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我国房产交易量巨大，购房者买到房子后需要按照规定缴纳一定的维修资金，用于房屋及公共设施的维修，但目前我国对住宅专项维修资金方面管理还存在一些瑕疵，本文对住宅专项维修资金使用和管理进行了详细论述。
房屋 维修资金 使用管理
房屋维修资金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做房屋维修资金，后改为商品房公共维修资金，2007年，根据当时建设部和财政部联合發布的165号令，最终为“住宅专项维修资金”。 维修资金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
住宅专项维修资金缴纳标准
根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》[2]的规定：
（1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
（2）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
第一，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
第二，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金的用途
住宅专项维修资金实际上包括房屋公用设施专用资金和房屋本体维修资金。房屋公用设施专用资金简称专用资金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护、物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用资金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
房屋主体承重结构部分：承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等；
公共部位：户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、上下水管的公用部分、公用照明、消防设施、电梯等。
住宅专项维修资金管理使用中存在的问题
（1）资金被违规截留或挪用。开发商在购房款中捆绑收取维修资金的同时，有时不将资金进行及时划转，造成这笔资金被截留或者挪用。各地通过物业公司来管理这笔资金，该问题也没有得到真正解决，因为物业公司与开发商往往是利益共同体，物业公司并不会真正替业主着想，所以这笔资金经常会被截留或挪用。
（2）资金的使用程序和审批较为复杂，一方面不便于全体业主进行应急操作，另一方面导致资金使用量小，作用发挥不明显。住宅专项维修资金是每个业主交纳的，这笔钱的所有者是单个业主，但单个业主本身没有管理和处置这笔钱的权利。新的物业管理条例规定，必须由业主大会或经其授权的执行机构业主委员会负责管理和处置这笔资金。可成立业主大会以后也需要所有业主都来参与决策，这无疑加大了决策难度、成本和时间，因此，这笔资金很难发挥其应有的应急作用。同时，审批程序的复杂、决策的难度使维修资金的处境更为尴尬。
（3）未建立公租房、廉租房维修资金收缴制度。公租房是国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。因这两种房屋产权属于国家所有，没有相关管理办法收缴住宅维修资金。一旦这种房子出现问题或公共设施出现问题要进行维修时就没有资金保障来进行维修。
（4）专项资金“睡大觉”。随着时间的推移，许多建筑逐渐进入“中老年期”，急需启用维修资金。该项资金给人的感觉是，交钱容易用钱难。主要是申请手续繁琐、周期较长，审定的职能部门多，也将许多正常的维修需求拒之门外。导致大量资金长期 “睡大觉”，住宅“养老钱”闲置，长期处于昏睡状态。
针对存在问题提出的建议
（1）要理顺管理体制。要按照“房管主管、财政监督、集中归集、专户存储、统一增值、权属不变、审批使用”的原则，明确监管职责，房产部门主要负责资金的交存、使用、结存、增值的核算管理，财政部门主要负责资金的日常监督。要向社会公布收入收缴标准、支出审批程序，接受社会监督；要经常性的对票据和资金进行检查，加强日常监督。同时，国家应尽快出台能够使维修资金保值增值的完善机制，盘活存量资金，真正发挥资金的使用绩效。
（2）加强对业务人员的培训。住宅专项维修资金的管理人员要熟悉维修资金的收缴、管理和使用规定，知道每一项问题该走怎样的流程办理，所以日常要加强对维修资金业务管理人员的培训工作，只有业务管理人员及时了解国家政策、法律法规才能给民众解释清维修资金的政策，使维修资金在收缴、管理和使用中更加得心应手。
（3）严格按照规定程序，申请核拨使用住宅专项维修资金。积极探索住宅专项资金使用的简易程序，设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住宅维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善的得到维护和修缮，确保这一民生资金最大限度地发挥保障民生价值和功效。同时各代管住宅专项维修资金单位应该派会计人员进行资金收缴，微机管理到户，并以物业管理区域为单位单独设账，按户按号设分户账，记载分户帐的交存、使用、分摊和结存等情况，方便业主查询。
（4）规范管理程序。加大智慧物管建设力度，推进自动化管理系统，按栋号、单元成立业主委员会，按户建立维修资金筹集使用结余台账，公开维修资金归集使用信息，建设公开查询平台，让维修资金在阳光下运行，关闭侵占、挪用、违规使用行为产生的暗窗。
结语
住宅专项维修资金是在房屋或其他公共设施出现问题时的保障金，也是造福于居民的一项重要资金，所以相关部门一定要加大监管力度，有关部门也要合理利用资金，专款专用，切实做到住宅专项维修资金取之于民、用之于民。
[1]《住宅专项维修资金管理办法》第165号令.
