，打造品牌建设
房产是我国目前非常特殊的商品，品牌战略是一个行业发展到一定阶段的必然要求，也是市场竞争下的必然结果。随着房地产市场的发展和成熟，人们对生活水平要求不断提高，居住需求由过去的居住型转变为功能改善型。住房消费者更看重的是质量和品牌。作为房产管理部门要有新形势下的发展管理思路，采取各种有效措施，督促和引导开发企业进一步打造品牌建设，精品建设，不断规范企业经营行为，提高管理水平，创新新产品与优质服务相结合的管理理念。
2.规范房地产交易行为，整顿房地产交易市场 （下转）
（上接）房产管理部门加强引导和规范房地产中介服务市场，房地产中介承载着房屋手续的合法办理、过户、抵押等一系列实质性复杂环节，中介市场是连接开发企业和消费者的重要衔接桥梁。房屋中介机构，有着点多、面广、服务意识强的特点，房屋中介机构在进行信息交换和发布，为房地产行业的各项具体业务提供更为便捷和高效的服务。要进一步加强对房地产中介机构的监管力度，严格执行行业资格备案制度，切实加强对房屋中介机构人员的培训和管理，建立中介机构的信用档案以及在当地房管部门备案制度，加大对房屋中介机构不规范行为的经营行为的查处和打击力度，促进房地产中介机构行业的健康发展。
3.加强土地管理，制定土地监管制度
地方人民政府要进一步规范土地市场秩序，对土地的供给要有正确的方向，定期开展专项整治，严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业投机取巧非法圈地、占地行为 ，避免为获取临时和短期土地收益而擅自占有和非法交易土地。政府应采取严格的限制措施，按照我国土地法律规定，政府一般只能为公共事业而启动征地权，商业土地一律进行市场挂牌才能进行辅助性的征地。
4.強化物业管理，创造优质居住环境
在我市房地产开发取得很好成绩的同时，也出现了一些不尽人意的地方，如；小区物业设施不配套，环境绿地太少、休闲娱乐场所不配套等。开发企业在建设中只注重建设面积的容积率高，而不考虑建设的绿化率，只注重商业用房和居住用房的建设而对配套的物业设施建设很少顾及，这些现象的出现，除了开发商单一建设外，最重要的一点就是地方政府总体规划的思路落后。综合的配套规划思路应该是；绿地植被面积、休息娱乐建设、退休老人活动室、停车位的预留空地以及小区幼儿园等等。目前功能单一的小区，给克州今后的物业管理工作带来许多隐患，给人们群众的生活带来许多不便，直接影响到物业管理的质量。
5.完善住房维修基金的收缴、使用、管理制度
住宅维修基金是对公共设施保修期结束后的损坏进行维修的资金保障，阿图什房地产市场起步晚，维修基金收缴工作起步也晚，近几年开发修建的小区执行维修基金的收缴，老旧住房未缴纳维修基金，目前就存在许多老旧住宅年久失修，严重损坏，需要维修，而苦于没有维修基金，造成小区脏、乱、差、建管脱节现象严重，政府因制定相应的补救措施，及时追缴房屋维修基金的收缴工作。
6.降低房价，促进销售。
消费者的购买力与收入有着直接的关联，房价过高，消费者无力购买，因此政府部门应该合理规范房地产开发税收，减少不合理收费，以降低房地产开发成本，从而使房价理性回归。