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摘 要：随着我国老龄化问题的日趋严重，“以房养老”作为一种新型的养老模式，是对现行社会保障制度的重要补充。它是发达国家为养老问题推行的一种金融产品，正在我国进行初步的实践。本文重点对国内学者对“以房养老”在我国的实施障碍的研究成果进行归纳。
关键词：老龄化 以房养老 实施障碍
1、概念界定
广义的“以房养老”指老人通过自己的房屋获取养老所需物资服务的活动，包括卖房养老、租房养老、缩房养老、托房养老等方式。
狭义层面的“以房养老”又称“住房反向抵押养老保险”或“倒按揭”，特指老人自愿地将房屋抵押给保险公司等金融机构，由其对老人的年龄、预期寿命和房屋价值等进行综合测评，在此基础上供应养老所需物资服务给投保老人的养老方式。老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权。本文所述为狭义层面的“以房养老”。
2、研究背景
2.1国外“以房养老” 模式的发展
“以房养老”模式在20世纪90年代起源于荷兰，成熟于美国，近年来在加拿大、日本、澳大利亚等国家也日趋兴旺。在这些国家，它是养老收入的重要补充，很好的解决了老年人尤其是拥有独立房屋产权的老人的养老问题。这些国家对“以房养老”模式已经积累了相当丰富的实践经验，研究也很深入。
2.2国内“以房养老” 模式的实践
老龄化现象的严重和国外“以房养老”模式的蓬勃发展推动了“以房养老”模式在国内的出现和尝试。2005年南京推出“以房换养”，是“以房养老”的初步试点。但很长时间内无人问津。随后上海、北京、广州陆续尝试了该模式，都没取得很好的效果。2013年国务院明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年中国保监会选择北京、上海、广州、武汉这四个城市作为试点。试点时间自2014年7月起，至2016年6月，但办完所有流程的仅有47人38户。2016年中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围通知》。
3、国内“以房养老”的实施障碍研究
尽管“以房养老”在推行试点期间有不少老年人前来咨询，可最终大部分家庭选择了放弃。“以房养老”模式在实施过程中为什么会遇冷，居民心中又有哪些疑虑，这些将是制约“以房养老”发展的关键因素。
3.1产生障碍的内部因素
3.1.1传统观念影响
学界普遍认为中国传统观念是“以房养老”实施的最大阻碍。“以房养老”对于中国人来说是新生事物，与中国的传统观念有很大的反差，老年人一时还无法接受。熊梅[1]提出按照中国人的生活习惯，老人更容易认可由子女赡养老人的养老方式。在得到子女赡养的同时，将自己的住房留给后代，也被看作是天经地义的。
3.1.2其他内部因素
曹子坚、王瑶和王雯嫣[2]基于我国不同层级城市“以房养老”意愿的实地调研，说明了年龄、文化程度、收入情况、身体状况和拥有房产情况等都是人们的重要考量条件。张丽丽[3]指出人们对于此认识程度越高，越容易感知其优势性，心理认同度就越强。所以对“以房养老”的认知度也是实施障碍的一个因素。
3.2产生障碍的外部因素
3.2.1金融市场的稚嫩
丛培[4]指出中国目前的金融市场尚不成熟，机制还不完善。“以房养老”业务运作非常复杂，牵扯到银行利率、社会保险、信用制度、预期寿命、房产价值等多个因素，而我国的金融衍生品市场还刚刚起步，确定合理的按揭率将是一大难题。而且诸多风险可能会让保险公司面临入不敷出的情况，造成保险公司对“以房养老”的积极性不高，持观望态度。
3.2.2政策滯后
国家政策滞后存在两个方面：房产土地使用年限和遗产税的征收。
严韬[5]认为和西方等国家房产的永久所有权相比，我国规定土地的使用权仅有七十年。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地使用期满后可以自动续期， 但具体细节并不明确，保险机构面临着很大的政策风险。而在美国，土地完全私有，地价的变更完全是一种自然经济运行过程。这一条件在我国尚不具备，在一定程度上制约了“以房养老”业务的推行。