[2]潘学庆.浅析住宅专项维修资金的实践与发展[J].中国市场，2011（45）：42-42.
房屋 维修资金 使用管理
房屋维修资金的名字多年来经过数次变化，1998年时，叫做房屋维修资金，后改为商品房公共维修资金，2007年，根据当时建设部和财政部联合發布的165号令，最终为“住宅专项维修资金”。 维修资金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。
住宅专项维修资金缴纳标准
根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》[2]的规定：
（1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
（2）出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
第一，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
第二，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金的用途
住宅专项维修资金实际上包括房屋公用设施专用资金和房屋本体维修资金。房屋公用设施专用资金简称专用资金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护、物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用资金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
房屋主体承重结构部分：承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等；
公共部位：户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、上下水管的公用部分、公用照明、消防设施、电梯等。
住宅专项维修资金管理使用中存在的问题
（1）资金被违规截留或挪用。开发商在购房款中捆绑收取维修资金的同时，有时不将资金进行及时划转，造成这笔资金被截留或者挪用。各地通过物业公司来管理这笔资金，该问题也没有得到真正解决，因为物业公司与开发商往往是利益共同体，物业公司并不会真正替业主着想，所以这笔资金经常会被截留或挪用。
（2）资金的使用程序和审批较为复杂，一方面不便于全体业主进行应急操作，另一方面导致资金使用量小，作用发挥不明显。住宅专项维修资金是每个业主交纳的，这笔钱的所有者是单个业主，但单个业主本身没有管理和处置这笔钱的权利。新的物业管理条例规定，必须由业主大会或经其授权的执行机构业主委员会负责管理和处置这笔资金。可成立业主大会以后也需要所有业主都来参与决策，这无疑加大了决策难度、成本和时间，因此，这笔资金很难发挥其应有的应急作用。同时，审批程序的复杂、决策的难度使维修资金的处境更为尴尬。
（3）未建立公租房、廉租房维修资金收缴制度。公租房是国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。因这两种房屋产权属于国家所有，没有相关管理办法收缴住宅维修资金。一旦这种房子出现问题或公共设施出现问题要进行维修时就没有资金保障来进行维修。
（4）专项资金“睡大觉”。随着时间的推移，许多建筑逐渐进入“中老年期”，急需启用维修资金。该项资金给人的感觉是，交钱容易用钱难。主要是申请手续繁琐、周期较长，审定的职能部门多，也将许多正常的维修需求拒之门外。导致大量资金长期 “睡大觉”，住宅“养老钱”闲置，长期处于昏睡状态。
针对存在问题提出的建议
（1）要理顺管理体制。要按照“房管主管、财政监督、集中归集、专户存储、统一增值、权属不变、审批使用”的原则，明确监管职责，房产部门主要负责资金的交存、使用、结存、增值的核算管理，财政部门主要负责资金的日常监督。要向社会公布收入收缴标准、支出审批程序，接受社会监督；要经常性的对票据和资金进行检查，加强日常监督。同时，国家应尽快出台能够使维修资金保值增值的完善机制，盘活存量资金，真正发挥资金的使用绩效。
（2）加强对业务人员的培训。住宅专项维修资金的管理人员要熟悉维修资金的收缴、管理和使用规定，知道每一项问题该走怎样的流程办理，所以日常要加强对维修资金业务管理人员的培训工作，只有业务管理人员及时了解国家政策、法律法规才能给民众解释清维修资金的政策，使维修资金在收缴、管理和使用中更加得心应手。
（3）严格按照规定程序，申请核拨使用住宅专项维修资金。积极探索住宅专项资金使用的简易程序，设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住宅维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善的得到维护和修缮，确保这一民生资金最大限度地发挥保障民生价值和功效。同时各代管住宅专项维修资金单位应该派会计人员进行资金收缴，微机管理到户，并以物业管理区域为单位单独设账，按户按号设分户账，记载分户帐的交存、使用、分摊和结存等情况，方便业主查询。
（4）规范管理程序。加大智慧物管建设力度，推进自动化管理系统，按栋号、单元成立业主委员会，按户建立维修资金筹集使用结余台账，公开维修资金归集使用信息，建设公开查询平台，让维修资金在阳光下运行，关闭侵占、挪用、违规使用行为产生的暗窗。
结语
住宅专项维修资金是在房屋或其他公共设施出现问题时的保障金，也是造福于居民的一项重要资金，所以相关部门一定要加大监管力度，有关部门也要合理利用资金，专款专用，切实做到住宅专项维修资金取之于民、用之于民。
[1]《住宅专项维修资金管理办法》第165号令.
[2]潘学庆.浅析住宅专项维修资金的实践与发展[J].中国市场，2011（45）：42-42.