某些西方国家“以房养老”的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和留房产给子女但缴纳大笔遗产税之间比较容易做出选择。但我国至今尚未开始征收，因此王远卓[6]提出我国老年人群体在遗产动机上更倾向于把房产遗留给子女，对购买住房反向抵押养老保险产品的积极性不高。
3.2.3配套法律的缺失
截至目前，我国没有专门针对“以房养老”的相关法律、法规。我国当前对以房养老问题的法律研究，整体上出于理论介绍和分析的初级阶段。李昕蔚[7]认为由于房屋变现的过程较为复杂，无具体的法律法规为各环节做出保障，容易在“以房养老”的实施过程中增加老年人的操作风险，使老年人的权利得不到相应的保障，降低了“以房养老”的吸引力。纪倩[8]提出了由于法律的缺失，导致的经营主体不明确的问题；什么样的金融机构可以承接这个业务，以及各行业之间应该如何协作，都需要法律来回答。
综上所述，传统观念和认知度等内部因素和金融市场的稚嫩、政策滞后、配套法律的缺失等是制约我国“以房养老”的关键因素，发展“以房养老”必须以此为突破口。除此之外，在借鉴国外经验的基础上，以房养老必须结合中国国情来解决障碍，研究推出适合中国特点的产品。
参考文献
[1]熊梅.以房养老在我国推行所存在的问题及对策建议.经济研究导刊.2015.25
[2]曹子坚，王瑶，王雯嫣.以房养老运行机制及其可行性分析.兰州教育学院学报.2015.6
[3]张丽丽.基于logit模型“以房养老”影响因素的实证分析[J].中国商论. 2015.27
[4]丛培，我国房地产倒按揭模式初探，中国房地产金融，2013.1
[5]严韬.以房养老反向抵押产品的风险分析和应对策略研究.金融经济.2016.2
[6]王远卓.我国保险公司开展住房反向抵押养老保险的研究.吉林金融研究2016.7
[7]李昕蔚.我国城市居民“以房养老”方式的研究[D].四川省社会科学院.2011
[8]纪倩.2016我国以房养老制度困境与法律建构.法制博览.2016.25
关键词：老龄化 以房养老 实施障碍
1、概念界定
广义的“以房养老”指老人通过自己的房屋获取养老所需物资服务的活动，包括卖房养老、租房养老、缩房养老、托房养老等方式。
狭义层面的“以房养老”又称“住房反向抵押养老保险”或“倒按揭”，特指老人自愿地将房屋抵押给保险公司等金融机构，由其对老人的年龄、预期寿命和房屋价值等进行综合测评，在此基础上供应养老所需物资服务给投保老人的养老方式。老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权。本文所述为狭义层面的“以房养老”。
2、研究背景
2.1国外“以房养老” 模式的发展
“以房养老”模式在20世纪90年代起源于荷兰，成熟于美国，近年来在加拿大、日本、澳大利亚等国家也日趋兴旺。在这些国家，它是养老收入的重要补充，很好的解决了老年人尤其是拥有独立房屋产权的老人的养老问题。这些国家对“以房养老”模式已经积累了相当丰富的实践经验，研究也很深入。
2.2国内“以房养老” 模式的实践
老龄化现象的严重和国外“以房养老”模式的蓬勃发展推动了“以房养老”模式在国内的出现和尝试。2005年南京推出“以房换养”，是“以房养老”的初步试点。但很长时间内无人问津。随后上海、北京、广州陆续尝试了该模式，都没取得很好的效果。2013年国务院明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年中国保监会选择北京、上海、广州、武汉这四个城市作为试点。试点时间自2014年7月起，至2016年6月，但办完所有流程的仅有47人38户。2016年中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围通知》。
3、国内“以房养老”的实施障碍研究
尽管“以房养老”在推行试点期间有不少老年人前来咨询，可最终大部分家庭选择了放弃。“以房养老”模式在实施过程中为什么会遇冷，居民心中又有哪些疑虑，这些将是制约“以房养老”发展的关键因素。
3.1产生障碍的内部因素
3.1.1传统观念影响
学界普遍认为中国传统观念是“以房养老”实施的最大阻碍。“以房养老”对于中国人来说是新生事物，与中国的传统观念有很大的反差，老年人一时还无法接受。熊梅[1]提出按照中国人的生活习惯，老人更容易认可由子女赡养老人的养老方式。在得到子女赡养的同时，将自己的住房留给后代，也被看作是天经地义的。
3.1.2其他内部因素
曹子坚、王瑶和王雯嫣[2]基于我国不同层级城市“以房养老”意愿的实地调研，说明了年龄、文化程度、收入情况、身体状况和拥有房产情况等都是人们的重要考量条件。张丽丽[3]指出人们对于此认识程度越高，越容易感知其优势性，心理认同度就越强。所以对“以房养老”的认知度也是实施障碍的一个因素。
3.2产生障碍的外部因素
3.2.1金融市场的稚嫩
丛培[4]指出中国目前的金融市场尚不成熟，机制还不完善。“以房养老”业务运作非常复杂，牵扯到银行利率、社会保险、信用制度、预期寿命、房产价值等多个因素，而我国的金融衍生品市场还刚刚起步，确定合理的按揭率将是一大难题。而且诸多风险可能会让保险公司面临入不敷出的情况，造成保险公司对“以房养老”的积极性不高，持观望态度。
3.2.2政策滯后
国家政策滞后存在两个方面：房产土地使用年限和遗产税的征收。
严韬[5]认为和西方等国家房产的永久所有权相比，我国规定土地的使用权仅有七十年。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地使用期满后可以自动续期， 但具体细节并不明确，保险机构面临着很大的政策风险。而在美国，土地完全私有，地价的变更完全是一种自然经济运行过程。这一条件在我国尚不具备，在一定程度上制约了“以房养老”业务的推行。
某些西方国家“以房养老”的流行与高额遗产税是相关的。老年人在“以房养老”和留房产给子女但缴纳大笔遗产税之间比较容易做出选择。但我国至今尚未开始征收，因此王远卓[6]提出我国老年人群体在遗产动机上更倾向于把房产遗留给子女，对购买住房反向抵押养老保险产品的积极性不高。
3.2.3配套法律的缺失
截至目前，我国没有专门针对“以房养老”的相关法律、法规。我国当前对以房养老问题的法律研究，整体上出于理论介绍和分析的初级阶段。李昕蔚[7]认为由于房屋变现的过程较为复杂，无具体的法律法规为各环节做出保障，容易在“以房养老”的实施过程中增加老年人的操作风险，使老年人的权利得不到相应的保障，降低了“以房养老”的吸引力。纪倩[8]提出了由于法律的缺失，导致的经营主体不明确的问题；什么样的金融机构可以承接这个业务，以及各行业之间应该如何协作，都需要法律来回答。
综上所述，传统观念和认知度等内部因素和金融市场的稚嫩、政策滞后、配套法律的缺失等是制约我国“以房养老”的关键因素，发展“以房养老”必须以此为突破口。除此之外，在借鉴国外经验的基础上，以房养老必须结合中国国情来解决障碍，研究推出适合中国特点的产品。
参考文献
[1]熊梅.以房养老在我国推行所存在的问题及对策建议.经济研究导刊.2015.25
[2]曹子坚，王瑶，王雯嫣.以房养老运行机制及其可行性分析.兰州教育学院学报.2015.6
[3]张丽丽.基于logit模型“以房养老”影响因素的实证分析[J].中国商论. 2015.27
[4]丛培，我国房地产倒按揭模式初探，中国房地产金融，2013.1
[5]严韬.以房养老反向抵押产品的风险分析和应对策略研究.金融经济.2016.2
[6]王远卓.我国保险公司开展住房反向抵押养老保险的研究.吉林金融研究2016.7
[7]李昕蔚.我国城市居民“以房养老”方式的研究[D].四川省社会科学院.2011
[8]纪倩.2016我国以房养老制度困境与法律建构.法制博览.2016.25